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06.01.2007, 13:34 von GwenefarProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Neuvermietung
Hallo,

ich habe seit 2003 selbstgenutztes Wohneigentum (ETW) und möchte nun bzw. in absehbarer Zeit ausziehen und die Wohnung vermieten.

Dazu habe ich natürlich einige Fragen.
1. Ist es rechtens vom neuen Mieter einen Nachweis des Vorvermieters über eventuell offene Mieten zu fordern? Wie sieht es mit Nachweis eines Arbeitsvertrages aus? Wie bewahrt man sich und die wohnung am besten wvor mietnomaden? mir wurden schreckensgeschichten noch und nöcher erzählt, sodass ich eine ganze weile zwischen vermietung und verkauf geschwankt habe.

2. Ich habe mich jetzt bereits informiert über die "Nebenkostenvorauszahlung".
Es ist jetzt so, dass ich zusätzlich zu Strom und Wasser/Heizung ca. 20 Euro Nebenkosten pro Monat angeben müsste. Dies entspricht Grundsteuer, Beleuchtung, Müllgrundgebühr, Leitungswasser/brand/haftpflichtversicherung und gartenpflege für das Haus. Das ist so korrekt nehme ich an.

Was darin nicht enthalten sind die Kosten für die Garage. Wenn ich diese mitvermiete kann ich das doch ebenfalls anrechnen,oder?

wie mache ich das bei meinem auszug, dass der mieter nicht meine vorauszahlung an wasser etc. zahlen muss?

3. Ist der Mietspiegel bindend? Oder kann ich auch drüber oder drunter anbieten?
Ich muss ja weiterhin auch noch Verwaltekosten und Rücklage für das Haus zahlen, sodass ich gerne mind. 0/0 rausbekommen möchte.
Die Wohnung ist gut ausgestattet und mittlere-gute lage.

4. In der Wohnung müsste der Bodenbelag in Flur und Wohnzimmer (zusammenhängend bis jetzt) erneuert werden (Laminat). Ist es anzuraten, dass wir das noch machen oder lohnt es sich, dass wir das dem Mieter überlassen?

5. Wird es heutzutage gefordert, dass eine EBK vorhanden ist? Unsere jetzige ist einfach nicht mehr 100% in Ordnung, optisch und technisch.

6. Was muss ich noch beachten? Welche Kosten müsste ich übernehmen, wenn jetzt z.B. der Mieter sagt, es müssten neue Fenster installiert werden o.ä.?

7. Wie sieht es aus mit diesem Energiepass? Wann wird der Pflicht?

Vielen Dank für die Antworten
Alle 27 Antworten
07.01.2007, 21:18 von Gwenefar
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Danke, das kenne ich schon.
07.01.2007, 21:13 von CMAX_65
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Hallo Gwenefar,

falls Sie mit Süddeutschland Baden-württemberg meinen, dann schauen Sie mal unter

IVD-Preisspiegel für Immobilien in Baden-Württemberg 2006,

finden Sie in google

Preisspiegel für 101 Städte und Gemeinden in BW

MFG
07.01.2007, 19:46 von Gwenefar
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ok, besten dank, das hilft mir weiter.

wir haben uns jetzt für VK entschieden. Laminat wird noch neugemacht und dann ab ende märz inseriert. wir haben ja zeit.
07.01.2007, 19:42 von frischebrise
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Hallo,

in jedem Fall mit der Bank noch einmal Reden wegen der Vorfaelligkeitsentschaedigung.
Die Höhe richtet sich aus an der Restlaufzeit des Darlehens, da sich die Bank ja auch Refinanzieren musste.

