> zur Übersicht Forum
23.01.2007, 23:36 von GuenniProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Steuerliches Absetzen der Kosten trotz Wohnrecht
Guten Abend,

ich bin seit November 2006 Besitzer eines Mehrfamilienhauses. Zu dem Haus gab es die Mutter des Vorbesitzers inklusive Wohnrecht und sechs weitere Mieter dazu. Das Wohnrecht ist als Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen.
Sie zahlt die Betriebs- und Heizkosten wie jeder andere Mieter auch. Nur eine Kaltmiete braucht sie nicht zu zahlen.

Nun habe ich eine steuerlich Frage.

Ist es richtig, das ich bei der Steuererklärung die Wohnung der Mutter anteilig aus dem Haus herausrechnen muss und somit weder die Zinsen noch andere Werbungskosten absetzen darf? Der Vorbesitzer hat diese nicht unter Vermietung absetzbaren Kosten als Sonderausgaben geltend gemacht. Kann ich das auch obwohl ich nicht mit der Mieterin verwandt bin, aber das Haus ja mit Mietern und den eingetragenen Grunddienstbarkeiten übernommen habe?

Danke

Mike Günther
Alle 11 Antworten
28.01.2007, 13:37 von Rita
Profil ansehen
Häufiger stellt sich diese Frage bei der Aufteilung der Anschaffungskosten bzgl. des nicht anrechenbaren Anteils für Grund und Boden.
Grundsätzlich kann man das aber auch auf die Aufteilung der Gesamtkosten auf einzelne Wirtschaftsgüter (einzelne Wohnungen) übertragen.

Es gibt hier kein allgemein anerkanntes oder gesetzlich verankertes Verfahren zur Kaufpreisaufteilung.
In der Theorie muss das Finanzamt den Kaufpreis nach dem Verhältnis der Verkehrswerte aufteilen - als oberstes Gebot gilt hier das zitierte BFH-Urteil:Die schätzungsweise Aufteilung des Kaufpreises einer Immobilie auf Grund und Boden (nicht abschreibungsfähig) und Gebäude (abschreibungsfähig) hat grundsätzlich im Verhältnis des nach der Wertermittlungsverordnung ermittelten Sachwerts zu erfolgen.

Bereits 1985 hatte der Bundesfinanzhof (<b>BFH Urteil vom 15.1.1985, IX R 81/83, BStBl 1985 II, S. 252</b>) so im Fall der Anschaffung einer Eigentumswohnung entschieden. Die gleichen Grundsätze gelten nach Ansicht des Gerichts (11.2.2003, IX R 13/00, BFH/NV 2003, S. 769) auch für Mietwohngrundstücke. Nach diesem Verfahren sind zunächst Boden- und Gebäudewert gesondert zu ermitteln und dann die Anschaffungskosten nach dem Verhältnis der beiden Wertanteile in Anschaffungskosten für den Grund und Boden und für das Gebäude aufzuteilen. Unzulässig ist in jedem Fall die von den Finanzbehörden vielfach angewandte Methode, vom Gesamtkaufpreis den Grund und Boden mit dem Wert aus der Bodenwertrichtkarte abzuziehen, um den abschreibungsfähigen Gebäudewert zu ermitteln.
Allerdings ist eine von Käufer-Verkäufer vorgenommene Aufteilung grundsätzlich zu akzeptieren:Ist ein erworbenes Zweifamilienhaus-Grundstück in zwei eigenständige Wirtschaftsgüter bildende Gebäudeteile (fremdvermietete Wohnung sowie einem Wohnungsberechtigten überlassene Wohnung) aufzuteilen, so ist die von den Vertragsparteien vorgenommene Aufteilung des Kaufpreises auf einzelne Wirtschaftsgüter grundsätzlich –auch in Fällen der gemischten Schenkung– der Besteuerung zugrunde zu legen.
BFH Urteil vom 27. Juli 2004 - IX R 54/02
Da ist es natürlich prima, wenn im Notarvertrag entsprechende Werte festgelegt sind.
I.d.R. wird aber auch ein zum Notarvertrag/zur Kaufpreisfestsetzung von den Vertragsparteien erstellte Kaufpreisermittlung akzeptiert.

Ich habe schon sehr unterschiedliche Erfahrungen gemacht: manch Finanzbeamter akzeptiert (aus Bequemlichkeit?) eine eingereichte Berechnung/Aufteilung ganz anstandslos (soweit sie denn eingiermaßen akzeptabel ist) - es gab aber auch schon langwierige Verhandlungen wie im orientalischen Basar ...

Meine Empfehlung - da du recht unbedarf erscheinst:
Lass dir zumindest die erste Steuererklärung zu V+V und die Berechnung der AfA-Bemessungsgrundlage samt Aufteilung der Anschaffungskosten vom Steuerberater erstellen.
Der sollte auch über entsprechende Bewertungstabellen für unentgeltliches Wohnrecht/Nießbrauch verfügen ...
I.A. gehen die Finanzämter mit "Papier vom Steuerberater" gnädiger um, da die Finanzämter korrekte Ansätze voraussetzen (dürfen).

