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09.03.2008, 14:24 von ninoProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Nk-Abrechnung so richtig?
Hallo in die Runde,

hab mal eine Frage, ob unsere NK-Abrechnung (s. Tabelle) bei Leerstand so korrekt ist:

Nebenkostenkostenabrechnung 2007
Wohnung:
Ihr Abrechnungszeitraum vom 01.01.2007 31.12.2007 365 Tage 12 Monate
Ihre Personenanzahl
Ihre qm

Gesamtpersonen Abrechnungszeitraum 3831
Gesamttage Abrechnungszeitraum 365
Abrechnungsposten Verteilt nach Gesamt Ihr Anteil Einheit Berechnung Gesamt Ihr Anteil Euro
Schornsteinfeger Wohnfläche 372 0 qm Anteilig 0,00
Regenwasser Wohnfläche 372 0 qm Anteilig 0,00
Schmutzwasser Pers x Tage 3831 0 PxT xTage 0,00
Straßenreinigung Wohnfläche 372 0 qm Anteilig 0,00
Winterdienst Stadt Wohnfläche 372 0 qm Anteilig 0,00
Abfallgebühr Pers x Tage 3831 0 PxT xTage 0,00
Allgemeinstrom Pers x Tage 3831 0 PxT xTage 0,00
Allgemeinwasser Pers x Tage 3831 0 PxT xTage 0,00
Grundsteuer Wohnfläche 372 0 qm Anteilig 0,00
Gebäudeversicherung Wohnfläche 372 0 qm Anteilig 0,00
Gebäudehaftpflicht Wohnfläche 372 0 qm Anteilig 0,00
Gesamtkosten Haus 0,00

NK werden nach qm und Personen abgerechnet, die qm-Berechnung für den Leerstand wurde durch uns (VM) übernommen. Das hiesige Versorgungsunternehmen hat die Müllgebühren nach Auszug des Mieters entsprechend angepasst, so dass hier keine Mehrkosten für die Mieter entstehen.

Haben wir alles berücksichtigt?

Danke und Gruß
Nino

Alle 7 Antworten
11.03.2008, 10:22 von nino
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So, habe grade bei H+G einen RA erreichen können, hier die versprochene Rückmeldung:

Auskunft ergab, dass die Abrg.-Formel bis auf den Punkt der Bereitsstellungsgebühren für Wasser richtig ist. Die B-Gebühren müßten gesondert nach qm umgelegt werden. Alles andere ist o.k.

Gruß
Nino

10.03.2008, 21:23 von nino
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Danke erstmal für eure Mühe. Wie ich grade feststelle - hab ich gestern nicht drauf geachtet - sorry - zeigt die Tabelle nur 0-Summen an. Natürlich sind entsprechende Summen vorhanden. Und nochmal: wir (VM) haben für den Leerstand die qm-Beträge selbst bezahlt.

Irgendwie dreh ich mich im Kreis, je mehr ich lese und im www wühle, desto unklarer wird es. Meistens stoße ich auf §§, wo halt ausschließlich von Abrechnungen nach Whg-Größe die Rede ist. Das ist ja bei uns nicht der Fall. Wir rechnen lt. H+G-Vertrag die verbrauchsunabhängigen Daten nach qm und die verbrauchsabhängigen nach Pers. ab. Eine Diskussion im Bekanntenkreis brachte diese Frage auf.

Die Abrg. ist übrigens mit Wio-Quicken-Immo 2002 erstellt, wo u.a. nachstehendes aufgeführt ist:

So steht unter dem Menü Hilfe folgender Passus zum Leerstand

Falls eine Wohnung leersteht (d.h. Mieter zieht aus ohne daß ein neuer Mieter direkt darauf einzieht) führen Sie in QuickImmobilie einen normalen Bewohnerwechsel durch (Menü Wohnung Daten - Register Bewohner - Schalter Bewohnerwechsel).
Als neuen Bewohner tragen Sie beim Namen das Wort "Leerstand" ein und ändern z.B. die Personen x Tage Schlüssel auf 0 (Null) Personen ab.
Durch die Bezeichnung Leerstand im Namen des Bewohners wird in der Belegungsliste (Menü Listen - Bewohner - Belegungsliste) die Spalte Leerstand als "JA" bezeichnet, um leerstehende Wohnungen besser für evtl. Mietinserate auswerten zu können.