Für Notar, Gericht, Löschung sind ca. 1,5% vom V.P.anzusetzen.
07.01.2007, 18:41 von Gwenefar
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Hallo,

kann mir eigentlich irgendjemand sagen, was der Notar an % wirklich bekommt? Was der grundbuchaustrag kostet?

ich finde dazu garnichts.

die bank will von mir übrigens 250euro haben, damit sie mir den genauen betrag nennen, den die von mir haben wollen.

er meinte pauschal was von 8000 euro, hat aber gleich gesagt "das ist eigentlich zu viel". aber 250euro will ich da nicht vorab investieren.

für den verkauf habe ich eine persönliche untergrenze festgelegt, aber ich muss ja auch erst mal etwas höher ansetzen um verhandlungsspielraum zu geben.

den durchschnittlichen m² VK preis habe ich ja bereits bei der stadt erfragt.
07.01.2007, 18:18 von CMAX_65
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Hallo,

Zitat:
ich habe mich mit dem Kaufpreis an den derzeitg angebotenen Wohnungen orientiert. die meisten liegen von der lage her schlechter als meine.


möchte allerdings anmerken, dass die verschiedenen Angebotspreise im Gebrauchtimmobilienmarkt bestenfalls eine Tendenz sein können, weil die letztendlichen Notarpreise bzw. zu denen der Kaufvertrag abgeschlossen wird, davon abweichen können.

Das kommt sehr auf die Marktlage an !!!

Tipp !

Die realen Kaufpreise (-Kaufvertragspreise) weiss in der Regel der Gutachterausschuss der jeweiligen Stadt und/oder Kommune.
Mündlich geben die kostenfrei Auskunft, zumindest bei uns (auch Süddeutschland/BW)

MFG
07.01.2007, 16:28 von ChristophL
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Das wäre meine nächste Frage gewesen, wielange Sie dort schon wohnen.

In diesem Fall dürfen Sie die Immobilie tatsächlich steuerfrei veräußern.

Gruß Christoph
07.01.2007, 16:08 von Gwenefar
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Aber NUR wenn es nicht selbstgenutzt ist.

ich wohne jetzt 6 Jahre in dieser Wohnung, davon fast 4 als Eigentümer.

steuerfrei ist der gewinn, wenn man im jahr des verkaufs und den zwei vorherigen in der wohnung gewohnt hat.

zumindest lt aussage des hiesigen finanzamtes und div. internetseiten.
07.01.2007, 16:00 von ChristophL
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Liegen zwischen Kauf und Verkauf einer Immobilie des Privatvermögens weniger als 10 Jahre, dann ist der Veräußerungsgewinn steuerpflichtig.

Gruß Christoph
07.01.2007, 15:52 von Gwenefar
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Nein, wir sind noch nicht mal Stadt. Aber von der Infrastruktur her gut.

Autobahnausfahrt, Umgehungsstraße (d.h. keine LKW im Ort), div. einkaufsmöglichkeiten, freizeitangebote, kindergärten, komplettes schulsystem bis gymnasium.

außerdem in Süddeutschland.

ich habe mich mit dem Kaufpreis an den derzeitg angebotenen Wohnungen orientiert. die meisten liegen von der lage her schlechter als meine.

unter 100.000 kann ich sie nicht hergeben, weil es sich dann nicht mehr lohnt für mich.
07.01.2007, 15:47 von CMAX_65
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Glückwunsch,

scheint eine Toplage zu sein, ich vermute ein Ballungsraum !

MFG
07.01.2007, 15:45 von Gwenefar
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@christoph
da es sich hier um eigengenutztes wohneigentum handelt, muss ich keine steuer zahlen.
07.01.2007, 15:42 von Gwenefar
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Dieser preis ist inklusive Garage von 10.000 Euro.

in unserer region mit dem baujahr und der austattung kostet der m² laut stadt zwischen 1800 und 2200euro.

unter 100.000 bekommt man hier nichts was über 40m² liegt.

07.01.2007, 15:27 von CMAX_65
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Hallo gwenefar,

Zitat:
VK sollte bei 110.000 liegen, mit spielraum nach unten.


bei 47 m² wie Sie sagen wäre das ein m² Preis von € 2340,43

Wie alt ist die Wohnung ?
Wo soll die Wohnung liegen Stadt/Ort/Ballungsraum ?

Für eine Gebrauchtwohnung halte ich den Preis für sehr sehr stolz, kann eigentlich nur in Toplagen in Ballungszentren realisiert werden !!! Wenn überhaupt ???

Zum Vergleich: in unserer Region, eher ländliche Gegend, kostet der NEUBAU ca. € 1800-2000 pro m²

Wo soll denn das sein, wenn nicht Toplage halte ich das für nicht realistisch ?!!!?

