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23.04.2007, 20:18 von dontpanicProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Steuererklärung zum 31.5.2007
Hallo,

eine Frage an alle VM, die vielleicht mehrere Wohnungen vermieten und bei denen die letzten Wohn-/Hausgeldabrechnungen auch erst Ende des Jahres eintrudeln.

Wie macht ihr das mit dem Finanzamt?

Die Steuererklärung kann ja erst mit der WEG-Abrechnung erstellt werden.

Bittet ihr jedes Jahr um Fristverlängerung?

Wie sieht der Text dafür aus? (Beispieltext)

Oder ist eine Fristverlängerung gar nicht notwendig? (Trick 17?)

Gruß,
dp
Alle 19 Antworten
25.04.2007, 22:41 von Fixfeier
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Hallo Mortinghale,

sitz eben im Garten im Dunkeln am Laptop und hab da natürlich mal wieder meine verflixte Datenbank nicht greifbar :-))). Sch... Technik.

Aber ich habe in Erinnerung dass die Frage "Rücklage" beim BFH schon vor langer Zeit entschieden wurde. Da war man ganz und gar nicht deiner Meinung. Ich konnte das damals nicht nachvollziehen, denn richtig kann eigentlich nur deine Meinung sein. Nach aktuellem Stand der Rechtsprechung wird die Reparaturrücklage zum Gemeinschaftseigentum zum Zeitpunkt ihrer Entstehung. D.h. du hast danach persönlich keinerlei Verfügungsgewalt mehr über diese Vermögensbestandteile.

Es könnte gut sein, dass sich demnächst, wegen BGH Entscheidung zur Rechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft (mit Vermögen Rücklage), gegenüber dem bisherigen Rechtszustand mal was ändert. Dazu müsste sich nur jemand das Ganze aufladen und neu bis in die hohen Gerichte treiben.

Aber was soll es denn! Wenn das FA es bei dir anerkennt hast du klasse argumentiert. Bei uns wird es aktuell leider nicht akzeptiert. Interessant war, dass es mal wieder auch anders geht.

Gruß
25.04.2007, 18:58 von Mortinghale
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Zitat:
Auszahlbar sind diese Rücklagne natürlich nicht


Würde sich bei einem "Sparbuch" ja wohl niemand gefallen lassen, oder ?

@Augenroll

Zitat:

Na Instandhaltungen bezahlen.


Das mache aber nicht ich, sondern der WEG-Verwalter bzw. die Eigentümergemeinschaft.

Meinem direkten Einfluß ist das Geld dann schon lange entzogen.

25.04.2007, 17:53 von Shadow1977
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Für viele Eigentümer, die nicht in den Immobilien wohnen, ist dies verschwendetes Geld, was die Rücklagen betrifft (so meine Erfahrung), da diese die Immobilien nach einiger Zeit wieder abstossen und das Geld der Rücklagen nicht oder superschlecht "mitzuverkaufen" sind. Somit bleiben sie auf dem Geld der selbst eingezahlten Rücklagen sitzen und dieser Anteil geht auf den Käufer über. Auszahlbar sind diese Rücklagne natürlich nicht .
Ich persönlich finde die Rücklagen wichtig (sind ja m.E. nach auch ges. vorgeschrieben), da es weniger weh tut, jeden Monat wenige Euro´s zurückzulegen, als bei einer grösseren Reparatur / Anschaffung dies komplett bezahlen zu müssen.
25.04.2007, 10:22 von Augenroll
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Zitat:
Was kann ich mit einer Instandhaltungsrücklage ?

Na Instandhaltungen bezahlen.
25.04.2007, 10:20 von Mortinghale
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@Shadow

Von einem Sparbuch kann ich (nach eigenem Gusto) etwas abheben; ich kann es auch als Sicherheit für ein Darlehn verwenden oder es sogar verschenken.

Was kann ich mit einer Instandhaltungsrücklage ?

25.04.2007, 00:16 von Shadow1977
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Hi!

