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23.09.2007, 17:19 von UsernameProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Umwandelung Warmmiete in Kaltmiete + Nebenkosten
Hallo!

Da ich neu bin stelle ich mich erstmal vor. Ich bin Jonathan ein 22 jähriger Vermieter einer 1-Zimmerwohnung. Nun möchte ich mir eine zweite Wohnung dazukaufen.

2-Zimmerwohnung in Düsseldorf
Miete: Warmmiete pauschal inclusive Nebenkosten.

Die Mieterin ist mit der Energie sehr freizügig, warscheinlich heizt sie im Winter mit offenem Fenster etc.

Kann ich die Miete in Kaltmiete + Nebenkosten umwandeln?

Ich lese in verschiedenen Foren verschiedene Meinungen aber nirgendwo was einheitliches. Was ist denn nu war?

Weiß da jemand Bescheid?

Viele Grüße
Jonathan.
Alle 37 Antworten
30.09.2007, 17:09 von Username
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Ich habs verstanden.... Ich stand auf der Leitung drauf. ;-)

30.09.2007, 14:20 von Sommer
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Na ganz genauso - alles verbrauchsabhängige nach Verbrauch...wie ist das denn mit der Heizung vereinbart? Eine Pauschale? Oder bereits als ordentliche BK-ABrechnung?
Man kann auch Mischungen aus Pauschale, BK-Abrechnung bei verbruachabshängigen Größen und den Rest inklusiv vereinbaren aber das ist natürlich ein rechtes Kuddelmuddel...

S.
29.09.2007, 17:41 von Username
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Wie ist das eigentlich mit dem Umwandeln, wenn nur für Strom und Wasser Zähler vorhanden sind. Heizung wird von der Hausverwaltung nach qm berechnet. Wie ist es dann mit dem Umwandeln von Brutto zu Nettoteilinklusivmiete??
26.09.2007, 18:39 von Mortinghale
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Bezogen auf die Bruttomiete waren das ja auch keine 20 %; da beschwert sich natürlich keiner.

Korrektur: Ein Mietervereinanwalt hat sich mal beschwert. War das einzige Verfahren, in dem ich überhaupt nicht zu Wort gekommen bin. Die Richterin hat den dermaßen "zur Sau gemacht". Wenn ich ihn hätte leiden können, hätte er mir fast leid getan.

26.09.2007, 17:21 von Sommer
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Ist mir neu - habe die 20% immer auf die Nettokaltmiete bezogen und alle Mieterhöhungen sind durchgegangen...auch nach Prüfung durch Rechtsanwälte und Mieterschutzbunde...

S.
26.09.2007, 16:15 von Mortinghale
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Das Mieterhöhungsverlangen schon, aber nicht die Kappungsgrenze.

26.09.2007, 14:39 von Sommer
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Zitat:
Diese bezieht sich, solange es eine Bruttomiete ist, eben auch auf die Bruttomiete, d.h. der mögliche Erhöhungsbetrag fällt wesentlich größer aus.


Hä?

Das Mieterhöhungsverlangen darf sich immer nur auf eine Nettomiete beziehen und die muß ich eben errechnen und belegen...

S.

25.09.2007, 19:14 von Mortinghale
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Der Grund für die spätere Trennung liegt in der Kappungsgrenze.
Diese bezieht sich, solange es eine Bruttomiete ist, eben auch auf die Bruttomiete, d.h. der mögliche Erhöhungsbetrag fällt wesentlich größer aus.

25.09.2007, 18:05 von Username
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Danke für die Infos.
25.09.2007, 16:07 von Sommer
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Zitat:
Wie kann ich denn eine Bruttomiete erhöhen?


Kein Problem: Du musst im Mieterhöhungsverlangen eine Nettomiete errechnen und das tust Du mit einer BK-Abrechnung für genau diese Wohnung, 12 Monate rückwirkend.
Das ist aktuelle Rechtssprechung - gibts m.E. ein BGH-Urteil zu.

Die Nettomiete erhöhst Du dann ordnungsgemäß.

Die BK-Abrechnung muß aber natürlich sehr schlicht gemäß BK-Verordnung sein, also wirklich nur die klassischen BKs ohne "sonstige" da diese ja im MV vereinbart sein müssen.

Geht also ganz einfach....

S.
25.09.2007, 11:41 von Username
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Zitat:
Sollte die Konstellation allerdings so "brutal" sein, würde ich zuerst die Miete erhöhen und die "Trennung" erst später vornehmen.


Wie kann ich denn eine Bruttomiete erhöhen?
Die Werte im Mietspiegel sind doch alle Netto.

