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05.05.2007, 10:19 von JollyJumperProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Schönheitsreparaturen bei Auszug
Hallo Forum!

Bei mir im Haus ist eine Wohnung gekündigt (Mieterseits).

Im Mietvertrag steht zu den Schönheitsreparaturen. "Schönheitsreparaturen werden vom Mieter getragen".

Keine Fristen, Abgeltungsklausen etc. Also ist die ja Klausel schon mal wirksam vereinbart!

Gibt es irgentwo eine Liste ggf. gefestigte Rechtesprechung was im Falle des Auszuges darunter fällt (z.B. weißen der Wände, Dübellöcher Schließen, etc. ...) auch unter Berücksichtigung des Zustandes der Wohnung.

Selbst beim Berliner Mieterverein ist zum Thema Schhönheitsreparaturen allgemein z.B. nachzulesen
Zu den Schönheitsreparaturen zählen:
Streichen, Tapezieren und Kalken von Wänden und Decken,
Streichen von Fußböden
Streichen von Heizkörpern und Heizungsrohren
Streichen der Innentüren
Streichen der Innenseite von Außentüren und Fenstern
Streichen von Scheuerleisten
Streichen von Leitungen, die über Putz liegen
Schließen von Dübellöchern

Hintergrund ist aber folgender.
Die Leute wohnen dort seit 35 Jahren, sind jetzt kurz vor der Rente (Ca. 62).
Ich weiß im speziellen nicht wann renoviert wurde und in welchem Erhaltungszustand die Wohnung ist.
Vor ca. 2 Jahren habe ich bei einer Reparatur die Wohnung gesehen und muss so aus der Erinnerung sagen, dass die Wohnung im allgem zwar ganz OK war!

Folgende Sachen fielen mir aber damals auf

1) Tapeten mit verschiedensten (großen) Mustern.
2) Angeklebte Deckenpanele
3) Türen, Fensterinnenseiten Scheuerleisten mit Sicherheit nie gestrichen.

... und entspricht damit halt überhaupt nicht meiner Vorstellung von der Herrichtung eine Wohnung (Punkt 1 und 2) bzw. mutmaßlich auch nicht der potenzieller Neumieter.

Mir ist ja durchaus bewußt dass beim Auszug kein Anspruch aus eine frisch renovierte Wohnung besteht wenn die letzte Renovierung noch nicht so lange her ist bzw. die Wohnung in einem überdurchschnittlichen "Erhaltungszustand" ist.

Soweit so gut. Wer legt diesen Erhaltungszustand fest.
Der Mieter hat natürlich "immer gerade erst vor 3 Monaten renoviert" und findet alles bestens !

Bei den 3 aufgezählten Punkte habe ich da aber so meine Bedenken.

Da ich demnächst eine "Vor- Besichtigung" habe bitte ich euch um Stellungnahme wir ih das in so einem fall seht bzw. handelt.

JollyJumper
Alle 18 Antworten
10.05.2007, 08:58 von Augenroll
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Zitat:
Oder halt "pacta sunt servanda".

Sicherlich ist diesem Grundsatz zu folgen, jedoch ist diese Klausel
Zitat:
"Schönheitsreparaturen werden vom Mieter getragen"

sehr weit auslegbar und letztendlich nur von einem Richter unter Würdigung der genauen Umstände einzuschätzen.

Aus Wunschvorstellungen kann man numal keine Tatsachen ableiten.
09.05.2007, 21:52 von JollyJumper
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@Kasparkopf
Wie schon oben gesagt!
Im Mietvertrag steht zu den Schönheitsreparaturen wortwörtlich. "Schönheitsreparaturen werden vom Mieter getragen".
Keine starren Fristen, Abgeltungsklauseln etc.
So weit ich weiss hat der BGH die Zulässigkeit von Schönreparaturklauseln grundsätzlich immer bejaht!
Ohne Glasugel kann natürlich keiner wissen, ob der BGH dies nicht irgentwann auch noch kassiert!
Wenn sich die Fronten verhärten sollten würde ich das sicherlich auch noch mal anwaltlich überprüfen lassen.
Die Wohnung ist lt. den mir in der Vermieterakte vorliegenden Unterlage auch von VM imm gut in Schuss gehalten worden. Z.B. Vor 12 Jahren Bad neu. Umstallung von Gas auf Elektro -> Durchlauferhitzer. Wohnungselektrik verstärkt/modernisiert für Küche (Herd, Waschmaschinensteckdose)....
Ich sehe hier nicht dass der Vermieter seien Instandhaltungspflichten vernachlässigt hat und erwarte halt vom Mieter auch eine angemessene Ausführung der von ihm übernommenen vertraglichen Pflichten!
Oder halt "pacta sunt servanda".
Mein Interesse ist halt eine Wohnung im übergabereifen Zustand zu haben, wo ich sicher sein kann, dass ich sie ohne weiteres weiter vermieten kann.
09.05.2007, 10:13 von Kasperkopf
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Hallo Jolly Jumper,

bist Du Dir sooooooooo sicher, dass Deine Klausel wirklich absolut wasserdicht ist???? Bevor Du Dich auf einen Rechtstreit mit Deinen Mietern einlässt, solltest Du das Ding erstmal von einem Anwalt prüfen lassen.