Die Rücklagen sind neutral und nicht als Kosten bei der Steuererklärung anzusetzen. Dies ist so wie ein Sparbuch, und sollten irgendwann mal Anschaffungen getätigt werden, erst dann kann man die Kosten entsprechend geltend machen .

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung stehen i.d.R. unter dem Vorbehalt der Nachprüfung. Von daher könnte man auch die Einkünfte nochmals korrigieren (hier auf den Text im ESt-Bescheid achten, ist unterschiedlich!), sollte es Änderungen geben. Bei Einreichung der ESt-Erklärung könnte man auch mitteilen, dass noch Unterlagen fehlen, dann wird er automatisch "offen" gehalten, bis diese nachgereicht werden.
24.04.2007, 14:24 von Mortinghale
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@Zaunkoenig

Zitat:
Die Instandhaltungsrücklage ist zwar ein Abfluss beim Mieter und ein Zufluss beim Vermieter, bleibt jedoch steuerlich solange unberücksichtigt, wie eine tatsächliche Inanspruchnahme der Rücklage nicht erfolgt.
Es handelt sich hierbei lediglich um sonstige Forderungen (Mieter) bzw. sonstige Verbindlichkeiten (Vermieter), die treuhänderisch zu verwalten sind.

Zwar mag der Mieter wirtschaftlich belastet sein, weil er über den Rücklagebetrag nicht frei verfügen darf und ihm die Mittel auch tatsächlich entzogen sind, gleichzeitig hat er jedoch einen zivilrechtlichen Rückzahlungsanspruch.
Steuerlich tritt eine berücksichtigungsfähige Belastung erst mit dem Zeitpunkt ein, wo die Rücklage Verwendung findet und entsprechend aufgelöst wird. Gegebenenfalls erfolgt ja auch noch eine Restverteilung der Aufwendungen, die über die Rücklage hinaus entstanden sind.


Das alles habe ich jetzt überhaupt nicht verstanden.

@Kasperkopf

Zitat:
Denn erst in der Abrechnung des Verwalters erfolgt der Ausweis für die Zinsabschlagsteuer sowie den Solidaritätszuschlag auf die Instandhaltungsrücklage, die ich mir über die Steuererklärung zurück holen kann.


Da es sich hierbei um reine Anrechnungsbträge handelt (die die Steuerfestsetzung/Progression nicht beeinflussen) werden diese vom FA (aus Vereinfachungsgründen) auch noch im Rahmen der folgenden Steuerfestsetzung berücksichtigt. Problematisch kann es nur sein, wenn steuerwirksame Einkünfte aus KapV vorliegen.

24.04.2007, 13:09 von Kasperkopf
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Hallo,

bevor ich da fünfmal was beim Finanzamt einreiche, mache ich das alles in einem Aufwasch und beantrage jedes Jahr die Fristverlängerung. Sonst müsste ich mich ja auch fünfmal in die Warteschlange einreihen zur Vorlage meiner Originalbelege. Die FA-Beamen werfen dann einen Blick auf die Belege, vergleichen es mit den Angaben in meiner Erklärung, machen einen Hacken dahinter und ich kann meine Originalbelege gleich wieder mitnehmen. Ist mir so herum lieber.

Gruss Kasperkopf
24.04.2007, 10:39 von dontpanic
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Hallo,

ich frage mich allerdings jetzt auch, was so schlimm daran ist, wenn ich eine Fristverlängerung bis 31.12. beantrage.

Natürlich könnte ich alternativ die Sache vereinfachen, indem ich sage, dass das Hausgeld (und somit die komplette Zuführung zur IR) für mich ein Mittelabfluss ist. Das gleicht sich doch über die Jahre sowieso aus. Mal wird mehr von der IR verbraucht und mal wenigen. Aber insgesamt ist das Ganze doch ein Nullsummenspiel.

Gruß,
dp
24.04.2007, 10:28 von zaunkoenig
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Hallo,

@Kasperkopf

Steuerbescheinigungen mit der Möglichkeit der Anrechnung von Zinsabschlagsteuer, Solidaritätszuschlag, Körperschaftsteuer oder ähnlichem betreffen nicht die Steuererklärung selbst, also die Feststellung sondern die Abrechnung.

