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05.03.2008, 14:40 von webslingerProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Raucherwohnung - ein Wunder der dt.Rechtssprechung
Das Rauchen in einer Mietwohnung kann den Mieter zum Schadensersatz verpflichten. Das ist dann der Fall, wenn der Mieter durch das Rauchen den Zustand der Wohnung derart verschlechtert, dass die Nikotinablagerungen durch normale Schönheitsreparaturen nicht mehr beseitigt werden können. Nachdem sich die Mieter gerade an das Rauchverbot in Gaststätten gewöhnen durften, wird sich ein Mieter jetzt auch in der Wohnung sorgfältig überlegen müssen, wie oft er zum Glimmstengel greift.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 5. März 2008 - VIII ZR 37/07
Quelle: RAe Breiholdt

Alle 10 Antworten
06.03.2008, 14:57 von himme
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Auch für mich gehört das Urteil in die Reihe "Unmögliche Recht(?)sprechung des BFH"

Im Grundtenor sagt der BFH, daß ein VM nur dann Anspruch auf den Ersatz seines Schadens hat, wenn es eine Endrenovierungsklausel im Vertrag gibt. Solche Klauseln sind andererseits nach demselben BFH unzulässig. Kann mir das einer erklären (unsere Trolls sind ausdrücköich nicht gemeint)?
06.03.2008, 11:30 von johanni
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Hallo,

sehe es genauso wie Cmax und Zaunkönig.

Dieses Urteil bringt eben keine Rechtssicherheit, sondern nur erhebliche Kosten für Gutachter etc.

Erlebe leider häufig, das Landgerichte sich in ihrer Urteilsfindung überhaupt nicht an Urteile vom BGH halten bzw. richten.

Johanni
06.03.2008, 10:44 von CMAX_65
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Hi,

@ stefan_nuernberg

Nun ja, man wird sehen, auf jeden Fall werden solche Prozesse dann durch die Gutachten a) teuer und b) langwierig

genau das meine ich auch und so Gutachten können ja nach Umfang durchaus sehr teuer werden (Womöglich Analyse des Feinputzes auf Schadstoffe, Kostenaufstellung der Instandsetzungskosten etc.) da können schnell Summen in Höhe von € 1.500,00 - 3.000,00 entstehen und es ist dann immer noch nichts gemacht. Zeit geht ins Land, Mietausfall etc.

Ich finde es unbefriedigend und ärgerlich!

Eben im Internet gefunden:

Das BGH setzt vor allem darauf, dass der Vermieter per Mietvertrag Schönheitsreparaturen auf den Mieter abwälzen kann. Dazu zählt auch streichen und tapezieren. Sind solche Schönheitsreparaturen nicht vereinbart, muss der Vermieter verqualmte Tapeten selbst reinigen. Es sei denn, auch das würde nicht helfen.

Infobox
Aktenzeichen
VIII ZR 37/07 vom 5. März 2008

Rauch in Tapeten "eingefressen"
Damit wies das Karlsruher Gericht eine Vermieterklage wegen einer verqualmten Wohnung in Bonn ab, die schon nach zwei Jahren neu tapeziert werden musste. Die Vermieterin verlangte fast 2000 Euro für die Renovierung, weil die beiden Mieter "exzessiv" geraucht hätten und der Zigarettengeruch sich regelrecht in die Tapeten "eingefressen" habe. Der Mietvertrag enthielt keine wirksame Renovierungsklausel. Zwar stand dort "Bitte möglichst nicht rauchen", allerdings hat die Formulierung aus Sicht des BGH keine juristische Relevanz.

Infobox
ZDF-Rechtsexperte Bernhard Töpper
Das heutige Urteil des Bundesgerichtshofes wird nur in extremen Ausnahmefällen zu einer Schadensersatzpflicht von rauchenden Mietern führen. Die Bundesrichter haben noch einmal klargestellt: Erst wenn sich die Nikotinspuren in der Wohnung nicht mehr mit den üblichen Schönheitsreparaturen - Streichen der Decken und Wände, Lackieren der Türen oder neue Tapeten - beseitigen lassen, machen sich Mieter schadenersatzpflichtig.

Im Normalfall werden also die Spuren des Zigaretten- oder Zigarrenqualms nach der Durchführung der Schönheitsreparaturen verschwunden sein. Wenn es darüber zum Streit kommt, muss das ein Gutachter entscheiden. Wenn ein Vermieter nicht möchte, dass in der vermieteten Wohnung generell geraucht wird, so kann er dies vertraglich in dem Mietvertrag ausdrücklich vereinbaren. An diese Vereinbarung ist der Mieter dann gebunden.

