> zur Übersicht Forum
22.04.2007, 14:31 von FixfeierProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|NK-Umlage nach Personen und Leerstand
Hallo,

es geht um folgenden Fall:

Im Zweifamilienhaus, beide Wohnungen vermietet, zieht Mieter 1 am 30.11.2006 aus. Der Eigentümer will anschließend renovieren, lässt die Wohnung dafür erst mal leer stehen. Er übernimt die Wohnung also ohne Beanstandung und gibt die Kaution restlos sofort zurück (ich weiß, schön blöd, ) Mieter 2 bleibt weiter wohnen.

In der anschließenden Nebenkostenabrechnung zum 31.12.06 werden die Wasser- und Kanalkosten (wie seit Jahren üblich) nach Personen umgelegt. Die Heizkosten werden über Heizkostenverteiler, die restlichen Nebenkosten (auch Oberflächenabwasser) nach Wohnfläche verteilt.

Vermieter rechnet bei der Belegung: Mieter 1: 1 Person * 11 Monate = 11 Verrechnungseinheiten(VE). Mieter 2: 1 Person * 12 Monate = 12 VE. Er teilt und multipliziert dementsprechend.

Wegen der Einpeitscherei im TV rennt der bis dahin nette Mieter 1 zum Mieterbund (diesen Grund gibt M1 so selbst an). MB meint nun, die Gesamtkosten müssten durch 24 VE geteilt werden, nicht wie geschehen durch 23 VE. Für die leerstehende Wohnung müsse VM 1 Person selbst übernehmen.

Ich meine, der Wert 23 ist richtig, da die Wasser- und Kanalgebühren in dem Fall nur dann entstehen, wenn die Wohnung auch bewohnt ist. Die Berechnung nach der Methode des Mieterbundes würde dazu führen, dass M1 weniger zahlt als er verursacht hat.

Mieterbund stützt sich auf Urteil des AG Köln v. 07.03.1997, 201 C 609/96, WuM 1998, 290. Ich argumentiere mit AG Zwickau, Urteil vom 20.10.2000, 2C 264/00, NJW RR 2001, 1018 und ZMR 2002, 205.

Blöd: Ich komme im Moment an den Volltext des Urteils aus Zwickau nicht ran, kenne Erklärungen dazu und fand einige Bezugnahmen in der Fachliteratur.

- Wie seht ihr den Fall?
- Hat jemand den Urteilstext AG Zwickau im Volltext?
- Kennt jemand eine Entscheidung eines Instanzgerichtes zu so einem Fall?

Vielen Dank für die Mühe.

Gruß
Alle 18 Antworten
25.04.2007, 15:33 von Mortinghale
Profil ansehen
Zitat:
Das wäre doch grad mal ein Dreier.


Auch Zwerge haben mal klein angefangen.

25.04.2007, 15:22 von Augenroll
Profil ansehen
Zitat:
Nein, kann er nicht; der Mieter möchte halt nur davon profitieren (kleiner Lottogewinn).

Das wäre doch grad mal ein Dreier. Profite machen doch wohl andere Leute auf dem Immobilienmarkt.
25.04.2007, 13:12 von Mortinghale
Profil ansehen
Zitat:
Das dies Dein Gerechtigkeitsempfinden stört, glaube ich Dir sofort, aber bedenke auch dass der Mieter nichts für den Leerstand kann.


Nein, kann er nicht; der Mieter möchte halt nur davon profitieren (kleiner Lottogewinn).

25.04.2007, 11:05 von Augenroll
Profil ansehen
Zitat:
Das dies Dein Gerechtigkeitsempfinden stört, glaube ich Dir sofort, aber bedenke auch dass der Mieter nichts für den Leerstand kann.

Dem kann ich zustimmen. In Anbetracht der geschilderten Umstände, wage ich zu behaupten, dass der Mieter selbst diesen Streit gar nicht gewollt hat und da unbeabsichtigt in was reingeraten ist, was man jetzt nicht mehr zurückdrehen kann (und Vermieterseitig auch wohl nicht mehr möchte).

Ich mag es nicht sonderlich, wenn es immer ums Prinzip geht, da sollte man drüberstehen.
25.04.2007, 10:46 von Jobo
Profil ansehen
Zitat:
Eigentümergemeinschaften nach dem WEG rechnen bei 0 Personen auch 0 Personen ab.


Wenn eine verbauchsabhängige Abrechnung des Kaltwassers wegen fehlender Kaltwasseruhren nicht möglich ist, wird in den meistens WEG´s nach Anteilen abgerechnet und nicht nach Personen !