Der Steuerbescheid besteht aus mehreren, eigenständig anfechtbaren Bestandteilen.

Auch wenn der Steuerbescheid bestandskräftig geworden sein sollte, so ist noch keine Festsetzungsverjährung eingetreten. Insoweit kann die eigentliche Steuerabrechnung (und hier erfolgt ja die Berücksichtigung von vorab geleisteten KESt + SolZ) innerhalb der Festsetzungsfrist jederzeit erfolgen.

(Hinweis: Festsetzungsfrist beträgt 4 Jahre).

24.04.2007, 09:39 von Rita
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Man kann auch den Rest seiner Steuererklärung abgeben und darauf hinweisen, das Einkünfte aus ... noch nicht vorliegen und nachgereicht werden.
Also liegt eigentlich kein Grund für eine Fristverlängerung vor ...

Hat die ETG/Gesellschaft/Gemeinschaft eine eigene Steuernummer, die man in das entsprechende Einkunftserklärungs-Formularfeld eintragen kann, dann trägt man eben statt des einzusetzenden Betrags ein "Eintrag von Amts wegen" > dann gleicht das FA automatisch ab, sobald die betreffende Zahl aus der "Erklärung zur gesonderten - und einheitlichen - Feststellung von Grundlagen für die Einkommensbesteuerung" vorliegt.
24.04.2007, 08:18 von Kasperkopf
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Hallo zusammen,

Zitat:
Der Abgabe einer Steuererklärung, bereits zum 02.01. des Folgejahres, spricht also nichts entgegen.

Das sehe ich anders!

Denn erst in der Abrechnung des Verwalters erfolgt der Ausweis für die Zinsabschlagsteuer sowie den Solidaritätszuschlag auf die Instandhaltungsrücklage, die ich mir über die Steuererklärung zurück holen kann.

Und auch wenn das nur 10 Euro je Wohnung sein sollten: Davon kann ich einmal Pizza essen gehen!

Daher schreibe ich jedes Jahr ans Finanzamt: "Da mir für die Steuererklärung relevante Unterlagen bezüglich meiner Eigentumswohnungen noch nicht vorliegen, bitte ich hiermit in aller Höflichkeit um Fristverlängerung bis xx.xx.xxxx" Gab noch nie Probleme!

Gruss Kasperkopf
24.04.2007, 07:53 von zaunkoenig
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Hallo,

Bei den Überschusseinkunftsarten (wozu auch Vermietung und Verpachtung gehören) geht es streng nach § 11 EStG um Zufluss und Abfluss von Zahlungen.

Berücksichtigt werden für einen Veranlagungszeitraum nur diejenigen Erträge und Aufwendungen, die in diesem Veranlagungszeitraum zugeflossen sind, oder aber abgeflossen sind.

Dazu gibt es noch zwei Ausnahmen:

1. Zahlungen in einem Zeitraum von 5 Tagen vor oder nach dem Veranlagungszeitpunkt (gemeint ist der 31.12.), sind der jeweiligen Periode zuzurechnen, für die sie gedacht sind.

Beispiel: Am 30.12. geht die Miete für Januar des Folgejahres ein. Hier erfolgt die Erfassung der Miete trotz Zahlungseingang im alten Jahr, doch erst im neuen Jahr.

Wird in der Praxis jedoch kaum berücksichtigt.

2. Zahlungsansprüche bzw. Zahlungsverpflichtungen aus Dauervertragsverhältnissen (z.B. Mietvertrag) gelten als zugeflossen, soweit der Anspruch rechtlich entstanden ist.

Beispiel: Mietfälligkeit jeweils zum 03. eines Monats. Einnahmeerzielung erfolgt dann am 03., auch wenn keine oder eine verspätete Zahlung erfolgt.

