> zur Übersicht Forum
12.12.2007, 19:38 von tinahProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Tod eines Mieters - vermieterpfandrecht
Hallo,

am Wochenende ist unser langjähriger (ca. 18-jähriger Mietvertrag) Mieter verstorben.

Der Fall gestaltete sich folgendermaßen:
Der tote Mieter hat mir (nicht meiner Mutter als Vermieterin) vor –zig Jahren seinen Wohnungsschlüssel ausgehändigt für den Fall, dass ein Notfall eintritt und die Wohnung betreten werden muss.

Der Mieter hatte während einer Geschäftsreise einen Schlaganfall erlitten (an dem er 1,5 Tage später verstarb), Bekannte hatten seinen Wagen und sein Handy zu uns gebracht, mit der Bitte, den Sohn ausfindig zu machen. Ich habe alle gespeicherten Handy-Nummern angerufen; der Sohn selbst, von dem keiner der Angerufenen den Namen, noch den Wohnort wusste, reagierte jedoch erst nach 10 Stunden mit einem Rückruf.

Zwischenzeitlich hatte ich die Wohnung betreten auf der Suche nach Hinweisen, wie der Sohn heißen könnte und ein zweites Mal auf der Suche nach Medikamenten, worum mich das Krankenhaus Lüdenscheid gebeten hatte. Das habe ich dem Erben auch mitgeteilt. Er äußerte vor ein paar Tagen noch Wohlwollen und Verständnis dafür. Kann er mir daraus einen Strick drehen, wenn es „hart auf hart“ käme?

Wir haben ihm selbst die Schlüssel ausgehändigt, da zu diesem Zeitpunkt der Mieter noch nicht verstorben war und der Sohn, der ca. 150 km (Kreis Neuwied) entfernt wohnt, in der Wohnung seines Vaters übernachten wollte, um ihn am nächsten Morgen schnellstmöglich wieder im Krankenhaus Lüdenscheid besuchen zu können.

Dann verstarb der Mieter.

Der Sohn (bei der Bundeswehr) will die Wohnung so schnell wie möglich ausräumen, sieht im Moment aber noch nicht so ganz die 3-monatige Kündigungsfrist ein. (Ist die überhaupt "nur" 3 Monate oder wären das in dem Falle 9?)

Ich gehe doch recht in der Annahme, dass die Kündigung frühestens zum 31.3. erfolgen kann. Es ist klar, dass der Sohn die Wohnung nicht übernehmen wird. Wie muss die Kündigung seiner- oder unsererseits aussehen? Selbstverständlich ist eine schriftliche Kündigung sinnvoll, aber gilt ggf. auch eine mündliche Kündigung und müssen dann die Worte gefallen sein: „Hiermit kündige ich!“?

Und was ist aus Vermietersicht sinnvoller: die Kündigung selbst auszusprechen oder auf die Kündigung seitens des Erbens falls er es dann ist, zu warten?

Nun hat er sich plötzlich dahin gehend geäußert, dass er die Erbschaft evtl. ausschlagen will, hat aber schon damit angefangen, die Wohnung leer zu räumen.
Hat er nicht damit sein Erbe schon angetreten?

Woher sollen wir überhaupt wissen, ob er der alleinige Erbe ist (wovon allerdings auszugehen ist)? Eine Frage, die wir uns allerdings erst jetzt stellen.

Wie können/müssen wir feststellen, ob er überhaupt Erbe ist? Und wie müssen wir bis zur Klärung verfahren?

Der verstorbene Mieter hat jede Menge Antiquitäten und Sammlungen in seiner Wohnung.
Wie können wir sicherstellen, dass uns die 3 Monatsmieten gezahlt werden bzw. unterbinden, dass die Wohnung leergeräumt wird, bevor nicht einwandfrei geklärt worden ist, ob er jetzt sein Erbe antritt oder nicht bzw. ob er überhaupt Erbe ist?
Können wir uns auf das Vermieterpfandrecht beziehen, und wenn ja, wie?

Oder haben wir das Recht, vielleicht sogar die Pflicht, die Schlösser auszutauschen? Ich google gerade verzweifelt danach, finde aber sehr widersprüchliche Aussagen zu dem Thema.
Für Eure bitte schnelle Hilfe bedanke ich mich im Voraus.

Liebe Grüße
Tinah

Alle 7 Antworten
13.12.2007, 09:01 von frischebrise
Profil ansehen
Hallo,

tinah, sofort telefonischen Kontakt mit einem Rechtspfleger aufnehmen.

