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29.07.2007, 23:36 von Shadow1977Profil ansehen
Vermieten & Verwalten|Rücklagenbildung
Hallo!
Habe eine Frage:

In einer WEG wurden bislang keinerlei Rücklagen festgelegt.
Dies ist zwar gesetzlich vorgeschrieben, wurde jedoch nicht gemacht.
Nun ist bald eine WEG-Versammlung, wo dies ein wichtiger Punkt der neuen Hausverwaltung beinhaltet, die dies gerne einführen möchte.
Leider sollen in dieser WEG diverse Wohneinheiten verkauft werden, und die Verkäufer wollen dies verhindern, dass die Rücklagen nun eingeführt werden.
Wenn sich die Mehrheit der MEA nun gegen die Einführung der Rücklagen ausspricht, gibt es dann keine Möglichkeit, dies durchzusetzen?
Gibt es irgendwo eine Vorschrift / Aufstellung, wie hoch i.d.R. Rücklagen sein sollten?
Alle 25 Antworten
01.08.2007, 08:55 von Augenroll
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Zitat:
dann ignorier meine Beiträge

dito
31.07.2007, 22:05 von Shadow1977
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Hi nochmals.

Danke für die meissten Antworten.
Ich selbst sehe es genau so, Rücklagen sind wichtig und ich hoffe, es geht durch.

@ Augenroll: Nicht alles, was Dich nicht interessiert, hat im Forum nichts zu suchen. Und Vermieter gehen Rücklagen sehr wohl etwas an. Ich belächel oft sowohl Deine Kommentare / Beiträge, als auch Diejenigen, die denken, sie müssen dumme Themen erstellen, die Dich betreffen. Was Du bei den anderen schreibst, ist mir egal, aber bei meinen Fragen bitte ich um sachliche Hilfe. Wenn das zu hoch oder viel ist, dann ignorier meine Beiträge und stell keine Thesen auf, die der Wahrheit nicht entsprechen !
31.07.2007, 15:34 von Dernie
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Zitat:
Im Hinblick auf die Grunderwerbssteuer (nicht unbedingt mein Spezialgebiet!) dürfte sie wohl nicht in die Bemessungsgrundlage fallen. Dies sollte aber auch ausdrücklich im Notarvertrag dargestellt sein, dass es sich hier um eine zivil-rechtliche Übernahme einer Forderung handelt.


Habe ganz genau gerade das Thema am Hals. ;-)

1. Fällt nicht in die Bemessungsgrundlage
2. Muß nicht unbedingt in den Notarvertrag, denn
3. das Finanzamt hat sich von alleine bei mir genau deshalb gemeldet!

Gruß,
Dernie
31.07.2007, 14:54 von taxpert
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Um mal wieder etwas zur Sache zu kommen....

Sind bisher keine RL gebildet, wird der potenzielle Käufer überlegen, welche Kosten auf ihn zukommen (Alter 13 Jahre!). Das kann den Preis drücken.

Sind hohe RL vorhanden, so erwirbt der Käufer diese mit. Es liegt im Verhandlungsgeschick des Käufers/Verkäufers wie sich das auf den Preis auswirkt.

Steuerlich gesehen stellen die erworbenen RL nicht Anschaffungskosten des Gebäudes oder des Grund und Bodens dar, sonder erst im Zeitpunkt ihres tatsächlichen Verbrauchs Werbungskosten!

Im Hinblick auf die Grunderwerbssteuer (nicht unbedingt mein Spezialgebiet!) dürfte sie wohl nicht in die Bemessungsgrundlage fallen. Dies sollte aber auch ausdrücklich im Notarvertrag dargestellt sein, dass es sich hier um eine zivil-rechtliche Übernahme einer Forderung handelt.

taxpert
31.07.2007, 14:13 von Augenroll
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Zitat:
manchmal sind diese auch Vermieter

Ja aber eben nur manchmal, in diesem Fall bleibt es unklar.
31.07.2007, 14:08 von johanni
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@augenroll schrieb:
Zitat:
Das bestreite ich nicht, allerdings war hier in keiner Weise vom Vermieten die Rede


EBEN, es ging um die Fragestellung der Rücklagenbildung! Und diese hat etwas mit dem WEG zu tun und ist Sache der Eigentümer, manchmal sind diese auch Vermieter

Und deshalb sollte, wenn Mieter davon keine Ahnung haben, sich mit Beiträgen auch entsprechend zurückhalten. Alles verstanden, dann bitte setzen und konzentriert lesen.

