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06.04.2007, 17:08 von PhamProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Trockenboden=Dachboden?
Hallo,

ich bins nochmal und habe wieder eine Frage:
Ich bin neuer Eigentümer eines Mehrfamilienhauses. Nur noch eine Wohnung ist vermietet, soll auch so bleiben. Rest wird eigengenutzt.
Im Grundsatz gilt ja: Kauf bricht Miete nicht.

Mein Problem nun ist:
Das Haus hat noch einen Dachboden, welches (noch) nicht ausgebaut ist. Der Mieter besteht darauf, dass er den Dachboden weiterhin benutzen darf. Im Mietvertrag (anno 1979) ist ein Passus, der da lautet:
"Der Mieter ist verpflichtet, den Hofraum zum Teppichklopfen, Waschküche, Waschmaschinen und Trockenraum, soweit vorhanden, zu benutzen, falls nicht ausserhalb des Hauses gewaschen ist."

Ansonsten ist aber im Mietvertrag nicht festgehalten, dass ein Dachboden mitvermietet wurde, nur die Wohnung selbst und ein Kellerraum. Hat der Mieter nun ein Recht auf den Dachboden? Wie sieht's aus mit der Begründung "Eigenbedarf"?

Vielen Dank schon mal für Eure Ratschläge und Meinungen!

Grüsse

Pham
Alle 15 Antworten
10.04.2007, 11:10 von Pham
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Hallo,

bevor es zu weiteren "Eskalationen" kommt, warte ich erst mal ab und versuche so schnell wie möglich meine Sanierung/Umbau des Hauses fertig zu bekommen. Ich danke für Eure Beiträge und Anregungen und melde mich wieder, wenn es Neuigkeiten gibt!

Liebe Grüsse

Pham
10.04.2007, 08:43 von Augenroll
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Ich verstehe gar nicht wo das Problem ist?

Wenn man dem Mieter etwas weg nimmt, was er jahrelang nutzen konnte und was ihm wohl im MV auch noch schriftlich zugesichert ist, dann bietet man doch einen äquivalenten Ersatz an. Das kann auch eine vertraglich zu vereinbarende Mietsenkung sein.

Ich verstehe nicht, warum Sie sich nicht an den abgeschlossenen Vertrag halten wollen? Den haben Sie schließlich selbst aufgesetzt bzw. mitgekauft. Darin enthaltene Vor- oder Nachteile für den Vermieter haben sich dann im Kaufpreis des Hauses niederzuschlagen. Oder habe ich hier was falsch verstanden?
09.04.2007, 21:44 von Rita
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Wenn's hart auf hart kommt, wird jeder seinen Standpunkt beweisen müssen > ggfs. läuft's dann auf einen Vergleich raus.
Der Problemmieter dürfte dann genauso dumm dastehen wie du ...
Also keinesfalls Rechte zugestehen/unterstellen, die der "Gegner" niemals wird beweisen können.
Ein nicht-durchgestrichener Allgemein-Passus in einem Formularmietvertrag von anno dubak dürfte jedenfalls für beide Streit-Parteien erhebliche Deutungsrisiken beinhalten ...

Aus einer gemeinschaftlichen Mitbenutzung eines Trockenbodens, wird sich aber m.E. auch mit bestem Willen kein Nutzungsrecht des gesamten Dachbodens als Abstellkammer ableiten lassen ...

Und andersrum angepackt:
Wieviel Wohneinheiten besitzt/besass dein Neuerwerb?
Denn Mitbenutzung von Gemeinschaftsräumen bedeutet ja nicht, dass eine Partei den gesamten Gemeinschaftsraum nutzen darf wann und wie sie will.
Ein Ersatzraum bzw. eine Mietsenkung muss da natürlich im Verhältnis dazu stehen.
Wenn dann im gleichen Zug der Mietpreis je m² Wohnfläche angehoben wird, stehst du ggfs. unterm Strich letztendlich besser da als jetzt.
Oder bietest eben als Ersatz für den Gemeinschafts-Trockenboden eine entsprechend kleinere Ersatzfläche zur alleinigen Nutzung an ...

Ein anderer Denkansatz (da "Problemmieter"):
Wenn du zusätzliche Wohnfläche (Arbeitsraum) brauchst, dann besteht also Eigenbedarf ... wenn der Mieter Anspruch auf (Mit)Benutzung des Dachbodens geltend macht, besteht also ggfs. ein Kündigungsgrund i.S.d. Gesetzes, da der Dachboden nicht zum Ausbau zur Disposition steht ...

Ich würde wohl versuchen, dem "Problemmieter" eine schriftliche Äußerung herauszukitzeln - und meine Strategie dann darauf abstimmen.
09.04.2007, 09:04 von prinzregent
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Das Problem kenne ich. Dachbodennutzung.

Der Mieter ist faktisch im Haus und nutzt natürlich alles mit was er (gratis) bekommen kann. Der Vermieter ist in der Regel nicht vor Ort und merkt eine solche Nutzung selten.

