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07.08.2007, 19:55 von ZickeProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Verkauf einer ETW - Zustimmung der Miteigentümer?
Hallo miteinander,
nachdem ich nun schon hier und da gelesen habe in diesem Forum, aber leider noch keine Antwort auf meine Fragen fand, möchte ich an dieser Stelle meine Situation darstellen:
Wir besitzen seit 1996 eine ETW in einem 4-Familienhaus. Ende letzten Jahres haben wir unsere bis dahin selbst bewohnte Wohnung vermietet, da wir in ein eigenes Haus gezogen sind. Es war für uns schon letztes Jahr so gut wie sicher, dass wir über kurz oder lang die ETW verkaufen möchten, um auch das, was nach Ablösung von Darlehen übrig bleibt, in unser Haus zu stekcen (sprich neues Dach, Isolierung, Fenster...). Nachdem nun schon einige Beschwerden unserer Miteigentümer bei uns angekommen sind (Treppenhausreinigung, patzige Antworten), und bei uns auch schon nunmehr zum 4. Mal in diesem Jahr die Miete nicht pünktlich am 3. Werktag angekommen ist (heute war die August-Miete immer noch nicht drauf), haben wir beschlossen, das mit dem Verkauf der Wohnung jetzt in Angriff zu nehmen. Zumal wir räumlich ca. 250 km entfernt sind. Meine Frage ist erstmal folgende:

Als die Wohnung unter uns seinerzeit veräußert wurde, mussten wir beim Notar schriftlich unsere Zustimmung geben. Sollten wir unseren jetzigen Mietern die Wohnung zum Kauf anbieten, könnten die Miteigentümer ihre Zustimmung verweigern (evtl. mit dem Hinweis auf Störungen in der Gemeinschaft)? Oder wäre das kein Begründung, aufgrund derer diese Zustimmung verweigert werden kann??

Was müssen wir bei einem Verkauf beachten? Ich habe schon gelesen, dass man dabei am besten über immoscout24 gehen sollte. Ein bisschen Zeit haben wir ja auch, ist ja nicht so, dass wir jetzt unbedingt sofort verkaufen müssen.

Unsere Mieter haben bei Einzug in die neue Wohnung investiert: Deko-Steine an die Wand, Laminatböden, Rigipsdecke mit Strahlern...eigentlich alles, was eine Wohnung aufwertet. Müssen wir denen dieses Geld bei Verkauf der Wohnung auszahlen?

Fragen über Fragen, und das waren bestimmt noch nicht alle. Ich freue mich schon auf Eure Antworten!!!

Liebe Grüße von der Zicke...
Alle 14 Antworten
12.08.2007, 15:15 von Fixfeier
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Hallo,

ich bin gleicher Meinung wie Ulrich.

Ergänzend zu § 12 WEG noch ein Hinweis: Man sollte prüfen, was genau die Teilungserklärung schreibt. Die Eigentümer können Gründe für die Verweigerung der Zustimmung dort vereinbart haben.

Dabei ist allerdings zu beachten, dass die Bestimmungen des § 12 WEG unabdingbar sind, also als Minimalanforderungen immer dann verstanden werden müssen, wenn grundsätzlich ein Zustimmungserfordernis in der Teilungserklärung steht. Vereinbarte Gründe können also nur darüber hinaus gehen.

Verweigert die Gemeinschaft die Zustimmung unberechtigt macht sie sich evtl. Schandensersatzpflichtig.

Gruß
11.08.2007, 16:14 von Zicke
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Naja, zumindest ist dann am 09.08. doch auch schon mal die Miete eingetroffe. Ich kenne das eigentlich aus meiner eigenen Zeit als Mieter, dass für die Mietzahlung ein Dauerauftrag zum 1. eines jeden Monats eingerichtet wird. Aber das scheint heute auch nicht mehr selbstverständlich zu sein...
08.08.2007, 22:24 von Ulrich
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Nach dem, was ich der bisherigen Darstellung entnehmen konnte, besteht kein gesetzliches Vorkaufsrecht des Mieters. Was nicht ausschließt, dass man ihm die Wohnung trotzdem zum Kauf anbietet; muss man aber nicht.

