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02.08.2007, 11:11 von tomlebProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Nebenkostenabrechnung
Hi,

ich habe folgendes Problem. Ich möchte mit meinem Mieter (wegen Auszug) die Nebenkosten für die Jahre 2004, 2005 und 2006 abrechnen. Da es ein guter Freund ist/war hatten wir keine Vorauszahlung vereinbart, sondern das die Kosten nachträglich abgerechnet werden. Jetzt pocht mein Mieter auf die Verjährungsfristen und ist nur bereit 2006 zu bezahlen. Gelten in diesem Fall auch die neuen Fristen, obwohl der Mieter nicht in Vorleistung gegangen ist?

Bitte um Hilfe ...

Gruß
tomleb
Alle 20 Antworten
07.08.2007, 16:18 von Augenroll
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Hallo "vollprofi",

Zitat:
Schließlich hat auch der Vermieter meist einen Bankkredit über viele hunderttausend Euro abzustottern


Die Verträge mit den Banken haben einzig und allein die Vermieter/Eigentümer abgeschlossen. die Mieter sind nicht die Vertragspartner der Banken.

Zitat:
Gäbe es keine privaten Vermieter, hätten wir ausschließlich Wohnsilos und Plattenbauten. Die Mieterschmarotzer können doch in solche Silos ziehen! Warum suchen sie immer private Vermieter und deren schönen Wohnungen auf?

Es gibt auch sehr viele (vor allem mittlere) Hausverwaltungen mit sehr schönen Häusern. Der normale Kleinvermieter führt sich aber oft auf, wie ein Gutsherr. Haben die keine Arbeit oder sonst nichts zu tun? Das ist ein großes Problem!

Zitat:
Bei einem normalen Mieter kann ab und zu ein Blumenstrauß oder eine Flasche Wein vor der Tür stehen und NK-Abrechnungen werden kulant gehändelt.


Das kann ich mir vorstellen, das ist ja auch schön billig (besonders im Vergleich zu dem, was man so an Mieteinnahmen hat.)

Ihr ganzer Rechtfertigungsversuch ist total lächerlich! *kaputtlach*

07.08.2007, 15:57 von vollprofi
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Mein Chef sagte mal "Verlasst die hölzernen Gleise von Regelwerken und Administrationen, tun Sie das, was Sie für richtig halten, der Erfolg wird Ihnen Recht geben."

Ich hielt noch nie was von Paragraphen, welche gegen meinen Geldbeutel zielen.
Bei mir gibt´s keine Verjährung. Wer heillos aufgeschnappte Paragraphen vorstöbert, bekommt die doppelte Anzahl mit voller Wucht zurück.
Wenn ich ein Auto auf Pump kaufe, hilft mir auch kein Paragraph nach 3 Jahren, welcher mich von den Schulden an den Händler befreit. Von wegen "Verjährung.."

Oder anders formuliert: Wenn jemand auf dem Gehweg stolpert, ist zuallererst der städtische Bauhof schuld!
Unsere Oma kannte noch keine Paragraphen. Sie sagte einfach: "Schau, wo du hintrittst."
07.08.2007, 13:02 von Kiovar
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@ Vollprofi

Naja... das sehe ich bspw. etwas anders (Bin auch VM und M)... eine NK-Abrechnung innerhalb von 12 Monaten zu erstellen sollte für jeden VM möglich sein und so ist nunmal die gesetzliche Regelung... also kann ich für mein Verschulden (weil nachweisliches Verschulden von Dritten wird im BGB anders behandelt - auch bei NK-Abrechnungen!!!) nicht meinen Mieter verantwortlich machen... und das man nach zwei oder mehr Jahren noch NK nachzahlen soll sehe ich auch nicht ein...

Natürlich, du hast Recht wenn du sagts, wie man in den Wald hinein ruft, so schallt es heraus... aber das eine hat nichts mit dem anderen zu tun... wir als VM haben unsere Rechte/Pflichten und die M haben numal ihre Rechte/Pflichten... und ich weiß das es ein ewiger Kampf bleiben wird...aber es gibt nun mal Regeln und die sollten auf beiden Seiten einfach eingehalten werden...und wenn die VM ihre Rechte u. Pflichten kennen würden, wie sie nun mal bestehen... würde die M gar nicht so groß auftrumpfen können...

Der Kio
07.08.2007, 12:32 von vollprofi
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Ein normaler Mieter wird idR. fair und gerecht behandelt. Versucht er, sich um seine Kosten zu drücken und sich auf einseitige Paragraphen zu stützen, versucht natürlich auch der Vermieter, den ihm dadurch entstandenen finanziellen Schaden über eine ebenfalls legitime Art einzudämmen.
Schließlich hat auch der Vermieter meist einen Bankkredit über viele hunderttausend Euro abzustottern und dies ist mit Mietergesindel nicht möglich.
In privaten Vermietern werden oft wohlhabende Immobilienheinis vermutet, doch 90 % der Miethäuser gehören tatsächlich den Banken. Die Vermieter müssen ihr Haus mühsam über 30 Jahre hinweg an Banken abbezahlen und da können sie es sich nicht leisten, auch noch Strom, Wasser und Öl den Mietern zu spendieren, welche Lebenseinstellungen besitzen, vermeintliche Vermieterbonzen können dies locker mitzahlen.

