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19.02.2007, 19:35 von GiuseppeProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Verbrauchskosten gem. Heizkostenverordnung
Hallo zusammen,

ich hoffe, mir kann schnellstmöglich geholfen werden. Ich vemiete ein EFH mit separater Einliegerwohnung. Wasserzähler und Stromzähler sind in beiden Wohnungen angebracht.
Da ich keine Verbrauchszähler für Warmwasser und Heizung habe, muss ich nach Wohnfläche abrechnen. Im beiden Mietverträgen steht die Verbrauchsabrechnung nach Wohnfläche auch so drin. Jetzt verlangen die Mieter des EFH plötzlich den Einbau von Erfassungsgeräten (z.B. Gaszähler) und verweisen in dem Zusammenhang auf die Heizkostenverordnung § 4 Abs. 2).

Meine Fragen:
1. Bin ich verpflichtet Erfassungsgeräte einzubauen?
2. Bis zu welcher Höhe kann ich diese Einbau- und Materialkosten monatlich auf die NK berechnen?(z.B. Gaszähler inkl. Einbau ca. 400,00 EUR)
3. Wenn Mieter der ELW keine Erfassungsgeräte möchte, zählt dies bereits als Mehrheit (obwohl theoretisch nur 50 %)?

Gruß, Giuseppe

Alle 20 Antworten
26.02.2007, 11:56 von Augenroll
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@Ulrich:
Zitat:
führt die verbrauchsorientierte Heiz- und Warmwasserkostenverteilung in der Regel zu Energieminderverbräuchen von etwa 15 %. Dies ist ein nachhaltiger Beitrag zur Energieeinsparung und gleichermaßen zum Umweltschutz."

Davon abgesehen, dass Sie erneut lediglich eine Sekundärquelle zitieren, wurde dieser Sachverhalt doch gar nicht bestritten.

Die genannte Textpassage ist von einem Referat für Öffentlichkeitsarbeit und benutzt die Floskeln "in der Regel" und "etwa". Das ist zu schwammig, um eine Modernisierungserhöhung in Heller und Pfennig auszudrücken. Denn dort soll eine konkrete Summe, in hartem Geld zu bezahlen sein.

Übrigens, was Referate für Ö-Arbeit in der Regel tun, wissen wir alle: Sie haben nämlich die Aufgabe, ein "Vermittlungs"problem zu lösen (Sprich: Ein X für ein U vorzumachen).
26.02.2007, 11:37 von Ulrich
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Augenroll schrieb:

Zitat:
Diese Aussage kann ja jeder hinschreiben, sie ist nicht verifizierbar und taugt daher als Argument nicht.


Na ja, wie wärs dann mit etwas Regierungs-offiziellem zum Thema? (Die können natürlich auch alles mögliche hinschreiben).

Zitat aus der Publikation "Verbrauchsabhängige Abrechnung", Herausgeber: Bundesministerium für Wirtschaft, Referat Öffentlichkeitsarbeit, von Juni 1991, Seite 4, Ziffer 2.:

Zitat:
"...Es geht also nicht nur beim einzelnen Haushalt um Energie- und Kostenersparnis, sondern auch aus gesamtwirtschaftlicher Sicht um die Nutzung eines erheblichen Energieeinsparpotentials.

Nach Untersuchungen, die Fachleute aus der Praxis bestätigen, führt die verbrauchsorientierte Heiz- und Warmwasserkostenverteilung in der Regel zu Energieminderverbräuchen von etwa 15 %. Dies ist ein nachhaltiger Beitrag zur Energieeinsparung und gleichermaßen zum Umweltschutz."
26.02.2007, 09:29 von Augenroll
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Zitat:
Ich hatte damals das Vergnügen, auf Seiten eines großen wohnungswirtschaftlichen Verbandes an den Anhörungen teilzunehmen.

Diese Aussage kann ja jeder hinschreiben, sie ist nicht verifizierbar und taugt daher als Argument nicht.

Außerdem, was hat es schon zu bedeuten, wenn man mal auf einer Tagung war. Vielleicht konnten Sie ja Ihre Ansichten auch nicht durchdrücken und versuchen sie jetzt wenigstens über dieses Forum unter die Leute zu bringen.