Johanni
31.07.2007, 14:03 von Augenroll
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Zitat:
Manche Vermietung kommt erst durch Eigentum in einer WEG zustande. Schon mal drüber nachgedacht?

Das bestreite ich nicht, allerdings war hier in keiner Weise vom Vermieten die Rede!
31.07.2007, 13:58 von johanni
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Hallo Cavalier,

sag ich doch, er will einfach nich aufpassen, ist quengelich, unkonzentriert und unbelehrhaft- deshalb ja auch 6 = ungenügend!!



Johanni
31.07.2007, 13:49 von cavalier
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Zitat:
Es geht um Mietrecht nicht um WEG Recht!

Manche Vermietung kommt erst durch Eigentum in einer WEG zustande. Schon mal drüber nachgedacht?
31.07.2007, 13:47 von Augenroll
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Es geht um Mietrecht nicht um WEG Recht!
31.07.2007, 13:33 von johanni
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Hallo Herr Augenroll,

Zitat:
Brauche ich mich auch nicht auskennen, denn solche Themen sind per definitionem überhaupt nicht Gegenstand dieses Forums!


Wieder nicht aufgepasst: 6! setzen

Johanni
31.07.2007, 13:31 von Augenroll
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Zitat:
WEG = WOHNUNGSEIGENTUMSGESETZ!

Brauche ich mich auch nicht auskennen, denn solche Themen sind per definitionem überhaupt nicht Gegenstand dieses Forums!
31.07.2007, 11:22 von johanni
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Hallo Marie,

Zitat:
genauso wenig wie Sie - ich denke in diesem Fall ist die Mehrheit meiner Meinung


Ich meine, dass die Mehrheit Deiner Meinung ist

Keinesfalls kann auf Deine fundierten, sachlichen und sehr hilfreichen Beiträge in diesem Forum verzichtet werden

@augenroll:
Antworten zu Rücklagenbildung gehört zum WEG = WOHNUNGSEIGENTUMSGESETZ!Und wer sich hierin nicht auskennt, sollte auch dazu keinen Kommentar abgeben!!
Nur inhaltslose Sprüche helfen dem Fragenden nicht weiter!!!

Johanni
31.07.2007, 10:14 von Augenroll
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Zitat:
genauso wenig wie Sie

Ich maße mir jedenfalls nicht an für's ganze Forum zu sprechen.
31.07.2007, 09:58 von MarieP
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Zitat:
Sie können wohl kaum für's ganze Forum sprechen.


genauso wenig wie Sie - ich denke in diesem Fall ist die Mehrheit meiner Meinung

Zitat:
Es ist eben meine Meinung, dass WEG Fragen hier nichts zu suchen haben, denn dafür gibt es eben eigene Foren. Und das schreibe ich hier auch hin!!!

Ich diskutiere hier doch auch z.B. keine Steuerprobleme.



Wenn interessiert es denn - was Sie zu diskutieren haben - außer kleiner Provokationen.
31.07.2007, 09:52 von Augenroll
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Zitat:
Aussage anmaßend und mit Sicherheit hier nicht erwünscht.


Sie können wohl kaum für's ganze Forum sprechen.

Es ist eben meine Meinung, dass WEG Fragen hier nichts zu suchen haben, denn dafür gibt es eben eigene Foren. Und das schreibe ich hier auch hin!!!

Ich diskutiere hier doch auch z.B. keine Steuerprobleme.
31.07.2007, 09:48 von charivarin
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da kommt noch mehr troll-shit, er muß doch bis 10.30 Uhr seine 3000er Besteigung erreicht haben.

31.07.2007, 09:43 von MarieP
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Zitat:
Augenroll
» 31.07.07 09:06 «

--------------------------------------------------------------------------------

Hallo,

bitte beachten Sie dass dies kein Forum für WEG-Recht ist, sondern für Mietrecht.

Bitte stellen Sie Ihre Fragen im WEG-Forum!





Aussage anmaßend und mit Sicherheit hier nicht erwünscht.
31.07.2007, 09:06 von Augenroll
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Hallo,

bitte beachten Sie dass dies kein Forum für WEG-Recht ist, sondern für Mietrecht.