Gäbe es keine privaten Vermieter, hätten wir ausschließlich Wohnsilos und Plattenbauten. Die Mieterschmarotzer können doch in solche Silos ziehen! Warum suchen sie immer private Vermieter und deren schönen Wohnungen auf?
Wenn ein Mieter bspw. eine NK-Abrechnung zahlt, welche lt. neuem Gesetz ggf. verjährt ist, ist dies ein normaler Mensch. Zahlt er nicht, da eine Abrechnung ggf. verjährt ist, ist er ein Sozialschmarotzer, Zechpreller und eine Mieterassel, welche sich langfristig ein Eigentor schießt.
Bei einem normalen Mieter kann ab und zu ein Blumenstrauß oder eine Flasche Wein vor der Tür stehen und NK-Abrechnungen werden kulant gehändelt.
Wie gesagt, so wie es in den Wald schreit, so schallt es auch heraus.
07.08.2007, 11:02 von Augenroll
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Zitat:
Was die Superbrains nicht checken, ist, dass sich ein Vermieter sein ihm zustehendes Geld dann halt an anderer Stelle holen wird.

Aber der Vermieter holt sich stets über kurz oder lang sowieso von allen Mietern, das was er kriegen kann. Egal ob die Mieter nun "widersprechen" oder nicht.

Dann kann man als Mieter auch gleich Paroli bieten...
06.08.2007, 11:59 von vollprofi
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Ich bin sowohl Mieter als auch Vermieter u. habe meines Wissens in beiden Fällen noch keine Alzheimer.
Nach dem Motto "so wie man in den Wald schreit, so schallt es auch heraus" behandle ich Mieter, welche sich auf Paragraphen berufen, um ihre Nebenkosten nicht zahlen zu müssen.

Was die Superbrains nicht checken, ist, dass sich ein Vermieter sein ihm zustehendes Geld dann halt an anderer Stelle holen wird.
Somit hat ein Schmarozer nichts gewonnen sondern lediglich sein bis dahin gutes Image lebenslänglich versaut.
06.08.2007, 09:52 von Augenroll
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Zitat:
Diese Erfahrungen habe ich erst mit Beginn meiner Vermietertätigkeit am eigenen Leibe mit sehr viel Lehrgeld machen müssen.
Ich regel heute alles, aber auch wirklich alles in Schriftform weil am Ende alle Mieter von Alzheimer geplagt werden.




Diese Erfahrungen habe ich auch erst mit Beginn meiner Zeit als Mieter am eigenen Leibe mit sehr viel Lehrgeld machen müssen.
Ich regel heute alles, aber auch wirklich alles in Schriftform, weil am Ende alle Vermieter von Alzheimer geplagt werden.

02.08.2007, 21:35 von RMHV
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Zitat:
Mortinghale » 02.08.07 16:54 «
... aber hinsichtlich des Abrechnungszeitraums für Nebenkosten müßte eine Abweichung vom Kalenderjahr doch wohl begründet werden, oder nicht ?


Der Vermieter ist frei in der Festlegung des Abrechnungsstichtags. Eine Begründung für einen bestimmten Stichtag ist nicht erforderlich.
02.08.2007, 20:51 von nass01
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Eines habe ich gelehrnt, Gutheit ist Dummheit und bei Geld hört die Freundschaft auf, leider.
Diese Erfahrungen habe ich erst mit Beginn meiner Vermietertätigkeit am eigenen Leibe mit sehr viel Lehrgeld machen müssen.
Ich regel heute alles, aber auch wirklich alles in Schriftform weil am Ende alle Mieter von Alzheimer geplagt werden.
02.08.2007, 17:32 von vollprofi
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Lt. meiner Kenntnis ist lediglich vorgeschrieben, dass ein AZR maximal 12 Monate umfassen darf. Schon alleine der Verjährung wegen.
Manche sind in der Lage, eine "Echtzeit"-Miete zu errechnen (digitale Funk-Wasser- u. Wärmezähler usw.). Die können zu jeder Tageszeit die aktuellen Nebenkosten ausspucken lassen u. den Abrechnungsintervall ggf. sogar bspw. alle 6 Monate vollziehen.

Unser ehemaliger, leider äußerst fehlerhafter Abrechner ISTA hatte bei unserem Objekt den 12-Monats-AZR von Juni bis Mai, da das Haus damals im Juni erstmals bezugsfertig war.
Daher sollten starre AZR-Startpunkte wie bspw. grundsätzlich der Januar als AZR-Beginn nicht vorgeschrieben sein.

