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02.07.2007, 11:10 von chumProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Neuregelung Mehrheitsbeschluß
Nun ist in der WEG-Verwaltung der Mehrheitsbeschluss neu geregelt worden.

Leider sieht es aber in vielen WEGs so aus, dass der grösste Teil der Eigentümer Ja-und-Amen sagt zu dem was die Hausverwaltung machen will und nur kleiner %-Satz der Eigentümer sich gedanken macht um die Geldverschwendung der Hausverwaltung.
(Das sind dann die Leute die bei jeder Eigentümerversammlung von anderen Eigentümern "schief" angesehen werden, weil sie nicht mit dem Rest der Schafherde stimmen.)

Leider auch bei uns; (MFH Bj1971 - 18 WHGs - NRW)
die Hausverwaltung vergibt auf einmal sehr viele Aufträge
(Kleiner Auszug, HV läuft zu den Behörden und zeigt an, dass die Müllschlucker noch in Betrieb sind und ob dies nicht gegen Landesbauordnung NRW verstösst oder es wird bei eine Brandschau verlangt und beim Ortstermin gefragt ob die Tiefgarage nicht über eine Fluchttür verfügen muss. Hatte dann angeregt, dass ein Metallbauer (der mit mir vor Ort war) eine Tür einbauen kann in das vorhandene Gararentor. Unsere HV hatte einen Architekten beauftragt und der wiederum teilte mit dass ein neues Tor eingebaut werden muss. Soviel zu einigen AB-Massnahmen der HV)

Lange rede kurzer Sinn, der Gesetzgeber hat mal wieder nicht richtig zuende gedacht.

Alle 14 Antworten
11.07.2007, 10:51 von Jobo
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ob sie es glauben oder nicht, es ist auch möglich, gemeinsam
zu Lösungen zu kommen mit denen die Gemeinschaft leben kann.
Wenn dann noch ein vertrauensvolles Miteinander der WEG und mit dem Verwalter stattfindet, der Beirat seine Arbeit gut macht, ist eine Notwendigkeit um Prozesse zu führen, sehr gering.

Wenn ich natürlich mit der vollkasko Mentalität das stehe und hinter jeder Auftragsvergabe gleich krumme Geschäfte wittere und bevor ich mal direkt Nachfrage gleich zum Anwalt renne, dann brauche ich micht auch nicht zu wundern wenn es Prozesse hagelt.
Jobo
11.07.2007, 10:36 von Augenroll
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Zitat:
Dem ist zum Glück nicht so ! Ich kenne mind. 8 WEG´s in denen es in den letzten 30-40 Jahren keine Prozesse gab bzw. gibt.

Das ist lediglich so, weil es eine Vielzahl "dummer" Schafe gegenüber den Prozesshanseln gibt.
11.07.2007, 10:33 von Jobo
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Zitat:
Eigentumswohnungen sind eben nur was für dumme Schafe mit zuviel Geld oder was für prozesssüchtige Streithanseln.

Teileigentum riecht immer nach Ärger, das sagt ja schon der Name. Denn Teilen ist unbeliebt und führt eigentlich immer zum Streit.

Ich mein ja nur...



schön dass sie ihre Meinung mit so fundierten Zahlen unterstützen. Wahrscheinlich laufen ihrer Meinung nach in 98 % der WEG´s Prozesse!

Dem ist zum Glück nicht so ! Ich kenne mind. 8 WEG´s in denen es in den letzten 30-40 Jahren keine Prozesse gab bzw. gibt.
Ich kennen jedoch einen Fall, bei dem sich zwei Hausbeitzer so gestritten hatten dass "beide" Ihre Häuser verkauft haben, obwohl sie nichteinmal direkte Nachbarn waren! Aber dieser Fall ist auch nicht die Regel oder ?

Haben sie die Erfahrung mit Nachbarn, als Hauseigentümer, schon gemacht?

Jobo

11.07.2007, 08:37 von Augenroll
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Zitat:
Leider sieht es aber in vielen WEGs so aus, dass der grösste Teil der Eigentümer Ja-und-Amen sagt zu dem was die Hausverwaltung machen will und nur kleiner %-Satz der Eigentümer sich gedanken macht um die Geldverschwendung der Hausverwaltung.