Bitte stellen Sie Ihre Fragen im WEG-Forum!
30.07.2007, 14:24 von johanni
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Hallo,

ich fragte nach dem Baujahr deshalb, weil bei einem Neubau ja Gewährleistungen existieren sollten.

Aus meinen Erfahrungen bei Verkauf von Eigentumswohnungen:

Es macht keinen guten Eindruck über die wirtscaftlichen Verhältnisse der Gemeinschaft, wenn keine angemessenen Rücklagen gebildet wurden. In der Regel weredn grundsätzlich die Rücklagen auf die Käufer übertragen.Das hat überhaupt nichts mit dem Kaufpreis zu tun.

Ich würde jedem Kaufinteressenten raten, wenn er sich in eine WEG einkauft, dort keine angemessenen Rücklagen gebildet wurden, einen bestimmten Betrag als Ausfallsiko vom Kaufpreis auszuhandeln. Denn dieses Risiko besteht insbesondere darin, wenn er gekauft hat, größere Massnahmen anstehen, auch nur ein Miteigentümer nicht zahlen kann, er in der Verantwortung steht.

Die Eigentümer, die sich gegen die Zahlung der Rücklagen sperren und ihre Wohnungen verkaufen wollen, stellen für mich eine " Milchmädchenrechnung" an.

Johanni
30.07.2007, 14:13 von Shadow1977
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Hallo!
Danke schonmal für Eure Antworten!
Das Haus ist Baujahr 1994.

Das mit dem Verweigern der Rücklagenbildung sehe ich so, dass diejenigen, die die Wohnungen verkaufen wollen, nicht genau den Betrag der Rücklage mit verkaufen (besser formuliert: Wenn die Wohnung einen Wert von 100.000,- € hat, die Rücklagen hierfür 10.000,- € hoch sind, kriegt man kaum 110.000,- € insgesamt). Sehen diese jedenfalls so.
30.07.2007, 13:40 von johanni
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Hallo,

Zitat:
In einer WEG wurden bislang keinerlei Rücklagen festgelegt.


Welches Baujahr hat denn die Anlage?

Johanni
30.07.2007, 11:21 von MarieP
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Hallo

Zitat:
(oder war "verkauft sich besser" anders gemeint?)


richtig war anders gemeint!

Ích denke, dass ich das auch nicht geschrieben habe:

Zitat:
Allerdings wird ein Käufer kaum einen hohen Kaufpreis zahlen weil das Objekt eine schöne Rückage hat


Wieso sollte der Rücklagenanteil, den der WEer nicht ausbezahlt bekommt, nicht gefordert werden. Der Käufer übernimmt diesen Anteil. Das ist ohne weiteres möglich!

Zitat:
Die Höhe der Rücklage - und das ist der entscheidende Aspekt - ergibt sich aus der Entscheidung der Eigentümer. Es ist zutreffend, dass die Bildung einer Rücklage nicht ausgeschlossen werden kann. Die verschiedenen Berechnungsmöglichkeiten führen aber immer nur zu beliebigen Ergebnissen, die die Eigentümer in keiner Weise binden können. M.a.W.: auch ein Beschluss, der eine Rücklagenzuführung mehr oder weniger deutlich unter irgendeinem Rechenergebnis vorsieht, kann durchaus ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Die Eigentümer haben hier einen sehr weiten Ermessensspielraum.



Das ist auch korrekt - beantwortet aber die Frage

Zitat:
Gibt es irgendwo eine Vorschrift / Aufstellung, wie hoch i.d.R. Rücklagen sein sollten?




auch nicht. Es gibt keine einheitliche Antwort.

Aber die HV sollte der WEGem. schon eine Richtlinie geben.
30.07.2007, 08:55 von RMHV
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Zitat:
MarieP » 30.07.07 00:23 «

Irgendwie falsch angesetzt.
Eine Wohnung mit einer angemessenen Instandhaltungsrücklage verkauft sich m.A, nach besser wie eine Wohnung ohne Rücklage.
Den angehenden Verkäufern solltest du klar machen, dass sie ihre Anteil an der Rücklage mit verkaufen können. Wird selten gemacht - viele Notare weisen auch nicht draufhin - aber es geht.


