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30.05.2007, 14:42 von IchProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Nebenkostenberechnung bei Kürzung
Hallo ihr Lieben!
Ich bin gerade dabei, die Betriebskostenabrechnung zu erstellen.
Eine Mietpartei hat ihre monatliche Miete um 300€ auf 450€(von 750€ WM bzw. 549€ KM) gekürzt. Wie muss ich die Nebenkosten nun berechnen? Muss ich die vollen 201€ Nebenkosten als Vorauszahlung rechnen oder prozentual abziehen?
Bin etwas ratlos...
Alle 15 Antworten
31.05.2007, 15:12 von Gartenfan
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Hallö,

ähm, die beauftragten Anwälte, sowohl von M als auch von VM,
schauen sich die Wohnung doch NIE an. Sind ja keine Gutachter.
Anwälte können/müssen/wollen sich immer auf die Angaben des
Auftraggebers verlassen. Da alle relevanten Punkte in einem
Rechtsstreit ohnehin schriftlich vorliegen müssen, bleibt ja
auch kaum was andres übrig. Ob die schriftlich niedergelegten
Behauptungen zutreffen, entscheidet letztlich das Gericht.
Von daher ist es ganz natürlich, dass der MB nur die Angaben
des M übernimmt, ohne selbst nach zu schauen. Denk ich.

Gartenfan
31.05.2007, 14:59 von Cora
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Hallo

Zitat:
Zitat: "...Wir haben unseren Mitgliedern empfohlen, die Miete um einen Betrag von 300€ monatlich zu mindern.


das ist mal wieder typisch - wahrscheinlich ohne die Wohnung gesehen zu haben werden da irgendwelche "Empfehlungen" ausgesprochen. Da um fast 50% gekürzt wurde (ausgehend von der WM) muss die Wohnung ja total verschimmelt sein.

Dagegen würde ich im Nachhinein noch angehen.

Gruß
31.05.2007, 14:07 von Gartenfan
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Hi,

hierzu muss so ein Fall sicher genauer untersucht werden.
Grundsätzlich geht man bei Mietminderung schon von der Brutto-
miete aus, da gibts genügend Urteile, auch vom BGH. Konkret:
Wenn es in einem Zimmer schimmelt, dann mindert der M ja des-
halb, weil der Gebrauchswert der Wohnung eingeschränkt ist. Das
besagte Zimmer ist nicht zu gebrauchen, daher wird natürlich
von der Bruttomiete ausgegangen. X Quadratmeter weniger, daher
auch y Euro weniger Nebenkosten, wenn diese über qm abgerechnet
werden. Wird aber nach Personen umgelegt, dann ist das natürlich
nicht so einfach...ich weiß, am liebsten würde manch einer
DIE PERSON umlegen
Naja, liegt die Minderung z.B. aufgrund von Lärm vor, der die
ganze Wohnung betrifft, dann kann man sich schnell ausmalen, dass
die o.a. Rechnung nicht so einfach zu trifft...
Wie auch immer, bei Urteilen wird oft die Bruttomiete
herangezogen, damit muss man also immer rechnen.

Gartenfan
31.05.2007, 13:38 von Jutetuetchen
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Hallo,

vielleicht denke ich ja etwas blond (sorry - will damit keinem was ;-)))) aber Mietkürzung würde in meinen Augen die Kaltmiete betreffen .... also würde ich die NK entsprechend voll anrechnen und nicht umrechnen oder sowas . So würde ich in dem Fall entscheiden - ob es andere auch so sehen wird man "sehen" ....

Grüsse
31.05.2007, 13:24 von Ich
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Nein, steht eben nicht genau drin.
Zitat: "...Wir haben unseren Mitgliedern empfohlen, die Miete um einen Betrag von 300€ monatlich zu mindern."

30.05.2007, 18:14 von Cora
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Hallo

ja, der nette Mieterbund - lauter Experten!

Gibt es denn im Schreiben keine Nennung ob von KM oder WM gekürzt wird oder eine %-Angabe?

Im Endeffekt ist es egal wie du rechnest, kürzst du die NK-Vorauszahlung entstehen ggf. höhere Nachzahlungen, die du einklagen kannst/musst und die ausstehende Miete verringert sich.

Mach es doch einfach so, wie es für dich am günstigsten ist
30.05.2007, 18:03 von Ich
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Naja...
Um es kurz zu schildern:
Die Mietpartei bekam am 02.11.06 die fristlose Kündigung (wegen ständig verspäteter Mietzahlung, Nichtzahlung der Kaution - Abmahnungen waren vorausgeggangen) schriftlich zugestellt. Daraufhin folgte ein Schreiben vom Mieterverein, indem sie der Kündigung widersprachen. Angeblich gäbe es mündliche Absprachen, dass die Kaution noch nicht gezahlt werden müsse und auch die Miete später gezahlt werden kann... Stimmt natürlich nicht, aber naja... Nun ist die Räumungsklage raus und wir hoffen, dass wir sie rausbekommen.
Jedenfalls wies der Mieterverein mit gleichem Schreiben darauf hin, dass die Wohnung verschimmelt wäre und sie ihren Mietern anrieten, die Miete um 300 Euro zu kürzen... Das taten die Mieter dann eben auch und die Kündigung wurde weiter ignoriert... Naja - noch billiger kann man ja in einer 135m² Wohnung ja auch nicht wohnen *grummel*