Ihm Ihre Befürchtungen klar mitteilen .

Versiegelung der Wohnung bis zur Klärung der Erben anregen.
(Nachlassgericht)

Den Sohn bis zur Klärung keinen Zugang gestatten, mündlich,schriftlich.

Alle Maßnahmen mit dem Nachlassgericht abstimmen.
Dorthin soll sich der Sohn wenden.

12.12.2007, 22:27 von Mortinghale
Profil ansehen
Liebe Tinah,

ich würde ihn nur in die Wohnung lassen, wenn er sich vorher schriftlich als Erbe "bekennt" und, ebenfalls schriftlich, zusichert, für die Miete aufzukommen.

Ansonsten hat er nämlich in der Wohnung nichts zu suchen, ggfs. Polizei einschalten.

12.12.2007, 22:18 von tinah
Profil ansehen
Erst mal vielen Dank für die raschen Antworten.

Es geht hier aber gerade nicht um Kulanz, die kann man zeigen, wenn alles glatt laufen sollte.
Im Moment scheint sich aber der schlimmste Fall abzuzeichnen, und darauf möchte ich vorbereitet sein, was ja nicht bedeutet, dass ich alle rechtlichen Mittel von vornherein (aus)nutzen will.

Allerdings glaube ich, dass ich dennoch versuchen sollte, ggf. meine Ansprüche geltend machen zu können, um nicht aus falsch verstandener Pietät auf meinen Forderungen sitzen zu bleiben.

Den Brief an das Nachlassgericht nehme ich deshalb dankend zur Kenntnis.

Wie aber reagiere ich auf einen 7-Tonner, der vermutlich morgen vor der Türe steht, und mehreren Bundeswehrsoldaten, die die Wohnung ausräumen wollen?
Rufe ich die Polizei, wechsele die Schlösser aus oder was soll/kann ich machen?

LG
Tinah

12.12.2007, 20:27 von frischebrise
Profil ansehen
Hallo,

@ tinah schrieb:

Zitat:
Und was ist aus Vermietersicht sinnvoller: die Kündigung selbst auszusprechen oder auf die Kündigung seitens des Erbens falls er es dann ist, zu warten?



Als Vermieter ist es nicht sinnvoll zu kündigen:
Hier wirkt sich aufgrund der langen Mietdauer die asymetrische Kündigungsfrist für den VM aus.

Zitat:
Der verstorbene Mieter hat jede Menge Antiquitäten und Sammlungen in seiner Wohnung.
Wie können wir sicherstellen, dass uns die 3 Monatsmieten gezahlt werden bzw. unterbinden, dass die Wohnung leergeräumt wird, bevor nicht einwandfrei geklärt worden ist, ob er jetzt sein Erbe antritt oder nicht bzw. ob er überhaupt Erbe ist?
Können wir uns auf das Vermieterpfandrecht beziehen, und wenn ja, wie?



Solange nicht eindeutig feststeht, wer der Erbe ist, oder das Erbe ausgeschlagen wird, erbt der Staat.

Zur Sicherung Ihrer Ansprüche brauchen Sie dem Sohn nicht die Sachen aushändigen. Verweigern Sie dies mit Verweis auf Klärung des Erben durch das Nachlassgericht.
Da die Testamentseröffnung i.d.R. nach 4-6 Wochen des Todesfalles eintritt, wären Sie nicht gesichert.
Und wenn der Sohn ausschlägt, versucht das Nachlassgericht die Kosten zu decken.

Verweisen Sie den Sohn auf den Nachlasspfleger und informieren Sie sofort das Nachlassgericht.

( Siehe Musterschreiben )

Zitat:
Musterschreiben:
Amtsgericht Düsseldorf
- Nachlaßgericht -
PLZ Stadt
PER EBF

Ermittlung von Erben bzw. Antrag auf Bestellung eines Nachlasspflegers
für: Herrn / Frau (geb. tt.mm.jjjj)

Sehr geehrte Damen und Herren,

der Tod meines Mieters – Herr/ Frau – ist am tt.mm.06 in der angemieteten Wohnung meines o.a. Mehrfamilienhauses – von Name des Polizeibeamter(Polizeidienstelle mit telf. Nr. falls bekannt) - festgestellt worden.

Ich bitte um schnellstmöglichen Bescheid ob dem Nachlaßgericht Erben bekannt sind und um Zusendung der entsprechenden Adressen.

