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11.05.2007, 07:01 von maralena1970Profil ansehen
Vermieten & Verwalten|Rechtssichere Zustellung (NK-Abrechnung)
Hallo zusammen

Ich habe ja einen Mieter, der nach Norddeutschland verzogen ist und behauptet, die NK-Abrechnung 2005 nicht fristgerecht erhalten zu haben und deshalb diese nicht zahlen will.

Wie auch immer die Sache mit der NK 2005 ausgeht, will ich jetzt sicherstellen, dass wenigstens die NK-Nachzahlung 2006 gezahlt wird - auch hier handelt es sich mal wieder um einen nicht unerheblichen Betrag (~550€), da im MV eine viel zu geringe NK-Vorauszahlung vereinbart wurde.

Jetzt liegt die Abrechnung vor und ich frage mich, wie ich nun diese zustellen soll, damit die ganze Sache "rechtssicher ist":

1. Per Einschreiben mit Rückschein: wird der Mieter mglw. gar nicht annehmen, wenn er meinen Namen auf dem Umschlag sieht (denkt dann wahrscheinlich, dass das eine Mahung oder Brief vom RA bezügl. der Sache wegen der NK 2005 ist - oder schlicht, weil er die NK 2006 ebenfalls nicht zahlen will)

2. Die Abrechnung unter Zeugen einwerfen geht nicht - der wohnt jetzt 500 km weit weg.

3. Zustellung durch Gerichtsvollzieher ist ja wohl ein ziemlicher Hammer gleich beim 1. Zusetllungsversuch?

Soll ich das zunächst 1-2 mal per Einschreiben versuchen und dann, falls das Einschreiben nicht angenommen werden sollte, per Gerichtsvollzieher zustellen?

Gibt es noch irgendeine andere Möglichkeit? Was würdet Ihr in diesem Falle, wo die Fronten jetzt leider schon verhärtet sind, machen?

Danke & gruß
Mara
Alle 11 Antworten
12.05.2007, 11:40 von Rita
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Zitat:
Ich habe ja einen Mieter, der nach Norddeutschland verzogen ist und behauptet, die NK-Abrechnung 2005 nicht fristgerecht erhalten zu haben und deshalb diese nicht zahlen will.

Da im Normalfall ich selbst "unangenehmes" persönlich zustelle oder zur Post bringe, weiss ich nur allzugut, dass diese Masche recht beliebt ist
Macht mir aber nichts, weil ich die Grundregel > rechtzeitig beachte!

Es wurden ja bereits div. Möglichkeiten angesprochen
meine Wahl - gerade bei Wackelkanditaten oder "bereits auffällig Gewordenen":

1. Versuch
- normale Briefpost oder Einwurfeinschreiben > durch Zeugen eingetütet und bei der Post aufgegeben
- so rechtzeitig, dass ggfs. 2. Versuch noch "greift", falls die Zahlung nicht fristgerecht erfolgt

2. Versuch
- gerichtsfest = Zustellauftrag über Amtsgericht/Gerichtsvollzieherverteilungsstelle
- kostet ca. 15 Euro, dauert mind. 1 Woche ab "Auftragserteilung" bis zur Zustellung
11.05.2007, 10:55 von Eli
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Hallo Mara,

Einschreiben mit Rückschein bringt meiner Erfahrung nach gar nichts! Unsere vorletzte Mieterin war nicht zu Hause, als die Post kam. Die Einschreibebenachrichtigung hat sie dann ignoriert und das Ding gar nicht erst abgeholt....

Wir haben ihr dann nur noch Einwurfeinschreiben geschickt (allerdings konnten wir auch überprüfen, ob denn ein Briefkasten am Haus ist & der Name draufsteht - sonst hättest Du im Falle eines Falles schon wieder schlechte Karten. ), bzw. die Briefe von einem Bekannten vorbeibringen lassen.

Da das aber bei Dir nicht möglich ist, bliebe als sicherster Weg wirklich nur der Geríchtsvollzieher. Oder Du versuchst es mal mit einem der Botendienste (ups oder so, die geben auch nur gegen Unterschrift ab und die meisten Leute würden wohl nicht unbedingt mit Post vom Vermieter per ups rechnen )

Eli
11.05.2007, 10:55 von maralena1970
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@Pbsenn/Zaunkönig/ - danke für die Links und detaillierte Beschreibung

Werde wohl erstmal ein Einwurfschreiben, dann Bote, und wenn all das nicht hilft per gerichtliche Zustellung.

Wie Dimager sagt, habe ich ja jetzt noch mehr als 6 Monate Zeit und kann die gerichtliche Zustellung als allerletztes Mittel immer noch 2-3 Monate vor Fristverstreichung wählen.