MFG
07.01.2007, 14:50 von ChristophL
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Die 10000 Euro Vorfälligkeitsentschädigung sind zu Hoch! Ich sollte mal für 240000 Euro knapp 8000 Euro zahlen.

Dann kommen noch die Steuern für den Gewinn hinzu. Das wären dann noch einmal ca. 10.000 Euro.

Gruß Christoph
07.01.2007, 14:18 von Gwenefar
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Die Frage ist halt, was kommen für Kosten auf mich zu beim verkauf? Denn für 10.000 Euro gewinn mache ich es nicht.

EK war 70.000, da verkauf innerhalb der familie weit unter marktwert.
VK sollte bei 110.000 liegen, mit spielraum nach unten.

10.000 will die bank als vorfälligkeitsentschädigung.
notar?
sonstige kosten?
07.01.2007, 14:10 von Cora
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Hallo

nicht nur der Aufwand - der Ärger erst

Hallo ChristophL

ja, der Belag bleibt drin. Hatte sogar jetzt einen Mieter, der ohne mein Wissen die ganze Wohnung (außer gefliesten Räumen) mit Laminat ausgelegt hatte und bei Auszug dafür lediglich die Bohrlöcher nicht schließen wollte.

So was gibt es auch.
Entschädigt einen dann für manch anderes.

Gruß
07.01.2007, 14:05 von Gwenefar
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Hallo,

naja, wir haben eine Ablesefirma für Wasser und Heizung. alles andere macht der verwalter.

Im Moment bin ich wieder soweit, dass ich über den verkauf nachdenke. Der Aufwand zum vermieten ist ja enorm.
07.01.2007, 13:25 von Rita
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Das sind ja 'ne Menge Fragen - über's Forum kannst du nicht zum Vermieter werden, der keine Fehler macht - früher oder später zahlt da jeder sein Lehrgeld ... aber ein bischen helfen kann man vielleicht:

zu 1) Ist es rechtens ... JA: Mieter-Selbstauskunft, Schufa-Selbstauskunft, Vorvermieter-Bescheinigung, Arbeitergeberbescheinigung/Gehaltsnachweis
siehe aktueller Thread
http://f3.webmart.de/f.cfm?id=1028041&r=threadview&a=1&t=2984876
http://www.mieterverein-muenchen.de/mietrecht/Mietrechtsfragen/selbstausk.htm
http://www.steuern-online.de/gratis-info/pwvall/pdf/Mieterselbstauskunft.pdf

zu 2) Besorg dir einen "ordentlichen" Vertragsvordruck über Haus und Grund (für Eigentumswohnungen), der dem aktuellen Rechtsstand entspricht:
http://www.haus-und-grund-formulare24.de/index.html

der enthält auch eine rechtswirksame Betriebskosten-Umlagevereinbarung

Richtlinie: monatliche Vorauszahlung nicht unter 2,00 Euro je m² für warme (Heizung) + kalte Betriebskosten
z.B. laut m.E. unsinnigem Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds von 2005 (= Kostenstand 2004) Mittelwert: 2,44 Euro je m²
http://www.mieterbund.de/presse/2005/pm_2005_12_01_2.html
(kenne keine Wohnung, in der tatsächlich so hohe BK anfallen)

zu 3-7) Der Mieter mietet die Wohnung, mit der Ausstattung, in dem Zustand und zu dem Mietpreis wie du sie ihm anbietest - oder er lässt es ein.
Machbar ist prinzipiell, was der Markt hergibt (abgesehen von weit überhöhtem Mietpreis = Wucher) - man muss es aber nicht übertreiben

mit/ohne Fussbodenbelag - deine Entscheidung
ohne Fussbodenbelag i.d.R. eben über niedrigeren Mietpreis
(d.h. der Mieter legt sich seinen Wunsch-Bodenbelag auf eigene Kosten)
mit/ohne Einbauküche - dto.
EBK ist nicht üblich oder gar "vorgeschrieben", wenn "mit" dann üblicherweise mit entsprechendem Mietpreiszuschlag

ABER: für alles, was mitvermietet ist, trägt der VM die Instandhaltungspflicht > § 535 BB
http://dejure.org/gesetze/BGB/535.html
d.h. ggfs. ist es billiger, dem Mieter die EBK bei Einzug zu schenken/kostenlos zur Nutzung zu überlassen ...