U.a. aus diesen Gründen würde ich nie eine Eigentumswohnung kaufen und dann womöglich noch korrupte Hausverwaltungen bezahlen müssen.

Eigentumswohnungen sind eben nur was für dumme Schafe mit zuviel Geld oder was für prozesssüchtige Streithanseln.

Teileigentum riecht immer nach Ärger, das sagt ja schon der Name. Denn Teilen ist unbeliebt und führt eigentlich immer zum Streit.

Ich mein ja nur...
10.07.2007, 21:02 von Fixfeier
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Ach ja, noch eine Anmerkung, hab ich beinahe vergessen,

Zitat:
Bisher war ich auch der Meinung, es gelten
Zitat:
mehr als
3/4tel ALLER Eigentümer als Quorum


Das "mehr als" war tatsächlich ursprünglich mal vorgesehen. Das wurde aber etwas "abgemildert", weil ansonsten in kleineren WEG's (4WE) kein solcher Beschluss mehr möglich gewesen wäre.
War einer der Kritikpunkte der WEG'ler am ursprünglichen Gesetzesvorschlag.

Gruß
10.07.2007, 20:48 von Fixfeier
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Ergänzung,

Zitat:
... Wenn also bei einfachen Mehrheitsbeschlüssen gemäß § 25 (2) nur die anwesenden Stimmen gezählt werden


§ 25, 2 neu lautet:
Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme. ...

Stimmberechtigt entsprechend § 25, 2 ist demnach jeder Wohnungseigentümer. Ist er nicht anwesend, ist dennoch stimmberechtigt.

Gruß
10.07.2007, 20:41 von Fixfeier
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Hallo dimager,

sorry, aber da hast du die von dir selbst zitierten Fundstellen nicht vollständig durchgelesen:

Aus der Drucksache 16/887, Seite 25 des Bundestages stammt folgendes Zitat:

Zitat:
Satz 2 (neu): Das Erfordernis einer qualifizierten statt einer nur einfachen Mehrheit ist angezeigt, weil Kostenregelungen für die Wohnungseigentümer besonders wichtig sind. Es gewährleistet, dass ein Beschluss über eine Änderung der Kostenverteilung nur gefasst werden kann, wenn dies dem Willen der ganz überwiegenden Mehrheit entspricht. Entscheidend ist – wie der Text deutlich macht – die qualifi- zierte Mehrheit aller Wohnungseigentümer, nicht nur der in der Versammlung vertretenen, wobei es nach der gesetz- lichen Regelung (§ 25 Abs. 2 WEG) auf eine Mehrheit nach Köpfen ankommt. Dabei zählen nur die stimmberechtigten Wohnungseigentümer.
Die weiterhin erforderliche Mehrheit aller Miteigentums- anteile berücksichtigt die erhebliche Bedeutung des vermö- gensrechtlichen Elements. Es soll verhindert werden, dass Wohnungseigentümer, denen der größere Teil des gemein- schaftlichen Eigentums zusteht, die demgemäß entspre- chende Investitionen gemacht und die gemäß § 16 Abs. 2 WEG die Kosten grundsätzlich nach ihrem Miteigentums- anteil zu tragen haben, bei der Änderung der Kostenver- teilung durch Mehrheiten überstimmt werden können, die allein nach Köpfen berechnet werden.
Anders als für die Mehrheit nach Köpfen wird für die Mehr- heit nach Miteigentumsanteilen auf die Hälfte abgestellt. Dies soll Missbräuche erschweren. Die zulässige Verbin- dung von übergroßen Miteigentumsanteilen mit einzelnen Wohnungen bei der Begründung von Wohnungseigentum könnte ansonsten dazu führen, dass eine wirtschaftlich rela- tiv unbedeutende Minderheit von einem Viertel zur Verhin- derung eines Änderungsbeschlusses ausreicht.


Eine Pressemitteilung ist sicher nicht das Maß der Dinge, auch wenn auch ich das etwas anders lese als du. Daran wird sich jedenfalls weder die Literatur noch die Rechtsprechung orientieren. An dem was der Gesetzgeber wollte (s.Begründung des Bundestages) allerdings sehr wohl.