Gruß
Mara
11.05.2007, 10:32 von dimager
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Hallo,
Du hast doch noch über 1/2 Jahr Zeit. Stelle also zuerst mit normalem Brief zu. Viellicht beschwert sich der Mieter über die Betriebskostenabrechnung, dann hast Du Deine Bestätigung des Zugangs. Wenn sich nach 4 Wochen nichts tut, dann Zustellung mit Gerichtsvollzieher. Und vorsichtshalber würde ich es bei den genannten Summen auch noch per Einschreiben mit Rückschein versenden.
11.05.2007, 10:18 von zaunkoenig
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Hallo,

jedes Gesetz sieht eine rechtssichere Zustellung anders. Daher gibt es ja auch die verschiedenen Schwierigkeiten, selbst wenn man sich nur im Zivilrecht bewegt.

Die Deutsche Post AG stellt zwei "rechtssichere" Verfahren zur Verfügung:

1. Postident
Gibt es verschiedene Formen. Allerdings wird hier lediglich die Identität des Empfängers bestätigt. Es ist nicht zwingend eine rechtzeitige Zustellung erfolgt.

2. Postzustellung / Niederlegung
Damit beginnen die Fristen definitiv zu laufen, da mit der Postzustellungsurkunde die Zustellung rechtlich einwandfrei erfolgt. Dummerweise stellen einige Gerichte auf die Bekanntgabe ab, die mit bloßer Zustellung nicht zwingend erfüllt ist (dem Empfänger muss der Inhalt unzweifelhaft bekannt sein). Allerdings reicht die Postzustellungsurkunde in den meisten Fällen aus.

3. Bote
Übernimmt die Zustellungsfunktions mit Bescheinigung. Dem Boten ist das Schreiben zur Kenntnis zu geben. Es wird vor seinen Augen eingetütet und an ihn zur Überstellung übergeben. Der Bote händigt dann an den tatsächlichen Empfänger aus und dokumentiert dies. Absolut Gerichtsfest. Leider weiß man auch hier nicht, wann tatsächlich zugestellt wird, da ja persönliche Übergabe erfolgt.

3. gerichtliche Hinterlegung / Gerichtsvollzieher
Die Gerichtsvollzieher werden sich bedanken, wenn sie jetzt die Funktion der Post übernehmen sollen. Außerdem haben die in aller Regel so viel zu tun, dass eine fristgerechte Zustellung ebenfalls nicht gewährleistet ist.
Daher kann man solche Schriftstücke auch gerichtlich hinterlegen. Das Gericht informiert den Empfänger über das Schriftstück. Auch hier muss bedacht werden, dass die Hinterlegung allein noch keine Zustellung mit sich bringt. Aber das liegt dann nicht mehr im Verantwortungsbereich des Absenders.
Das Verfahren ist insbesondere dann anzuraten, wenn die Mieter verschwinden.

Vermutlich wird sich aber immer irgend ein Richter finden, der einen Grund findet, der Argumentation eines Anwalts zu folgen und eine Zustellung / Bekanntgabe zu verneinen.

11.05.2007, 08:54 von Augenroll
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@maralena,
Zitat:
Genau aufgrund dieser üblen Erfahrung erstelle ich die Abrechnung jetzt frühzeitig, damit ich ausreichend Zeit habe, was dagegen zu unternehmen, wenn sich innerhalb der nächsten 4 Wochen nix tut.

Sie haben es vollkommen richtig erfasst, denn wer zu knapp vor Fristen zustellt, hat die damit verbundenen Nachteile selbst zu verantworten.

Über die Zustellungsarten hatten wir vor kurzem schonmal nahezu erschöpfend diskutiert:

http://www.steuern-online.de/cgi-local/loadforum.cgi?http://f3.webmart.de/f.cfm?id=1028041&t=3048636&a=1&r=threadview&


Zitat:
Da ich davon ausgehe, dass der Abrechnungzeitraum 01.01 - 31.12. sollte hierfür im Jahr 2007 noch genug Zeit sein.


Genau aufgrund dieser üblen Erfahrung erstelle ich die Abrechnung jetzt frühzeitig, damit ich ausreichend Zeit habe, was dagegen zu unternehmen, wenn sich innerhalb der nächsten 4 Wochen nix tut.

Danke!

Gruß
Mara

@Pbsenn: Du hast recht - warum eigentlich nicht Zustellung per Gerichtsvollzieher... ich weiß allerdings nicht genau wie das funktioniert und dachte daher erstmal per Einschreiben....

Was ist ein Einwurfschreiben?

Gruß
Mara
11.05.2007, 07:06 von pbsenn
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Hallo maralena,

warum ist

Zitat:
3. Zusetllung durch Gerichtsvollzieher ... gleich beim 1. Zusetllungsversuch?


ein Hammer, wenn Mieter

Zitat:
behauptet, die NK-Abrechnung 2005 nicht fristgerecht erhalten zu haben und deshalb diese nicht zahlen will.


Alternativ kannst du es ja mit dem Einwurfeinschreiben versuchen. Wobei hier wohl die Meinungen zur Rechtssicherheit auseinandergehen.

Punkt 1 und 2 sehe ich so wie du.

Gruß

Torsten

[update]Wichtig beim Einwurfeinschreiben: Zeugen (am Besten 2 an der Zahl) sollten bestätigen können, dass genau dieses Schreiben in dem Umschlag war und genau dieser Umschlag beim Postschalter aufgegeben wurde.[/update]
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