Die Miteigentümer müssen auch nur dann um Zustimmung gefragt werden, wenn dies ausdrücklich in der Gemeinschaftsordnung so festgelegt ist; das wäre zu prüfen. (s. § 12 des Wohnungseigentumsgesetzes). Nach § 12 Abs. 2 des Gesetzes kann die Zustimmung nur aus wichtigem Grund versagt werden. Ob die im Eingangsposting erwähnten Nickligkeiten ein "wichtiger Grund" sind, wage ich zu bezweifeln.
08.08.2007, 21:36 von JollyJumper
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Also kein Vorkaufsrecht!
Zitat:
Ach ja, noch was, die August Miete ist mal wieder nicht pünktlich gekommen...
Hängt davon ab worauf du hinaus willst. Fortgestztes unpünktliches Zahlen der Miete kann ja durchaus Konsquenzen haben.

Zitat:
Telefonisch darauf angesprochen,....dann und dann überwiesen worden..
Irrelevant.
Es kommt nur darauf an wann es Deinem Konto gut geschrieben wird, steht im BGB und ist in sofern auch für Mieter verständlich.

Zitat:
§ 556b Fälligkeit der Miete, Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrecht

(1) Die Miete ist zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist.


Zitat:
Was tun, ohne das Mietverhältnis allzusehr zu versäuern?
Warum was tun. Du willst doch verkaufen!

Gruß JJ
08.08.2007, 19:09 von Zicke
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Zitat:
Also habt Ihr sie damals gekauft. Ich nehme an das Haus war seinerzeit schon in Eigentumswohnungen geteilt (Stichwort:Abgeschlossenheitserklärung)"
Ihr habt dort gewohnt, dann vermietet und jetzt wollt Ihr die Wohnung wieder weiterverkaufen!???
Richtig ?


Wir haben die Wohnung damals direkt von der Baufirma gekauft, sprich Erstbezug. Nicht von einem Vor-Eigentümer. Teilungserklärung usw. war alles dabei, sind also 4 abgeschlossene Wohneinheiten.

Ach ja, noch was, die August Miete ist mal wieder nicht pünktlich gekommen, ist definitiv bis einschl. heute nicht auf unserem Konto. Das ist jetzt mittlerweile das 4. Mal in diesem Jahr. Telefonisch darauf angesprochen, wurde uns bereits gesagt, die Miete sei dann und dann überwiesen worden. Soll ich noch mal da anrufen, oder muss ich diesen Umstand abmahnen? Schließlic wird ja bei uns auch spät. zum 1. jeden Monats alles rund um die Wohnung abgebucht. und im MV steht drin, am 3. Werktag eingehend...
Was tun, ohne das Mietverhältnis allzusehr zu versäuern? Ich meine, es ist ja nicht unsere Schuld!
08.08.2007, 19:02 von Zicke
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Zitat:
Ja, denn so sind die Gesetze.

Was ist daran schlimm? Bzw. was stört Sie daran?



Mich stört es nicht. Nur habe ich wie bereits gesagt Bedenken, ob die Miteigentümer ihre Zustimmung evtl. verweigern, vielleicht mit dem Hinweis auf bereits gestörte Hausgemeinschaft
08.08.2007, 17:58 von JollyJumper
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Zitat:
Ist es denn wirklich so, dass ein Mieter im Falle eines Verkaufs generell Vorkaufsrecht hat??

Nein !!!!!!

Zitat:
Wir besitzen seit 1996 eine ETW in einem 4-Familienhaus.
Also habt Ihr sie damals gekauft. Ich nehme an das Haus war seinerzeit schon in Eigentumswohnungen geteilt (Stichwort:Abgeschlossenheitserklärung)"
Ihr habt dort gewohnt, dann vermietet und jetzt wollt Ihr die Wohnung wieder weiterverkaufen!???
Richtig ?

Dann gilt das Folgende:
Zitat:
Bei Umwandlung einer Miet- in eine Eigentumswohnung und deren Verkauf an Dritte haben Mieter/innen ein gesetzlich vorgeschriebenes Vorkaufsrecht. Wird eine vermietete d.h. nicht selbst genutzte Eigentumswohnung später erneut verkauft, muss den Mieter/innen kein erneutes Vorkaufsrecht eingeräumt werden.

Quelle:http://www.bmgev.de/mietrecht/tipps/v/1vorkaufsrecht.html
Also kein Vorverkaufsrecht!
Zitat:
Ist es denn wirklich so, dass ein Mieter im Falle eines Verkaufs generell Vorkaufsrecht hat??


Ja, denn so sind die Gesetze.

