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12.04.2007, 15:58 von benny2Profil ansehen
Vermieten & Verwalten|Protokoll der Eigentümerversammlung
Hallo zusammen!

Vor einigen Jahren habe ich als Kapitalanlage eine kleine Eigentumswohnung in einer Anlage mit 30 Appartements gekauft. Die Hausverwaltung ist leider einige 100 km entfernt angesiedelt, weil ursprünglich einmal die meisten Eigentümer Kapitalanleger aus einer ganz anderen Region waren. Nun gibt es das Problem, daß die Hausverwaltung extrem unkooperativ ist (vielleicht hat man auch etwas zu verbergen?!).
So teilte man mir auf meine Bitte bezüglich der Zusendung des o.g. Protokolls mit:
"Gemäß $24, Ziff 6. Wohnungseigentumsgesetz und des Verwaltervertrags besteht unserseits keine Verpflichtung vom Protokoll der Eigentümerversammlung Kopien anzufertigen und diese den Eigentümern zuzusenden. Gemäß den gesetzlichen Bestimmung können Sie das Protokoll in unseren Büroräumen einsehen"
Dazu müßte ich einige Stunden mit dem Auto anreisen, eine Unverschämtheit!

Besagtes Protokoll der Eigentümerversammlung benötige ich aber, u.a. a)um zu wissen, was beschloßen wurde und welche Kosten möglicherweise auf mich zukommen und b)bei einem Verkauf der Wohnung wäre ich verpflichtet dem Käufer alle Protokolle der letzten Jahre vorzulegen!

Nach diversen Recherchen im Internet habe ich vor einigen Wochen folgendes zurück geschrieben (natürlich per Einschreiben):
"Verschiedene Fachleute aus der Immobilienbranche haben mir inzwischen unabhängig voneinander bestätigt, dass es für jede Ihnen bekannte Hausverwaltung selbstverständlich sei, den Eigentümern unaufgefordert eine Kopie dieses Protokolls zuzusenden. Dies wäre heutzutage Standard und das absolute Minimum an Service, welches man von einem seriösen Verwalter verlangen könne.
Den juristischen Standpunkt betreffend zitiere ich auch noch einmal einen Absatz aus der Fachliteratur (Bielefeld, 17.2.6) zum Einsichtsrecht der Wohnungseigentümer: „...anders ist es aber in den Fällen, wo es sich um eine überörtlich arbeitende Verwaltungsgesellschaft handelt. In diesem Fall ist nicht der Sitz der Verwaltungsgesellschaft, sondern der Ort der Wohnanlage maßgeblich für die Vorlage ...“ (OLG Karlsruhe, Beschluss 3 W 47/69 und OLG Köln von 2001).
Diesbezüglich setze ich eine letzte Frist bis zum ...

Die Frist ist verstrichen und das Protokoll habe ich immer noch nicht erhalten. Nun habe ich zwei (mir private bekannte Rechtsanwälte) nach Ihrer Meinung gefragt: der eine (kein Fachanwalt) empfahl mir unverzüglich eine Klage einzureichen (unter Berufung auf die o.g. Urteile der OLG Karlsruhe und Köln), der andere (Fachanwalt für Immobilienrecht) ist der Ansicht, die Nichtzusendung des Protokoll würde keinen "Klageanlass" (wörtliches Zitat) begründen.

Wie ist die Meinung der hiesigen Experten: wie hoch wären meine Erfolgsaussichten vor Gericht? Kennt jemand vielleicht einen ähnlichen Fall? Oder existiert ein Urteil eines Gerichtes, in welchem über dieses Thema entschieden wurde?

Besten Dank im Voraus!
Alle 11 Antworten
14.04.2007, 17:46 von Fixfeier
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Hallo,

Rita schrieb:
Zitat:
Bevor du - nach nochmaliger Aufforderung mit Fristsetzung und Klageandrohung - tatsächlich zur Klage schreitest - wie wär's denn damit, die Sache überhaupt in der nächsten Eigentümerversammlung öffentlich zu machen > das "ungebührliche" Verhalten des Verwalters anzuprangern und Antrag auf Beschlussfassung "Ergänzung des Verwaltervertrags = Fotokopien an Eigentümer von ...." - natürlich gegen eine entsprechende Verwalter-"Entlohnung" - siehe der Tipp zu OLG München (siehe Link weiter oben).
Das Problem dürfte doch auch für andere Eigentümer interessant sein.



Sach isch doch!

