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13.05.2007, 14:12 von felix2000Profil ansehen
Vermieten & Verwalten|Trennung Materialkosten / Arbeitskosten
Wir haben in unserem Haus (zwei Eigentumswohnungen, eine bewohnen wir selbst, die andere ist vermietet), Arbeiten an der Elektroanlage ausführen lassen, da die Grundkosten für Strom in den letzten Jahren gestiegen sind und wir diese vermindern wollten.

Bisher
hatten waren im Haus drei Drehstromhauptzähler, welche dem Energieversorger gehörten. Jeweils einer für jede Wohnung und noch einer für Gemeinschaftsstrom. Den Zähler für die von uns bewohnte ETW und den Gemeinschaftszähler hatten wir vertragsmäßig auf unseren Namen laufen. Der Mieter hatte seinen eigenen Stromliefervertrag mit dem Zähler für die von uns vermietete ETW. Demzufolge waren auch jeden Monat dreimal die Grundgebühren fällig. Einmal vom Mieter für die eine Wohnung und zweimal von uns als Eigentümer für die andere Wohnung und Gemeinschaftsstrom.

Nunmehr nach dem Umbau
haben wir nur noch einen Drehstromhauptzähler, welcher dem Energieversorger gehört. Von der Elektrofirma haben wir uns drei geeichte Drehstromzähler als Unterzähler einbauen lassen welche jetzt uns gehören. Jeweils einer für jede Wohnung und einer für Gemeinschaftsstrom. Somit fällt nur noch einmal die Grundgebühr an. Der Vertrag für diesen einen Hauptzähler läuft auf unseren Namen.

Den Stromverbrauch für die vermietete Wohnung wollen wir zukünftig, genau wie bei Wasser und Gas über die Betriebskosten mit dem Mieter abrechnen.

Der Elektromeister rief nun letztens bei uns an und fragte wie wir die Rechnung haben wollten. Solle er die Kosten von Material und Arbeitszeit trennen wegen der Absetzbarkeit?

Bei mir erschienen drei Fragezeichen. Da ich mich nicht outen wollte, dass ich den Sinn seiner Frage nicht ganz verstanden habe, sagte ich er solle die Kosten aufteilen. Damit lag ich erst einmal auf der sicheren Seite.

Was hat der Elektromeister damit gemeint?

Wie werden die Kosten für Material und wie werden die Arbeitskosten von uns behandelt? Was setzen wir in unserer Steuererklärung (Werbungskosten) wie an? Was landet ggf. beim Mieter (Modernisierungskosten)?

Gruß, felix2000
Alle 4 Antworten
14.05.2007, 10:36 von JollyJumper
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Also nochmal geordnet

Da die Wohnung bereits einen Stromanschluss hat sind die Kosten mit Sicherheit nicht als Modernisierungskosten ansetzbar, maxmal wenn eine Aufrüstung/Leistungserhöhung des Anschlusses erfolgt z.B weil bisher Wassererwärmung mit Gas, jetzt Durchlauferhitzer (und damit eben Leistungserhöhung notwendig) .

Möglicherweise habt Ihr mit dem Mieter weil
Wohnung ist verbilligt an Angehörige vermietet ja eine Sonderregelung getroffen hinsichtlich der Kostenteilung. Letztenedes hat er ja einen Kostenvorteil durch die eingesparten Zählergebühren.

Jetzt mal zwei Varianten

1) Das Haus besteht aus zwei Eigentumswohnungen.
Eine Aufteilung in mehrere Rechnungen mach Sinn, weil die Kosten jeder Eigentumswohnung direkt zugeordnet werden können.
Damit gilt für die vermietete Eigentumswohnung:
Die Kosten können gegen die Einnahmen als Werbungskosten gegengerechnet werden.
Wenn der Mieter mit diesen Kosten in irgenteiner Form belastet wird sind Ihm diese kosten zu bescheiniegen (s.o. 20% maximal jedoch 600 Euro für 3000 Euro Arbeitsleistung, blablabla )
Für die selbstgenutzte Eigentumswohnung gilt:
Die Kosten sind nicht als Werbungskosten (weil Ihr ja keine Miete für die Wohnung zahlt)ansetzbar.
Wo keine Einnahmen keine Werbungskosten!
Ihr könnt aber als selbstnutzender Eigentümer auch diese 20%...max..von.... geltend mach in eurer persönlichen Steuererklärung.
Fals Kosten für den Allgemeinstrom separat ausgewiesen werden müsste nach meinem Wissen eine Aufteilung proportional zum Verhältnis vermietete Fläch/gesamte Fläche erfolgen....