Nach den Worten des Gerichts gehört Rauchen im Normalfall zum "vertragsgemäßen Gebrauch" der Wohnung und zwar auch bei starken Rauchern. Damit muss der Mieter die Renovierung auch dann nicht übernehmen, wenn die Wohnung wegen des Qualms vorzeitig instand gesetzt werden muss.
Viele Renovierungsklauseln unwirksam
Die Grenze ist aus Sicht der Richter aber dann überschritten, wenn sich die Spuren des Nikotins nicht mehr mit den üblichen "Schönheitsreparaturen" beseitigen lassen - also durch einen neuen Anstrich, durch das Lackieren der Türen, durch Kalken von Wänden und Decken oder durch neue Tapeten. Im konkreten Fall ließ sich der Schaden jedoch mit Farbe und Tapeten beheben.
Der Streit um Raucherschäden in Wohnungen hat vor allem deshalb Bedeutung, weil zahlreiche Renovierungsklauseln in älteren Mietverträgen unwirksam sind. In zahlreichen Urteilen hat der BGH entschieden, dass starre, vom tatsächlichen Zustand der Wohnung unabhängige Fristen den Mieter unangemessen benachteiligen und deshalb keine Geltung haben. Mietverträge mit flexiblen Fristen, die die BGH-Rechtsprechung bereits berücksichtigen, haben dagegen bei besonders starker Verschmutzung - auch durch Nikotin - eine verstärkte Renovierungspflicht zur Folge.

Mit Material von dpa

MFG
06.03.2008, 10:32 von stefan_nuernberg
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Hallo CMAX,

gebe Dir recht, dass das Urteil wohl nicht so eindeutig positiv ist. Zu dem Thema war heute in unserer Regionalzeitung eine Stellungnahme sowohl von H & G als auch vom Mieterverein, beide kamen eigentlich zu dem selben Ergebnis.

Der Vertreter des Mietervereins kritisierte bei dieser Gelegenheit auch die neuen Regelungen in den Mietverträgen von H & G bezüglich der Schönheitsreparaturen, und zwar nicht wegen der Klausel selbst sondern wegen den nicht mehr starren Fristen (also z.B. "bei Bedarf"). Da muß ich den Mann leider recht geben, er meinte, dass der BGH den unteren Gerichten mit der Schönheitsreparatur-Eintscheidung keinen Gefallen getan hat, weil wohl zukünftig im Streitfall immer Gutachten benötigt werden, ob nun in dieser konkreten Wohnung ein Bedarf für die Schönheitsreparaturen vorgelegen hat.

Nun ja, man wird sehen, auf jeden Fall werden solche Prozesse dann durch die Gutachten a) teuer und b) langwierig.

Gruß

Stefan
06.03.2008, 10:23 von CMAX_65
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Hi,

entgegen Sommer kann ich dem neuen Urteil nicht viel positives abgewinnen.

Volker Zaja / Volle Kanne / selbsternannter Mietrechtsexperte des Mieterbundes "jubelt" endlich Klarheit, die Grenze zur Sachbeschädigung sei eindeutig definiert. Wenn alles an der Oberfläche wäre, dann wäre dies normaler also vertragsgemässer Gebrauch der Mietsache, wenn der Nikotin im (Fein-)Putz wäre, wäre dies schadenseratzpflichtig:

Soweit, könnte man meinen, eine klare Sache.

Nur, wer stellt dies fest bei unterschiedlichen Meinungen und die liegen in so einem Fall fast immer im Verhältnis VM-M vor.

Wer nur stellt das fest ?

Wer natürlich ?

ein Gutachter !

Heisst also, wieder ein Haufen Kosten, Streiterei und letztendlich kein Ergebnis, das dem VM nutzt, dessen Wohnung versifft wurde !

Ausserdem, was ist mit Heizkörper mit engen Lamellen, Voller Nikotin und Fettschmiere, ist das jetzt Oberflächenschaden oder Substanzschaden, wer legt sowas fest.

Heizkörper, die in oben beschriebenen Zustand sind, sind schrottreif, die kann man nicht putzen bzw Streichen......
(Kosten allein 4 stellig in einer Wohnung, wo alles entsorgt werden muss, selbst erlebt !)

Ich finde dieses Urteil trägt leider überhaupt nicht zur Klarheit bei, ganz im Gegenteil, Rechtsanwälte und Gutachter werden sich die "Hande reiben"

Leider

06.03.2008, 09:51 von cavalier
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Mitnichten ist hier ein Fortschritt für die Vermieterschaft erzielt worden; eher im Gegenteil
So ist es.

