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24.06.2007, 11:09 von JamieProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Räumungsklage läuft, Mieter sind raus..
Hallo !!
Habe mal wieder eine Frage, deren Antwort ich im Internet nicht finden kann. Es geht um folgendes:
Haben unseren Mietern zum 11.05.07 fristlos wegen Mietrückständen etc. gekündigt. Sind natürlich nicht ausgezogen und wir haben Räumungsklage eingereicht. Jetzt sind die Mieter gerade gestern mit allen Möbeln ausgezogen, sie haben nur noch ein paar Blumen, ein Aquarium (mit Fischen) und Putzmittel zurückgelassen. Zu uns haben sie dann nur gesagt: In die Wohnung kommt ihr nicht rein, ihr werdet Euch noch freuen. Dann haben sie wegen dem Strom einen Zettel mit einer Handy-Nr. an die Tür gemacht.
Jetzt meine Frage: Was muss passieren, damit wir in die Wohnung können, Schloss austauschen und denen Hofverbot erteilen können ???

Bin für jede Antwort dankbar !!!!
Alle 23 Antworten
03.07.2007, 09:45 von Augenroll
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Zitat:
Aber es freut es mich ungemein, dass anscheinend auch die großen und erfahrenen Vermieter die schwierigen Bedingungen bei uns unterschätzt haben:

Finanzinvestoren flüchten vom deutschen Markt
Kehrtwende auf dem deutschen Wohnungsmarkt: Angelsächsische Finanzinvestoren wie Cerberus und Blackstone stoßen derzeit im großen Stil ihre erst kürzlich erworbenen Immobilien wieder ab. Die Renditen blieben deutlich hinter den Erwartungen zurück, die Mieten stiegen nicht im erhofften Maße.

http://www.welt.de/finanzen/article976806/Finanzinvestoren_fluechten_vom_deutschen_Markt.html



Wenn Selbstherrlichkeit und Machtarroganz keine Grenzen kennt, braucht man sich über Pleiten oder Misserfolge nicht wundern. Das gilt imho für Groß- und Kleinvermieter.


na, dann hat ja alles noch ein gutes Ende genommen.

Gruß
02.07.2007, 19:00 von Jamie
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Hallo,

ich möchte mich noch ganz herzlich für Eure tolle Hilfe bzw. Antworten bedanken !! Wir hatten schon alles vorbereitet und uns selbst eine Frist gesetzt. Spätestens heute hätte wir die Schlüssel im Briefkasten entdeckt. Aber wir hatten GLÜCK (endlich mal wieder), am Samstag haben die EX-Mieter uns die Schlüssel freiwillig gegeben.

VIELEN LIEBEN DANK AN ALLE

GRUSS Jamie
28.06.2007, 10:28 von Rita
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Sinnentäuschungen - kein Wunder, wenn man zum fraglichen Zeitpunkt schon wusste,
was der Mieter bereits für (vorsätzlich angerichtete) Flurschäden bei anderen Vermietern hinterlassen hatte ...

Glücklicherweise liegt diese bisher schlimmste Erfahrung (noch dazu als Vermieter-Neuling) nun schon einige Zeit zurück - und ich habe viel dadurch gelernt.
Aber es freut es mich ungemein, dass anscheinend auch die großen und erfahrenen Vermieter die schwierigen Bedingungen bei uns unterschätzt haben:

Finanzinvestoren flüchten vom deutschen Markt
Kehrtwende auf dem deutschen Wohnungsmarkt: Angelsächsische Finanzinvestoren wie Cerberus und Blackstone stoßen derzeit im großen Stil ihre erst kürzlich erworbenen Immobilien wieder ab. Die Renditen blieben deutlich hinter den Erwartungen zurück, die Mieten stiegen nicht im erhofften Maße.
http://www.welt.de/finanzen/article976806/Finanzinvestoren_fluechten_vom_deutschen_Markt.html
Hallo Rita,

Deine Beiträge sind sehr informativ, besonders auch beruhigend, dass auch andere Vermieter mal Sinnentäuschungen unterliegen können

Johanni
27.06.2007, 13:56 von Sommer
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Zitat:
Nunja, Vermieter sind meist auch keine Unschuldslämmer....


Natürlich nicht - wer ein dummes Schaf bleibt, dessen Haus gehört bald der Bank!

