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09.05.2005, 13:00 von rorueProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Umlage Grundsteuer
Hallo liebe Forumsteilnehmer,

ich verwalte neuerdings ein Mehrfamilienhaus. Die Schwiegermutter hat in der Vergangenheit die Grundsteuer immer nach der Personenzahl auf alle Mieter umgelegt (jahrelang).

Da die Wohnungen von der Größe sehr unterschiedlich sind ( 50 - 200 qm) beschweren sich jetzt einige neue Mieter (2 Pers., 50qm), daß diese Aufteilung ungerecht ist, zumal z.B. in der 200qm Wohnung nur eine Person (der Rest weggestorben) wohnt. Ich will jetzt die Grundsteuer nach qm umlegen, stoße dabei natürlich bei einigen Altmietern auf Widerstand, da diese jetzt teilweise erheblich mehr zahlen müssen. In diesen Altmietverträgen ist kein konkreter Umlageschlüssel festgelegt.

Jetzt die Frage : Kann ich den Umlageschlüssel durch einseitige Willenserklärung (§556a BGB) ändern, auch wenn die Altmieter dagegen sind?

Es ist mir klar, dass ich das nur zu Beginn der nächsten Abrechnungsperiode machen kann.

Für "sachdienliche Hinweise" wäre ich Euch dankbar.

mfg rorue

Alle 33 Antworten
13.05.2005, 20:08 von Nachtfee
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Hallo RMHV,

erstklassig beantwortet. Also einigen wir uns bitte darauf,
nicht pauschal zu sagen, dass die Grundsteuer auf die
Wohneinheiten nach qm nach dem Bescheid verteilt werden
kann, sondern dass es individuell auf das Gebäude ankommt.
Damit bin ich einverstanden.
Grüße Nachtfee us Kölle
13.05.2005, 15:12 von Tanja
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Hallo rorue,

das ist ganz einfach. Schaue in Deine einzelnen MV nach welche Umlageschlüssel Du alles anwenden darfst. Der Umlageschlüssel der dominiert wird angewendet. Die restlichen passt Du genauso dem wiederum dominierenden Schlüssel an.

Du kannst natürlich auch mit den entsprechenden Parteien verhandeln um auf einen gemeinsamen Nenner zu kommen, aber das wird wohl nicht funktionieren weil einer immer besser als der andere rauskommt.

Ergo: Du mußt mehrere Schlüssel anwenden , hast mehr Arbeit,- war ja auch dein Versäumnis alle möglichen Umlageschlüssel vorab im MV zu vereinbaren.

Tanja
13.05.2005, 10:18 von RMHV
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Die Grundsteuer aufteilung bei gemischt genutzten Grundstücken sollte vernüftigerweise in dem Verhältnis erfolgen, in dem die Höhe der Grundsteuer durch die Nutzung bestimmt wird. Die Höhe der Grundsteuer ergibt sich aus dem Einheitswert, der Steuermeßzahl und dem Hebesatz. Steuermesszahl und Hebesatz sind unabhängig von der Nutzung. Die Höhe des Einheitswerts wird maßgeblich die die Jahresrohmiete bestimmt. Damit ergibt sich - für mich fast zwangsläufig - die Vorabaufteilung nach dem Verhältnis der Jahresrohmieten für Wohn- und Gewerbenutzung. Damit ist auch deutlich erkennbar, dass eine Vorabaufteilung entfallen kann, wenn durch vergleichbare Miethöhen und Umlage nach Wohn- Nutzfläche kein unterschiedliches Ergebnis zu erwarten ist.
12.05.2005, 17:05 von Nachtfee
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Hallo RMHV,