Der Punkt ist doch, daß ich z.B. anhand des Urteils fordern kann, daß z.B. eben neu tapeziert wird auch wenn die Tapete grundsätzlich in Ordnung ist
Eben nicht.
06.03.2008, 09:28 von Sommer
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Also das sehe ich etwas anders:
Der Punkt ist doch, daß ich z.B. anhand des Urteils fordern kann, daß z.B. eben neu tapeziert wird auch wenn die Tapete grundsätzlich in Ordnung ist - stinkt sie nach Rauch und gilbt selbst durch das Alpinaweiß durch kann ich von dem Mieter fordern, daß er die Tapete eben ersetzt. Natürlich nur wenn die Schönheitsrepklausel in Ordnung ist!

Sogar weiter noch: Bekomme ich eine verräucherte Wohnung zurück von einem Mieter mit veralteter Schönheitsrepklausel der mir die lange Nase zeigen will, dann werde ich zunächst alles von den Wänden reißen lassen und lüften lassen - stinkt die Wohnung dann immer noch bis zum Himmel, weil der Kram in den Wänden sitzt, kann ich Schadensersatz fordern. Vorher war ja nicht mal klar, ob solche Gerüche überhaupt einen Schaden darstellen!

Also daher - hätte besser ausfallen können aber dramatisch schlecht finde ich es nicht...eine gute Grundlage!

S.
06.03.2008, 08:04 von zaunkoenig
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Hallo,

ja, so ist dass, wenn man Urteile nicht richtig lesen kann oder sich auf solche Journalisten verlässt, die diese Urteile nicht lesen können.

Mitnichten ist hier ein Fortschritt für die Vermieterschaft erzielt worden; eher im Gegenteil

Der BGH hat ausdrücklich gesagt, dass Raucher eben nicht verpflichtet sind, ihre Wohnung beim Auszug zu renovieren (falls dies nicht durch den Mietvertrag doch vorgesehen sein sollte). Die Nutzung der Wohnung durch den Mieter hat vertragsgerecht zu erfolgen. Wie er die Wohnung im Rahmen dieses Vertrages nutzt, bleibt alleine ihm überlassen. Er hat lediglich darauf zu achten, dass an der Mietsache keine wertmindernden Schäden auftreten. Für diese kann er in die Haftung genommen werden.

Rückstände durch Rauch sind aber keine dauerhaft wertmindernden Umstände. Jedenfalls dann nicht, wenn diese Beeinflussungen durch einfaches Streichen oder Aufbringen einer neuen Tapete ohne weiteres beseitigt werden können. Denn schließlich hat der Vermieter ja die Möglichkeit diese Aufwendungen im Vertragsteil als Schönheitsreparaturen unterzubringen.

Der Vermieter, der nun glaubt, dass sein zigarrerauchender Exmieter nun beim Auszug, bei dem er nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, für die Hinterlassenschaften seiner Nikotinsucht in die Haftung zu nehmen, der wird vor Gericht gnadenlos untergehen. Und dies unter Berufung auf das hier zitierte BGH-Urteil.

Im Normalfall dürfte also gar nichts passieren, da die meisten Wohnungen durch Anstrich oder Tapezieren in einen allgemeinen Gebrauchszustand versetzt werden können, ohne dass ein Schaden vorhanden ist.

Anders wird es aussehen, wenn eine Wohnung z.B. mit Holzbalken durchsetzt ist oder z.B. möbliert vermietet ist. Hier können durchaus Ablagerungen entstanden sein, die eben nur durch spezielle Nacharbeiten einer Fachwerkstatt beseitigt werden können.

Aber diese Voraussetzungen sind ja gar nicht so häufig anzutreffen.

05.03.2008, 20:26 von Sommer
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Juhuuuuu, endlich!

Ein echter Fortschritt, dieses Urteil - und legitim. Schließlich geht es ja eigentlich um die Frage von Schäden, die eben über das normale Schönheitsreparaturmaß hinausgehen. Es ging für mich um die Frage, in wie weit Rauchen eben ein Sachbeschädigung darstellt und das ist ja nun endlich bejahr worden.

Also ab sofort: Nase auf bei der Wohnungsabnahme!!! Und auf wirklich gute Beleuchtung achten...Nikotingelb kommt nämlich immer durch wenn es wirklich heftig kommt!

S.
05.03.2008, 14:54 von cavalier
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ein Wunder der dt.Rechtssprechung
Leider nicht.

Es kommt immer auf den Einzelfall an.

Siehe z.B. hier

http://www.morgenpost.de/desk/1529273.html
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