S.
27.06.2007, 11:12 von Augenroll
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Zitat:
Alles schon passiert ... man kann es sich kaum vorstellen, aber es gibt tatsächlich derart dreiste Subjekte:


Nunja, Vermieter sind meist auch keine Unschuldslämmer....
27.06.2007, 11:10 von Rita
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Zitat:
Was sind Voraussetzungen für eine einstweilige Verfügung gegen uns ?

Der Mieter kommt nicht in die Wohnung (z.B. weil das Schloss getauscht ist), will aber wieder rein - begründet seinen Anspruch durch Vorlage des Mietvertrages und unterschlägt dabei z.B. dass ihm eine fristlose Kündigung wegen Mietrückständen zugegangen ist und dass die Räumungsfrist bereits verstrichen ist.
Der Mieter erhält dann erstmal seine einstweilige Verfügung und kann damit z.B. mithilfe Polizei/Schlüsseldienst wieder in die Mieträume - bekommt dann aber ggfs. ein Verfahren wegen Falschaussage an den Hals ... trotzdem müsste der Vermieter wieder auf einen Termin zur Räumungsklage warten ...

Alles schon passiert ... man kann es sich kaum vorstellen, aber es gibt tatsächlich derart dreiste Subjekte:
Weil ich zufällig von der Absicht des Mieters/Schuldners Wind bekam, konnte ich das zuständige AG von den tatsächlichen Sachumständen unterrichten - samt Foto der besagten Mieträume/Türe > an der Tür mit dem ausgetauschten Schloss befand sich (sowohl von außen als "Siegel" über dem neuen Schloss als auch von innen "unwegmachbar" eine Information an den Mieter, wo die Schlüssel ggfs. abzuholen seien und dass die Türe wegen "Gefahr in Verzug + Mieter verschwunden/nicht erreichbar" geöffnet und sodann das Schloss getauscht worden war.
Folge: einstweilige Verfügung wurde nicht erteilt, es wurde ein Eiltermin zur mündl. Verhandlung anberaumt (und wir mussten nicht erst die "mind. 6 Monate" warten, die mir für einen Termin für eine Räumungsklage in Aussicht gestellt wurden)

Daraus gelernt: sollte mal wieder die Umstände/der Eigenschutz so etwas erforderlich machen, dann ggfs. eine entsprechende Schutzschrift (gegen einstweilige Verfügung) beim AG hinterlegen - mit den tatsächlichen, beweisbaren Sachumständen - um nicht auf den Zufall angewiesen zu sein.

Bezüglich "Gefahr in Verzug":
Mieter waren tatsächlich seit Tagen nicht gesichtet/nicht erreichbar, Fenster mit Bettüchern/Stofffetzen zugehängt, Fenster gekippt/Heizung auf volle Pulle ... und wir hörten Wasserrauschen - war aber wohl doch eine Sinnestäuschung (verursacht durch die Sachumstände)
jedenfalls befand der Richter den Zutritt/Schlossaustausch für gerechtfertigt
25.06.2007, 22:54 von Cora
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...und die Rechnung vom Schlüsseldienst wegwerfen
25.06.2007, 19:54 von hecke
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hallo,

ich denke wie ich dir schon in deiner pn geschrieben habe hast du z.zt. nur den schlüssel übersehen

must mal genau schauen, gelle
25.06.2007, 11:12 von Jamie
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Hallo,

also, jetzt mal folgendes Gedankenspiel:

Wir haben einen 3. Wohnungsschlüssel in einem zugeklebten Umschlag mit 2 Unterschriften von Zeugen und Datum 04.04.07.
Das ist Fakt. Jetzt komme ich heute Abend um halb neun von der Arbeit nach Hause und sehe, das die Terassentür offen ist und in meinem Briefkasten liegen 2 Haustürschlüssel, einfach so, ohne Namen oder Zettel etc. Dann würde ich die Polizei anrufen (wir wohnen auf dem Dorf, die sind sehr nett, haben mir auch schon den Hinweis gegeben, das ich im Internet doch mal nach Lösungen suchen sollte) und die Polizei bitten, mit uns zusammen in die Wohnung zu gehen und dann das Schloss zu tauschen. Dann sehen wir noch ein Aquarium in der Wohnung. Würden wir das in den Abstellraum stellen ?? Der Abstellraum ist im Nebengebäude und nicht abgeschlossen.

