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23.01.2007, 15:54 von bruno1010Profil ansehen
Vermieten & Verwalten|Umsatzsteuer/MietNK
in Ergänzung zu meinem Beitrag:
wir sind selbständige Mitarbeiter nach §84 HGB und nach der Art des Gewerbes nicht umsatzsteuerpflichtig.Müssen wir auf Miete und NK Umsatzsteuer zahlen. So wie wir § 9II USTG verstehen müssen wir das nicht.Danke an alle
Alle 7 Antworten
26.01.2007, 13:13 von Rita
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Justintime: "Eine umsatzsteuerpflichtige Vermietung (bei Gewerbe) scheidet nur in den Fällen des § 4 UStG aus. Und da stehen die Kleinunternehmer nicht drin."
Das sehen die Finanzgerichte aber anders ...
http://www.rewist.de/infos/rechtsberatung/2003/02/0302_rw_umsatzsteuermiete.html

"Die Optionsmöglichkeit nach § 9 UStG geht nur dann, wenn der Vermieter an einen vorsteuerabzugsberechtigten Unternehmer vermietet."
Das ist goldrichtig, steht wortwörtlich im UStG und ist dort für jeden nachzulesen bzw. das hättet ihr eigentlich schon längst über ältere Forenbeiträge finden können

Schaut bitte auch bzgl. der Begriffe - z.B. Brutto-Miete (mietrechtlich) aber Miete brutto (Umsatzsteuerrechtlich) - hier:
http://www.steuern-online.de/cgi-local/loadforum.cgi?http://f3.webmart.de/f.cfm?id=1028041&r=threadview&a=1&t=2852406

zur speziellen Fragestellung:
Müssen wir auf Miete und NK Umsatzsteuer zahlen

Das Umsatzsteuerrecht regelt, ob der Vermieter
Umsatzsteuer ans Finanzamt zahlen muss (oder wegen ausgeübter Option "darf")
gegenüber dem Mieter Umsatzsteuer=Vorsteuer ausweisen darf

Im Vertragsverhältnis Vermieter-Mieter kommt es aber bgzl. des vom Mieter an den Vermieter geschuldeten Zahlungsbetrags entscheidend darauf an, was hier explizit und im Detail vereinbart ist bzw. auch, welche Erklärungen der Mieter bezüglich Nutzungszweck und eigener Vorsteuerabzugsberechtigung gegenüber dem Vermieter abgegeben hatte.
Normalerweise sichert sich der Vermieter hier im Mietvertrag entsprechend ab und i.d.R. will das Finanzamt auch den Mietvertrag einsehen.

Übliche Mietvertrags-Formulierung z.B.:
Zitat:
Der Mieter verpflichtet sich, die Mietsache ausschließlich zum Betrieb der folgenden gewerblichen/sonstigen Tätigkeit zu benutzen, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließt:
............................................................................................


Also ggfs. mal den Mietvertrag genauestens durchforsten ...

Hat der Mieter evtl. sogar im Mietvertrag wahrheitswidrige Erklärungen abgegeben, dann könnte er gegenüber dem Vermieter nicht nur zur Zahlung des Betrags in Höhe der vom Vermieter ans Finanzamt zu zahlenden Umsatzsteuer verpflichtet sein, sondern auch zu weitergehendem Schadensersatz (falls der Vermieter durch Verschulden des Mieters die Vorsteuerabzugsberechtigung aus Herstellungskosten oder Erhaltungskosten verliert).

Damit's nicht untergeht, hier auch nochmal ein ganz WICHTIGER Link mit einer Abhandlung, die eher im "normalen" Sprachgebrauch gehalten ist :
Umsatzsteuer und Vorsteuer-Abzug im gewerblichen Mietverhältnis
http://www.ra-cunningham.de/rechtsanwalt-mietrecht-nuernberg/gewerbemiete-umsatzsteuer.htm

hallo
@zaunkönig
habe eben telefoniert - mit dem stb. heraus kam folgendes:

Zitat:
Die Optionsmöglichkeit nach § 9 UStG geht nur dann, wenn der Vermieter an einen Unternehmer vermietet.

muss wie folgt geschrieben werden:

"Die Optionsmöglichkeit nach § 9 UStG geht nur dann, wenn der Vermieter an einen vorsteuerabzugsberechtigten Unternehmer vermietet."

steht so in den richtlinien und vom grundsatz her hast du also recht.

und um den dritten post von bruno1010 zu beantworten:

der vermieter sollte die rechnung - hier den mietvertrag - berichtigen. d.h. miete ohne mwst-ausweis. dazu hat er gemäß Abschnitt 190 c der UStR (Allgemeine Verwaltungsvorschrift zur Ausführung des UStG (Umsatzsteuer-Richtlinien 2005)zu § 14c UStG) die möglichkeit. dann ist ggf. sein schaden nicht so gravierend und das mietverhältnis wird nicht belastet. wie weit zurück er dies machen kann? muß er seinen stb fragen.