Man weiß es eben nicht.
22.02.2007, 09:12 von Augenroll
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@Ulrich:
Ich kann Ihre Ausführungen trotz all Ihrer Bemühungen leider nicht nachvollziehen.

Ihre Ansichten mögen zwar nicht vollständig von der Hand zu weisen sein, jedoch geben sie m.E. eine noch nicht gefestigte Rechtssprechung wieder.

Da wir alle (außer dem Fragesteller) nicht sämtliche Randbedingungen kennen, werden wir hier wohl auch nicht die absolute Wahrheit ergründen können. Der Fragesteller wird sich dann schon selbst, das für ihn Relevante heraussuchen müssen.
21.02.2007, 20:27 von Ulrich
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Augenroll schrieb:

Zitat:
Ob es sich tatsächlich um eine Modernisierung mit Energieeinsparung handelt, ist nämlich höchst zweifelhaft.


Der erstmalige Einbau von Messeinrichtungen zur Ermittlung individueller Energieverbräuche ist ebenso eindeutig als Modernisierungsmaßnahme mit der Wirkung einer Mieterhöhung nach § 559 BGB anerkannt wie der Einbau von Wasserzählern.

Wer Recht mit eigener verkorkster Ideologie verwechselt, neigt manchmal zu Fehlschlüssen.

Zitat:
Sie berufen sich lediglich auf den Formalismus, das der Mieter dann nicht mehr das Recht hat, die HK pauschal um 15% zu kürzen.


Genau das habe ich nicht getan, sondern darauf verwiesen, das die Begründung der Bundesregierung und die Gesetzesmaterialien bei Einführung der HKVO wissenschaftliche Untersuchungen enthielten, wonach der Übergang von pauschaler zu verbrauchsabhängiger Abrechung zu Energieeinspareffekten von 15 % - damals war sogar von 18 % die Rede - führt. Ich hatte damals das Vergnügen, auf Seiten eines großen wohnungswirtschaftlichen Verbandes an den Anhörungen teilzunehmen.

Zitat:
Dieser Gedankengang eines Winkeladvokaten .....


Gut, dass ich wohl nicht gemeint bin, auf dem Niveau diskutiere ich nicht.

Zitat:
Außerdem sind bei einer Modernisierungsankündigung und der dann später folgenden Mieterhöhungserklärung erhebliche inhaltliche und formale Anforderungen zu erfüllen, sonst sind diese Schreiben auch wieder nichtig.


Sehr wahr. Auf die Formerfordernisse einer Mod.-Ankündigung nach § 554 BGB hatte ich aber auch deutlich hingewiesen. Sollte zum Rüstzeug eines jeden Vermieters gehören, im Zweifel gibts da geeignete Berater.

Zitat:
Ich finde, der Vermieter kann es hier wegen Geringfügigkeit mal gut sein lassen und die beiden Gaszähler von seinen Einnahmen aus der Grundmiete bezahlen.


Das kann ja jeder entscheiden, wie er will. Für mich hört allerdings Nettigkeit und Kulanz irgenwo bei 50 Euro auf. Hier gehts aber um Kosten in Höhe einer Monatsmiete, die auszugeben der Fragesteller wohl gar nicht verpflichtet ist. Geben und Nehmen in einem Vertragsverhältnis sollten schon in vernünftigem Einklang stehen, natürlich immer im Rahmen geltenden Rechts.

21.02.2007, 08:59 von Augenroll
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Zitat:
Deshalb ist ein vom Vermieter notfalls per 'ordre de mufti' durchgeführter Zählereinbau mit Sicherheit eine bauliche Veränderung zur Energieeinsparung, mit der Folge, dass die dadurch entstehenden Kosten mit 11 % pro Jahr einseitig als Mieterhöhung umgelegt werden können. Die Zustimmung des Mieters ist nicht erforderlich. Der Vermieter muss halt nur vorfinanzieren, hat aber den Vorteil, dass diese Mieterhöhung nie wieder entfällt. Bei den heutigen Zinssätzen kein Zuschussgeschäft für den Vermieter und 'a Rua is'. Wir wollen doch wirklich nur das Beste unserer Mieter.