Mein Tip: Mach als erstes mal ein neues Schloss auf die Dachbodentür. Gut und fest verschliessen.

Die Sachen von einer Firma auf den Hof räumen. Ist zu behandeln wie Sperrmüll. Aber Vorsicht, du kannst mit einer Anzeige wegen Diebstahl rechnen.

Sperrmüll oder sonstige Gegenstände die illegal auf deinem Land gelagert/ gesammelt/ gehort werden, einen Aushang machen, dass alle Wertstoffe/ Sperrmüll innerhalb einer Frist von 8 Tagen wegzuräumen ist. Was danach noch da ist wird "als Abfall / Sperrmüll kostenpflichtig entsorgt.

Alles reden und Briefe schreiben nutzt eh nicht sonderlich viel. Ärger bekommst du auf jeden Fall ...
08.04.2007, 22:27 von Mieterliebe
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Zitat:
"Der Mieter ist verpflichtet, den Hofraum zum Teppichklopfen, Waschküche, Waschmaschinen und Trockenraum, soweit vorhanden, zu benutzen, falls nicht ausserhalb des Hauses gewaschen ist."


alternative anbieten - wird sich eine lösung finden - den mieter über die ausbaupläne informieren.

oder teile deinem mieter mit, dass du für ein jahr von der mieterhöhung absiehst, wenn er auf die nutzung des bodenraumes verzichtet - schriftlich.

Zitat:
SOLLTE Aber der Vorvermieter die Nutzung des Dachbodens jahrelang geduldet haben ergibt sich daraus meiner Meinung nach u.U. sehr wohl eine stillschweigende Duldung (stillschweigende Vertragsänderung), die der neue VM zu übernehmen hätte...im Zweifel müßte es wohl vom Gericht geklärt werden...!!!!

08.04.2007, 09:32 von Pham
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Hallo nochmal,

@cora schrieb:
Zitat:
der Passus um MV ist ja allgemein und steht in fast jedem Standard-Mietvertrag.


...und das ist ja mein Ärgernis, damals wurde dieser Passus im Standard-MV vom Voreigentümer nicht weggestrichen. Damit wurde der Trockenboden zur Mitbenutzung erlaubt/verpflichtet.
Es wird wohl auf eine Mieterhöhung hinauslaufen!

Frohe Ostern trotzdem.

Pham
07.04.2007, 22:33 von Mortinghale
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Hallo Pham,

der Mieter nutzt ihn zur Zeit eher als Abstellkammer

Abstellkammer geht schon mal gar nicht.

jedoch ist die Miethöhe schon relativ niedrig im Vergleich zum Mietspiegel

Dann erhöhe doch die Miete.

Oder: Triff mit dem Mieter eine Vereinbarung, die ihn von der Nutzung des Dachbodens ausschließt und sichere ihm dafür zu, für einen gewissen Zeitraum (Verhandlungssache) die Miete nicht zu erhöhen.

07.04.2007, 19:06 von jaegermeister
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Hatte den selben Fall, MFH Dachboden stand voll mit Gerümpel, aber nur von meinem nichtzahlenden Problemmieter. Ich habe alle Mieter angeschrieben mit Fristsetzung das Zeug was widerrechtlich dort gelagert wurde zu entfernen. Ansonsten würde ich mich drum kümmern. Als nach der Frist nichts geschah bin ich dann angefangen zu entrümpel. Daraufhin bekam ich einen netten Brief vom RA meines Problemmieters mit Androhung einer Strafanzeige wegen Diebstahl etc. Ich sollte alle Sachen wieder zurückschaffen. Konnte ich natürlich nicht weil die Klamotten auf dem Osterfeuer in Rauch aufgegangen wahren. Ich bot aber an das er die Klamotten selbsverständlich bei mir wieder abholen kann und verlangte zusätzlich noch Einlagerungsgebühren für jeden Tag die sie bei mir standen. Die Sache ist im Sande verlaufen. Hunde die Bellen beißen nicht. So war es zumindestens bei mir.

Gruß Jägermeister
07.04.2007, 18:36 von Cora
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Hallo

ich würde das so sehen:
der Passus um MV ist ja allgemein und steht in fast jedem Standard-Mietvertrag. Kann ja auch sein, dass gar kein Trockenboden vorhanden ist.

Es soll Häuser geben, die haben weder Waschküche noch Trockenboden.

Außerdem hat m.E. der Mieter den Trockenboden nicht mitgemietet, im Gegensatz zu einem Kellerraum.

Ich würde da meine Rechte als Eigentümer wahrnehmen und den Dachboden ausbauen.

Außerdem wäre wenn, nur die Nutzung zum Trocknen gegeben und nicht die Möglichkeit hier seine Kramsachen unterzustellen.