In den ganzen Beiträgen habe ich keinen Betrag gelesen, um den es in diesem Fall geht, ich denke schon dass der Betrag auch das Handeln steuert. Wenn der Mieter sich um 10.- Euro betrogen fühlt macht er, ob bewußt oder unbewußt mehr kaputt als es die 10.- Euro wert sind.

Zitat:
Einpeitscherei im TV rennt der bis dahin nette Mieter 1 zum Mieterbund

Ist der Mieter nur weil er sich Rechtsbeistand geholt hat plötzlich kein netter Mieter mehr ?
Der Mieterbund hat dir ja seine Meinung mitgeteilt. Nach dieser Meinung ist die Abrechnung eben falsch. Unterm Strich heißt das doch, dass sich sein Weg dort hin gelohnt hat !

Das dies Dein Gerechtigkeitsempfinden stört, glaube ich Dir sofort, aber bedenke auch dass der Mieter nichts für den Leerstand kann.

Jobo
25.04.2007, 10:42 von Augenroll
Profil ansehen
Die Antwort ist in folgenden Aussagen zu finden, die das BGB macht. Diese gelten auch für verbrauchsabhängige Kosten:

Der Vermieter/Eigentümer trägt sämtliche Lasten des Grundstücks und erhält dafür die Grundmiete.

Die Vertragsparteien können eine Umlage der BK/HK vereinbaren. Darüber ist abzurechnen.

Die Kosten für Leerstand hat der Vermieter/Eigentümer zu tragen.
25.04.2007, 00:03 von Fixfeier
Profil ansehen
Guten Abend,

betrachtet mein Ansinnen einfach mal als Hobby bitte. Ist wirklich so. Eben so wie das Geschreibsel hier.

@mortinghale - Deine Bedenken kenne ich durchaus ein Stück weit auch so. Bedeuten für mich aber trotzdem nicht, dass nicht Recht bleibt was Recht ist. Bin öfter etwas stur . Du doch wahrscheinlich auch, oder? Ich werde mit meinen (vernünftigen) Argumenten verhandeln. Jeder Zahn der mir dafür geliefert wird ist mir also wichtig.

@frischebriese - Habe das zitierte BGH Urteil hier. Ist aber bezogen auf den Wunsch eines Eigentümers den vereinbarten Quadratmeterschlüssel zu ändern. Nach meinem Verständnis ein unsinniges Unterfangen. Du hast recht. Es wird sich um den 556a drehen.

Alles in allem seh ich momentan ziemlich schwarz. Ich habe nichts in der Hand außer der Vernunft - das wird mir nicht helfen. Ich versuche es trotzdem.

Völlig unverständlich an einer solchen Interpretation ist zum Beispiel: Eigentümergemeinschaften nach dem WEG rechnen bei 0 Personen auch 0 Personen ab. Da gibt es diesen Unsinn höchstens in Vermietungsprojekten bei entsprechender Beschlussfassung. Damit entsteht also neben dem Problem der periodenfremden Ausgaben, was dort sowieso schon lange herrscht, ein weiteres erhebliches Konfliktpotential (hallo Kasperkopf, schon mal da drüber nachgedacht?)

Gruß
24.04.2007, 19:38 von frischebrise
Profil ansehen
Hallo,

nach meiner sehr allgemeinen BGH Darstellung möchte ich nun @ Fixfeier etwas genauer antworten.

Vorab noch @Kasperkopf für den wirklich berechtigten Einwand einer möglichen Kostenaufteilung in Variabel=verbrauchsabhängig und Fix=Grundkostenabhängig danken.

Jedoch im Falle @ Fixfeier scheint es nicht vorzuliegen.

Wenn der Umlageschlüssel nach Personen rechtswirksam vereinbart wurde, wird in der Rechtsprechung tatsächlich die Tragung durch den VM bei Leerstand mit einer Person angenommen.

Auffallend jedoch, dass über höhere Gerichtsinstanzen hier kaum etwas zu ergooglen ist.

Meine Bedenken wären hier § 556a Absatz 3 und vielleicht wäre damit auch das subjektive Empfinden des Unrechtes zu erklären. ( Kein Verbrauch=keine Kosten )
was durch die Urteile - 1 Person - ausgedrückt werden soll.

24.04.2007, 19:01 von Mortinghale
Profil ansehen
@Fixfeier

Zitat:
Auch wenn Ihr meine Meinung nicht teilt.