1. habe meine Beiträge zu Grundsteuern gelöscht.
2. Ich bedanke mich für deine Zurückhaltung.
3. Frage: Wie berechnest du denn die Grundsteueraufteilung
bei einem sogenannten Mischhaus (Gewerbe + Wohnraum)?
Auch hier ist es falsch, wenn man den Betrag zugrunde legt
vom Bescheid und diesen nach qm abrechnet. Eine Pauschalisierung der dargestellten Aufteilung nach qm-Wohnfläche nach dem Bescheid lehne ich nachwievor ab und
ist nicht richtig!
4. Zur Absetzung der Grundsteuer in der Steuererklärung werde
ich in den nächsten Tagen in meiner Steuererklärung vom
Steuerberater nachschauen und posten wie er sie in meinem
Fall steuerlich abgesetzt hat.
5. Ich bin halt eine freche kölsche Göre, lach
Grüße Nachtfee
12.05.2005, 14:06 von Vermieterheini1
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Nachdem die Moderatoren nicht gewillt sind Asoziale, wie Augenrolls, HaJos, usw. aus dem Forum zu schmeißen und all deren "Kotze" zu löschen müssen ALLE meine Beiträge unwiderbringlich gelöscht werden!
Ich kann diese Beiträge/Infos NICHT wieder herstellen/einstellen!

Solange Asoziale, wie Augenrolls, HaJos, usw. im Forum sind, kann es keine Beiträge von mir geben.
12.05.2005, 13:54 von Vermieterheini1
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Nachdem die Moderatoren nicht gewillt sind Asoziale, wie Augenrolls, HaJos, usw. aus dem Forum zu schmeißen und all deren "Kotze" zu löschen müssen ALLE meine Beiträge unwiderbringlich gelöscht werden!
Ich kann diese Beiträge/Infos NICHT wieder herstellen/einstellen!

Solange Asoziale, wie Augenrolls, HaJos, usw. im Forum sind, kann es keine Beiträge von mir geben.
12.05.2005, 09:22 von marie
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@rorue
Du musst es halt einfach machen! Ich habe von m2 auf Personen umgestellt (weil es einfach gerechter ist), dies den Mietern in Textform mitgeteilt. Die haben nicht widersprochen. Also ist die Abrechnung seitdem so.
11.05.2005, 16:29 von RMHV
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Zitat:
Es geht nochmal um die Grundfrage : Kann ich die Grundsteuer, die bei Altmietern jahrelang nach Personenzahl umgelegt wurde, zuküntzig nach Wohnfläche abrechnen? Kann ich dies durch eine "Erklärung in Textform bestimmen" oder muß der Mieter zustimmen (was er nicht tut, da er dann mehr zahlen muß)?

Vermutlich wird man davon ausgehen müssen, dass durch langjährige Übung der Umlageschlüssel als verinbart gilt. Eine Vereinbarung kann nur dann durch einseitige Erklärung geändert werden, wenn ein entsprechender Änderungsvorbehalt vereinbart ist oder wenn die Änderung durch Gesetz möglich ist.

Zitat:
Sollte der Abs. 2, §556a greifen und es sich um einen "unterschiedlichen Verbrauch" oder "unterschiedliche Verursachung" handeln, kann ich es "bestimmen".


Diese Vorschrift ist nicht einschlägig. § 556 a Abs. 2 Satz 2 lautet: "Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt."
Die Höhe der Grundsteuer wird nicht durch einen unterschiedlichen Verbrauch oder eine unterschiedliche Verursachung der Mieter bestimmt, sondern gem. §§ 74 ff BewG für bebaute Grundstücke - neben weiteren Größen - im wesentlichen durch die Jahresrohmiete.
Selbst wenn man die Voraussetzung variabler Kostenhöhe unberücksichtigt lässt, fehlt es also für die Annahme einer Verursachung am kausalen Zusammenhang von Wohnungsgröße und Steuerhöhe.
11.05.2005, 13:11 von rorue
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Zu marie, 10.5., 22.02

Es geht nochmal um die Grundfrage : Kann ich die Grundsteuer, die bei Altmietern jahrelang nach Personenzahl umgelegt wurde, zuküntzig nach Wohnfläche abrechnen? Kann ich dies durch eine "Erklärung in Textform bestimmen" oder muß der Mieter zustimmen (was er nicht tut, da er dann mehr zahlen muß)?