25.09.2007, 11:34 von Username
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Vielen Dank für eure Antworten.

Dieses Urteil (BGH VIII ZR 212/05
vom 19. Juli 2006) ist ja interessant, obwohl ich erst nach vier mal lesen verstanden habe.

Zitat:


Zitat:
Zitat:
Der entsprechende Betrag kann auch der Anteil sein, er bei Abschluss des Mietvertrags kalkuliert war.


Ich glaube nicht, daß das klappt.


Dann wird es vielleicht ein aus irgendwelchen Durchschnittswerten errechneter Betrag.


Eventuell vergleichswerte von anderen Hausbewohnern?

25.09.2007, 08:01 von RMHV
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Zitat:
Mortinghale » 24.09.07 21:24 «
Zitat:

Der entsprechende Betrag kann auch der Anteil sein, er bei Abschluss des Mietvertrags kalkuliert war.



Ich glaube nicht, daß das klappt.



Dann wird es vielleicht ein aus irgendwelchen Durchschnittswerten errechneter Betrag. Die Gesamtmiete muss aber mit Sicherheit nicht um die aktuellen Verbrauchskosten des Mieters reduziert werden.
Wie hoch sollte die Miete nach Umstellung den wohl sein, wenn eine Bruttomiete nicht mal zur Deckung der Verbrauchskosten ausreichen sollte?
24.09.2007, 21:24 von Mortinghale
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Zitat:
Der entsprechende Betrag kann auch der Anteil sein, er bei Abschluss des Mietvertrags kalkuliert war.


Ich glaube nicht, daß das klappt.

24.09.2007, 21:12 von RMHV
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Zitat:
Username » 24.09.07 20:50 «
Habe ich das mit der Mietanpassung richtig verstanden?


Nicht ganz... Durch Erklärung in Textform wir umgestellt. Die Nettomiete ist nach § 556a Abs. 2 Satz 3 BGB entsprechend herabzusetzen. Welcher Anteil für verbrauchsabhängige Betriebskosten in der Miete enthalten ist wird sicher ein streitträchtiges Thema sein. Es gibt allerdings keinen Grund, irgendwelche abenteuerlichen Verbrauchskosten des aktuellen Mieters zwingend von der bisherigen Bruttomiete abzuziehen. Der entsprechende Betrag kann auch der Anteil sein, er bei Abschluss des Mietvertrags kalkuliert war.

Nach Abzug des Betriebskostenantels kann die dann verbleibende Teilinklusivmiete nach § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden. Die Kappungsrenze nach § 558 Abs.3 BGB ist zu beachten. Die max. mögliche Erhöhung sind damit 20%.
Eine Erhöhung der Nettomiete von 80 auf 277 € wird also an der Kappungsgrenze scheitern. Mehr als 96 € sind nicht möglich. Die nächste Erhöhung kann dann es 3 Jahre später erfolgen.

Bei der Begründung des Mieterhöhungsverlangens ist Vegleichbarkeit zwischen der Teilinklusvmiete und Mietspiegelwerten oder Vergleichsmieten herzustellen.

24.09.2007, 20:57 von Mortinghale
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Tja, Jo,

vom Grundsatz her (obwohl Müll u.U. m.E. auch abrechenbar ist).

Bei der Mieterhöhung bleibst Du allerdings an der Kappungsgrenze hängen. Danach kannst Du innerhalb von drei Jahren die Miete um maximal 20 % erhöhen.
Bei 80 € also nur um 16 € auf 96 €.

Sollte die Konstellation allerdings so "brutal" sein, würde ich zuerst die Miete erhöhen und die "Trennung" erst später vornehmen.

24.09.2007, 20:55 von RMHV
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Zitat:
Mortinghale » 24.09.07 15:38 «

Wir drehen uns im Kreis. Natürlich kann er.


Warum drehst du dich denn mit einem Troll?

Es gibt auch noch ein BGH-Urteil, dass eine Warmmiete wegen Verstoß gegen die Heizkostenverordnung - außer bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt - unwirksam ist (BGH VIII ZR 212/05
vom 19. Juli 2006). Damit ist eine Änderung nicht nur nach § 556a Abs. 2 BGB für die Zukunft möglich, sondern wegen der Unzulässigkeit der Vereinbarung auch für zurückliegende Zeiträume vorzunehmen.
24.09.2007, 20:50 von Username
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Hallo!

Hier ist ja richtig was los. So viele Antworten in der kurzen Zeit...