Ist natürlich nur so ein Gedankenspiel, muß noch was BEDACHT werden ?

Hoffnungsvolle Grüße

Jamie
25.06.2007, 10:48 von CMAX_65
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Hallo,

also ich wäre da nicht so ängstlich.

Sie schreiben, dass M Harz`ler ist und erhebliche Mietrückstände aufweist. Heisst ja wohl dass er/sie die Miete vom Amt bekam und er/sie u.U. für das Drucken von T-Shirts verwendete und nicht für den VM !

Das ist Betrug, und "die vom Amt" würden sich sicherlich dafür interressieren. Ausserdem ist die örtliche Lokalpresse oder auch die Bild-Zeitung immer wieder dankbar für Stories.
Auch der jetztige VM ist dankbar für umfangreiche Informationen etc.......

Also das Drohpotential Ihres EX-Mieters ist eher überschaubar.
Natürlich kann man mehr (Straftaten) nicht ausschliessen, aber oftmals wird nur gedroht, mehr nicht !

Handeln Sie !

MFG
25.06.2007, 10:26 von Jamie
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Hallo,

erstmal vielen Dank für die vielen Antworten.
Den Schlüssel haben wir NOCH nicht wieder, das ist richtig. Wir haben durch die Fenster sehen können, was noch in der Wohnung steht, daher wissen wir das mit dem Putzmittel usw..
Meine größte Sorge ist eigentlich, das die uns mit ´nem Kurzschluß o.ä. die Wohnung abwackeln wollen, es sind solche widerwärtigen Menschen. Die haben sich sogar extra T-Shirts gedruckt wo draufsteht: Kein Bock mehr aus asoziale scheiss Vermieter. Deswegen ist denen noch so einiges zuzutrauen.

Was sind Voraussetzungen für eine einstweilige Verfügung gegen uns ? Das wäre doch m.E. nur möglich, wenn wir unbefugt in die Wohnung gehen würden, wenn wir aber Schlüssel haben, dann nicht, oder ???

LG Jamie

P.S. Bei den Mietern ist nichts zu holen, die Mieterin steht alleine im Mietvertrag (hat auch zwei Monate allein gewohnt) und ist Hartz IV- Empfängerin.
25.06.2007, 10:22 von Rita
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Bei wenig Aussichten darauf, dass der Mieter/Schuldner irgendwann für die von ihm verursachten Gerichts-/Anwalts-Kosten zahlen wird, ist es grundsätzlich das Beste, den Schaden möglichst gering zu halten = Räumungsklage einstellen (evtl. separater Kostenentscheid möglich?) oder auf Herausgabe der Wohnung beschränken > denn diese Mieterpflicht wurde bisher nicht erfüllt > § 546 BGB sowie § 854.
Außer in ganz besonderen Ausnahmefällen (Besitzaufgabe/Wohnung endgültig aufgegeben) wäre das der korrekte Rechtsweg, solange nicht alle Schlüssel zurückgegeben sind.

Am günstigsten kommt es allerdings, sein Eigentum ohne zusätzlich Kosten des Rechtswegs wieder in seinen Besitz/seine Verfügungsgewalt zu bringen > Schlösser wechseln.
Zur rechtlichen Absicherung, sucht man eben solange, bis man tatsächlich eine unverschlossen hinterlassene (Haus)türe findet ... oder einen Schlüssel im Briefkasten/unter der Fussmatte/im Blumenkübel (= Indiz für endgültige Besitzaufgabe) ... > § 856 BGB (Mietsache), § 959 BGB (Mietereigentum)

Urteile/Rechtslage
- wobei das aber nur dann eine Rolle spielt, wenn der Mieter wieder Ansprüche auf die Mietsache anmeldet - und das scheint ja bei der Sachlage äußerst unwahrscheinlich. Aallerdings gab es tatsächlich schon derart dreiste Fälle - sogar in einem mir bekannten Fall eine Klage auf Schadensersatz für zurückgelassenen Müll = angeblich wertvolles Mietereigentum > das brachte aber sogar den Richter zum Lachen