In einigen neuen Mietverträgen in demselben Haus wird nach qm umgelegt. Ich möchte das jetzt vereinheitlichen und alle Parteien nach qm umlegen.

Sollte der Abs. 2, §556a greifen und es sich um einen "unterschiedlichen Verbrauch" oder "unterschiedliche Verursachung" handeln, kann ich es "bestimmen".

Dem steht aber Abs.3 entgegen :"Eine zum Nachteil des Mieters von Abs.2 abweichende Vereinbarung ist unwirksam."

So, und kommt Ihr.

mfg rorue

11.05.2005, 12:38 von rorue
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Guten Morgen RMHV,

gut formuliert, aber für Nachtfee (und für mich ) warscheinlch nicht sehr hilfreich.

mfg rorue
11.05.2005, 12:33 von rorue
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Hallo Nachtfee, Dein Beitrag vom 10.5.,17.30

Aber natürlich kann ich die Grundsteuern von den Mietern kassieren und sie als Werbungskosten voll steuerlich geltend machen.

Wenn ich sie kassiere erhöhen sie meine Einnahmen (1.Seite, AnlageV). Wenn ich sie nicht auf die Mieter umlege, verringern sich meine Einkünfte für das Objekt.Der Vollabzug als Werbungskosten ist unstrittig.

Entweder habe ich Dich falsch verstanden oder Du Deinen Steuerberater.

mfg rorue
11.05.2005, 07:43 von RMHV
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@ Nachtfee

Auch bei äußerster Zurückhaltung in der Formulierung kann man die Beiträge zu Steuerfragen und zur Aufteilung von Grundsteuern auf bebaute und unbebaute Grundstücksteile leider nur als unsinnig bezeichnen. Dieser Unsinn wird auch durch Wiederholung nicht schlauer.
10.05.2005, 23:19 von Nachtfee
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10.05.2005, 23:06 von Nachtfee
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10.05.2005, 22:02 von marie
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..natürlich werden die Grundbesitzabgaben umgelegt auf die Mieter. Du solltest entweder nach Personen oder nach m2 abrechnen. Das kannst du jederzeit ändern, sollte dies sinnvoll sein. Eine Änderung der Abrechnungsgrundlage sollte dein Vertragspartner/Mieter/Kunde akzeptieren. Sonst gilt das nicht(§556a BGB).
10.05.2005, 20:38 von motzi01
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Hallo Nachtfee,
kannst du mir erklären, warum ich den Grundsteuerbetrag, den die Stadt von mir verlangt, nicht auch an die Mieter weitergeben darf? Die Grundsteuerzahlung basiert auf dem Grundsteuermeßbescheid. Dort sind die Baukörper erfasst.
Für einen Garten habe ich noch niemals Grundsteuer bezahlt, wenn das Grundstück gleichzeitig bebaut ist.
Habe ich dich irgendwo falsch verstanden?
10.05.2005, 17:30 von Nachtfee
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10.05.2005, 17:24 von Nachtfee
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Hallo RMHV,

wenn unterschiedliche Verteilungsschlüssel in einem Objekt
verwendet werden, gibt es Ärger. Und kommt die Angelegenheit
vor Gericht gibt es wieder Ärger. Das ist keinesfalls
empfehlenswert, machbar sicherlich. Auch nachzulesen hier
im Vermieternetz.de.
Grüße Nachtfee
10.05.2005, 13:19 von Vermieterheini1
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Nachdem die Moderatoren nicht gewillt sind Asoziale, wie Augenrolls, HaJos, usw. aus dem Forum zu schmeißen und all deren "Kotze" zu löschen müssen ALLE meine Beiträge unwiderbringlich gelöscht werden!
Ich kann diese Beiträge/Infos NICHT wieder herstellen/einstellen!