Da ich bei meinem ehemaligen Mieter, welche 5 Jahre drin wohnte, nie Nebenkosten verlangte, denke ich, dass ich nun den für mich größtmöglichen AZR aussuchen darf, welcher also von heute an zurück bis 09/2005 geht. 08/2005 ist nämlich schon glaub verjährt.
Die im Februar 07 ihm zugeschickte NK-Abrechnung von 2003/2004 verweigerte er jedenfalls mit der Begründung der Verjährung.
Folglich bin ich daran interessiert, Schadensbegrenzung zu betreiben.
02.08.2007, 16:54 von Mortinghale
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Ich bin prinzipiell schon für kreative Gedankengänge und kreiere in meiner Freizeit auch mal recht gerne, aber hinsichtlich des Abrechnungszeitraums für Nebenkosten müßte eine Abweichung vom Kalenderjahr doch wohl begründet werden, oder nicht ?

02.08.2007, 16:41 von frischebrise
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Hallo,

Ja, @vollprofi, aber dann gehe sicher und schicke die Abrechnung nicht am 30.08.07 ab, sondern sorge diese sicher in den Verfügungsbereich des M. einige Tage vorher.

Am besten unter Zeugen/Boten/persönlich

Beachte aber, das Wirtschaftsjahr hat 12 Monate.
02.08.2007, 15:46 von vollprofi
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Vielen Dank erstmal für euer Verständnis.
Die NK-Abrechnung mache ich ja selbst.
Es dürfte auch nichts dagegen sprechen, den Abrechnungszeitraum selbst zu bestimmen, wie ich will.
So versuche ich nun natürlich, einen AZR zu kreieren, welcher so weit zurück wie möglich liegt, dass er gerade noch nicht verjährt ist.
Dies würde momentan (Aug 07) einen AZR vom 09/2005 bis 08/2006 bedeuten.

Richtig?
02.08.2007, 13:28 von Ahela
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Um der Verwirrung ein Ende zu setzen:

Ein Vermieter muss bis spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraumes die Betriebskostenabrechnung vorlegen.

Ist der Abrechnungszeitraum das Kalenderjahr, muss die Abrechnung für 2006 also bis spätestens 31.12.07 beim Mieter auf dem Tisch liegen (Achtung, nix mit Poststempel!).

Bei anderen Abrechnungszeiträumen (wie im Beispiel Februar 05 bis Ende Januar 06) hätte die Abrechnung hier bis 31.01.07 beim Mieter sein müssen - ist also verfristet.

Es gelten immer die 12 Monate nach Ende.
Nachzahlungen muss ein Mieter danach nicht mehr erbringen - Guthaben zugunsten des Mieters verfristen nicht und müssen ausgezahlt werden.

Ausnahmen gelten nur, wenn der Vermieter die verspätete Abgabe nicht zu vertreten hat...ich spare mir jetzt die Litanei über anerkannte Verspätungsgründe....

HTH, Ahela
02.08.2007, 13:08 von vollprofi
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Heißt das, ich kann heute (August 07) die NK nur ab 08/2006 berechnen oder noch für das ganze Jahr 2006?
02.08.2007, 12:24 von pbsenn
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Die Abrechnung hat jeweils bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende der Abrechnungsperiode dem Mieter zuzugehen.

Daher gilt für den Abrechnungszeitraum: 01.02.xx bis 31.01.xx

muss die Abrechnung bis zum 31.01 des Folgejahres beim Mieter zugegangen sein.

Gruß

Torsten
02.08.2007, 12:19 von vollprofi
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Gleicher Fall bei mir. Nur verstehe ich nicht, wie ich die einjährige Verjährung in der Praxis anwenden kann.

Ich kann ja den Abrechnungszeitraum selbst bestimmen.
Dann beginne ich den AZR also am 1.2.05 und beende ihn am 31.01.06 und diese NK sind jetzt (2007) dann noch nicht verjährt?

Oder anders gefragt, wie kann ich heute (August 2007) einen AZR kreieren, welcher soweit wie möglich zurück greift?
02.08.2007, 11:25 von Ahela
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Hallo tomleb,

*aua* - eine mehr als unglückliche Regelung (bei Geld hört die Freundschaft oft auf).

2004 und 2005 sind tatsächlich verfristet - dahingehend, dass ein Mieter keine Nachzahlung mehr leisten muss - ob er nun zu wenig oder überhaupt nichts voraus gezahlt hat. Ich fürchte in der Tat, dass hier nichts mehr zu holen ist.

Wurde wenigstens mietvertraglich überhaupt die Zahlung von Betriebskosten vereinbart?

Gruß, Ahela
02.08.2007, 11:23 von frischebrise
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Hallo,

es kommt auf den Abrechnungszeitraum an.

2004 ist verjährt, 2005 könnte noch gelten, wenn der Abrechnungszeitraum im lfd. Jahr starten würde und in 2006 enden würde.

Danach hat der VM 12 Monate Zeit, die BK- Abrechnung vorzulegen.
02.08.2007, 11:18 von pbsenn
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Ja, die Fristen gelten auch in diesem Fall. 2006 kann natürlich noch abgerechnet werden.

Gruß

Torsten
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