Was ist daran schlimm? Bzw. was stört Sie daran?
08.08.2007, 16:01 von Zicke
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Ist es denn wirklich so, dass ein Mieter im Falle eines Verkaufs generell Vorkaufsrecht hat??
08.08.2007, 13:00 von Zicke
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@ cavalier:

Warum habt ihr sie denn vermietet?

Wir haben vorerst vermietet, da unsere 10jährige Zinsfestbindung im letzten Jahr ausgelaufen ist, und wir nochmal neu für 5 Jahre abgeschlossen haben. Ursprünglich wollten wir dort auch vorerst noch wohnen bleiben, da wir aber ebenfalls ein Haus seit 2002 in einem anderen Bundesland besitzen, und es uns familieninternen Gründen nicht anders möglich war, sind wir in das Haus gezogen. Vermietet haben wir aus dem Grunde, da wir uns keine doppelte Belastung leisten können. Das Haus war vorher auch vermietet, allerdings ist der Mieter aus eigenen Stücken ausgezogen...

Kannst du hier im Forum viele Beiträge drüber lesen.

Speziell zu der Zustimmung der Miteigentümer habe ich leider nichts gefunden... oder habe ich da was übersehen??

Es geht mit ja auch vorwiegend darum, ob die Miteigentümer ihre Zustimmung aus den schon vorher genannten Gründen verweigern können, bzw. ob das bisherige Verhalten der Mieter als Verletzung der Hausgemeinschaft oder so gewertet werden kann, so dass damit das Recht auf Verweigerung der Zustimmung besteht...
Hallo Zicke,

Zitat:
Ende letzten Jahres haben wir unsere bis dahin selbst bewohnte Wohnung vermietet, da wir in ein eigenes Haus gezogen sind. Es war für uns schon letztes Jahr so gut wie sicher, dass wir über kurz oder lang die ETW verkaufen

Warum habt ihr sie denn vermietet?

So einfach kündigen wegen Verkauf ist nicht möglich.

Zitat:
nachdem ich nun schon hier und da gelesen habe in diesem Forum, aber leider noch keine Antwort auf meine Fragen fand, möchte ich an dieser Stelle meine Situation darstellen:

Kannst du hier im Forum viele Beiträge drüber lesen.
08.08.2007, 11:22 von chum
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Sie müssen Ihren jetzigen Mieter das gesetzliche Vorkaufsrecht einräumen.

Bzgl. der Mietereinbauten brauchen Sie sich nicht zu sorgen, ob der spätere Besitzer den Mietern einen Wertausgleich zahlt oder den Mietern bei Auszug den "ursprünlichen Zustand - sprich Rückbau" der Wohnung einfordert sollte Sie zuerst nicht interessieren.
Ich würde aber an Ihrer Stelle den Mietern anbieten, ein Addendum zum MV zu fixieren in dem erwähnt wird, was alles die Mieter in der Wohnung Ein-/ Umgebaut haben, jedoch mit dem Hintergrund, dass Ihre Mieter Ihnen "wohlgesonnen" sind, und keinen Ärger machen, falls Sie mehrere Besichtigungstermine in kurzen Zeitabständen haben.

Die Miteigentümer (gehe vom kleineren MFH aus, ohne Hausverwaltung) können sich gegen neue Eigentümer entscheiden, wenn es konkrete Zweifel gibt z.B. Verstoss gegen die guten Sitte (vor Wohnungsverkauf ist bekannt, dass sich die Wohnung als Art Bordell genutzt werden sollte) oder geltendes Recht. Wenn die Miteigentümer sich ohne triftige Gründe gegen einen zukünftigen Eigentümer entscheiden, können Sie sogar Schadenersatzforderungen geltend machen)

Des weiteren steht alles wichtige im notariellen Kaufvertrag, den normalerweise der Käufer beauftragt und auch zahlt.
Wichtig ist; wann kommt das Geld - wann ist der Nutzungsübergang.
Sollten Sie Zweifel haben, lieber den KV von einem anderen Notar prüfen lassen.

Musterschreiben u.a. unter http://www.redmark.de (in Rubrik Immobilien suchen)

@Lilibeth
Die Antwort bzgl. Augenroll ist ja ziemlich daneben, wie würden Sie sich fühlen, wenn Sie eine Frage hätten und irgendjemand gibt "Witzantworten" ?
vielleicht hat ja Augenroll Interesse .

Frag ihn mal über PN
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