Gruß

P.S.: Vielleicht solltest du die Links mit einer Schaltung versehen. Auch wenn sie dann nicht mehr funktionieren. Dafür wäre dieser Thread wieder normal lesbar.

Zitat:
Zustimmend zu dieser Meinung äußert sich Haus & Grund in seiner Zeitschrift.

Welche Zeitschrift aus dem H&G Verlag meinst du, welcher Kommentator?
Bielefeld schreibt bei H&G vor ein paar Tagen: Erforderlich ist eine Dreiviertelmehrheit nach Köpfen, die mehr als die Häfte ... gegenteiliges hab ich bislang nicht lesen können.
09.07.2007, 23:45 von dimager
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Hallo,
im Gesetzestext wird leider bei der drei-viertel Mehrheit immer auf § 25 (2) des WEG verwiesen. Dort ist aber nur geregelt, dass jeder Wohnungseigentümer eine Stimme hat. Diese Bestimmung hat sich im neuen WEG nicht geändert. Wenn also bei einfachen Mehrheitsbeschlüssen gemäß § 25 (2) nur die anwesenden Stimmen gezählt werden, wäre dies auch bei den qualifizierten Beschlüssen anzuwenden, weil dieselbe Bestimmung nicht einmal so und einmal so ausgelegt werden kann.

Pressemitteilung des BmJ: http://www.bmj.bund.de/enid/01ad4fcbb4a59b8b0b70876352fd88cd,4ce0b2706d635f6964092d0934353339093a0979656172092d0932303037093a096d6f6e7468092d093036093a095f7472636964092d0934353339/Pressestelle/Pressemitteilungen_58.html
Bundestagsdrucksache (Gesetzestext mit Begründung):
http://dip.bundestag.de/btd/16/008/1600887.pdf
Beschlussempfehlung und Bericht des Rechtsausschusses:
http://dip.bundestag.de/btd/16/038/1603843.pdf

Zustimmend zu dieser Meinung äußert sich Haus & Grund in seiner Zeitschrift. Gegenteiliges äußert eine Broschüre von janolaw.de. Womit wir wieder am Anfang wären.
Hi dimager,

Zitat:
Bisher war ich auch der Meinung, es gelten mehr als 3/4tel ALLER Eigentümer als Quorum. Aus der Begründung zum Gesetzestext konnte ich weder positiv noch negativ dazu etwas entnehmen. Aber aus einer Pressemeldung auf den Internetseiten des Justizministeriums musste ich mich eines Besseren belehren. Dort ist ausdrücklich auf die ANWESENDEN stimmberechtigen Eigentümer verwiesen (zusätzlich natürlich noch die Mehrheit ALLER Miteigentumsanteile) und als Beispiel der Anbau eines Aufzuges angeführt.



Ich lese die Pressemitteilung etwas anders. Das Beispiel mit dem Fahrstuhl betrifft ausschließlich die Verteilung von Betriebs- und Verwaltungskosten. Die Eigentümer können dabei etwa einen Maßstab zugrunde legen, der sich am individuellen Verbrauch orientiert.

Nachfolgend der Originaltext der PM:

Beispiel: Hat das Haus einen Fahrstuhl, können die Wohnungseigentümer über die Verteilung der Kosten für Strom und Wartung künftig mit einfacher Mehrheit der (in der Wohneigentümerversammlung anwesenden) Miteigentümer beschließen. Liegt etwa im 4. Stock eine häufig besuchte Arztpraxis, können die Miteigentümer das bei der Entscheidung über die Verteilung der Kosten berücksichtigen. Bislang konnte eine andere Kostenverteilung als nach Miteigentumsanteilen nur einstimmig beschlossen werden, es sei denn, die Wohnungseigentümer hatten in der Gemeinschaftsordnung (Teilungserklärung) etwas anderes vereinbart.

Wie hieß es doch früher? Das Lesen des (Gesetzes-)textes erleichert dessen Anwendung.

