> zur Übersicht Forum
07.05.2007, 09:49 von maralena1970Profil ansehen
Vermieten & Verwalten|Umsatzsteuer Ausweis - Ladenlokal
Hallo zusammen,

versuche gerade das Chaos eines Freundes in Sachen Vermietung zu sortieren.

Bei der NK-Abrechnung bin ich auf Ungereimtheiten bei der UST-Berechnung gestoßen. Es handelt sich um ein Mehrfamilienhaus mit 2 Ladenlokalen.

Die Mieter der Ladenlokale zahlen eine monatlichen Bruttobetrag i.H. von 1200€, davon 200€ monatlich NK-Vorausz.

Jetzt ist bei der NK-Abrechnung immer folgendermaßen vorgegangen worden:

NK Ladenlokal 2005: 2.000 €
PLUS 16% UST: 320
NK ladenlokal Brutto: 2.320 €

Ist das richtig? In den Rechnungen der Energieversorger etc., die in den NK enthalten sind, sind doch schon 16% UST enthalten! Müsste es nicht heißen:

NK Ladenlokal 2005: 2.000 €
DAVON 16% UST: 275,86 €
NK ladenlokal Brutto: 2.000 €

Ebenso bei der NK-Vorauszahlung - hier wurde in der Vergangenheit folgendes veranschlagt:

NK-Vorauszahlung: 12 * 200€ = 2.400 € p.a.
PLUS UST 16%: 384 € p.a.
Gesamt-Vorauszahlung (Brutto): 2.784 € p.a.

In Wirklichkeit sind aber doch nur 2.400 € gezahlt worden - müsste es daher nicht folgendermaßen ausgewiesen werden:

NK-Vorauszahlung: 12 * 200€ = 2.400 € p.a.
DAVON UST 16%: 331,03 € p.a.
Gesamt-Vorauszahlung (Brutto): 2.400 € p.a.

Kennt sich damit jemand aus? Ich vermiete nur Privat-Wohnungen und bin Angestellte, daher habe ich NULL-Ahnung in Sachen UST.

Danke
Mara

Alle 7 Antworten
08.05.2007, 11:48 von Rita
Profil ansehen
@maralena1970
Zitat:
In Wirklichkeit sind aber doch nur 2.400 € gezahlt worden - müsste es daher nicht folgendermaßen ausgewiesen werden:
NK-Vorauszahlung: 12 * 200€ = 2.400 € p.a.
DAVON UST 16%: 331,03 € p.a.
Gesamt-Vorauszahlung (Brutto): 2.400 € p.a.

= Gesamt-Vorauszahlung netto: 2.068,97 €
ich teile deine Ansicht, dass da irgendwas an der bisherigen Berechnung/Umlage/Abrechnung nicht stimmt

Wie von zaunkönig bereits gesagt - Grundsatz "Die Nebenleistung teilt das Schicksal der Hauptleistung"
Das sollte der StB eigentlich wissen ... bzw. wenn er die Mietenverbuchung nicht übernommen hat, dann kann er natürlich nur das berücksichtigen und weiterverarbeiten, was im der Mandant an Zahlen auch liefert > evtl. liegt hier einfach ein Missverständnis vor.
M.E. ist die bisherige Berechnung eindeutig falsch - zu Ungunsten des Vermieters, da dem Mieter netto-Beträge verrechnet werden, die gar nicht gezahlt wurden!
Zitat:
Der StBerater geht mglw. davon aus, dass in Wahreit 1.200 € PLUS MWST gezahlt werden

Das wäre eine Erklärung - er geht aber möglicherweise auch davon aus, dass die abzurechnenden Nebenkosten 2.000 € netto betragen!
Da ist dringend Klärungsbedarf

Jeder eingehende Zahlung für Miete und/oder Nebenkosten(vorauszahlung) enthalt den gesetzlichen Umsatzsteuer-Anteil
also z.B.:
1.200 € Zahlungseingang Miete+NK Vorauszahlung, davon entfallen
165,52 € (1200 : 1,16 * 0,16) gesetzl. Mwst. 16% - die gehen also ans Finanzamt
= 1.034,48 € zu verbuchende Netto-Zahlung, davon entfallen auf
172,41 € NK-Vorauszahlung netto (+16% 27,59=200€ Zahlungsbetrag)
862,07 € Miete netto (+16% 137,93=1000€ Zahlungsbetrag)

Die Aufteilung habe ich jetzt willkürlich gewählt, um wieder auf die im Raum stehenden 200 € NK-Vorauszahlung zu kommen.
In jedem Fall ist zu prüfen, welche Beträge netto oder brutto für Miete/Vorauszahlung tatsächlich vereinbart sind!