@benny: Es nicht gesagt, dass dein Verfahren abgewiesen wird. Was zum Ausdruck kommen soll ist, das Risiko besteht. Es kann außerdem sein, dass es durch Instanzen geht, also lange dauert. Der wahrscheinlich elegantere Weg (oder wie du es auch immer nennen magst) wird von den Ratgebern in der Eigentümerversammlung gesehen.

Übrigens hier wird das Urteil des OLG Karlsruhe v. 21.4.1976, 3 W 8/76 zitiert. Das hab ich mir eben mal angesehen. Die betreffende Passage lautet:

Zitat:
Nach den Ausführungen der Rechtsbeschwerde verlangt die Beschwerdeführerin, daß ihr die Möglichkeit, gemäß § 24 Abs. 6 Satz 3 WEG die Niederschriften einzusehen, in der Weise gewährt wird, daß sie ihr zugeleitet werden. Das gesetzliche Recht der Einsichtnahme bedeutet indessen nicht, daß ein Anspruch auf Übersendung oder Ausfertigung und Zusendung von Abschriften durch den Verwalter bestehe. Einsicht zu gewähren ist vielmehr lediglich bei der Stelle der Verwahrung der Niederschriften, die im vorliegenden Fall der Verwalterin übertragen ist. Nach den tatsächlicher Feststellungen des Landgerichts, von denen für die Rechtsbeschwerde auszugeben ist, wurde diese Einsichtnahme für die Niederschriften auch früherer Jahre nicht verweigert. Darüber hinaus kann die Beschwerdeführerin Abschriften aus den Niederschriften selbst fertigen oder durch einen Beauftragten fertigen lassen, hat aber keinen Anspruch gegen den Verwalter, dies zu tun (vgl. Bärmann WEG RN 37 zu § 24; Weitnauer/Wirths WEG RN 8 zu § 24).


Gruß
14.04.2007, 10:38 von Rita
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http://www.wohnungsverwalter.de/hp1939/BFW-Newsletter-September-2006.htm
OLG München, Beschl. v. 29.5.2006 – 34 Wx 27/06
kennst du ja schon ..

Hier sind noch einige Urteilsquellen genannt, die für deine Ansicht (Recht auf Fotokopien) sprechen:
http://www.haufe.de/SID106.BMUfUEYgjn0/shop/productDetails?JAVASCRIPT _ACTIVE=1&viewName=readingPattern&orderNo=E06326
aus der Leseprobe:
"Von dem Einsichtsrecht ist auch das Recht umfasst, entsprechende Ablichtungen bzw. Ausdrucke anzufordern (BT-Drucks. 16/887). Dies ist nichts Neues und korrespondiert mit der bisherigen Rechtslage hinsichtlich des Einsichtsrechts gemäß § 24 Abs. 6 Satz 3 WEG (OLG Zweibrücken v. 26.10.1990, 3 W 79/90, WE 1991, 333; OLG Karlsruhe v. 21.4.1976, 3 W 8/76, MDR 1976, 758)."

zu 3) Die Hauptsache ist m.E. keineswegs durch Einsicht erledigt, wenn die Forderung/Klage auf Kopien von <im einzelnen die verlangten Unterlagen aufgeführt> lautet.

Bevor du - nach nochmaliger Aufforderung mit Fristsetzung und Klageandrohung - tatsächlich zur Klage schreitest - wie wär's denn damit, die Sache überhaupt in der nächsten Eigentümerversammlung öffentlich zu machen > das "ungebührliche" Verhalten des Verwalters anzuprangern und Antrag auf Beschlussfassung "Ergänzung des Verwaltervertrags = Fotokopien an Eigentümer von ...." - natürlich gegen eine entsprechende Verwalter-"Entlohnung" - siehe der Tipp zu OLG München (siehe Link weiter oben).
Das Problem dürfte doch auch für andere Eigentümer interessant sein.

Mein Tipp:
Verwalter und Wohnungseigentümer sollten im Verwaltervertrag eine ausdrückliche Vereinbarung über die Fertigung und Übersendung von Kopien treffen, die sowohl dem Einsichtnahmerecht der Eigentümer Rechnung trägt, aber auch den für den Verwalter entstehenden, oftmals erheblichen Arbeits- und Zeitaufwand für das Heraussuchen, Kopieren und Versenden gewünschter Belege berücksichtigt.
Quelle: Rüdiger Fritsch

Zuerst einmal vielen Dank für die Auskünfte und Tipps!