Nach 35 Jahren sind zumeist umfangreiche Renovierungen notwendig. Beispiele: Badezimmer, Fenster, Elektrik. Es erhebt sich daher die Frage, ob man angesichts einer eventuell anstehenden Generalsanierung den Mietern wirklich die Schönheitsreparaturen noch aus dem Kreuz leiern sollte.

Gruss Kasperkopf
09.05.2007, 09:44 von Augenroll
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Zitat:
Verwässert mein, evtl. nicht mehr angepasste Miete.

es gibt einen Vertrag, da steht eine Miete drin. Diese gilt für die ganze Vertragszeit, ob nun 1 Jahr oder 35 Jahre!!! (Die Klauseln zu Schönheitsreparaturen gelten ja nun auch solange!)

Zusätzlich gibt es klar abgegrenzte Mieterhöhungsmöglichkeiten nach Gesetz, die der Vermieter natürlich in Anspruch nehmen kann.

Was daran verwässert sein soll, verstehe ich nicht?!?
08.05.2007, 12:00 von charivarin
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Zitat:
Ich bin mir aber auch klar darüber, dass der Mietzins auch verwässert sein kann


Verwässert mein, evtl. nicht mehr angepasste Miete.

Meine Mieter erhalten - selbst wenn sie 10 Jahre oder mehr wohnen, z.B. keine Mieterhöhung, auch wenn die Kosten (Handwerker-Löhne etc) steigen.

Charivarin
08.05.2007, 10:54 von Augenroll
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Zitat:
Ich bin mir aber auch klar darüber, dass der Mietzins auch verwässert sein kann.

Bitte, wie ist diese Aussage zu verstehen?
07.05.2007, 20:42 von charivarin
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Zitat:
Kann der Vermieter noch von Glück sagen, daß die Mieter jetzt einfach ausziehen und nicht versuchen, die Bude zu verkaufen.



Enteignung ist das Zauberwort !!

Mal ganz ernsthaft, wenn die Mieter dort 35 Jahre gewohnt haben, so waren sie sicherlich mit allem zufrieden, auch mit dem, was von der Mietzahlung für Instandhaltung verwendet wurde. Ich bin mir aber auch klar darüber, dass der Mietzins auch verwässert sein kann.

Und bei Abschluss des MV war sich jede Partei einig, was bei Auszug zu tun ist, egal ob nun 1 oder 35 Jahre.

Zitat:
Also untapeziert nimmt mir doch kein Mensch ne Wohnung ab...klassische Raufaser in Weiß passt immer und sieht einfach nett aus...ist zudem recht preiswert herzurichten...



sehe ich genauso, lieber Sommer - viele würden vor dem Arbeitsaufwand zurückschrecken bzw können sich gar nicht vorstellen, wie schön die Wohnung aussehen kann, bei fachgerechter Renovierung. Ich tapeziere nach der ständigen Übung mittlerweile 3 Zi-Kü-Bad-Flur innerhalb von 3 Tagen, einschliesslich Decken und ohne Helfer. Die Vorarbeiten und das Ablösen der alten Tapeten geht sehr gut mit der Gartenspritze und warmem Wasser. Danach spachteln, Türrahmen-Ritzen zur Wand mit Acryl, damit sauberer Ansatz kommt.

Und dann gibts bei der Übergabe Fotos, die sofort auf cd gebrannt werden und Bestandteil des Übergabeprotokolls sind. Weil ... Fussleisten nicht überstrichen, Fensterrahmen ebenfalls nicht etc. Ebenfalls natürlich vorhandene Beschädigungen, z.B. an Fliesen auch per Foto.

Seit dieser Handhabung bin ich mit den Übergaben meistens zufrieden, dazu gebe ich auch noch praktische Anleitung wegen Abkleben etc.

Insgesamt würde ich nach Rückgabe 35 Jahre schon grosszügig sein, es hätte durchaus in der Zeit einen z.B.7-facher Wechsel mit Beschädigungen, Eigenleistungen etc geben können. Aber wie gesagt, erst leerräumen und begutachten !!!