Also die Kosten für Heizung, Strom und Wasser kann ich umstellen, falls Zähler vorhanden sind. Das ist ja gut.
Hat das was mit der Heizkostenverordnung §2 zu tun?

Eine Mietanpassung in etwa so vornehmen:

Bruttomiete 200 EUR
Wasser-, Strom- und Heizkosten durchschnittlich 120 EUR / Monat

200-120= 80 EUR

Miete in Zukunft: 80 EUR plus Nebenkosten

Vergleichsmiete laut Mietspiegel: 277 EUR Netto Kalt

In Zukunft Miete 277 EUR plus Energiekosten, aber inclusive Müll etc.

Habe ich das mit der Mietanpassung richtig verstanden?

Vielen Dank für die Antworten.

Viele Grüße
Jonathan.

24.09.2007, 15:38 von Mortinghale
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Wir drehen uns im Kreis. Natürlich kann er.

24.09.2007, 15:22 von Augenroll
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Zitat:
Er mag ganz einfach nicht, daß der Vermieter hier etwas ganz alleine entscheiden kann


Wieso kann er doch gar nicht. Vermieter haben sich schließlich an die von ihnen selbst verfassten Verträge zu halten!
24.09.2007, 15:18 von Mortinghale
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Er mag ganz einfach nicht, daß der Vermieter hier etwas ganz alleine entscheiden kann (ohne dem Mieter in den Arsch zu kriechen).

24.09.2007, 15:17 von Augenroll
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Zitat:
die doch eindeutig für beide Seiten unfaire Bruttomiete in eine ordentliche, transparente Nettomiete umzuwandeln.


Sehr unglaubwürdig, denn Einer hat immer was von einer Sache. Hier muss der Vermieter ja was von der Umstellung haben, sonst würde er diese ja nicht wollen. Da ist mieterseits immer Vorsicht geboten!

@Sommer,

Zitat:
Was WILLST Du eigentlich???


Und was WOLLEN Sie eigentlich???
24.09.2007, 14:34 von Sommer
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Zitat:
Nur die Tatsache DAS umgestellt werden darf, ist geregelt. Das WIE nicht!


Zu den "Details" gibt es eine Reihe Urteile. Würde sowas auch nur mit einem Anwalt durchziehen da echt kritisch. Aber nicht ins Bockshorn jagen lassen...komisch eigentlich, daß´Augenroll so dagegen ist, die doch eindeutig für beide Seiten unfaire Bruttomiete in eine ordentliche, transparente Nettomiete umzuwandeln.

Was WILLST Du eigentlich???

S.
24.09.2007, 12:01 von Mortinghale
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Zitat:
Alles müssen die beiden Vertragsparteien einvernehmlich regeln.


Das ist falsch. Die Umstellung erfolgt durch einseitige Erklärung des Vermieters.

24.09.2007, 10:55 von Augenroll
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Zitat:
Aber das ist doch alles geregelt und die Höhe ergibt sich aus der letzten (nicht durchgeführten) Abrechnung.



Sehe ich anders! Da ist gar nichts geregelt. Alles müssen die beiden Vertragsparteien einvernehmlich regeln.

Nur die Tatsache DAS umgestellt werden darf, ist geregelt. Das WIE nicht!
24.09.2007, 10:52 von Mortinghale
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Aber das ist doch alles geregelt und die Höhe ergibt sich aus der letzten (nicht durchgeführten) Abrechnung.

24.09.2007, 10:46 von Augenroll
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Zitat:
Wo bleibt da noch ein Diskussionsspielraum ?


z.B. Bei der konkreten Höhe der Beträge und welche Posten konkret als BK/HK gelten.
24.09.2007, 10:42 von Mortinghale
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Aber gerade hier ist das BGB doch eindeutig wie selten, oder ?

Wo bleibt da noch ein Diskussionsspielraum ?

24.09.2007, 10:36 von Augenroll
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Zitat:
Aber wir wollen uns doch nicht über das BGB streiten, oder ?


Über Detailfragen der Ausführung der BGB Gesetze wollen wir doch aber schon diskutieren, oder?
24.09.2007, 10:31 von Mortinghale
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Aber wir wollen uns doch nicht über das BGB streiten, oder ?

24.09.2007, 09:39 von Augenroll
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Zitat:
soweit es sich um Betriebskosten mit erfasstem Verbrauch bzw. Verursachung durch den Mieter handelt, kannst Du durch einseitige Erklärung auf Abrechnung umstellen (§ 556 a Abs. 2 BGB).