Solange Asoziale, wie Augenrolls, HaJos, usw. im Forum sind, kann es keine Beiträge von mir geben.
10.05.2005, 13:05 von Vermieterheini1
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Nachdem die Moderatoren nicht gewillt sind Asoziale, wie Augenrolls, HaJos, usw. aus dem Forum zu schmeißen und all deren "Kotze" zu löschen müssen ALLE meine Beiträge unwiderbringlich gelöscht werden!
Ich kann diese Beiträge/Infos NICHT wieder herstellen/einstellen!

Solange Asoziale, wie Augenrolls, HaJos, usw. im Forum sind, kann es keine Beiträge von mir geben.
10.05.2005, 10:09 von volker
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Hallo RMHV, hallo Rorue,

ich kann der Auslegung des Begriffs "erfasste Verursachung" durchaus folgen. Da also die unterschiedliche Fläche der Wohnung nicht darunter fällt und es keine Vereinbarungen mit den Mietern gibt, bleibt nach § 556 a Abs. a BGB nur die Abrechnung nach Wohnfläche.

Die Mieter, die jahrelang nach Personenanzahl abgerechnet wurden, können nach meiner Ansicht jedoch darauf vertrauen, dass dieser Verteilungsmaßstab beibehalten wird.

Bei der Umlage einer Betriebskostenposition nach verschiedenen Umlageschlüsseln ist vom Vermieter nur sicher zu stellen, dass insgesamt nicht mehr als die tatsächlich angefallene Grundsteuer auf die Mieter (und den Eigentümer für die leer stehenden Wohnungen) umgelegt wird.
10.05.2005, 07:58 von RMHV
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Wie kann man nur auf die Idee kommen, dass für alle Mieter zwingend der gleiche Umlageschlüssel vereinbart werden müsste. Noch besteht in diesem Land im Grundsatz Vertragsfreiheit. Unter rein rechtlichen Aspekten gibt es nicht die geringsten Bedenken gegen Vereinbarungen, die für jeden Mieter einen anderen Umlageschlüssel vorsehen. Ob dies unter wirtschaftlichen Aspekten sinnvoll ist, ist eine völlig andere Frage.

Müllschleusen sind irgendwie auch Müllschlucker. Wie bei Müllschluckern, die üblicherweise in - mehr oder weniger hohen - Hochhäusern eingebaut sind, gibt es bei bei der Müllschleuse eine Klappe zum Einwurf. Die Müllbehälter befinden in einer für die Mieter unzugänglichen Einhausung. Der Mülleinwurf ist nur über die Klappe möglich. Zur Öffnung der Klappe ist eine Chip-Karte erforderlich. Damit ist für jeden Mieter das Müllvolumen bekannt und die Kosten werden nach der erfassten Verursachung umgelegt.

Zum Suchbegriff Müllschleuse gibt es bei google 340 Treffer. Einfach mal reinschauen...
10.05.2005, 00:05 von rorue
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Hallo Nachtfee,

Dein zweiter Beitrag zuerst : Daß ich steuerlich nicht doppelt abrechnen kann ist mir bewußt. Ich gebe die Grundsteuer aber zweimal an. Einmal bei den erhaltenen Nebenkosten ( in der Gesamtsumme) und einmal bei den Werbekosten.

Zu Deinem ersten Beitrag :
Warum eigentlich nicht? Ich mache zwei separate Rechnungen auf : Einmal nach Personen und einmal nach qm. Mit dem Computer ist das kein Problem. So lege ich die Kosten um. Selbst wenn das rechtlich nicht ganz ok ist,wer kann mir da irgendwas nachweisen?