Stichworte für's weiterGOOGLEN:
"vermietung aufteilung anschaffungskosten BFH"
= seitenweise Input (kommt drauf an, ob du die Abhandlungen auch verstehst)

(übertragen) passt zu deinem Fall z.B. auch:
BFH-Urteil vom 31.5.2000 (IX R 50, 51/97) BStBl. 2001 II S. 594

Beim teilentgeltlichen Erwerb eines Zweifamilienhauses, das eine vom Erwerber selbst genutzte Wohnung sowie eine Wohnung enthält, an der sich der Verkäufer ein Wohnungsrecht vorbehalten hat, sind zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage der für die selbst genutzte Wohnung in Betracht kommenden erhöhten Absetzungen nach § 7b EStG die anteiligen Anschaffungskosten des Gebäudes im Verhältnis der Verkehrswerte auf die beiden Wohnungen aufzuteilen (Abgrenzung zum BFH-Urteil vom 7. Juni 1994 IX R 33-34/92, BFHE 175, 70, BStBl II 1994, 927).
EStG § 7b; BGB § 1093.
Vorinstanz: FG Rheinland-Pfalz (EFG 1997, 1383)http://www.bfh.simons-moll.de/bfh_2001/XX010594.HTM

Der Begriff Verkehrswert bezieht sich auf den Wert der Wohnung "am Markt" bzw. den zu erzielenden Kaufpreis und beinhaltet z.B. hier auch die Berücksichtigung des üblicherweise geringeren Verkehrswertanteils für die mit Wohnrecht belastete Wohnung.
@Rita
Zitat:
Dir bleibt nur bei der Aufteilung der Anschaffungskosten dem FA glaubhaft darzulegen, dass der Kaufpreis um einen bestimmten Betrag wegen des Wohnrechts reduziert war - und ggfs. der Kampf um einen höher als im Flächenverhältnis anrechenbaren Schuldzins-Anteil.


Genau das meinte ich, es ist doch möglich dem Finanzamt zu erklären, dass die Wohnung aus dem Kaufpreis rausgerechnet wurde.
Wie reagieren da die Finanzämter? Benötige ich da einen Nachweis und wie soll der aussehen. Gibt es Grundsatzentscheidungen durch die Finanzdirektionen wie in so einem Fall verfahren wird?
26.01.2007, 13:28 von Rita
Profil ansehen
Zitat:
Kann ich nun auf den Kaufpreis einen Betrag aufschlagen, da der Preis ohne dem Wohnrecht höher gewesen wäre? Natürlich muss dieser realistisch sein und dem Finanzamt glaubhaft gemacht werden. Ich werde dies auf qm-Basis machen.

Da spielt das Finanzamt natürlich nicht mit (wie Shadow1977 schon sagte)

Du wirst nicht drumherum kommen, dass die anteiligen Anschaffungskosten=AfA-Bemessungsgrundlage und die anderenWerbungskosten wegen nicht gegebenener Einkünfteerzielungsabsicht nicht anrechenbar sind.
Korrekt ist die Wohnfläche der betreffenden Wohnung brav in Zeile 2 einzutragen
http://www.bundesfinanzministerium.de/DE/Service/Downloads/Abt__IV/Formulare/137,property=publicationFile,cap.locale=de.pdf
danach errechnen sich eben die nicht abziehbaren Kostenanteile - siehe Seite 2 Spalte 3 > ermittelt verhältnismäßig (= i.d.R. nach Flächenanteilen)

Dir bleibt nur bei der Aufteilung der Anschaffungskosten dem FA glaubhaft darzulegen, dass der Kaufpreis um einen bestimmten Betrag wegen des Wohnrechts reduziert war - und ggfs. der Kampf um einen höher als im Flächenverhältnis anrechenbaren Schuldzins-Anteil.

@zaunkönig
Zitat:
Ausnahmsweise mal ein brauchbarer Link von "Frag-einen-Anwalt.de". Hier werden in steuerlicher Hinsicht viele Antworten gegeben, die bar jeder Grundlage sind und deshalb äußerst vorsichtig betrachtet werden sollen.

Da gebe ich dir recht - Anwälte sollten halt nicht auf fremdem Gebiet bleiben wildern
- die zicken schliesslich auch, wenn andere sich in "ihr Reich" wagen.
Hi Günni!
Das Finanzamt geht immer nur von den tatsächlichen Zahlen aus. Ich kann ja auch nicht hingehen und sagen, dass ich ein Objekt eigentlich mehr bezahlt hätte und versuchen, die Abschreibung etc. in die Höhe zu treiben .
25.01.2007, 18:20 von Guenni
Profil ansehen
Hallo und danke für die Antworten.