LG
Tommy
09.07.2007, 12:46 von MarieP
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Hallo

Zitat:
Dort ist ausdrücklich auf die ANWESENDEN stimmberechtigen Eigentümer verwiesen (zusätzlich natürlich noch die Mehrheit ALLER Miteigentumsanteile) und als Beispiel der Anbau eines Aufzuges angeführt.




da ist für mich ein Widerspruch - vielleicht stellen Sie den Link hier ein!?
Zu dem denke ich, dass es für alle Neuland ist - die ersten Urteile/Beschlüsse der Gerichte werden wohl nicht lange auf sich warten lassen.
09.07.2007, 02:09 von dimager
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Hallo,
Zitat:
So ganz einfach ist die neue Regelung auch nicht!
Anders als bei Änderungen der Kostenverteilung bei Betriebs- und Verwaltungskosten reicht bei Änderungen der Kostenverteilung für Instandhaltung und Instandsetzungen sowie bei Modernisierungsmaßnahmen ein einfacher Mehrheitsbeschluss nicht aus, es bedarf in diesen Fällen einer Mehrheit von mehr als drei Vierteln aller(nicht nur der anwesenden WEer) stimmberechtigten WEer, die zudem noch mehr als die Hälfte der MEA am gemeinschaftlichen Eigentum repräsentieren müssen.

Das ist nicht ganz richtig. Bisher war ich auch der Meinung, es gelten mehr als 3/4tel ALLER Eigentümer als Quorum. Aus der Begründung zum Gesetzestext konnte ich weder positiv noch negativ dazu etwas entnehmen. Aber aus einer Pressemeldung auf den Internetseiten des Justizministeriums musste ich mich eines Besseren belehren. Dort ist ausdrücklich auf die ANWESENDEN stimmberechtigen Eigentümer verwiesen (zusätzlich natürlich noch die Mehrheit ALLER Miteigentumsanteile) und als Beispiel der Anbau eines Aufzuges angeführt.
03.07.2007, 21:38 von Fixfeier
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Hallo,

neben meiner allgemeinen Zustimmung zum vorangehenden Beitrag noch ein Hinweis.

Volker Bielefeld wies in einer seiner jüngsten Veröffentlichungen (ich meine in "der Wohnungseigentümer") zum neuen Wohnungseigentumsrecht ausdrücklich darauf hin:

Selbst bei den allgemeinen Kostenverteilungsschlüsseln wird in der neuen Fassung des Wohnungseigentumsgesetzes wenigstens verlangt, dass eine Änderung des Verteilerschlüssels im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung liegen muss.

D.h., es muss, wie schon zuvor bei der Öffnungsklausel, ein Anlass für eine angemessene Änderung gegeben sein. Vor einer alljährlichen "Änderungsparty" bei den Verteilerschlüsseln ist also dringend zu warnen.

Guß
02.07.2007, 13:17 von MarieP
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Hallo

Zitat:
(Kleiner Auszug, HV läuft zu den Behörden und zeigt an, dass die Müllschlucker noch in Betrieb sind und ob dies nicht gegen Landesbauordnung NRW verstösst oder es wird bei eine Brandschau verlangt und beim Ortstermin gefragt ob die Tiefgarage nicht über eine Fluchttür verfügen muss. Hatte dann angeregt, dass ein Metallbauer (der mit mir vor Ort war) eine Tür einbauen kann in das vorhandene Gararentor. Unsere HV hatte einen Architekten beauftragt und der wiederum teilte mit dass ein neues Tor eingebaut werden muss. Soviel zu einigen AB-Massnahmen der HV)



Mal anders gesehen.

HV macht Bestandsaufnahme und stellt fest das einiges gegen etwaige Vorschriften verstößt - aber eine Instandsetzung dringend erforderlich ist.

Was würdest du machen?
Erst die Eigentümer informieren in der Versammlung od. Kontakt zu Fachfirmen aufnehmen mit Kostenvoranschlägen und dann mit den WEer in der Versammlung sprechen.

Was würde im Schadensfall passieren - wenn HV sich bewußt ist, dass z.B. eine Brandschutztür nicht vorhanden ist etc.

Die WEer würden sofort nach Regress schreien.
unfähige, faule HV usw.
Der/die HV steht mit langem Gesicht da.

Die Einschaltung eines Architekten bedarf der Zustimmung der WEGem. - außer es ist anderweitig geregelt z.B. Vertrag od. TE.