Zitat:
wie mache ich das bei meinem auszug, dass der mieter nicht meine vorauszahlung an wasser etc. zahlen muss?

Bei Nutzerwechsel werden die Verbrauchszähler-Stände abgelesen
Betriebskostenabrechnung erhält jeder Nutzer getrennt für seinen anteiligen Nutzungszeitraum (dabei werden auch die jeweiligen Vorauszahlungen angerechnet)
Sicher hat die WEG doch eine Abrechnungsfirma für die Erstellung der Betriebskosten-Abrechnung beauftragt - oder?
Liegt da schon Laminat??

Gruß Christoph
07.01.2007, 12:26 von Gwenefar
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Naja, der Boden ist aber kaputt, also nicht nur ein paar Kratzer, sondern im Türbereich wirklich kaputt.

Da muss ich ja irgendwas machen.
07.01.2007, 11:08 von ChristophL
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Wenn du die hälfte dazu gibst, bleibt das Laminat denn nach Auszug Deiner Mieter liegen?

Gruß Christoph
07.01.2007, 00:06 von Cora
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Hallo

ich handhabe das immer so: möchte ein Mieter Laminat legen, kann er das gern tun, auf seine Kosten. Spricht er mich an gebe ich evtl. die Hälfte zum qm-Preis hinzu, wobei ich natürlich eine Summe nenne, denn es gibt ja heute auch schon sehr teures Laminat.

Bisher waren alle damit einverstanden.

Gruß
06.01.2007, 23:28 von Gwenefar
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Hallo,

bei den 20 Euro/monat handelt es sich nur um versicherung, kabelfernsehen, grundsteuer etc. herausgelesen aus meiner letzten jahresabrechnung.

in dem preis ist keine heizung, kein wasser, kein strom.

naja, verkaufen würde sich nicht lohnen und ich will nicht auf dauer in 47 m² wohnen bleiben

es sind keine fenster defekt, es war nur als beispiel gedacht.

mit dem laminat:
aber kommt es mich nicht teurer wenn der mieter das macht? mit arbeitszeit und material?
06.01.2007, 20:42 von CMAX_65
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Hallo,

zu 2)
kalte NK/BK für insgesamt € 20,00 schwer vorstellbar.
Ich denke Sie haben sich ordentlich verrechnet !
Ist das ne` 20 m² Wohnung ???
06.01.2007, 20:35 von FM_24
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Hallo,

ich möchte hierzu kurz anmerken, dass man durchaus für Nebenkostenvorauszahlungen

Kalte Betriebskosten: ca 1,50 - 2,00 €/ m² ansetzen kann
Heizkosten-VZ: ca. 1,00 - 1,50 € / m²

Gruß

Jürgen
06.01.2007, 19:55 von ChristophL
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Versuch doch mal die Suchfunktion dieses Forums! Es wurde schon über mehrere Themen diskutiert.

Hast Du Dir das reichlich überlegt, dass mit dem vermieten???

Zu 1:
Fordere doch einfach die entsprechenden Unterlagen an

Zu 2:
Also 20 Euro Nebenkosten erscheinen, mir einwenig gering. Nimm lieber ein bisschen mehr.

Zu 3:
Du solltest Dich mit der Preisbindung an den üblichen Mieten der Wohngegend halten, um überhaupt eine Vermietungchance zu haben.

Zu 4:
Das ganze sollte dem Mieter überlassen werden. Sonst kommst Du noch für Schäden am Laminat aufkommen. Ein weiteren Vorteil hat es, wenn der Mieter das macht Du hast die Sicherheit das er länger in der Wohnung bleibt.

Zu 5:
Da kommt es einfach auf die größe der Wohnung an. Man muss nicht immer eine EBK mitvermieten, aber die meisten Wohnungen die ich kenne haben zumindestens ne kleine Küchenzeile.

Zu 6:
Mieter können keine Forderungen stellen, wenn die alten defekt sind dann solltest Du das selber machen.

Zu 7:
Pflicht ab 01.01.2008

Gruß Christoph
Wir freuen uns von Ihnen zu hören!
Haben Sie Fragen, Anregungen oder Kritik?
Schreiben Sie uns!
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