Bleiben dabei aber viele Einzelheiten, über die man sich trefflich streiten kann.
24.09.2007, 09:13 von Mortinghale
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Hi Jonathan,

soweit es sich um Betriebskosten mit erfasstem Verbrauch bzw. Verursachung durch den Mieter handelt, kannst Du durch einseitige Erklärung auf Abrechnung umstellen (§ 556 a Abs. 2 BGB).

Eine Zustimmung des Mieters ist nicht erforderlich.

24.09.2007, 09:09 von Sommer
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Da ich schon lange mit Bruttokaltmieten arbeite, weiß ich es besser (oder meine zumindestens, ich wüsste es besser )

Natürlich ist die gütliche Einigung mittels neuem MV das beste für beide Seiten.

ABer rein rechtlich darfst Du bestimmte Kosten sogar ohne Zustimmung der Mieterin rausrechnen und umstellen. Und zwar immer dann, wenn Du verbrauchsabhängig abrechnen kannst - also Wasser, Strom, Gas.

Also musst Du zunächst entsprechende Zähler in die WE einbauen lassen (wenn nicht schon vorhanden), bzw. die Eichung prüfen.
Dann mußt Du ermitteln, wie der Verbrauch der Mieterin ist; am besten über einen längeren Zeitraum. Dann musst Du Deine Warmmiete um diese Beträge reduzieren.
Das muß sehr sorgfältig gemacht werden; da gab es schon viel Streit zu dem Thema - also laß Dich dazu mal beraten!

Dann teilst Du Deiner Mieterin eben mit, ab wann die neue, reduzierte Miete fällig ist und wie mit den verbrauchsabhängigen MKs verfahren wird. Natürlich alles fein nach BGB & Co.; Sonderregelungen sind bei dieser Lösung nicht drin.

Das geht auch wirklich NUR für diese Kosten - alles andere, Müllabfuhr und so, bleibt inklusiv. Du wandelst dann also quasi in eine Brutto-Teilinklusivmiete um.

S.
23.09.2007, 20:38 von kathi2007
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Hallo,
erstmal herzlichen Glückwunsch. Mit erst 22 schon 2 eigene Wohnungen find ich beachtlich!!
Also ich würde der Mieterin die Wahl lassen (du hast ja sowieso keine Wahl, denn sie muss zustimmen) und ihr vorrechnen was ihre Nettokaltmiete wäre, mit welcher Mieterhöhung sie zu rechnen hätte, wenn sie einer Vertragsänderung nicht zustimmt etc. Grundsätzlich sind für beide Parteien Nettokaltmieten die bessere Lösung: für den VM, weil er immer einen festen Betrag hat mit dem er rechnen kann und für den M, weil es dann in seinem eigenen Ermessen liegt die Kosten gering zu halten. Bei vielen Mietern mit Inklusivverträgen ist die Denkweise da: kost ja nix. Das ändert sich wenn er selber zahlen muss. War bei uns mal mit nicht funktionierender Mülltrennung so (Müllgebühren sind bei uns in der Miete mit drin): Nach ein paar Tagen war die Tonne voll und stand dann so die nächsten 1 1/2 Wochen. Haben dann schriftlich vorgerechnet zu welcher Mieterhöhung die Anschaffung einer zweiten Restmülltonne führen würde und seither klappts um einiges besser.
23.09.2007, 19:51 von villaporta
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Hallo,

Du kannst den MV nur ändern, wenn die Mieterin zustimmt. Falls Sie im Mieterverein ist, wird der das vermutlich ablehnen.

Die Nebenkostenpauschale kannst Du nur erhöhen, wenn Du mittels eines sehr aktuellen Betriebskostennachweises belegen kannst, dass ihre Pauschale zu niedrig ist.

Ist blöd, ist aber leider so. Du kannst versuchen mit der Mieterin zu sprechen und Ihr vielleicht ein Weile Mieterhöhungsfreiheit zusichern, damit Sie zustimmt. Miuete erhöhen ist bei Brutoverträgen auch recht kompliziert und langwierig.

Hoffe, es hilft Dir trotzdem,

viele Grüsse

Villaporta

23.09.2007, 19:13 von Cora
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kannst du m.E. nur über einen neuen Mietvertrag machen oder die Pauschale anheben wegen gestiegener Energiekosten.
Warte mal bis morgen, da sind die Profis wieder da.

evtl. antworten unserer beiden Trolle kannst du ignorieren.
23.09.2007, 19:12 von Lilibeth
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Zitat:
Kann ich die Miete in Kaltmiete + Nebenkosten umwandeln?



wenn sich die Mieterin das gefallen lässt, kein Problem

Wir freuen uns von Ihnen zu hören!
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