Das ist nicht das Problem; ich stehe voll hinter Dir.

Das Problem ist, daß in der Mietrechtsprechung nicht gefragt wird: Was ist logisch ? Was ist vernünftig ?

sondern: Wie kann der Mieter am meisten sparen ?

Zitat:
Ein Schelm, wer hier vermutet, dass man die Fälligkeit der Nachzahlung schlichtweg hinausschleppen will.
....
Der Quatsch hat dann wegen der "3,5" Belege so circa 10 Minuten gedauert. M war es sichtlich peinlich, aber der Anwalt vom Mieterbund habe ja schließlich gesagt ...


Ich habe in zwei solchen Fällen sämtliche Belege sofort nach Brieferhalt an den Mieterverein gefaxt; hat aber nichts genützt, gezahlt wurde trotzdem nicht. Alles nur Verzögerungstaktik.

24.04.2007, 18:46 von Fixfeier
Profil ansehen
Hmpff, soo, bin wieder da. Sorry, bin in diesen Tagen etwas gehetzt.

Erst mal danke dass sich einige von euch doch noch dem Thema angenommen haben. Womit ich keinesfalls Hansjuergens Meinung herabsetzen möchte, der sich dankenswerterweise von Anfang an mit meiner Frage befasste.

Also, auch wenn ich mich wiederhole:

Es geht hier ausschließlich um den Verbrauchsbereich >Wasser und Kanalkosten<. Kanalkosten dabei nur auf Basis des Frischwasserbezuges. Alle anderen konstant entstehenden Kosten wurden (außer Heizkosten natürlich) ordnungsgemäß über die Wohnfläche verteilt und daran hat sich VM ordnungsgemäß beteiligt.

Nein, es gibt keine Grundkosten (z.B. Zählermiete, Bereitstellungskosten) bei dem strittigen Betrag, es gab im Dezember keinerlei Verbrauch (Handwerker). In der Wohnung war im Leerstandsmonat nachweislich kein Mensch.

Es gibt (leider noch) keine Wasseruhren und der Verteilerschlüssel "Personen" ist definitiv vereinbart. So erklärt es sich auch, dass der Mieter bei Anrechnung einer fiktiven Person, besser gestellt wäre, also weniger zahlt, als wenn tatsächlich da jemand gewohnt hätte.

Ja Augenroll, der Betrag ist tatsächlich recht gering. Die Frage ist auch mehr vor folgendem Hintergrund zu verstehen:

VM ist ein Freund. Er hat nach meinen Vorgaben und über mein Programm völlig korrekt abgerechnet (sogar taggenau).

VM war im früheren Umgang mit M. nie kleinlich. Man hat gelegentlich sogar höhere Beträge in der Vergangenheit einfach geschenkt. Manchmal waren Raten erbeten ... auch kein Problem.

Zum krönenden Abschluss dieses Mietverhältnisses kommt dann, natürlich nach dem Auszug und dem vollständigen Erhalt der Kaution, besagter Brief vom MB, etwa der Gestalt: 1. Rechnung ist ja völlig falsch, 2. Termin für Belegeinsicht ist unbendingt notwendig, wird daher gelegentlich vereinbart und 3.sobald das alles erledigt ist wollen wir mal (sofort) mit der Prüfung der Abrechnung anfangen ... Ein Schelm, wer hier vermutet, man wollte die Fälligkeit der Nachzahlung schlichtweg hinausschleppen. Man könnte es auch Verarsche nennen, aber so provokant wollen wir ja hier nicht sein, oder?

Ich muss unterstreichen, es geht nicht um Aufrechnen und hast du nicht - dann werd ich dir... Vergangenes ist vergessen. Der Mensch will einfach das was ihm zusteht, nicht mehr, aber auch nicht weniger!

Vielleicht hat Folgendes noch etwas Unterhaltungswert: Am gleichen Abend des Tages an dem der Brief kam, bin ich zu M. hingefahren und habe dem völlig perplexen Zeitgenossen die Belege auf der Stelle unter die Nase gehalten. (VM wäre dafür viel zu sauer gewesen). Der Quatsch hat dann wegen der "3,5" Belege so circa 10 Minuten gedauert. M war es sichtlich peinlich, aber der Anwalt vom Mieterbund habe ja schließlich gesagt ... und bei Johannes B. Kerner im Fernsehen hätten die das auch gesagt ... (Hanswurscht)!!!