Das eröffnet aber wieder neue Einspruchsmöglichkeiten seitens des Mieters.
Ob es sich tatsächlich um eine Modernisierung mit Energieeinsparung handelt, ist nämlich höchst zweifelhaft. Sie berufen sich lediglich auf den Formalismus, das der Mieter dann nicht mehr das Recht hat, die HK pauschal um 15% zu kürzen.

Dieser Gedankengang eines Winkeladvokaten ist leicht auszuhebeln, da eine tastsächliche und nachweisbare Energieeinsparung gar nicht stattfindet. Also ist es keine Modernisierung und kann nicht zu einer Erhöhung der Miete führen. Das Abstellen auf eine "Wächterfunktion" ist hier viel zu wenig.

Außerdem sind bei einer Modernisierungsankündigung und der dann später folgenden Mieterhöhungserklärung erhebliche inhaltliche und formale Anforderungen zu erfüllen, sonst sind diese Schreiben auch wieder nichtig.

Ich finde, der Vermieter kann es hier wegen Geringfügigkeit mal gut sein lassen und die beiden Gaszähler von seinen Einnahmen aus der Grundmiete bezahlen.
20.02.2007, 21:04 von Fixfeier
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Kompliment,

klasse Lösung, auf die Nichtanwendbarkeit der HkVo muss man kommen, obwohls logisch ist.

Gruß
20.02.2007, 21:01 von Ulrich
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Fixfeier schrieb:

Zitat:
Beachten: Gaszähler unterliegen der Eichpflicht. Die Kosten dafür stehen dann in Zukunft dem VM zusätzlich ins Haus.


Stimmt. Aber dafür behalte ich auch auf Ewig die Mieterhöhung von 11 % der Zähler- und Einbaukosten. Dürfte sich also trotzdem rechnen.
20.02.2007, 20:58 von Fixfeier
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Hallo,

Beachten: Gaszähler unterliegen der Eichpflicht. Die Kosten dafür stehen dann in Zukunft dem VM zusätzlich ins Haus.

Gruß
20.02.2007, 20:49 von Ulrich
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Mieterliebe schrieb:

Zitat:
den umbau, damit zähler eingebaut werden können muss der vermiter tragen.


Augenroll schrieb:

Zitat:
Falsch! Nur wenn schon explizit im MV vereinbart, ist es umlegbar, auch die Zählermiete nicht. Dazu bedarf es einer Vertragsänderung mit Zustimmung des Mieters.


Nachdem nun wohl Einigkeit darüber herrscht (auch noch von Giuseppes Anwalt bestätigt), dass die Heizkostenverordnung nicht relevant ist, bleibt eben noch die Frage, ob man um des lieben Friedens willen Gaszähler einbaut und wer den Spaß bezahlt. Die beiden oben zitierten Auffassungen teile ich nicht, sondern sehe 2 Möglichkeiten:

1. einvernehmliche schriftliche Regelung mit beiden Mietparteien. Ist das nicht möglich,

2. mit vorheriger schriftlicher Ankündigung durch den Vermieter, dass eine bauliche Veränderung zur Einsparung von Energie mit der Wirkung einer Mieterhöhung nach § 559 BGB vorgenommen wird. Bei der Ankündigung bitte Frist und Form nach § 554 BGB einhalten, sonst drohen Nachteile.

Die Einführung der Heizkostenverordnung - die hier nicht gilt -wurde seinerzeit von der Bundesregierung damit begründet, dass nach umfangreichen wissenschaftlichen Untersuchungen die Messung der Heizenergieverbräuche, mit welcher Methode auch immer, wegen der "Wächterfunktion" zu Energieeinsparungen in der Größenordnung von ca. 15 % führt (deshalb haben Mieter heute noch im Einflußbereich der HKVO auch die Abzugsmöglichkeit von 15 %, wenn der Vermieter nicht verbrauchsabhängig abrechnet). Die "Wächterfunktion" der individuellen Messung erfüllt ein mieterweiser Gaszähler ohne Zweifel ebenfalls.