2) Das Haus besteht als eine wirtschaftliche Einheit mit x Wohnungen
Meiner Ansicht nach ein Rechnung ausreichend, natürlich nach Material und Arbeitslohn getrennt!
Werbungskosten können dann nur proportional zum Verhältnis vermietete Fläch/gesamte Fläche steuerlich geltend (also gegen die Einnahnen gegengerechnet) gemacht werden.

Weiterhin gilt hier wie oben
Wenn der Mieter mit diesen Kosten in irgenteiner Form belastet wird sind Ihm diese kosten zu bescheiniegen, d.h. nur die Kosten proportional zu seiner genutzten Wohnfläche (s.o. 20% maximal jedoch 600 Euro für 3000 Euro Arbeitsleistung, blablabla )

Für die Kosten, die auf die vom Vermeiter eigengenutzten Flächen entfallen gilt ebenfals 20%...max..von.... geltend mach in eurer persönlichen Steuererklärung

@felix

Zitat:
zu 4. Die Wohnung ist verbilligt an Angehörige vermietet. Das hat in den letzten sechs Jahren recht gut geklappt


Ich sage nur "DIE FAMILIEE IST ALLEEESS"

Das sind immer die schlimmsten Konstellationen wenn es mal kritisch wird!!!!!!!
14.05.2007, 08:22 von Augenroll
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Die Handwerkerkosten (Arbeitszeit nicht Material), die der Mieter in irgendeiner Form bezahlen muss (Betriebskosten, Kleinreparaturklausel) kann der Mieter bei seiner Steuererklärung ansetzen.

Für Den Vermieter sind solche Kosten ja auch reine Durchlaufposten. Diese Kosten bezahlt der Vermieter ja nicht, sondern leitet sie lediglich weiter und kann sich demnach daraus keinen Steuervorteil verschaffen.
14.05.2007, 08:01 von felix2000
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Ah ja, danke für die Erleuchtung. Die Frage vom Elektromeister betreffs Trennung der Kosten zielte also nicht auf die vermietete Wohnung, sondern auf die Absetzbarkeit für die selbst genutzte Wohnung.

zu 4. Die Wohnung ist verbilligt an Angehörige vermietet. Das hat in den letzten sechs Jahren recht gut geklappt.

Gruß
13.05.2007, 18:53 von JollyJumper
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Also so spontan fällt mir dazu ein!

1) Er meint "Überhaupt mit Rechnung" oder vielleicht lieber Cash also ohne Rechnung!!!

Wenn wir mal bei den legalen Varianten bleiben

2) siehe z.B.
http://www.mieterverein-berlin.de/magazin/online/mm1006/hauptmm.htm?http://www.mieterverein-berlin.de/magazin/online/mm1006/100608a.htm

Dort steht
Zitat:
.....Erstattet werden 20 Prozent der Handwerkerkosten, maximal jedoch 600 Euro für 3000 Euro Arbeitsleistung. Wichtig: Die Steuerermäßigung gilt nur für die Handwerkerleistung, nicht für die Materialkosten. Daher muss man darauf achten, dass die Materialkosten in der Rechnung extra ausgewiesen werden. Außerdem muss der Betrag auf das Konto des Handwerksbetriebs überwiesen werden. Barzahlungen werden grundsätzlich nicht anerkannt. Mit der neuen Regelung in § 35 a des Einkommenssteuergesetzes soll die Schwarzarbeit eingedämmt und das Handwerk gefördert werden. ...


Dies hier gilt nach meinem Wissen für eure Wohnung. Für eigengenutzte Wohnungen konten bisher keine Werbungskosten geltend gemacht werden.
Wenn ihr als Eigentümer diese selbst nutzt könnt Ihr nach den neuen Regelungen diese max 20% von 3000 € Arbeitsleistung steuerlich geltend machen.

3) Die Kosten für die vermietete Wohnung könnt ihr voll als Werbungskosten gegen die Einnahmen aus Vermietung gegenrechnen!

Generell hängt es aber davon ab wie euer hausgeteilt ist in Eigentumswohnungen (wirtschaftlich getrennte Einheiten) oder nicht !???

4)Habt ihr euch dass eigentlich gut überlegt mit nur einem Zähler????
Ihr müßt potetiellen Mietern den Strom immer vorfinanzieren und wenn es das Zahlungsschwierigkeiten gibt gehen die Probleme los.
Wenn die Versorger bei Zahlungsrückstand die Versorgung einstellen heißt das noch lange nicht, dass Ihr dass auch dürft.

Gruß JollyJumper
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