Wie gesagt, VM ist ein Mensch der eher 50,- € verschenkt bevor er sich deswegen lange rumärgert. Aber wenn ihm jemand so kommt, kann der wegen 10,- € auch locker ein Verfahren führen. Das möchte ich eigentlich vermeiden und such eben Argumente. Komme momentan einfach nicht dazu selbst gescheit zu recherchieren.

Daher nochmals: Danke für alles was hilft. Auch wenn Ihr meine Meinung nicht teilt.

Gruß
24.04.2007, 14:25 von Augenroll
Profil ansehen
Sorry, dieser Thread ist mir durchgerutscht. Ganz klare Antwort:

Wenn es keine Wohnungswasseruhren gibt, wird nach qm umgelegt. Bzw. nach Personen (leere Whg. eine Person.) Leerstand trägt VM.

In diesem Fall ging es (nach meiner Schätzung) letztendlich um 5-10 € ???
24.04.2007, 08:29 von Kasperkopf
Profil ansehen
Hallo Fixfeier,

ich denke, Du wirst um die eine VE, die an Dir hängen bleibt, nicht herum kommen. Denn die Wasserkosten setzen sich ja meistens aus Grundkosten und Verbrauchskosten zusammen. Und die Grundkosten müssen in jedem Falle in der Leerstandsphase vom Hauseigentümer getragen werden. Und auch während eines Leerstandes kann ein Wasserverbrauch auftreten. Zum Beispiel durch Handwerker, die fürs Anrühren des Fliesenklebers Wasser brauchen oder die Toilette benutzen.

Natürlich ist der Wasserverbrauch in einer leer stehenden Wohnung zumeist geringer als in einer bewohnten Wohnung. Aber der Grundsatz im deutschen Mietrecht lautet nunmal: Der Mieter darf keinesfalls benachteiligt werden.

Daher ist Hauseigentümern immer zu raten, wenn irgend möglich, Wasseruhren einzubauen. Die ließt man beim Auszug des einen und beim Einzug des anderen Mieters ab und dann hat man den exakten Verbrauch während der Leerstandsphase, gegen den dann nicht mal der DMB etwas machen kann.

Gruss Kasperkopf
23.04.2007, 22:54 von frischebrise
Profil ansehen
Hallo,

vielleicht ergibt sich nach folgendem Entscheid etwas Neues.

Wie ist der Umlageschlüssel bei den variablen Kosten definiert? ( Wasser, Abwasser )
Keine Wasseruhren zur Erfassung?

Zitat:
MIETER MÜSSEN NEBENKOSTEN FÜR LEERE NACHBARWOHNUNG NICHT MITTRAGEN
SEITE 1 - AFP VOM 24.07.2006



Wohnblock in
Chemnitz (DDP/AFP)



Bundesgerichtshof: (BGH) Oberstes Gericht der ordentlichen Gerichtsbarkeit in Deutschland. Entscheidungen fällen Zivil- und Strafsenate. Der Sitz des BGH ist in Karlsruhe.
Mieter müssen Nebenkosten für leere Nachbarwohnung nicht mittragen
Entscheidung des BGH
Mieter können nicht gezwungen werden, die Nebenkosten für eine zeitweise leer stehende Nachbarwohnung zu übernehmen. Dies entschied am Montag der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe. Betriebskosten etwa für Hausbeleuchtung und Fahrstuhl muss der Vermieter demnach selbst tragen, wenn als Umlageschlüssel der Flächenanteil der Mietwohnung an der Gesamtwohnfläche gilt. Den Verteilerschlüssel für die genannten Nebenkosten darf der Vermieter nur im Einverständnis mit den Mietern ändern. Ob dies auch bei vielen leer stehenden Wohnungen gilt, ließ das Gericht offen (AZ: VIII ZR 159/05)
Im Ausgangsfall hatte der Besitzer eines Hauses mit 35 Wohnungen in Berlin-Charlottenburg die Betriebskosten für kurzfristig leer stehende Wohnungen auf die verbleibenden Mieter abwälzen wollen. Dazu zählten Kosten für Wasser, Abwasser, Müllabfuhr, sowie Strom für die Hausbeleuchtung und den Fahrstuhl. Laut BGH ist solch eine Forderung unzulässig, weil der Vermieter das Vermietungsrisiko und damit auch das Leerstandsrisiko selbst zu tragen hat. Zudem sei die Wohnfläche als Regelmaßstab für die Verteilung der Betriebskosten im Juni 2001 gesetzlich verankert worden. Dies gelte nur dann nicht, wenn die vom einzelnen Mieter verursachten Betriebskosten etwa durch den Einbau von Wasseruhren individuell erfasst werden können.
Der Deutsche Mieterbund (DMB) begrüßte die Entscheidung. Damit werde die Rechtsauffassung und die Rechtsberatung der Mietervereine bestätigt. "Wir haben jetzt die notwendige höchstrichterliche Rechtsklarheit, die wir brauchen",