Deshalb ist ein vom Vermieter notfalls per 'ordre de mufti' durchgeführter Zählereinbau mit Sicherheit eine bauliche Veränderung zur Energieeinsparung, mit der Folge, dass die dadurch entstehenden Kosten mit 11 % pro Jahr einseitig als Mieterhöhung umgelegt werden können. Die Zustimmung des Mieters ist nicht erforderlich. Der Vermieter muss halt nur vorfinanzieren, hat aber den Vorteil, dass diese Mieterhöhung nie wieder entfällt. Bei den heutigen Zinssätzen kein Zuschussgeschäft für den Vermieter und 'a Rua is'. Wir wollen doch wirklich nur das Beste unserer Mieter.

20.02.2007, 12:53 von Augenroll
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HKV findet hier keine Anwendung. Ich würde vorschlagen, 2 Gaszähler einzubauen. Messabweichungen zum Gesamtbestand können prozentual bezogen auf den Verbrauch im Rahmen der HK-Abrechnung verteilt werden.

Zitat:
die Miete für die Geräte kannst Du umlegen.

Falsch! Nur wenn schon explizit im MV vereinbart, ist es umlegbar, auch die Zählermiete nicht. Dazu bedarf es einer Vertragsänderung mit Zustimmung des Mieters. HKV findet ja wie gesagt keine Anwendung.

Zitat:
Bis dahin in diesem Irrenhaus

Ich staune immer wieder, wie gern auch das Geld (Miete!) von Irren monatlich freudig entgegengenommen wird. Pecunia non olet.

@mieterliebe:
Zitat:
und keine Ärger mit dem einzigen Mieter, den man täglich sieht.

Bitte richtig lesen, EFH sowie ELW sind beide vermietet!
20.02.2007, 12:18 von Mieterliebe
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@CMax_65

Giuseppe schrieb:

Gaszähler (Plural) inkl. Einbau ca. 400 €

+
für lumpige 400 € wieder alles im grünen und korrekten Bereich
+

ist doch klasse - und keine Ärger mit dem einzigen Mieter, den man täglich sieht.

grüße
20.02.2007, 10:02 von CMAX_65
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Hallo Giuseppe,

Zitat:
Bis dahin in diesem Irrenhaus


das Problem ist halt, dass Sie eine der Voraussetzungen (keine verbrauchsabhängige Heiz-und Warmwasserkosten) schaffen, dass es Ärger gibt ! Insofern sogar selbst "Schuld" sind.

Es wird dauerhaft nur "Ruhe" herrschen, wenn der Verbrauch exakt gemessen wird. Mir wäre es das Wert, 2 X € 400,00, dann hoffentlich für immer Ruhe.

MFG
20.02.2007, 09:42 von Giuseppe
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Hallo,

zunächst vielen Dank für die reichlichen und informativen Beiträge.
Ulrich hatte in dem Punkt bzgl. der zentralen Versorgung vollkommen Recht. Die Heizkostenverordnung bezieht sich unter § 1 Abs. 1 ausschließlich auf die zentrale Versorgung. In meinem Fall (und nach anwaltlicher Rücksprache durch Haus & Grund), da die Wohnungen mit separaten Thermen versorgt werden, findet die Heizkostenverordnung keine Anwendung.
Da die Mieter des EFH natürlich auch keine gemieteten Verbrauchszähler an den jeweiligen Heizkörpern möchten (da ja zu teuer und voll umlagefähig), sondern einen gekauften Gaszähler (nicht umlagefähig), bin ich auf den weiteren Verlauf gespannt. Werde dann berichten.

Bis dahin in diesem Irrenhaus
20.02.2007, 09:05 von Mieterliebe
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ja es gibt gaszähler für flüssiggasanlagen

das einfachste hier wird sein, beide heizungen mit so einem zähler zu versehen.

ich bin sicher, dass die von dem befüller des flüssiggastankes erhältlich sind.
die zähler aber bitte mieten - so sind die kosten umlegbar.

den umbau, damit zähler eingebaut werden können muss der vermiter tragen.

selbst habe ich einen vertrag mit der fa. progas und der fa- primagas (selbstgenutztes ferienhaus) - bei der progas (mehrfamilienhaus) ist ein gaszähler vorhanden, hier wird das bezogenen gas bezahlt und ich brauche mich auch nicht um die befüllung und füllstand zu kümmern.

warmwassererfassung ist bei einer kombitherme nicht erforderlich, da jede therme das warmwasser für jede partei selbst erwärmt.