Bei der Betriebskostenabrechnung sind bei UmSt-pflichtiger Vermietung dann auch nur die Netto-NK umzulegen
bzw. die nur in manchen Versorgerungen - noch dazu zu unterschiedlichen Sätzen (z.B. Wasser 7%) - enthaltene Mwst. ist herauszurechnen.
siehe z.B.
http://www.ra-cunningham.de/rechtsanwalt-mietrecht-nuernberg/gewerbemiete-umsatzsteuer.htm
http://www.mietgerichtstag.de/downloads/vortrag06weitemeyer.pdf

Die eigentliche Abrechnungs-Erteilung kann z.B. dann so aussehen:
2.000 € umgelegte, anteilige NK Ladenlokal 2005
- 150 € abzgl. darin enthaltene UmSt (zu verschiedenen Sätzen) *hier einfach mal willkürlich angenommen*
= 1.850 € netto NK Ladenlokal 2005
+ 296 € zzgl. gesetzl. UmSt - z.Zt: 16%
= 2.146 € NK ladenlokal inkl. gesetzl. Mwst
abzüglich hierauf bereits geleistete Vorauszahlungen
- 2.400 € aus 12 * 200 € Zahlungssumme NK-Vorauszahlung inkl. gesetzl. Mwst.
= 254 € Differenz = Erstattung inkl. 16 % gesetzl. Mwst.

ODER es werden eben nur netto-Kosten und netto-Vorauszahlungen abgerechnet und erst am Ende die gesetzl. Mwst. auf den Differenzbetrag errechnet - z.B.
1.850 € netto NK Ladenlokal 2005
-2.068,97 € netto Vorauszahlungssumme aus 12*200 =2.400€ brutto Vorauszahlungssumme : 1,16
= -218,97 € netto Differenz
+35,04 € 16 % gesetzl. Mwst.
=254,01 € Differenz - Erstattung inkl. gesetzl. Mwst.

Tatsächlich zahlt der betreffende vorsteuerabzugsberechtigte Mieter bei korrekter Berechnung letztendlich niedrigere Betriebskosten als ein Normal-Verbraucher, da er ja letztendlich nur die tatsächlichen Nettokosten trägt und die darauf berechnete/gezahlte Umsatzsteuer als Vorsteuer erstattet bekommt.
Danke Zaunkönig - das muss ich mir jetzt erstmal ausdrucken und ein paarmal verinnerlichen.

Dann ist das "Druafschlagen" der UST auf die Gesamt NK für das Ladenlokal richtig und wahrscheinlich hat der StB dann der gerechtigkeit halber auch auf die Vorausz. die UST angerechnet, damit der Mieter nicht benachteiligt wird - oder es ist ganz simpel ein Fehler, der über Jahre falsch weitergetragen wurde.

Danke!
mara
07.05.2007, 12:07 von zaunkoenig
Profil ansehen
Hallo,

das mit der Umsatzsteuer bei vermieteten Ladenlokalen ist eigentlich ganz einfach.

Man muss unterscheiden zwischen zwei verschiedenen Leistungsgeschäften.

1. Das Leistungsgeschäft zwischen den Lieferanten und Dienstleistern und dem Vermieter.

Die Rechnungen der Leistungserbringer sind, soweit keine Steuerbefreiung vorliegt, alle mit dem entsprechenden Mehrwertsteuersatz ausgestellt.
Der Vermieter hat, aufgrund Umsatzsteueroption nach § 9 UStG, den Anspruch auf den Vorsteuerabzug aus diesen Rechnungen.

Damit ist die Umsatzsteuer für den Vermieter, ein reiner durchlaufender Posten. Er zahlt an den Leistungserbringer und holt sich das vom Finanzamt wieder.

2. Das Leistungsgeschäft zwischen Vermieter und Mieter.

Im Grundsatz handelt es sich bei der Vermietung um eine steuerfreie Leistung nach § 4 Nr. 12 UStG. Soweit jedoch an Personen vermietet wird, die zum Vorsteuerabzug berechtigt sind (z.B. Gewerbebetriebe), kann der Vermieter auf die Steuerbefreiung verzichten (§ 9 UStG) und muss fortan USt ausweisen, abrechnen und abführen.

Die monatlichen Zahlungen wie Miete und Nebenkosten werden vertraglich mit einem Nettobetrag vereinbart. Darauf wird dann der Regelsteuersatz von 16% (bis 31.12.2006) bzw. 19% (ab 01.01.2007) aufgeschlagen.
Der USt-Ausweis hat zunächst nichts mit den späteren, abgerechneten tatsächlichen Nebenkosten zu tun.

Erstellt der Vermieter nun die Nebenkostenabrechnung, so sind die Nebenkosten eine Nebenleistung zur Hauptleistung "Vermietung". Entsprechend dem Grundsatz "Die Nebenleistung teilt das Schicksal der Hauptleistung", erfolgt in jedem Fall auch eine Regelbesteuerung bei den Nebenkosten - und zwar bei allen, unabhängig davon welcher Steuersatz dem Vermieter dafür in Rechnung gestellt wurde.