LG Chari
07.05.2007, 17:34 von Augenroll
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Zitat:
Werde gleich mal morgen zum Grundbuchamt gehen und die Umschreibung der Eigentumsituation veranlassen!!!!

Vorausgesetzt die Ruine will überhaupt einer haben.
07.05.2007, 12:20 von JollyJumper
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@ Mortinghale,

Zitat:
Richtig, eigentlich haben die Mieter die Wohnung damit ja komplett bezahlt.

Ich weiß eigentlich gar nicht auf welches Posting sich Deine Antwort bezieht...?
Aber seit einiger Zeit findet man sich vor Müll in den Threads hier sowiso immer nur sehr schlecht zurecht.
Ansonsten sehe ich das genauso.
Werde gleich mal morgen zum Grundbuchamt gehen und die Umschreibung der Eigentumsituation veranlassen!!!!

Mich interessieren ja auch so viele Dinge aber bis dahin gilt aber immer noch "pacta sunt servanda".

@Sandy
Es geht hier ja nicht um eine Kleinreparaturklausel sondern um die Durchführung einer rechtsgültig vereinbarten Klausel zu Schönheitsreparaturen.
07.05.2007, 11:37 von Mortinghale
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@Augenroll

Zitat:
Wieviel Miete haben diese Mieter in den 35 Jahren insgesamt bezahlt?


Richtig, eigentlich haben die Mieter die Wohnung damit ja komplett bezahlt.

Kann der Vermieter noch von Glück sagen, daß die Mieter jetzt einfach ausziehen und nicht versuchen, die Bude zu verkaufen.

@Sandy

Zitat:
... das Schönheitsrep. von kosten bis 70 Eur vom Mieter getragen werden.


Ist das Dein Ernst ? Was sollen das denn für Schönheitsreparaturern sein ?

07.05.2007, 11:27 von sandy
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Hallo!

Ich habe in meinem Mietvertrag vereinbart das Schönheitsrep. von kosten bis 70 Eur vom Mieter getragen werden.
07.05.2007, 11:24 von Augenroll
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Zitat:
Die Leute wohnen dort seit 35 Jahren, sind jetzt kurz vor der Rente (Ca. 62).

Würde mich mal interessieren:

Wieviel Miete haben diese Mieter in den 35 Jahren insgesamt bezahlt?

Wieviel ist davon ins Haus zurückgeflossen bzw. wird demnächst zurückfließen?
06.05.2007, 23:37 von Mortinghale
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Zitat:
Dass die in Ihrem Vertrag gültig ist habe ich zunächst aber nicht weiter vertieft


Würde ich aber nicht zu lange mit warten; schließlich soll sich der Fehlglaube nicht vertiefen bzw. verfestigen und die Mieter sollen mit dem Renovieren ja möglichst früh anfangen.

06.05.2007, 22:51 von JollyJumper
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Hi Forum,

habe die Wohnung heute besichtigt um einen Eindruck zu bekommen ohne weitere Einzelheiten mit den Mietern zu besprechen.
Zunächst sieht die Wohnung schon gepflegt aus, wobei die Mieter selbst sagten, dass einiege Räume schon ca. 5-6 Jahre nicht mehr renoviert wurden.
Zitat:
Unterschied zwischen einer bewohnten (mit Möbeln) und einer leeren (ohne Möbel) Wohnung

Wobei ich das allerdings z.Zt. natürlich nicht beurteilen kann.

Panele sind zum Glück verschwunden oder vielleich hat mich auch meine Erinnerung getäucht!

Allerding sind die Räume mit irgentwelchen Strukturtapete tapeziert in leichten "Farbtönen" (Pastell?).
Ob diese überstreichbar sind kann ich z. Zt. nicht beurteilen.

Fakt ist aber auch, dass ich, wenn ich die Wohnung (für mich) anmieten würde, diese mit Sicherheit in den Zustand Raufaser, weiß versetzen, d.h. als komplett neu renovieren würde!

Zitat:
...wenn das Mietverhältnis problemlos verlief und ein angemessener Mietpreis gezahlt wurde.

Bin allerdings erst seit 4.5 Jahren der Vermieter! Problemlos ja, Miete nie mehr als Mittelwert Mietspiegel, aber was ist schon angemessen!

Zitat:
...guter Anhaltspunkt... ..., dass sie ein Nachfolgemieter akzeptieren würde..

Denke ich ist Altersfrage!