hoffentlich hast du einen kaltwasserzähler für die einliegerwohnung - bitte auf das eichdatum achten.

klasse gedanke, einen mieter im selbstbewohnten haus zu haben, mit dem man im klinsch liegt.

ich würde - die sache mit dem mieter beprechen und den umbau vornehmen, damit der haussegen wieder eingenordet ist.

grüße
20.02.2007, 07:50 von Ulrich
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Also da scheint mir doch jetzt einiges durcheinander zu gehen, oder ich hab was nicht richtig verstanden. Ich interpretiere mal Giuseppes bisherige Darstellungen mit meinen Worten:

1. Beide Mieter beziehen Gas aus einem gemeinschaftlichen Flüssiggastank, die jeweils bezogene Gasmenge wird nicht mieterweise gemessen.

2. Jeder der beiden Mieter hat eine separate Gas-Kombiterme, über die er Wärme und Warmwasser erzeugt. Jede Wohnung hat einen in sich geschlossenen Heizungskreislauf, wie bei einer Etagenheizung. Es gibt also keinen gemeinsamen Wärmeerzeuger.

Wenn ich das so richtig verstanden habe, was Giuseppe nochmal bestätigen könnte, dann

- gilt m.E. die Heizkostenverordnung überhaupt nicht, weil die Kriterien von § 1 Abs. 1 der Heizkostenverordnung nicht erfüllt sind. Denn diese geht von einer gemeinschaftlichen Zentralheizungsanlage für mehrere Wohnungen aus, wo dann der anteilige Wärmverbrauch jeder Wohnung mittels irgendwelcher Messungen ermittelt und in einer Spannbreite von 50 - 70 % verbrauchabhängig auf die Mieter verteilt wird. Gilt die Heizkostenverordnung in diesem Falle nicht, kann sich der Mieter auch nicht auf § 4 Abs. 2 HKVO berufen.

Bleibt dann nur die Frage, ob die Mieter nicht doch einen irgendwie gearteten Anspruch darauf haben, dass die von ihnen verbrauchte Gasmenge über wohnungsweise Gaszähler - wenns die für Flüssiggas gibt (davon verstehe ich nichts) - ermittelt wird. Bei den üblichen und auch eichrechtlich zulässigen Zählertoleranzen wird allerdings die Summe beider Zähler leider nie der Gesamtgasmenge lt. Gastankzähler entsprechen.

Ich würd mich dan nochmal von dem Flüssiggaslieferanten beraten lassen.
19.02.2007, 23:22 von MarieP
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Hallo

Zitat:
1. Bin ich verpflichtet Erfassungsgeräte einzubauen?



sobald du nicht in einem 2 Familienhaus eine Whg selbst bewohnst bist zur messtechnischen Ausstattung sowie zur Abrechnung nach Verbrauch verpflichtet.

Zitat:
2. Bis zu welcher Höhe kann ich diese Einbau- und Materialkosten monatlich auf die NK berechnen?(z.B. Gaszähler inkl. Einbau ca. 400,00 EUR)



Nein - bei Miete ja- allerdings die Montage nicht.

Zitat:
3. Wenn Mieter der ELW keine Erfassungsgeräte möchte, zählt dies bereits als Mehrheit (obwohl theoretisch nur 50 %)?



Für die Pflicht zur messtechnischen Ausstattung gilt die Heizkostenverordnung auch für den Mieter. die 51% Regelung betrifft das Mieten der Erfassungsgeräte.
19.02.2007, 20:18 von ChristophL
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Um allen Streiterein aus den Weg zu gehen, halte ich es für besser verbrauchsabhängig abzurechnen.

Gruß Christoph
19.02.2007, 20:05 von Giuseppe
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Beide Wohnungen beziehen das Gas über einen Flüssiggastank. Jedoch besitzt jede Wohnung für sich eine Gas-Kombitherme.

Gruß, Giuseppe
19.02.2007, 19:57 von ChristophL
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Wird die Einliegerwohnung mit ner seperaten Heizung versorgt? Sonst kannst Du keinen extra GAS Zähler einbauen.

Ich würde zu Wärmemengenzählern tendieren, die Miete für die Geräte kannst Du umlegen.

Gruß Christoph
Wir freuen uns von Ihnen zu hören!
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