Der Kaufpreis war für mich ok, auch mit dem Wohnrecht.

Kann ich nun auf den Kaufpreis einen Betrag aufschlagen, da der Preis ohne dem Wohnrecht höher gewesen wäre? Natürlich muss dieser realistisch sein und dem Finanzamt glaubhaft gemacht werden. Ich werde dies auf qm-Basis machen.

Und dann können ja auch die Zinsen und Abschreibungen auf den tatsächlich bezahlten Betrag abgesetzt werden und der Differenzbetrag fällt auf die Wohneinheit mit Wohnrecht. Vorausgesetzt das Finanzamt erkennt den von mir berechneten Betrag an.
25.01.2007, 00:20 von Shadow1977
Profil ansehen
Hi!
Sämtliche Kosten sind natürlich umlegbar, die Mieter-NK werden ja auch von der Partei mit Wohnrecht getragen, so wie ich dies sehe. Gleichwohl der neue Eigentümer auf den Kosten wie HV, Kto-Geb. etc. von der Wohnung der "Wohnrecht-Habenden Person" sitzen bleibt, da diese Kosten nicht erstattet werden. Aber ich gehe mal davon aus, dass, wenn man schon den Mut hat, ein Objekt mit einem Wohnrecht einer Partei zu kaufen, man diesen Dingen bewusst ist .
25.01.2007, 00:13 von Shadow1977
Profil ansehen
24.01.2007, 09:59 von justintime
Profil ansehen
Hallo Zusammen,
die steuerlichen Auswirkungen sind m.E. hier alle richtig wiedergegeben. Aber, wo in Gottes Namen sind denn die nicht-abziehbaren Werbungskosten?
Abschreibung: Kaufpreis sollte wie erwähnt schon um das Wohnrecht reduziert sein, d.h. der Anteil auf die betreffende Wohnung ist gemindert - muß nur dem FA mitgeteilt werden, elende schreiberei.
Zinsen: w.v.
Verwaltungskosten: i.d.R doch sehr geringer Betrag
Reparaturen: Einzelnachweis für die "normalen" Mietverhältnisse, nur bei Gebäudesanierungen/-reparaturen u.U. ein Minusgeschäft. Also den natürlichen Schwund abwarten.
Der Rest sind doch Betriebs- und Heizkosten - umlegbar und somit in voller Höhe abziehbar.

Keine Steuerberatung, Eigenerfahrungen
24.01.2007, 09:46 von zaunkoenig
Profil ansehen
Hallo,

@shadow1977
Etwas unglücklich ausgedrückt (gemeint war Einkünfteerzielungsabsicht und nicht Gewinnerzielungsabsicht), aber im Ergebnis richtig.

@Rita
Ausnahmsweise mal ein brauchbarer Link von "Frag-einen-Anwalt.de". Hier werden in steuerlicher Hinsicht viele Antworten gegeben, die bar jeder Grundlage sind und deshalb äußerst vorsichtig betrachtet werden sollen.

@Guenni
Der Sonderausgabenabzug beim Vorbesitzer kann damit zusammenhängen, dass ihm eine dauernde Last entstanden ist, als das Mietobjekt insgesamt auf ihn übertragen wurde bzw. mit Eintrag des Wohnrechts.
Es wäre ungewöhnlich, wenn diese Last beim Erwerb mit übernommen worden wäre.

So bleibt es beim Ergebnis für dieses Wohnrecht: Keine Einnahmen, keine Werbungskosten.

24.01.2007, 09:14 von Rita
Profil ansehen
sehe ich auch so > Einkünfte/Einkunftserzielungsabsicht = Voraussetzung für Werbungskostenabzug

Da der Kaufpreis i.A. um den Wert der Grunddienstbarkeit/des kostenlosen Wohnrechts niedriger gewesen sein wird, fallen für die betreffende Wohnung ja auch keine/nur sehr geringe Anschaffungskosten/Finanzierung etc. an.

siehe z.B.
http://www.frag-einen-anwalt.de/Absetzbare-Kosten-bei-Wohnrecht__f10119.html
Hallo Guenni!
Fakt ist, dass die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nur ansetzbar sind, wenn eine Gewinnerzielungsabsicht "herrscht". Die Kaltmiete muß in etwa dem durchschnittlichen m²-Preis entsprechen, der in Deiner Gegend bezahlt wird. Bei Verwandten ist es weniger. Hier würde ich mind. 70 % ansetzen.
Da sie nur die Nebenkosten bezahlt, sehe ich es als richtig an, die entsprechenden Kosten anteilig rauszunehmen, da Du bei ihr selbst keine Einnahmen verbuchen kannst.
Das ist auf alle Fälle der legale, offizielle Weg... .
Wir freuen uns von Ihnen zu hören!
Haben Sie Fragen, Anregungen oder Kritik?
Schreiben Sie uns!
>weiter