Gruß
07.04.2007, 15:40 von Pham
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Hallo,

ach herje, habe mich verschrieben! Statt "Trockenraum steht dort Trockenboden. Ich denke mir, dass die Punkte 4+5 zu § 573b BGB angewendet werden muss, jedoch ist die Miethöhe schon relativ niedrig im Vergleich zum Mietspiegel. Habe wohl wieder mal eine xxxkarte gezogen

Grüsse

Pham
07.04.2007, 09:09 von frischebrise
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Hallo,

@Pham schrieb:

Zitat:
"Der Mieter ist verpflichtet, den Hofraum zum Teppichklopfen, Waschküche, Waschmaschinen und Trockenraum, soweit vorhanden, zu benutzen, falls nicht ausserhalb des Hauses gewaschen ist


Wo befindet sich denn nun der Trockenraum?

Wenn damit der Dachboden nur in Frage kommt, dann zieht @ Melanie.

Folgene Risiken birgt die Teilkündigung:

Zitat:
(4) Der Mieter kann eine angemessene Senkung der Miete verlangen. Oder gleichwertiger Ersatz.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.



06.04.2007, 22:56 von Pham
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Hallo an alle,

der Mieter nutzt ihn zur Zeit eher als Abstellkammer als wie er meint als Wäschekammer zum Trocknen der Wäsche.
Den Dachboden möchte ich zu einem Arbeitszimmer mit Bad umbauen (also Aufenthaltsraumcharakter).

@frischebrise
Im Mietvertrag steht explizit kein Dachboden unter "Mietsache...vermietete Räume...".
Jedoch steht vor dem Passus
"Der Mieter ist verpflichtet, den Hofraum zum Teppichklopfen, Waschküche, Waschmaschinen und Trockenraum, soweit vorhanden, zu benutzen, falls nicht ausserhalb des Hauses gewaschen ist."

dieser Satz:
"Die nachstehend aufgeführten Einrichtungen dürfen mitbenutzt werden: Waschanlagen, KFZ-Stellplatz,..."
Das irritert mich sehr. Das liest mich sehr nach explizit mitvermieteter Dachboden im Mietvertrag aus! -oder irre ich mich?!

@Melanie, "Teilkündigung des VM nach § 573b BGB" -wie kann ich das verstehen? -insbesondere:
"1. Wohnraum zum Zwecke der Vermietung zu schaffen oder"
=> wird nicht vermietet, wird eigengenutzt als Arbeitszimmer

"2. den neu zu schaffenden und den vorhandenen Wohnraum mit Nebenräumen oder Grundstücksteilen auszustatten."

=> die neu entstehenden Zimmer im Dachboden kann ich also als "Nebenräume" zu den 3 Stockwerken tiefer liegende Wohnung zuschlagen???? Verstehe ich das so richtig? Dann werde ich die nächsten Tage eine Teilkündigung rauslassen, da ich das Risiko der stillschweigende Duldung nicht eingehen möchte.

Liebe Grüsse
Pham
06.04.2007, 19:53 von Cora
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Hallo

für welche Zwecke nutzt der Mieter den Dachboden und warum stört dich das?

Gruß
06.04.2007, 18:33 von Melanie
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Hallo,
SOLLTE Aber der Vorvermieter die Nutzung des Dachbodens jahrelang geduldet haben ergibt sich daraus meiner Meinung nach u.U. sehr wohl eine stillschweigende Duldung (stillschweigende Vertragsänderung), die der neue VM zu übernehmen hätte...im Zweifel müßte es wohl vom Gericht geklärt werden...
Aber keine Angst, so weit muß es nicht kommen falls wirklich ein Dachausbau geplant ist!
In diesem Fall hilft nämlich eine Teilkündigung des VM nach § 573b BGB weiter!

Zitat:


§ 573b
Teilkündigung des Vermieters
(1) Der Vermieter kann nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume oder Teile eines Grundstücks ohne ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 kündigen, wenn er die Kündigung auf diese Räume oder Grundstücksteile beschränkt und sie dazu verwenden will,

1. Wohnraum zum Zwecke der Vermietung zu schaffen oder
2. den neu zu schaffenden und den vorhandenen Wohnraum mit Nebenräumen oder Grundstücksteilen auszustatten.

(2) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.

(3) Verzögert sich der Beginn der Bauarbeiten, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen.

(4) Der Mieter kann eine angemessene Senkung der Miete verlangen.

(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.



06.04.2007, 18:07 von frischebrise
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Hallo,

wenn kein Dachboden explizität im MV. ausgewiesen, dann hat der M. auch kein Recht auf Nutzung.
Selbst eine stillschweigende Duldung durch den Voreigentümer braucht der Nachfolger nicht zu übernehmen.

Dies ist nicht rechtswirksam im MV. vereinbart, folglich auch keine Herleitung auf Kauf bricht nicht Miete. Dafür zahlt der M. keine Miete.

Energisch widersprechen und nötigenfalls abmahnen.

Zeigt man gelegentlich den Finger, läuft man heutzutage als VM. gefahr, die Hand zu verlieren.
Wir freuen uns von Ihnen zu hören!
Haben Sie Fragen, Anregungen oder Kritik?
Schreiben Sie uns!
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