Auszug und Einstellung der Mietzahlungen als außerordentliche Kündigung: Wenn der Mieter auszieht und seine Mietzahlungen einstellt, erklärt er konkludent die außerordentliche Kündigung des Mietvertrages. Sieht der Mietvertrag für die ordentliche Kündigung die Schriftform vor, so erstreckt sich dieses Formerfordernis nicht ohne Weiteres auch auf eine außerordentliche Kündigung. OLG Frankfurt, Urteil vom 04.03.2005 - 24 U 71/04 -
> auch ich tendiere daher im beschriebenen Fall zu: eher keine Gefahr
Gibt der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Schlüssel nicht zurück, kann der Vermieter den ehemaligen Mietzins als Schadenersatz für die Zeit geltend machen, in der die Mietsache ihm vorenthalten bleibt, weil eine Neuvermietung unmöglich ist; denn Aushändigung der Schlüssel gehört zur ordnungsgemäßen Rückgabe der Mietsache. Darüber hinaus ist der Vermieter im Rahmen der Schadenminderungspflicht nicht verpflichtet, die alten Schlösser aufbrechen und durch neue Schlösser ersetzen zu lassen. (OLG Düsseldorf, Az. 24 U 163/94, aus: Tsp 26.12.1999)
Der Vermieter begeht andererseits nur dann KEINE verbotene Eigenmacht, wenn der Mieter den Besitz aufgegeben hat
Beispiel: Mieter wirft dem Vermieter den Schlüssel zur vermieteten Wohnung in den Briefkasten; Mieter räumt den Mietraum lässt ihn in unverschlossenem Zustand zurück.
Rechtsprechungsbeispiel: OLG Köln, NJWE Mietr. 1997, 227
Problem: Genau prüfen, ob Besitzaufgabe gewollt ist, Grenzfälle sind schwierig einzuschätzen.
Quelle:
http://www.fhr.nrw.de/publikationen/fachbeitraege/archiv/mietrecht/EV_im_Mietrecht.pdf > Seite 3
... Nach ständiger Rechtsprechung des BGH erfordert die "Rückgabe" der Mietsache i.S. § 548 Abs. 1 BGB (§ 558 Abs. 2 BGB a.F.) grundsätzlich eine Veränderung der Besitzverhältnisse zu Gunsten des Vermieters (vgl. nur BGH NJW 2004, 774 (775 m.w.N.); NJW 2000, 3202). Das bedeutet zum einen, dass der Vermieter in die Lage versetzt werden muss, sich durch Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft ungestört ein umfassendes Bild von den Mängeln, Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache zu machen. Zum anderen ist eine vollständige und unzweideutige Besitzaufgabe des Mieters erforderlich (BGH NJW 2004, 774 (775); NJ 2001, 535), wobei der Vermieter hiervon Kenntnis erlangen muss. Andernfalls hat das Mietverhältnis sein tatsächliches Ende nicht gefunden (BGH NJW 2004, 774 (775); Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, VI Rn. 40)....
http://www.urteile.net/Y2/108681.html
Hallo

Tja, es kostet auch bei Rücknahme der Klage. Mag stressfreier sein aber
hier sollte abgewägt werden.

Klage zurücknehmen, weil der Richter z.B. der Klage keine Chancen einräumt, ermäßigt sich die Gebühr auf 10 / 10. Gleiches gilt bei einer Klagerücknahme, einem Anerkenntnis- und Verzichtsurteil oder einem Vergleich.

Näheres regelt das Gerichtskostengesetz mit anhängendem Kostenverzeichnis.

Ob bei den Mieter wirklich nichts zu holen ist .... - ist so nicht zu beurteilen.
24.06.2007, 22:56 von Cora
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Hallo

ich würde da nicht mehr warten, sondern würde von einer stillschweigenden Annahme der Kündigung ausgehen, Räumungsklage zurückziehen (kostet alles nur unnötig Geld), etwaigen Besitz der Mieter irgendwo lagern, versuchen die Anschrift herauszubekommen, anschreiben Zeug abholen und gut is.