Achtung!!
Hier käme es zu ungerechten Besteuerungstatbeständen und einer Mißachtung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Steuerpflichtigen, so dass bei Überschusseinkünften von diesem zivilrechtlichen Rechtsgrundsatz abgewichen wird und er bei Überschusseinkünften keine Anwendung findet.

Daher ist es auch völlig egal, wann eine Abrechnung für eine Abrechnungsperiode erfolgt, es kommt eben nur auf Zu- bzw. Abfluss an.

Dies wäre ja umso fataler, je mehr die Abrechnungsperiode vom steuerlichen Veranlagungszeitraum abweicht (z.B. 1.11. bis 31.10.).

Die Instandhaltungsrücklage ist zwar ein Abfluss beim Mieter und ein Zufluss beim Vermieter, bleibt jedoch steuerlich solange unberücksichtigt, wie eine tatsächliche Inanspruchnahme der Rücklage nicht erfolgt.
Es handelt sich hierbei lediglich um sonstige Forderungen (Mieter) bzw. sonstige Verbindlichkeiten (Vermieter), die treuhänderisch zu verwalten sind.

Zwar mag der Mieter wirtschaftlich belastet sein, weil er über den Rücklagebetrag nicht frei verfügen darf und ihm die Mittel auch tatsächlich entzogen sind, gleichzeitig hat er jedoch einen zivilrechtlichen Rückzahlungsanspruch.
Steuerlich tritt eine berücksichtigungsfähige Belastung erst mit dem Zeitpunkt ein, wo die Rücklage Verwendung findet und entsprechend aufgelöst wird. Gegebenenfalls erfolgt ja auch noch eine Restverteilung der Aufwendungen, die über die Rücklage hinaus entstanden sind.

Der Abgabe einer Steuererklärung, bereits zum 02.01. des Folgejahres, spricht also nichts entgegen.

24.04.2007, 06:38 von maralena1970
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Hallo,

für die Steuererklärung 2006 setze ich die Nachzahlungen/Gutschriften aus 2005 an, weil diese ja auch tatsächlich in 2006 erst angefallen/gezahlt worden sind.

Die NK-Abrechnung für 2006 kannst Du in Ruhe vollkommen unabhängig von der ST machen.

Gruß
Mara

23.04.2007, 22:33 von Mortinghale
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Dazu vertrete ich ja nach wie vor die Meinung, daß auch die Einzahlung in die IR Mittelabfluß darstellt (weil dem Eigentümer endgültig entzogen).

Habe deswegen beim FA auch noch nie Probleme gehabt.

23.04.2007, 22:26 von dontpanic
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Hallo,

aber was ist mit der Instandhaltungsrücklage..?

Das Einzahlen in die IR bedeutet keinen Mittelabfluss!
Nur die tatsächliche Entnahme ist ein Mittelabfluss, und den kenne ich erst zum Zeitpunkt der WEG-Abrechnung.

Gruß,
dp
23.04.2007, 21:43 von Mortinghale
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Ey Christoph

Zitat:
Hiermit bitte ich stillschweigend um eine Fristverlängerung bis zum xx.xx.20xx.


Spitzensatz, das.

Wie kann man stillschweigend um etwas bitten ?

Wenn schon, dann

Hiermit bitte ich um stillschweigende Fristverlängerung ......

Soll bedeuten, daß das FA die Fristverlängerung bei Gewährung nicht schriftlich bestätigen muß.

Aber wie schon gesagt, Fristverlängerung ist nicht nötig.

23.04.2007, 20:58 von ChristophL
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Hiermit bitte ich stillschweigend um eine Fristverlängerung bis zum xx.xx.20xx.

Gruß Christoph
23.04.2007, 20:38 von Mortinghale
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Zitat:
Die Steuererklärung kann ja erst mit der WEG-Abrechnung erstellt werden.


Wieso das denn ? (Bernhard Hoecker)

Bloß keine Panik.

Einkünfte aus V&V werden nach Einnahmen/Ausgaben ermittelt; es interessieren also nur Zahlungen und keine Abrechnungen.

Wir freuen uns von Ihnen zu hören!
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