Zitat:
Ich bin inzwischen dazu übergegangen, Mietwohnungen nur noch untapeziert zu vermieten

Sehe ich genauso!
Allerdings sehe ich halt auch das oft genannte Argument fehlender Akzeptanz eine best. Mietpreis füe eine unrenovierte Wohnung zu bezahlen, bzw. dass eine nicht "neu renovierte Wohnung" viele Mietinterssenten erst mal abschreckt!

Interessanterweise erwähnten die Mieter kurz im Nebensatz, dass nach der neusten Rechtsprechung ja Renovierungsklauseln ungültig seien ( Soso!).
Dass die in Ihrem Vertrag gültig ist habe ich zunächst aber nicht weiter vertieft !!!

Gruß Jollyjumper
06.05.2007, 21:10 von Sommer
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Also untapeziert nimmt mir doch kein Mensch ne Wohnung ab...klassische Raufaser in Weiß passt immer und sieht einfach nett aus...ist zudem recht preiswert herzurichten...

S.
06.05.2007, 14:50 von cavalier
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Hallo Rita,

Zitat:
Ich bin inzwischen dazu übergegangen, Mietwohnungen nur noch untapeziert zu vermieten (natürlich kann der Nachfolgemieter Tapeten/Anstriche vom Vormieter übernehmen, wenn ihm das so gefällt) - weil ich das für problemloser/nervenschonender halte und weil i.d.R. eh' ein Mieter beim Einzug die Wohnung farblich so gestaltet, wie er es gerne hätte; außerdem senkt das das Risiko der sich ständig ändernden Rechtsprechung bzgl. Schönheitsreparaturen.


Wenn bei Mietende kein neuer Nachmieter bereit steht, muß der "Ausziehende" denn die Tapeten (die er vom Vormieter übernommen hat) entfernen?
06.05.2007, 11:14 von Rita
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Bei einer 35-jährigen Mietzeit würde ich die Sache nicht so eng sehen, wenn das Mietverhältnis problemlos verlief und ein angemessener Mietpreis gezahlt wurde.

Ein guter Anhaltspunkt bzgl. Renovierungszustand ist m.E.
sind Tapeten/Anstriche und lackierte/gestrichene Oberflächen in so gutem Renovierungs-/Erhaltungszustand bzw. farblich/musterlich so üblich gestaltet, dass sie ein Nachfolgemieter akzeptieren würde?
Also quasi eine Argumentation aus Mietersicht bzw. zum Schutz des Nachfolgemieters

Ich bin inzwischen dazu übergegangen, Mietwohnungen nur noch untapeziert zu vermieten (natürlich kann der Nachfolgemieter Tapeten/Anstriche vom Vormieter übernehmen, wenn ihm das so gefällt) - weil ich das für problemloser/nervenschonender halte und weil i.d.R. eh' ein Mieter beim Einzug die Wohnung farblich so gestaltet, wie er es gerne hätte; außerdem senkt das das Risiko der sich ständig ändernden Rechtsprechung bzgl. Schönheitsreparaturen.

Damit ist bei der Mietende/Übergabe lediglich auf Streichen von Türen, Fussbodenleisten, Heizkörpern und sonst. Installationen/Einbauten/Ausstattungen zu achten - bzw. was hier leider doch recht häufig vorkommt > Lackabplatzungen/Kratzer/Macken sind eben nicht im Rahmen von Schönheitsreparaturen sondern als Beschädigungen zu beseitigen.
05.05.2007, 10:41 von Mortinghale
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Hallo JollyJumper,

grundsätzlich sind die in § 28 Abs. 4 S. 5 II. BV angegebenen Arbeiten als Schönheitsreparaturen anzusehen (s.a. BGH v. 30.10.84).

Bezüglich der Entfernung von Dübellöchern, ungewöhnlichen Anstrichen oder Tapezierungen siehe LG Braunschweig, WuM 1986, 275.

Dieses "ungewöhnlich" bezieht sich natürlich auf heute; großblumige Tapetenmuster mögen vor über 30 Jahren durchaus gewöhnlich gewesen sein.

Zitat:
Vor ca. 2 Jahren habe ich bei einer Reparatur die Wohnung gesehen und muss so aus der Erinnerung sagen, dass die Wohnung im allgem zwar ganz OK war!


Hierbei wäre ich vorsichtig. Der Unterschied zwischen einer bewohnten (mit Möbeln) und einer leeren (ohne Möbel) Wohnung kann wie "Tag und Nacht" sein. Durch das Abnehmen von Bildern oder Abrücken von Möbeln kannst Du schon einschätzen, wieviele "Monate" seit der letzten Renovierung vergangen sind.

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