Gruß
24.06.2007, 22:55 von MarieP
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Hallo

zu bedenken ist Kostenübernahme, da die Räumungsklage läuft!
24.06.2007, 22:51 von Lilibeth
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Hoffentlich habt ihr mit den nächsten mehr Glück
24.06.2007, 22:46 von Katharina
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Hallo,
unser Fall lag ähnlich, Mieter zahlten keine Miete, keine NK, Kündigung durch uns wurde widersprochen, Kündigung von RA ebenfalls, Mieter zogen unerwartes Mitte Dez. bei Nacht und Nebel aus, unser anderer Mieter erzählte uns dies am 23.Dez. Nach Rücksprache mit RA, haben wir sofort das Schloss getauscht.
Danach wollten die Mieter wieder rein, ging aber nicht, dann kam die Kündiung zwischenzeitlich zum 31.12.seitens der Mieter. Einige Sachen der Mieter waren noch in der Wohnung,so z.B. 21 Säcke mit Müll und div. Sperrgut. Rest sollte nach Termin abgeholt werden, Mieter kamen nicht, so wurden die Sachen ebenfalls entsorgt.
Alles auf unsere Kosten. Aber die Mieter sind wir Gott sei Dank los.
Gruß Katharina
24.06.2007, 22:10 von MarieP
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Hallo

Solange die Schlüssel nicht übergeben sind - hab ihr den Besitz nicht zurück erlangt.
Da die Räumungsklage läuft - würd ich hier abwarten.
24.06.2007, 20:44 von Lilibeth
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Hallo

also unsere Mieter sind beim Vormieter ohne zu kündigen und ohne Schlüsselübergabe ausgezogen. Die Eigentümer haben dies durch die Nachbarn erfahren . Als der Eigentümer sie ausfindig gemacht haben , behaupteten die Mieter sie hätten den Schlüssel mit der Post (ohne Einschreiben ) zu gesendet, was aber nicht stimmte. Zurück gelassen haben sie zwar ein einigermaßen sauberes Haus aber fast 5ooo € Mietschulden und noch ca. 3ooo€ Nachzahlungen (neuester Stand ). Leider haben wir jetzt das Pack am Hals hängen.
24.06.2007, 20:17 von Sommer
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Woher wisst Ihr was da noch alles drin ist? Woher wisst Ihr, daß sie wirklich ausgezogen sind - die Schlüssel habt ihr ja offenbar nicht wieder bekommen, oder?

M.E. ist der bloße Auszug keine Anerkenntnis der Kündigung und m.E. berechtigt das Euch auch nicht zum Schloßwechsel usw.
Entscheidend ist nach aller Rechtssprechung die Rückgabe der Schlüssel da dies die Übergabe der Verfügungsgewalt bedeutet.

Jetzt nehmen wir mal folgendes an: Ihr findet Schlüssel im Briefkasten - ohne Namen, ohne alles. Ihr wisst ja von dem Auszug der Mieter und - oh, Wunder - die Schlüssel passen! Das macht Ihr natürlich schön im Beisein von neutralen Zeugen!!! Und protokolliert das ordentlich in Bild und Text.

Dann könnte man natürlich davon ausgeben, daß das eine Übergabe war. Dann darf man natürlich die Zylinder tauschen und alles fein dokumentieren. Das Eigentum der Mieter ist heilig, also schön einlagern. Die armen Fische natürlich nicht - man könnte das ja schon als Tierquälerei zur Anzeige bringen; die armen Viecher...stellt Euch mal vor, Ihr wärt nicht da gewesen und die armen Fische hätten wochenlang gehungert!

Dann schreibt ihr ein feines Übergabeprotokoll mit allen Mängeln, nehmt die Räumungsklage zurück, bedankt Euch beim Mieter für die erfolgte Schlüsselrückgabe, fordert die Ex-Mieter aber im gleichen Schreiben auf, die Mängel bis zum xx zu beheben, ihr Zeug abzuholen (es sei denn, es handelt sich um den weitgefassten Begriff "Müll"; den dürft ihr entsorgen) und die Gerichstkosten zu erstatten.

Aber das ist natürlich nur so laut daher gedacht; ihr habt ja noch keine Schlüssel...oder habt ihr mal genau im Kasten nachgeschaut?

S.
24.06.2007, 19:13 von Cora
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Hallo

mit dem Auszug ist die Kündigung anerkannt.
Also: Schloss auswechseln und rein, ggf. Zählerstände ablesen, Bestandsaufnahme machen etc.

Gruß
Wir freuen uns von Ihnen zu hören!
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