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27.10.2005, 14:00 von MelProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|NK-Abrechnung
Hallo zusammen,

ich habe durch Zufall euer Forum hier entdeckt und hab auch gleich eine Frage:

In unserem Haus haben wir eine Einliegerwohnung vermietet. Nun haben wir allerdings ein Problem mit der Abrechnung der Nebenkosten. Bisher hat diese Abrechnung der Freund meiner Mutter gemacht. Aber wie das nun mal so ist mit den Männern, stehen meine Mutter und ich jetzt alleine da und sollen diese Abrechnung machen...
Das Problem liegt in erster Linie darin, dass ich mich mit Wärmezählern, Warmwasseraufteilung usw. noch gar nicht auskenne. Alle drei Wohnungen (also meine, die meiner Mutter und die vermietete) haben Wärmezähler. Allerdings scheint es irgendweine komplizierte Formel, mittels der man den Stand der Wäremzähler auf Warmwasser und Heizkosten umrechnet. Vielleicht sollte ich noch dazu sagen, dass wir mit Gas heizen (weis nicht, ob das wichtig ist).

Für einen Tip, wie ich mit diesem Chaos klar komme, wäre ich sehr, sehr dankbar!!!

Viele Grüße
Mel
Alle 4 Antworten
02.11.2005, 21:10 von Rita
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Abgesehen davon:

Die Abrechnungsfirmen verteilen auch nur das korrekt, was du ihnen ordentlich meldest und zusammenstellst bzw. an Verteilungsschlüssel vorgibst. Beanstandungsquellen werden also immer bleiben.

M.E. ist die eigentliche Abrechnung ein Klacks > Tabellenkalkulationsprogramm, Dreisatzrechnung.
Die eigentliche Arbeit macht das Zusammenstellen/ggfs. Abgrenzen der Kosten und der Mietervorauszahlungen.

Im 3-Fam.-Haus, für das ich auch die Heizkosten-/WW-Abrechnung selbst mache, haben wir neben den 3 Wärmemengenzählern für die 3 Wohnungen auch am/vor'm Warmwasser einen Wärmemengenzähler.
Dadurch kann ich den Gesamtverbrauch/die Gesamtkosten für Heizung und WW-Bereitung gem. den 4 Verbrauchswerten lt. Zählern, verteilen auf
- Heizkosten = 3 Zähler = je Wohnung lt. jeweiligem Verbrauch
- WW-Erwärmungskosten = 1 Zähler
hiervon wiederum Unterverteilung gemäß WW-Verbrauch laut WW-Wohnungszählern

Also: mit einem Wärmemengenzähler mehr machst du nicht nur die Vor-/Nachbereitung sondern auch die eigentliche Abrechnung selbst ... und kannst für deine Mühe auch noch die Abrechnungskosten (ohne UmSt) berechnen, die eine Abrechnungsfirma berechnen/auf die Mieter umlegen würde.

Für ein Gebäude mit 12 Einheiten zahlen wir für die Heizkosten-/WW-/Wasser-Abrechnung z.B. 755,08 Euro - zzgl. rund 450 Euro für Miete der unzähligen Heizkörper-Meßgeräte.
Hier mache ich nur die Abrechnung der übrigen Nebenkosten selbst, weil das Zusammenstellen und Klären dieser Kosten mit der Abrechnungsfirma hier mehr Aufwand für mich bedeutete, als das Ganze direkt mit Excel zu erfassen und zu verteilen.
Ein ordentliches Abrechnungsblatt mit Berücksichtigung der Vorauszahlungen und jeweils anteiliger Umsatzsteuer (hier sind Gewerbebetriebe/umsatzsteuerpflichtige Vermietung zu berücksichtigen) hatte die Abrechnungsfirma mit ihrem Abrechnungsprogramm eh' nicht hinbekommen > "das Standardabrechnungsprogramm sei auf solche Sonderfälle nicht eingestellt" - hiess es.
02.11.2005, 11:10 von Kasperkopf
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Hallo Mel,

am besten lässt Du Dir ein individuelles Angebot erstellen. Mal als Hausnummer: Für ein Fünffamilienhaus mit rund 420 m² Wohnfläche zahle ich im Jahr Euro 266,00, die Kosten, die für die Mietwohnung anfallen, sind auch auf den Mieter umlegbar. Das ist allemal billiger als ein Anwalt oder ein Gerichtsverfahren, das Du Dir ratzfatz einhandelst, wenn Deine Abrechnungen fehlerhaft sind.

Gruss Kasperkopf
02.11.2005, 10:08 von Mel
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Hi Kasperkopf!

Vielen Dank für deine ausführliche Antwort!!!

Das Warmwasser wird tatsächlich vom Gasbrenner mit aufgeheizt... Na super...! Weist du evtl. was man für die Abrechnung zahlt, wenn die von einem Fachmann gemacht werden? Nur damit ich ungefähr einen Anhaltspunkt hab.

Die Abrechnung der Vorjahre ist leider nicht so, dass ich mich daran orientieren kann. Da stehen nur Zahlen drauf. Keine Ahnung wie die Berechnet wurden.

Viele Grüße und vielen Dank nochmal!
Mel
27.10.2005, 14:32 von Kasperkopf
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Hallo Mel,

hast Du keine Kopien von den Abrechnungen der Vorjahre, an denen Du Dich orientieren kannst?

Des Weiteren wäre noch wichtig, zu wissen, ob das Warmwasser auch über die Gaszentralheizung aufbereitet wird. Wenn ja, dann wird es richtig kompliziert. Dann musst Du über eine Formel den Anteil des Gases, der für die Warmwasseraufbereitung benötigt wird, ermitteln. Die Formel lautet wie folgt:

B = [2,5 x V x (tw – 10)] : Hu

V = xxx m³ Warmwasserverbrauch
Tw = xx ° C Brauchwassertemperatur
Hu = 1,00 kWh Heizwert pro kWh Gas

Alles klar?

Dann ziehst Du die so ermitteltetn kWh vom Gesamtgasverbrauch ab und hast den Anteil, der auf die Heizung entfällt. Einen Teil davon musst Du nach Wohnungsgröße verteilen, wieviel genau, ergibt sich oftmals aus dem Mietvertrag, nach Gesetzeslage mindestens 30 %. Den Rest nach Verbrauch umlegen, also das, was Deine Wärmemengenzähler anzeigen.

Das mal im Schnelldurchlauf zur Grobübersicht. Wenn Du wirklich überhaupt gar keinen Plan von Nebenkostenabrechnungen hast, solltest Du ernsthaft überlegen, diese vielleicht von einem Fachmann bzw. einer Fachfrau anfertigen zu lassen, denn es gibt ungefähr eine Million Fehler, die Du machen kannst und weswegen Euer Mieter Theater machen kann.

Viel Spaß!

Gruss Kasperkopf
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