mfg rorue
09.05.2005, 23:39 von Nachtfee
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Hallo rorue nochmals,

sicherlich kannst du die volle Grundsteuer steuerlich absetzen, darfst sie dann aber nicht parallel in den
NK-Abrechnungen bei den Mietern nochmal berechnen.
Ich berechne bei meinen Mietern nie die Grundsteuer und auch
nicht die Gebäudeversicherung, ich setzte sie beide voll
ab. Das lohnt sich aber nur, wenn du nicht viele Reparaturen etc.bei deinem Objekt im laufenden Jahr hast.
Die Mieter freuen sich über geringere NK-Abgaben und ich
setzte sie steuerlich ab. Hier gilt allerdings auch wie beim
Umlageschlüssel einmal entschieden immer entschieden.
Grüße Nachtfee
P.S. es sei denn, du vermietest ein Haus komplett neu,
ich habe z.Zt. ein leerstehendes. Da könnte ich dieses
ändern, möchte es aber verkaufen.

09.05.2005, 23:35 von Nachtfee
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Hallo rorue,

das geht nicht! Du kannst in einem MF-Haus nicht den einen
Mieter nach qm und den anderen nach Personen umlegen.
Das muß einheitlich sein in einem Haus.
Grüße Nachtfee
09.05.2005, 23:03 von rorue
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Oh, da ist mir wohl ein Lapsus passiert. Natürlich kann ich die eingenommenen Nebenkosten nicht als Werbekosten absetzen.

Ja,ja, die drei Weizenbier!!

Aber zu wenig einbehaltene Nebenkosten wirken sich voll auf die Einkünfte aus.

mfg rorue
09.05.2005, 22:54 von Nachtfee
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Hallo Rorue,

ja, ist einmal ein Umlageschlüssel festgelegt sei es durch
Mietvertrag oder durch die jahrelang praktizierten NK-
Abrechnungen kann der Umlageschlüssel nicht einseitig geändert
werden! Nur mit Zustimmung beider (Mieter-Vermieter).
Bei Mietverträgen ab 1.9.2001 verhält es sich so, wie bereits
erwähnt, dass bei einem fehlenden Verteilungsschlüssel im
Mietvertrag immer nach qm abgerechnet werden muß. Allerdings
fährt man bei dem Umlageschlüssel Personen im Leerstand immer
besser als nach qm-Zahl, weil die nicht belegte Wohnung
aus der NK-Abrechnung abgezogen werden muß, bei Personenumlage
nicht. Ich habe immer Personenumlage bzw. Familienumlage,
weil dieses bei Leerstand besser ist.
Und wer hat denn heutzutage nicht mal einen Leerstand?
Grüße Nachtfee
09.05.2005, 22:54 von rorue
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Bei näherer Überlegung ist es ziemlich egal. Was hindert mich, den einen nach qm abzurechnen und den aanderen nach Personenzahl?

Gut, ich kann voraussichtlich nicht alle Kosten umlegen. Aber ist es nicht egal? Steuerlich ist die Grundsteuer als Werbekosten voll absetzbar. Daher ist es doch ziemlich egal, ob ich die Grundsteuer als Nebenkosten oder als Werbekosten absetze. Auf jeden Fall mindern sie meine Einnahmen.

Liege ich da richtig? Nach dem dritten Weizenbier weiß ich nicht, ob ich da einen Denkfehler mache.

mfg rorue
09.05.2005, 22:35 von rorue
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Hallo motzi01,

unter Müllschleusen versteht man wohl Müllschlucker. Du weißt : auf jeder Etage ist eine Klappe, in dem man seinen Müll entsorgen kann.

Jetzt zu RMVH :
Ganau diese Zweifel sind mir auch gekommen, daher die Frage. Immerhin wurde die personenbezogene Abrechnung jahrelang praktiziert und zum zweiten sieht der Wechsel nach §556a einen Wechsel in erster Linie zur personenbezogenen Abrechnung vor (separate Wasserzähler usw.).