Zu den Fragen:
- die Vergütung dieser Hausverwaltung ist m.W. durchaus im branchenüblichen Rahmen und kein Kampfpreis oder besonders preiswert
- die Übernahme der Kosten für Fotokopien und Porto habe ich selbstverständlich in meinem letzten (unbeantworteten) Schreiben an die Hausverwaltung angeboten
- die Zahlung des Hausgeldes oder der Verwaltervergütung einzustellen wurde mir vom Anwalt dringend abgeraten
- die Eigentümer-Versammlung findet seit jeher am Sitz der Hausverwaltung, ein paar Hundert Km entfernt von hier statt. Aus beruflichen Gründen fehlte mir bisher immer die Zeit dafür
1-2 Tage zu opfern. Bezüglich der zukünftigen Versammlung gibt es jetzt aber ein neues Urteil, welches mein Anwalt der Verwaltung auch schriftlich mitgeteilt hat:
"Eigentümerversammlungen sollen im näheren Umkreis der Wohnanlage stattfinden. Das gilt selbst dann, wenn die meisten Eigentümer Kapitalanleger sind und auswärts wohnen, hat das Oberlandesgericht Köln entschieden (Az. 16 Wx 188/05)"
- Zum Einsichtsrecht gibt es auch ein neues Urteil des OLG München, Beschluss vom 29.05.2006 - 34 Wx 27/06 = NZM 2006, 512:
"Das OLG München hat nun ausgesprochen, dass der Eigentümer gegenüber dem Verwalter einen Anspruch aus Fertigung und Übersendung von Belegkopien hat.
Zwar sei es dem Eigentümer primär zuzumuten, von ihm gewünschte Belege im Original im Büro des Verwalters einzusehen. Eines solche Einsichtnahme sei aber z.B. dann nicht sinnvoll, wenn eine Mehrzahl von Belegen gesichtet werden müsste oder der Eigentümer eine Anreise zum Büro des Verwalters in Kauf nehmen müsse."
-> hier ging es allerdings um Rechnungsbelege und nicht um ein Versammlungsprotokoll. Allerdings habe ich in meinem Schreiben an den Hausverwalter auch eine Frage bezüglich einer Position in der WEV-Abrechnung gestellt, wo der aufgelistete Betrag wesentlich höher war als die Summe in der beigelegten Rechnungskopie. Auch diesbezüglich erhielt ich keine Antwort. Vielleicht auch ein Aufhänger für eine Klage?

Auf den Punkt gebracht:
1) Ich brauche die Kopie des Protokolls der Eigentümerversammlung 2006

a) um einen Überblick über die Beschlüsse und möglichen Kosten, die auf mich zukommen, zu haben
b) bei einem evtl. Verkauf der Wohnung zur Übergabe an den potentiellen Käufer
c) wenn ich die Sache einfach auf sich beruhen lasse, wird mir DIESER Verwalter die Protokolle der nächsten Jahre wohl auch kaum geben!

2) Für meinen Standpunkt spricht:
"Fachliteratur (Bielefeld, 17.2.6) zum Einsichtsrecht der Wohnungseigentümer: „...anders ist es aber in den Fällen, wo es sich um eine überörtlich arbeitende Verwaltungsgesellschaft handelt. In diesem Fall ist nicht der Sitz der Verwaltungsgesellschaft, sondern der Ort der Wohnanlage maßgeblich für die Vorlage ...“ (OLG Karlsruhe, Beschluss 3 W 47/69 und OLG Köln vom 28.01.2001, Aktenzeichen 16 Wx 10/01"

3) Das Problem:
Fixfeier schrieb: "Insoweit interpretiere ich die Aussage des Fachanwaltes als Warnung vor einem Verfahren an dessen Ende nur Kosten und wahrscheinlich ein Vergleich vorprogrammiert sind. Beispielsweise durch Einsichtnahme in die Unterlagen am 1. Verhandlungstag würde schon Erledigung der Hauptsache eintreten, ohne dass dir die Kopien dann zur Verfügung stehen."
-> die Kosten übernimmt vermutlich meine Rechtschutzversicherung (allerdings würde die Verwaltung doch wohl auch anteilig Gerichtskosten zahlen müssen? Bzw. vollständig die Kosten tragen, weil der Verwalter ja "schuld" ist?).
Aber die Einsicht in das Protokoll würde mir auch nicht viel weiterhelfen. Ich will ja eine Kopie haben! Wäre es tatsächlich denkbar, dass mir der Richter das Einsichtsrecht zuspricht, ich aber trotzdem keine Kopien anfertigen darf???

4) die Frage:
Soll ich den Fachanwalt nun (entgegen seines Rates) drängen, eine Klage aufzusetzen? Ehrlich gesagt bin ich von dem Anwalt auch etwas enttäuscht. Bisher hat er nun ein einziges Schreiben an die Hausverwaltung aufgesetzt und mir empfohlen jetzt erst einmal abzuwarten, ob die nächste Versammlung am Ort der Wohnung stattfinden wird.