von der mieterseite aus greifen hier m.e. die verjährungsfristen. ich lassen mich aber gerne eines besseren belehren.
24.01.2007, 16:10 von justintime
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hallo
@zaunkönig
ich muß gestehen, ich verstehe deine aussagen nicht so richtig.
du schreibst:

Zitat:
Die Optionsmöglichkeit nach § 9 UStG geht nur dann, wenn der Vermieter an einen Unternehmer vermietet.


genau diese möglichkeit hat der vermieter doch genutzt.
denn das "bruno1010" ein solcher ist (laut ustg) bestätigst du auch:

Zitat:
Der Kleinunternehmer ist zwar umsatzsteuerlich Unternehmer,

der von dir angesprochene ausschluß von der umsatzsteuer

Zitat:
aber der letzte Satz im § 19 Abs. 1 UStG schließt ihn hier aus.

betrifft seine umsatzsteuerliche eigenschaft gegenüber dem finanzamt.

es ist zwar schon etwas länger her, aber den job habe ich irgentwann einmal gelernt. zur sicherheit werde ich allerdings meinen stb dazu noch befragen - habe ihn bis jetzt leider nicht erreicht, vielbeschäftigter mann halt.
24.01.2007, 15:09 von zaunkoenig
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Hallo,

@justintime
Ich weiß ja, dass das Steuerrecht nicht immer leicht zu vertehen ist. Und die beiden von mir zitierten Paragraphen sind auch nicht gerade allgemeinverständlich.

Aber, glaube mir. Der Kleinunternehmer ist zwar umsatzsteuerlich Unternehmer, aber der letzte Satz im § 19 Abs. 1 UStG schließt ihn hier aus. Und § 9 Abs. 2 UStG weißt auf § 19 hin.

Die gleiche Frage wurde gestern im Stuerformum diskutiert, dass Ergebnis ist genau das gleiche, wie hier von mir dargestellt.

Der Begriff "gewerbliche Vermietung" bezieht sich auf die kurzfristige Vermietung/Verpachtung/Nutzungsduldung wie sie z.B. bei Ferienwohnungen oder im Hotelleriegewerbe gegeben ist. Hier sind die Umsätze immer steuerpflichtig. Ansonsten gilt § 4 Nr. 12 UStG immer. Die Optionsmöglichkeit nach § 9 UStG geht nur dann, wenn der Vermieter an einen Unternehmer vermietet.

Wie gesagt, der Kleinunternehmer ist es in diesem Fall nicht.

24.01.2007, 10:10 von justintime
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@Zaunkönig
Das ist so nicht richtig!
Der Vermieter kann optieren, wenn er gewerblich vermietet. Eine umsatzsteuerpflichtige Vermietung (bei Gewerbe) scheidet nur in den Fällen des § 4 UStG aus. Und da stehen die Kleinunternehmer nicht drin.
24.01.2007, 09:53 von zaunkoenig
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Hallo,

Wenn Ihr Kleinunternehmer seid, dann seid ihr nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt.

Der Vermieter kann aber nur zur Umsatzsteuer optieren, soweit er einen vorsteuerabzugsberechtigten Unternehmer als Mieter hat. Und dies ist hier nicht der Fall.

Der Mietvertrag ist zu berichtigen.

Rechtsnorm: § 9 Abs. 2 UStG in Verbindung mit § 19 Abs. 1, letzter Satz UStG

Für Euch hat dies zur Folge, dass ihr eine höhere Miete zahlt als ihr müsst, da ihr die ausgewiesene USt mitbezahlt, aber nicht als Vorsteuer geltend machen könnt.

Der Vermieter hat dagegen dass Problem, dass er die Steuer aufgrund tatsächlichem Ausweis schuldet, jedoch hinsichtlich Eurer Mieteinkünfte nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt ist. Er wird es vermutlich tun und muss bei einer Prüfung damit rechnen, dass er die zuviel beanspruchte Vorsteuer wieder zurückzahlen muss.

24.01.2007, 09:43 von justintime
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Guten Morgen,
auch die Ergänzung läßt keine andere Aussage zu.
1. Unternehmereigenschaft ist erfüllt
2. gewerbliche Nutzung liegt vor
3. kein Unternehmer der Leistngen des § 4 UStG ausübt (steht zumindest nicht in den beiden Fragen)

Ich vermute Ihr seit Kleinunternehmer im Sinne des UStG.

Aber dafür, dass Ihr nur "geringe" Umsätze macht, kann der Vermieter nichts.

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