Sollten keine Erben bekannt sein stelle ich – gem. § 1961 BGB - hiermit den Antrag das ein Nachlaßpfleger bestellt wird.

Durch das Ableben von Herr / Frau entstehen mir Mietausfall, Kosten der Desinfizierung-/ Ausgasung-/ Sanierung der Wohnung, daher bitte ich um schnellstmögliche Bearbeitung.

Folgende Unterlagen lege ich in Kopie bei, als Nachweis meines berechtigten Interesses;
a) 2 Seiten des Mietvertrages vom tt.mm.jjjj
b) 2 Seiten Kopie Grundbuchauszug als Eigentumsnachweis der Immobilie Strasse, PLZ------------------------------------



12.12.2007, 20:15 von ADele
Profil ansehen
hallo,
beim Tod eines Mieters bin ich absolut kulant und versuche mich mit den Angehörigen zu einigen. Ich lege Wert drauf, daß die Wohnung, sowie Keller und Dachbodenabteil komplett geräumt wird. Denn bei alten und vom Vorbesitzer übernommenen Mietverträgen gibt es meistens keine Kaution.
Ich bestehe nie auf der Einhaltung der dreimonatigen Kündigungsfrist, denn die Wohnung muß meist generalsaniert werden und je früher ich damit anfange, desto schneller bekomme ich bei einer Neuvermietung eine erhöhte Miete.
Welcher Erbe was erbt oder ungerechtfertigt abtransportiert ist mir egal.
Wichtig ist nur, was mit meiner Wohnung passiert.
Viele Grüße
Adele
12.12.2007, 20:11 von frischebrise
Profil ansehen
Hallo tinah,

Zitat:
Grundsatz: Das Mietverhältnis endet nicht mit dem Tod des Mieters.

Ist der Mieter alleinstehend, d.h. wohnt er allein, so geht das Mietverhältnis bei seinem Tod auf seine/n Erben über (siehe Ziffer 6).

Zitat:


(Kündigt der Erbe in dem Monat in dem der Erblasser verstorben ist, endet das Mietverhältnis zum Ende des übernächsten Monats.) Also wird im Okt. in dem der Erlasser verstorben ist , gekündigt endet das Mietverhältnis am 31.12. (Sonderkündigungsrecht) Es bleibt aber auch die gesetzliche Kü-frist, wenn bis 3. Werktag 03.11. gekündigt wird endet das Mietverhältnis zum 31.01. Bei Mietverträgen auf unbestimmte Zeit oder nichts anderes vereinbart ist.
_________________
Für den Fall zitierter Urteile (hier teilweise Textquellenangabe)
12.12.2007, 19:53 von Sanne
Profil ansehen
Hallo Tina,

vor vielen Jahren ist mein Vater (damals auch Mieter) in seiner Wohnung eines plötzliches Herztodes verstorben. Da wir zerstritten waren und weiter keinen Kontakt hatten, wurde ich nur beiläufig von seiner Schweser darüber informiert, die auch einen Schlüssel zur Wohnung hatte. Sie hat die Wohnung komplett ausgeräumt (und er hatte einen fast komplett neuen und edlen Hausrat), ein Bekannter hat die Lebensversicherung erhalten. Obwohl ich die einzige gesetzliche Erbin gewesen wäre. Er hat ein fragliches Testament gemacht und mich enterbt, was so nicht geht, bedenke man den Pflichtteil von der Hälfte der Masse. Dennoch konnte ich dann nicht mehr nachweisen, was genau zum Todeszeitpunkt an Vermögen da war. Insofern zog ich den kürzeren und wurde mit dem nötigsten abgespeist.

Die Schwester meines Vaters (meine Tante) hatte zwar Auskunftspflicht bezüglich des Vermögens, doch dies tat sie nicht in vollem Umfange....

Doch das sollte Eure Sorge nicht sein. Die Kündigungsfrist ALLER Mieter (verstorben oder nicht) beträgt seit geraumer Zeit nur noch 3 Monate. Wegen fälliger Mieten und Nebenkosten für diese Zeit sind die Erben dran. Ich denke ein Foto oder dergleichen als Beweismittel, was zum Todeszeitpunkt alles da war reicht daher aus. Wer ausgeräumt hat, wisst ihr ja.

Soweit erstmal, was ich dazu beitragen kann.
Grüsse
Sanne
Wir freuen uns von Ihnen zu hören!
Haben Sie Fragen, Anregungen oder Kritik?
Schreiben Sie uns!
>weiter