Da der Vermieter aus seinen eingehenden Rechnungen die Vorsteuer herausziehen kann, dürfte er eigentlich nur noch aus den Nettokosten die Umsatzsteuer in seiner Rechnung an den Mieter aufschlagen.
Diese Regelung gilt jedoch nur für die Mieter, die selbst Vorsteuerabzugsberechtigt sind, denn nur für diesen Teil ist der Vermieter auch für die Erhebung und Abführung der Umsatzsteuer verpflichtet und hat Anspruch auf Vorsteuererstattung.

Eingedenk der Tatsache, dass es also ust-freie, und ust-pflichtige Umsätze in einem Haus geben kann, und eingedenk der weiteren Tatsache, dass in den Rechnungen an den Vermieter sowohl steuerfreie, ermäßigte und regelbesteuerte Umsätze enthalten sein können, erfolgt meist einfach nur eine Weiterbelastung der Bruttobeträge (Rechnungen an Vermieter) zuzüglich Umsatzsteuer.

Richtig ist, dass der gewerbliche Mieter in diesem Fall tatsächlich mehr bezahlt, als er müßte. Im Regelfall kann er die ihm in Rechnung gestellte Umsatzsteuer als Vorsteuer bei seiner Erklärung geltend machen, so dass die Umsatzsteuer auch für ihn ein durchlaufender Posten ist. Faktisch zahlt er aber den Bruttobetrag, also auch den Teil des Vorsteueranspruchs des Vermieters.

Ich weiß, schwieriges Thema und nicht so ganz leicht zu erklären, hoffe trotzdem dass es einigermaßen verständlich rübergekommen ist.

07.05.2007, 11:32 von maralena1970
Profil ansehen
@Villaporta:

Die Mieter der Ladenlokale zahlen tatsächlich 1.200 € brutto (habe ich nochmal in den Kontoauszügen überprüft) - also ist die Berechnung der Vorjahre m.E nach falsch.

Ich glaube, ich werde um ein Treffen mit dem Steuerberater nicht umhinkönnen - denn der StBerater hat die NK-Abrechnungen aus Gefälligkeit in den letzten 2 Jahren gemacht, aber ich glaube beinahe, mein Freund hat ihm die falschen Daten übermittelt.

Der StBerater geht mglw. davon aus, dass in Wahreit 1.200 € PLUS MWST gezahlt werden.

Die Hausverwaltung in diesem Falle (nämlich gar keine!) ist das reinste Chaos... aber ich werde irgendwann Licht reinbringen

Danke & Gruß
Mara
07.05.2007, 11:23 von maralena1970
Profil ansehen
@Augenroll: ich vermiete ausschließlich meine EIGENEN Wohnungen nur an Privat-Leute. Ich besitze keine gewerblich genutzten Objekte. So muss ich als Angestellte lediglich meiner EKST-Erklärung die Anlage VuV beifügen und habe NIX mit der UST zu tun. Deshalb habe ich in Sachen UST ABSOLUT KEINE Ahnung, wie man diese steuerlich einwandfrei weitergibt.

Als Selbständiger (wie mein Freund), der dann auch noch 2 Einheiten als gewerblich genutzte vermietet sieht die Sache anders aus - da MUSS man UST ausweisen.

Das war jetzt die Langform von "UST - wie geht das?"

Mara
07.05.2007, 11:04 von villaporta
Profil ansehen
Hallo Mara,

Das Thema ist mW ein wenig verzwickt.

Ich habe das Problem auch in einem Haus, wo 3 Gewerbeeinheiten drin sind.

Jetzt wird grundsätzlich so vermietet, dass auf Nettomiete und Nebenkosten die jew. gültige MwSt draufgeschlagen wird, auch wenn das heisst, dass der Mieter tw. doppelt zahlt. Der Stberater sagrte mir aber, dass auf NK nicht grundsätzlich USt erhoben werden muss.

Wenn ich zB 1000 Euro Miete habe und 100 Euro NK, dann ist die Gesamtmiete 1309 Euro von denen 209 Euro ans FA abgeführt werden. für die NK-Abrechnung sind nur die 100 Euro relevant (der Mieter hat also 12 X 100 Euro NK-Vorauszahlung geleistet)

Wenn allerdings im - älteren MV - USt nur auf die Nettomiete erhoben wurde, dann ist die NK-Vorauszahlung auch netto gleich brutto.

Du musst einfach checken, was tatsächlich vom Mieter bezahlt wurde, bzw. ob auch für die NK USt abgeführt wurde, d. h. ich würde mich am Modus der Vorjahre orientieren, denn es handelt sich ja um denselben Mieter.

Viele Grüsse

Villaporta

07.05.2007, 10:45 von Augenroll
Profil ansehen
Zitat:
Ich vermiete nur Privat-Wohnungen und bin Angestellte

Verstehe ich nicht so recht.

Vermieten Sie als Angestellte fremde Privatwohnungen? oder vermieten Sie Wohnungen privat und sind woanders angestellt?
Wir freuen uns von Ihnen zu hören!
Haben Sie Fragen, Anregungen oder Kritik?
Schreiben Sie uns!
>weiter