Mein Problem ist eben nun, das ich die Abrechnung machen muss und nicht weiß, ob ich nun die vollen 201€ NK anrechnen muss oder nicht... Unser Anwalt nimmt da auch nicht klar Stellung, eben wegen der nicht eindeutigen Rechtslage
30.05.2007, 17:51 von Hansjuergen
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Bitte hier mal schauen, vielleicht hilft es weiter:

http://www.bmgev.de/aktuell/aktuell-bk-mietminderung.html

Gruß Hans-Jürgen
Hallo
ich schließe mich den anderen an.
Du hättest auf jeden Fall erstmal schriftlich auf die Kürzung reagieren müßen, mit einer festgelegten Frist, bis wann die Mieter den restlichen Betrag zahlen müßen.
Die Mieter hätten Dich als Ansprechpartner erstmal vor so einer doch dreisten Minderung konsultieren müßen, ob nun schriftlich oder mündlich.
Betriebskosten-Vorauszahlungen können lt.§560 Abs.4 BGB angepaßt werden, z.B. nach einer Abrechnungperiode, durch eine schriftliche Erklärung auf eine angemessene Höhe. Egal ob eine Erhöhung oder Herabsetzung der NK.
Haben denn Deine Mieter soviel mehr NK gezahlt??
Meine Mieterin bekam jedes Jahr gut 300 Euro von mir zurück gezahlt wollt aber freiwillig nie runter gestuft werden obwohl ich es Ihr angeboten habe. Sie nutzte dieses Geld wohl als eine Art Sparanlage :-))
Viele Grüße
30.05.2007, 17:31 von chum
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Wenn jemand die Miete kürzt, verbuche ich automatisch weniger an NEKO-Vorauszahlung.

Dann erfolgt sofort ein nettes Schreiben, in dem der offene Betrag angemahnt wird.

Werden Mängel als Grund genannt für einen Abzug, ist dies unberechtigt. Ein Mangel muss Ihnen schriftlich angezeigt werden und Ihnen muss eine Frist gesetzt werden. Sollten Sie innerhalb der Frist den Mangel nicht beheben, kann der Mieter mindern.

Wenn diese Voraussetztung fehlt und der Mieter trotz Erinnerung nicht zahlt, sollten Sie nochmals mahnen zzgl. Gebühren.
30.05.2007, 17:25 von Cora
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Hallo

zum Thema Mietminderung gibt es einige Urteile, wenn von der Brutto Miete gekürzt wird - aber eine klare Regelung kann ich da auch nicht sehen, denn so richtig einig scheinen sich die Herren Richter da nicht zu sein.

Der eine meint, Kürzung ist auch von den NK richtig, d.h. man muss aber als Vermieter die volle NK ansetzen, obwohl man nur einen Teil erhält - andere meinen wiederum nicht.

Kann dir da keinen Rat geben, leider
30.05.2007, 15:43 von CMAX_65
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Hallo,

Zitat:
Bedeutet das dass ein VM die Kürzung akzeptiert wenn er die Minderung nicht anmahnt?


....im Prinzip schon.

Entweder eine Forderung ist rechtens, dann muss ich sie durchsetzten - notfalls mit Zwangsmassnahmen -

oder sie ist unberechtigt, dann nehme ich die Kürzung hin, indem ich mich nicht wehre....

MFG

30.05.2007, 15:18 von Endu
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Zitat:
wenn die Miete unberechtigt gekürzt wurde, hätte diese bereits angemahnt werden müssen.


Bedeutet das dass ein VM die Kürzung akzeptiert wenn er die Minderung nicht anmahnt?
30.05.2007, 15:16 von peter98
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Hallo ich,

wenn die Miete unberechtigt gekürzt wurde, hätte diese bereits angemahnt werden müssen.
Bei einer Nebenkostenabrechnung würde ich dies dann so berücksichtigen, dass keine Vorauszahlung für die Nebenkosten erfolgte.

Sollte allerdings eine berechtigte Mietkürzung (diese erfolgt tatsächlich auf Grundlage der Bruttomiete) vorliegen, sieht dies schon wieder ganz anders aus.

30.05.2007, 15:00 von polline
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Hallo ich!

warum haben die denn einfach so gekürzt?

Man, wenn ich das höre geht mir auch wieder `die Hutschnur`hoch.
Habe nämlich seit einem halben Jahr das selbe Problem und bin nun fleißig mit dem Anwalt von H & G zugange.

Der `Spaß` wird wohl demnächst bei Gericht landen, denn die schulden mir auch noch ca. 1.000 Teuro aus Nebenkostenabrechnungen der letzten zwei Jahre.

Zitat:
Muss ich die vollen 201€ Nebenkosten als Vorauszahlung rechnen oder prozentual abziehen?


Ich würde den geschuldeten Nebenkostenbetrag nicht mit einberechnen, denn sie schulden ihn Dir ja.
Wenn Du etwas einfließen lässt, was die gar nicht gezahlt haben, bleibst Du doch auf den Kosten sitzen!

Ob ich damit richtig liege, weiß ich jedoch nicht 100prozentig.
Hab mir das jedenfalls auch so vorgenommen.

Aber bestimmt weiß hier jemand genauer bescheid und wahrscheinlich kommts auch draufan, warum Deine Mieter das einfach nicht zahlen wollen!?

Gruß Polline
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