Ist durch die jahrelange personenbezogene Abrechnung nicht ein Zustand eingetraten, der auch eine Zustimmung des Mieters zum Wechsel vorraussetzt?

mfg rorue
09.05.2005, 20:25 von motzi01
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Bitte RMHV,
was sind "Müllschleusen"? Wie funktionieren die?
Kannst du Herstellernachweise angeben?
09.05.2005, 16:58 von RMHV
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M.E. führt bei der Umlage von Betriebskosten jede Gerechtigkeitsdiskussion immer in irgendeine Sackgasse. Es wird sich zu jedem Argument eines Mieters für einen bestimmten Umlageschlüssel grundsätzlich und immer ein Mieter finden lassen, der genau diesen Umlageschlüssel als himmelschreiende Ungerechtigkeit empfindet. Man sollte sich als Vermieter daher auf eine Gerechtigkeitsdiskussion überhaupt nicht einlassen.
Bis zum Beweis des Gegenteils kann man vielleicht davon ausgehen, dass durch die jahrelang Übung der Umlageschlüssel Personenzahl vereinbart ist. Falls man unbedingt wechseln möchte, wäre die Argumentation mit dem Gesetz eventuell hilfreich; nicht weil das Argument richtig wäre, sondern weil es Eindruck macht. Das ganze sollte dann allerdings mit sämtlichen Mietern vereinbart werden. Jede einzelne Vereinbarung müsste unter dem Vorbehalt der Zustimmung durch sämtliche Mieter stehen.

Was die Rechtslage angeht, muss ich hier dem einen oder anderen widersprechen.

§ 556 a Abs. 1 BGB schreibt keineswegs vor, dass Betriebskosten nach Wohnfläche umgelegt werden müssen. Diese Vorschrift kommt nur zum Zug, wenn die Parteien keine Vereinbarung getroffen haben. Die Vorschrift ist damit nicht zwingend, sondern ganz im Gegenteil ausdrücklich abdingbar.

Es erscheint mir eine verfehlte Vorstellung zu sein, dass die Umlage der Grundsteuer mit einer "erfassten unterschiedlichen Verursachung" i.S.v. § 556 a Abs. 2 in Verbindung gebracht werden könnte. Der Begriff der Verursachung wird hier weitgehend Deckungsgleich zum Begriff Verbrauch zu verstehen sein und bezieht sich auf Kosten die von verschiedenen Mietern durch unterschiedliches Verhalten in unterschiedlicher Höhe verursacht werden. Die Höhe der Grundsteuer wird dagegen nicht von einem beliebigen Mieterverhalten beeinflusst. Das naheliegende Beispiel für eine erfasste unterschiedliche Verursachung dürften die Kosten der Müllentsorgung sein, wenn das Müllaufkommen der einzelnen Mieter mittels Müllschleusen erfasst wird.
09.05.2005, 16:06 von volker
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Hallo Rorue,

§ 556a Absatz 2 BGB beantwortet deine Frage nach meiner Meinung bereits.

Zitat: (§ 556a BGB)

(2) Haben die Vertragsparteien etwas anderes ((als die Umlage nach Wohnfläche) im Mietvertrag oder durch jahrelange Abrechnung) vereinbart, kann der Vermieter durch Erklärung in Textform bestimmen, dass die Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden dürfen, der dem erfassten Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. ...

Damit ist die Basis für die zukünftige Abrechnung nach Wohnfläche gegeben.
Die Wohnfläche fällt nach meiner Meinung unter die Bezeichnung "erfasste unterschiedliche Verursachung".
09.05.2005, 13:35 von ich_bins
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Hallo Rorue,

nach der Mietrechtsreform vom Sep. 2001 ist es gesetzlich vorgeschrieben alle nicht verbrauchsabhängigen
Betriebskosten, dazu zählt u.a. auch die Grundsteuer, nach m² abzurechnen.

Siehe dazu auch folgenden Link:

http://www.steuernetz.de/homepages/vv/vvlexikon/u3.html

Berufen Sie sich am Besten auf das Gesetz.
Wir freuen uns von Ihnen zu hören!
Haben Sie Fragen, Anregungen oder Kritik?
Schreiben Sie uns!
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