13.04.2007, 09:22 von Jobo
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wenn man, aus welchen Gründen auch immer, nicht an der Versammlung teilnehmen kann, so solte man sein Stimmrecht in Form einer Vollmacht an jemanden delegieren, der an der Versammlung teilnimmt und einem die Ergebnisse auch mitteilt.
Teilweise kann es nämlich für die Anwesenden ärgerlich werden wenn die Versammlung nicht beschlußfähig ist und dadurch entweder eine halbe Stunde später, bzw. ein neuer Termin anberaumt werden muß.
Jobo
12.04.2007, 19:57 von Fixfeier
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Hallo,

Johanni schrieb:
Zitat:
Wie soll denn Benny überhaupt überprüfen können...


Das ist der Punkt. Dafür sieht der Gesetzgeber, übrigens auch in der nun kommenden aktuellen Novelle des WEG, schlicht die Teilnahme an der Eigentümerversammlung vor. Nicht die Protokollierung oder Protokollzustellung. Beschlüsse sind also gültig und in Kraft ohne dass ein Protokoll überhaupt gefertigt wurde.

Gruß
12.04.2007, 19:00 von johanni
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Hallo Fixfeier,

wie Recht Du hast, ich meinte die Einstellung der Verwaltungsgebühren.

Für mich völliger Blödsinn, die Behauptung der Verwaltung, keine Protokolle zu versenden.Wie soll denn Benny überhaupt überprüfen können, ob die Abrechnungen bzw. die Entlastung der Verwaltung gegeben ist, wenn kein Protokoll vorliegt?

Diesen Punkt würde ich auf jeden Fall für die nächste Versammlung als Tagesordnungspunkt festlegen lassen.

Johanni
12.04.2007, 18:48 von Fixfeier
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Uups,

@johanni: Sorry dein Vorschlag ist äußerst bedenklich.

Die Beschlüsse einer Eigentümergemeinschaft bedürfen für ihre Gültigkeit nicht der Zusendung des Protokolls als Nachweis.
Außerdem würde dann nicht dem Verwalter sondern der Hausgemeinschaft das Geld fehlen.

Zahlungseinstellung führt bei einer funktionierenden Verwaltung automatisch in ein Mahnverfahren.

Gruß
12.04.2007, 18:42 von Fixfeier
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Hallo,

nun ja, irgendwie ist das Meiste zutreffend.

1. Gem § 24, 6 WEG hat der Eigentümer lediglich Einsichtsrecht und keinen Anspruch auf Protokollzusendung. Das Einsichtsrecht ist normalerweise im Büro des Verwalters wahrzunehmen.
2. Es ist heute branchenüblich, dass die Verwalter die Versammlungsprotokolle innerhalb drei Wochen nach der Versammlung zusenden.
3. Es entspricht der herrschenden Rechtsmeinung, dass die Einsichtnahme am Ort des Objektes zu geschehen hat, wenn das Büro des Verwalters sich in einiger Entfernung vom Objekt befindet. Nebenbei, das aktuellere der beiden Urteile, das vom OLG Köln, ist sicherlich der Beschluss vom 28.01.2001 und hat das Aktenzeichen 16 Wx 10/01.

Bei der Begründung der Verwaltung gem. 1. fehlt es mir an einer Aussage, ob du überprüft hast, ob die Pflicht zur Protokollzusendung sich nicht möglicherweise doch im Verwaltervertrag findet. Außerdem ist in der Reihenfolge der Überprüfungen die Teilungserklärung nicht erwähnt. Auch dort finden sich bisweilen solche Pflichten für den Verwalter.

Zu 2. ist zu erwähnen, dass, wenn es wirklich nicht zum Pflichtenkatalog des Verwalters gehören sollte, es doch wenigstens gegen Zusage einer Kostenübernahme der Kopierkosten möglich sein sollte dennoch Kopien zu erhalten. 0,5 € pro Kopie zzgl. einer Grundgebühr f.d. Bearbeitung sind dabei nicht unüblich. Hast du denn Übernahme von Kosten überhaupt zugesagt oder gleich abgelehnt?

Zu 3. ist in der Literatur nicht die Rede davon, dass bei entfernten Verwalterbüros eine jederzeitige Einsichtnahme am Objekt befürwortet wird. Vielmehr ist zumeist die Rede von „an Tag der Versammlung“ o. Ähnliches.