23.04.2007, 21:51 von Fixfeier
Profil ansehen
und nicht mal Augenroll hat dazu eine Meinung???
22.04.2007, 18:04 von Fixfeier
Profil ansehen
Tscha,

seh ich auch so. Wär mir ehrlich gesagt auch lieber eines von einem Instanzgericht zu haben. Gegenseite argumentiert eben mit AG Köln und ich halte (in Ermangelung einer besseren Entscheidung) mit AG Zwickau dagegen.

Es läuft einfach gegen mein Rechtsempfinden. Es ist ja richtig dass der VM das Vermietungsrisiko trägt und somit die Kosten eines Leerstandes zu zahlen hat. Es kann aber nicht richtig sein, dass das dazu führt, dass sich der Mieter besser stellt und der Eigentümer etwas zahlen soll was nicht angefallen ist.

Lösen kann ich das Problem mit der Argumentation natürlich erst mal nicht. Das ist mir klar und auch der Grund warum ich hier mit dem Problem rumeiere. Ich möchte eigentlich dem Fragesteller nicht gerne den Rat erteilen wegen dieser Lapalie zum Gericht zu rennen. Das wär schon etwas weltfremd.

Andererseits vermute ich, die Gegenseite hofft mal wieder genau darauf und diese Unverschämtheit ärgert mich ungemein!!! Im Moment fällt mir einfach nichts gescheites ein.

Hast du den Volltext AG Zwickau? Könntest du evtl. ne PN schicken? Schon weil mir das verflixte Ding in meiner Sammlung fehlt ( bin schließlich Jäger und Sammler).

Gruß
22.04.2007, 17:39 von Hansjuergen
Profil ansehen
@Fixfeier

Das besagte Urteil ist m.E. ein "Kann-"Urteil; wer weiß wie andere Gerichte verfahren?

Gruß Hans-Jürgen
22.04.2007, 17:23 von Fixfeier
Profil ansehen
Hallo Hansjürgen,

genau das ist der Punkt.

Selbstverständlich zahlt VM für alle Kostenpositionen die nach Wohnfläche umgelegt werden seinen Anteil für einen Monat.

Aber:
Zitat:
Umkehrschluß = warum 1 Mieter 1 Monat weglassen?



Weil in dieser Wohnung in dem besagten Monat eben kein Wasserverbrauch und keine Kanalgebühr angefallen ist.

Zitat:
Eine Ausnahme kann es nach einer Entscheidung des Amtsgerichts Zwickau (2 C 264/00) geben bei verbrauchsabhängigen Kosten, z.B. bei Wasser.


Gruß
22.04.2007, 16:39 von Hansjuergen
Profil ansehen
Hallo;

Zitat:
Grundsätzlich muss der Vermieter die anteiligen Betriebskosten, die auf leerstehende Wohnungen entfallen, selbst tragen. Eine Ausnahme kann es nach einer Entscheidung des Amtsgerichts Zwickau (2 C 264/00) geben bei verbrauchsabhängigen Kosten, z.B. bei Wasser. Der Vermieter dürfe bei einer Verteilung der Kosten nach Quadratmetern beispielsweise die Gesamtfläche nicht um diejenige der nicht vermieteten Wohnungen reduzieren. Dies gelte auch bei Betriebskostenarten wie Hausbeleuchtung, Treppenhausreinigung oder Aufzug. Den verbleibenden Mietern sollten keine Kosten entstehen, die sie nicht hätten, wenn alle Wohnungen belegt wären.



M.E.

Zitat:
Der Vermieter dürfe bei einer Verteilung der Kosten nach Quadratmetern beispielsweise die Gesamtfläche nicht um diejenige der nicht vermieteten Wohnungen reduzieren.


Umkehrschluß = warum 1 Mieter 1 Monat weglassen?

Berechnung:
Gesamtkosten = 24 VE
Mieter1 = 11 Einheiten
Mieter2 = 12 Einheiten
Vermieter= 1 Einheit

Gruß Hans-Jürgen

Wir freuen uns von Ihnen zu hören!
Haben Sie Fragen, Anregungen oder Kritik?
Schreiben Sie uns!
>weiter