Dazu gibt es keinen grundsätzlichen Widerspruch von mir. Nicht nachvollziehen kann ich allerdings, wie die gut dotierte Rücklage gleichzeitig zu einem besseren Verkaufserlös (oder war "verkauft sich besser" anders gemeint?) führen und auch noch zusätzlich verkauft werden soll.
Ich bin ohne weiteres dabei, dass sich die fehlende Rücklage negativ auf den Verkaufspreis auswirken wird. Allerdings wird ein Käufer kaum einen hohen Kaufpreis zahlen weil das Objekt eine schöne Rückage hat und dann noch oben drauf den vollen Betrag der Rücklage erstatten. Damit wäre die Rücklage doppelt bezahlt...

Zitat:
Die Höhe der Rücklage ist nach den besonderen Umständen des Einzelfalles zu bestimmen. Entscheidend ist u.a. die Größe und Beschaffenheit der Wohnanlage, insbesondere ihr Alter und ihr baulicher Zustand. Von Bedeutung ist auch, ob sie aufwendige Einrichtungen wie Aufzüge, Tiefgaragen oder Betonbauteile enthält.


Die Höhe der Rücklage - und das ist der entscheidende Aspekt - ergibt sich aus der Entscheidung der Eigentümer. Es ist zutreffend, dass die Bildung einer Rücklage nicht ausgeschlossen werden kann. Die verschiedenen Berechnungsmöglichkeiten führen aber immer nur zu beliebigen Ergebnissen, die die Eigentümer in keiner Weise binden können. M.a.W.: auch ein Beschluss, der eine Rücklagenzuführung mehr oder weniger deutlich unter irgendeinem Rechenergebnis vorsieht, kann durchaus ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Die Eigentümer haben hier einen sehr weiten Ermessensspielraum.
30.07.2007, 00:23 von MarieP
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Hallo

Zitat:
Leider sollen in dieser WEG diverse Wohneinheiten verkauft werden, und die Verkäufer wollen dies verhindern, dass die Rücklagen nun eingeführt werden.


Irgendwie falsch angesetzt.
Eine Wohnung mit einer angemessenen Instandhaltungsrücklage verkauft sich m.A, nach besser wie eine Wohnung ohne Rücklage.
Den angehenden Verkäufern solltest du klar machen, dass sie ihre Anteil an der Rücklage mit verkaufen können. Wird selten gemacht - viele Notare weisen auch nicht draufhin - aber es geht.
Somit ist das Geld nicht verloren.
Weiters findest du im § 21 Abs. 5 WEG und ich mein auch Abs. 7+8 neu.

Zitat:
Wenn sich die Mehrheit der MEA nun gegen die Einführung der Rücklagen ausspricht, gibt es dann keine Möglichkeit, dies durchzusetzen?


Die Ansammlung einer Instandhaltungsrücklage entspricht nach §21 Abs. 5 WEG ordnungsgemäßer. Jeder WeER einen Anspruch auf eine entsprechende Beschlussfassung der WEGem.. Er kann diesen Anspruch beim Wohnungseigentumsgericht geltend machen.

Zitat:
Gibt es irgendwo eine Vorschrift / Aufstellung, wie hoch i.d.R. Rücklagen sein sollten?

Es gibt Richtlinien wie z.B. die Petersche Formel.
http://de.wikipedia.org/wiki/Petersche_Formel
Der Nachteil der Peterschen Formel liegt darin, dass durch das Anknüpfen an die historischen Baukosten die Rücklagenzuführung für ältere Objekte - bei einer späteren Anwendung der Formel - in der Regel zu niedrig angesetzt wird.

od.
Zitat:
Ansatz gemäß II. Berechnungsverordnung

Ein Anknüpfen an die geltenden Höchstsätze der II. BV (§ 28 Abs. 2 II. BV) führt zu folgenden Werten für die Rücklagenbildung pro m² / Jahr in Abhängigkeit vom Baujahr:

Instandhaltungskosten (§ 28 II. BV)
Die Zuordnung der Baualtersklassen erfolgt dynamisch, d.h. im Zeitablauf, wenn die Wohnungen älter werden, erfolgt automatisch eine Zuordnung zur nächst höheren Klasse.


Einheitlich ist diese Frage nicht zu beantworten.

Die Höhe der Rücklage ist nach den besonderen Umständen des Einzelfalles zu bestimmen. Entscheidend ist u.a. die Größe und Beschaffenheit der Wohnanlage, insbesondere ihr Alter und ihr baulicher Zustand. Von Bedeutung ist auch, ob sie aufwendige Einrichtungen wie Aufzüge, Tiefgaragen oder Betonbauteile enthält.
Wir freuen uns von Ihnen zu hören!
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