Insoweit interpretiere ich die Aussage des Fachanwaltes als Warnung vor einem Verfahren an dessen Ende nur Kosten und wahrscheinlich ein Vergleich vorprogrammiert sind. Beispielsweise durch Einsichtnahme in die Unterlagen am 1. Verhandlungstag würde schon Erledigung der Hauptsache eintreten, ohne dass dir die Kopien dann zur Verfügung stehen.

Ich frage mich auch, ob denn wenigstens die Eigentümerversammlungen am Ort des Objektes stattfinden und wenn ja, warum du an dieser/diesen nicht teilgenommen hast? Zumindest handelt es sich ja heute, wie du schreibst, bei den Eigentümern nicht mehr mehrheitlich um ortsfremde Kapitalanleger. Die Versammlung am Objektort stellt demnach einen Ansatzpunkt dar.

Da es hier auch an Hintergrundinfo fehlt, welche Vereinbarungen bei der Vertrags- und Preisgestaltung mit der Verwaltung getroffen wurden (z.B. Kampfpreis?), ist es schwer die Sachlage vernünftig zu beurteilen. Gerade bei Rediteobjekten kommt es häufig vor, dass man über eine abgespeckte Verwalterleistung versucht, die Gebühren zu drücken. Schließlich sind die ja nicht umlegbar. Oft erfahren von derlei Absprachen nachfolgende Erwerber einfach nichts.

Doch streiten kann man sich natürlich über alles mögliche. Überlegenswert ist es aber nach meiner Meinung, wenn nicht doch vorher eine vernünftige Einigung erzielbar ist, abzuwarten bis die Beschlussfassung über die Verlängerung der Verwalterbestellung ansteht. Ein Verwalter kann maximal auf die Dauer von 5 Jahren bestellt werden. Denn die Eigentümerversammlung ist der Ort an dem die Konditionen verhandelt und festgelegt werden.

Vom reinen Vorgehen her halte ich das Verhalten des Verwalters, so wie es hier geschildert wurde, wie auch meine Vorredner, na sagen wir mal, für "äußerst unflexibel". Sich wegen solcher Kinkerlitzchen angreifbar zu machen ist einfach blöd! Zumal ich mich sowieso frage wie eine vernünftige Objektbetreuung aus großer Entfernung erfolgreich funtionieren soll.

Gruß
12.04.2007, 18:31 von johanni
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Hallo Benny,

so was von einer Dreistigkeit habe ich noch nie erlebt.

Ich würde die Verwaltung nun mit Aktenzeichen des Urteils und zwar nur das Aktenzeichen angeben unter Termin setzen, Dir das Protokoll zuzusenden. Gleichzeitig darauf hinweisen, dass Du die Angelegenheit wenn das Protokoll nicht zum gesetzen Termin vorliegt, einen Rechtsanwalt zu Lasten der Verwaltung beauftragst. Ebenfalls würde ich hinzufügen, dass bis zur Vorlage des Protokolls Du sofort die Hausgeldzahlung bis auf weiteres einstellst, da Du ja keinen Nachweis über die berechtigte Höhe hast. Diese geht ja ebenfalls aus dem Protokoll hervor, d.h. ob überhaupt Entlastung und der neue Wirtschaftsplan genehmigt wurde.

Johanni
12.04.2007, 18:19 von peter98
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Der Service dieser Hausverwaltung scheint ja wirklich zu wünschen übrig zu lassen.

So etwas habe ich bisher auch noch nicht gehört, dass sich eine Firma darauf berufen hat, dass die Eigentümer das Protokoll nur vor Ort der Firma einsehen kann.
Wenn eine Zusendung auch nicht gegen Kostenerstattung der zu fertigenden Kopien erfolgt - vor allen Dingen, wenn man nicht vor Ort wohnt - würde mich das auch nachdenklich stimmen.

Leider habe ich keine Erfahrung, was man in so einem Fall unternehmen kann. Ein Fachanwalt sollte aber mehr Tipps geben können, als nur zu sagen, dass kein "Klageanlass" besteht .
12.04.2007, 16:14 von Jobo
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zu den Erfolgsaussichten für so eine Klage kann ich nichts sagen. Allerdings gebe ich Dir recht, dass es eine Unverschämtheit ist dies nicht zu verteilen.
Gibt es denn einen Verwaltungsbeirat, wenn ja würde ich den mal ansprechen, denn vielleicht hat der ja das Protokoll und kann es Dir zuschicken, bzw vielleicht hackt da ja auch die Zusammenarbeit mit dem Verwalter und ihr könnt den Verwalter zum nächst möglichen Termin wechseln.
Jobo
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