Zieht anschließend (nach einiger Zeit) wieder ein neuer Mieter ein, so führen Sie erneut einen Bewohnerwechsel durch.

Diese Vorgehensweise führt zu folgender Kontenanlage der Einnahmekonten:

B.001.00 Aktueller Bewohner
B.001.01 Leerstand
B.001.02 Ausgezogener Bewohner

Am Abrechnungszeitpunkt wird für alle Bewohner und den "Leerstand" eine Nebenkostenabrechnung erstellt. So daß u.U. anfallende Kosten direkt auf den Eigentümer umgelegt werden können.

Weitere Info wie:
______________________________________________________________________

Amtsgericht Zwickau, Urteil vom 20.10.2000, Aktenzeichen: 2 C 264/00
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Sind in einem Wohnhaus einzelne Wohnungen nicht vermietet, so hat grundsätzlich der Vermieter anteilig die auf leerstehenden Wohnraum entfallenden Kosten zu tragen. Eine Ausnahme hiervon kann gemacht werden bei den Kosten der Wasserversorgung und der Müllabfuhr, soweit sie wohnungs- bzw. personenbezogen angesetzt werden.

http://www.immobilienbetreuung-kemper.de/html/nebenkosten.html

Zurück zur Abrechnung der Nebenkosten.
Vielfach scheint die genaue Abrechnung über den Verteilschlüssel “Personen” ein Problem zu sein . Besonders wenn im laufenden Jahr Mieter ausgezogen und neue Mieter eingezogen sind . Eigentlich unverständlich denn dieser Schlüssel läßt sich einfach über Personentage berechnen :
30 Tage pro Monat X 12 Monate pro Jahr = 360 Personentage pro Jahr für jede gemeldete Person . Sollte eine Person Ende Mai ausgezogen sein , so hat sie eben nur 150 Personentage im Abrechnungsjahr als Anteil. Bei z.B. 3240 Personentage für das ganze Haus ergibt sich am Beispiel Wasserversorgung :
Kosten Wasserversorgung geteilt durch 3240 mal 150 = Anteil Person (und so berechnen wir auch)

Bei zeitweiligen Leerständen von Wohnungen muß natürlich der Vermieter die laufenden Lasten für die Zeit des Leerstandes tragen. Dies nur am Rande denn , steht eine Wohnung leer , so können auch keine Kosten nach Schlüssel “Personen“ anfallen
_____________________________________________________________

Übrigens wohnen wir selbst im Haus, so dass wir schon genau sagen können, wieviel Personen im Abrechnungszeitraum auch wohnten.

Ehrlich gestanden bin ich immer noch nicht weiter als gestern, konnte heute aus zeitlichen Gründen bei H+G nicht nachfragen. Vielleicht klappts morgen, werde dann gerne Rückmeldung geben.

Grüße
Nino

10.03.2008, 17:01 von cavalier
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nicht mit 0 Pers
so ist es.

deswegen meine Frage » 09.03.08 15:48 «
Was ist mit Personen für Leerstand?
10.03.2008, 16:22 von RMHV
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nino » 09.03.08 14:24 «

Abrechnungsposten Verteilt nach Gesamt Ihr Anteil Einheit Berechnung Gesamt Ihr Anteil Euro
Schornsteinfeger Wohnfläche 372 0 qm Anteilig 0,00
Regenwasser Wohnfläche 372 0 qm Anteilig 0,00
Schmutzwasser Pers x Tage 3831 0 PxT xTage 0,00


So ist das definitiv falsch...

Leerstand kann nicht mit 0 m² und auch nicht mit 0 Pers. in den Umlageschlüssel eingehen.
09.03.2008, 23:25 von nino
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Hallo,

"Ist die Abrechnung (teilweise nach qm / teilweise nach Personen) denn so im Mietvertrag festgelegt?"

Ja, H+G-Vertrag,
verbrauchsabhängige BK (Wasser/Schutzwasser, Treppenhausstrom, Müll) pro Person,
verbrauchsunabhängige BK nach qm).

Gruß
Nino

09.03.2008, 15:48 von cavalier
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die qm-Berechnung für den Leerstand wurde durch uns (VM) übernommen
Was ist mit Personen für Leerstand?
09.03.2008, 15:22 von stefan_nuernberg
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Ist die Abrechnung (teilweise nach qm / teilweise nach Personen) denn so im Mietvertrag festgelegt?

Gruß

Stefan
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