Mal ein Beispiel

WEGem. nimmt bestehende Hebeanlage außer Kraft obwohl Kellerwohnung, Waschmaschinen und gemeinschaftliches Dusch/WC vorhanden. Rückstauventile sind auch ausser Kraft.
HV macht darauf aufmerksam, dass
a)Hebeanlage zwingend vorgeschrieben sowie auch unter den Bedingungen vor Ort absolut notwendig ist.
b) Erklärt der WEGem. was passieren kann und die daraus folgenden Konsequenzen.
c) Kostenvoranschläge zur Behebung des Mangels werden von der HV vorgelegt.

d) WEGem. sieh keine Notwendigkeit

e)Hausverwltung lässt sich durch Beschluß von etwaigen Ansprüchen durch Beschluß freistellen.

f) Fall x tritt ein - Kellerwohnung und Keller laufen mit Abwasser und Fäkalien voll. (Nicht nur eine nette Schei...)
Wegem. schreit - HV ist zuständig hätte drauf drängen müssen. HV zeigt Protkoll/Beschluß vom ... vor.
WEGem. absolut stinkig!? - wieso überhaupt?

Da man ja nette Eigentümer hat - sind diese schnell und informieren das Bauordnungsamt usw. über den Mangelzustand.
An wem wenden sich die Ämter.... - an die HV.

So hat man diesen bösen u. .... HV auf jeden Fall noch Stress gemacht - da er angeblich nicht fähig,faul, untätig u. der WEGem. die Konzequenzen nicht richtig aufgezeigt hat.

Es gibt immer 2 Seiten.

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So ganz einfach ist die neue Regelung auch nicht!
Anders als bei Änderungen der Kostenverteilung bei Betriebs- und Verwaltungskosten reicht bei Änderungen der Kostenverteilung für Instandhaltung und Instandsetzungen sowie bei Modernisierungsmaßnahmen ein einfacher Mehrheitsbeschluss nicht aus, es bedarf in diesen Fällen einer Mehrheit von mehr als drei Vierteln aller(nicht nur der anwesenden WEer) stimmberechtigten wWEer, die zudem noch mehr als die Hälfte der MEA am gemeinschaftlichen Eigentum repräsentieren müssen. Das gilt auch für die Beschlussfassung über die Modernisierungsmaßnahmen selbst.

02.07.2007, 11:29 von Kasperkopf
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Hallo Chum,

Zitat:
Leider sieht es aber in vielen WEGs so aus, dass der grösste Teil der Eigentümer Ja-und-Amen sagt zu dem was die Hausverwaltung machen will und nur kleiner %-Satz der Eigentümer sich gedanken macht um die Geldverschwendung der Hausverwaltung.
(Das sind dann die Leute die bei jeder Eigentümerversammlung von anderen Eigentümern "schief" angesehen werden, weil sie nicht mit dem Rest der Schafherde stimmen.)

Hier kann ich nur zustimmen!

Was Deine restlichen Ausführungen anbelangt, so muss man berücksichtigten, dass der Verwalter die Pflicht besitzt, auf notwendige Maßnahmen hinzuweisen. Unterlässt er dies, kann er für Folgeschäden haftbar gemacht werden. Mich würde interessieren, ob es einen Beschluss gab, dass ein Architekt mit der Begutachtung beauftragt wird.

Bei uns im Haus ist es genau anders herum: Die Verwalterin kümmert sich nicht einmal um die Reparaturen, deren Ausführung eindeutig beschlossen sind. Zuletzt dauerte es über zwei Jahre, bis gewisse Arbeiten erledigt wurden. Begründung der Hausverwaltung, warum es so lange ging: "Der Handwerker hatte vorher keine Zeit". Meine Frage: "Warum wurde nicht jemand anders beauftragt?" Antwort Hausverwaltung: "Weil ich mit Eigentümer xyz (nicht mal Verwaltungsbeirat!!!) darüber gesprochen habe und er wollte unbedingt diesen und keinen anderen Handwerker!" Meine Antwort: "Seit wann bestimmt Herr xyz, was im Haus geschieht? Er ist nur einer von sieben Eigentümern, entscheidend ist doch, was die Gemeinschaft will!" Antwort Hausverwaltung: Schulterzucken!

Glaube mir: Mit der Sorte Hausverwaltung wäret Ihr auch nicht glücklicher!

Gruss Kasperkopf
Wir freuen uns von Ihnen zu hören!
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