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19.10.2006, 15:23 von PfaelzerProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Nebenkostenabrechnung
Habe eine Wohnung ersteigert, wo 3 Mieter jeweils ein Zimmer angemietet haben u. alle zusammen Diele u. Bad nutzen.
Da keine Mietverträge vorliegen ist mein Plan den Zylinder der Wohnungstür auszutauschen u. ein Schild an der Tür anzubringen, wo steht, wo Sie den Schlüssel abholen können gegen einen Nachweis, dass Sie rechtmäßiger Besitzter der Wohnung/Zimmers sind. Sollte kein Mietvertrag vorliegen, so biete ich einen Vertrag nach Mietspiegel.
Was haltet Ihr von der vorgehensweise?
Alle 21 Antworten
24.10.2006, 18:57 von Pfaelzer
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Hallo Rita,
vielen Dank, für Deine Info.
War am Samstag vor Ort u. habe einen Schlüssel für die Wohnungseingangstür u. Haustür erhalten. Es war ein offenes, freundliches Gespräch zwischen Mieter, Hausmeisterin u. mir.
2 Mieter sind in Jugoslawien!?! u. würden nur für etwa 2 Wochen im Jahr die Zimmer nutzen. Einer (auch jugoslawe, älter) wäre im Krankenhaus o. Irrenanstalt, wann er zurück kommt wusste keiner.

Die Mieter scheinen nicht ganz so schlecht zu sein. Trotzdem bin ich für klare Verhältnisse. Offensichtlich wurden Mietverträge incl. Nebenkosten abgeschlossen.
Auf die Frage der Stromabrechnung konnte mir keiner eine Auskunft geben. Im Mietvertrag eines Mieters, der mir in Kopie vorliegt steht nichts über den Stromverbrauch u. deren Kostenumlegung. Auch einen Abschlag für Strom ist nicht vereinbart o. aufgeführt. Natürlich bin ich nicht damit einverstanden ohne Vereinbarung über die Stromkostenübernahme einen Cent hierfür zu zahlen. Habe mit dem Lieferanten eine Frist bis zum 20.11. zur Klärung vereinbart, bevor der Strom wegen Vertragslosigkeit abgestellt wird.

Zusätzlich gibt es ein weiteres Problem.
Der Grundriss der ersteigerten Wohnung ist kleiner (40,15qm), als der vom Vormieter genutzte u. vermietete Teil (ca.52qm). Laut Gerichtsgutachten wurde die Wohnung bei der Abgeschlossenheitsbescheinigung vom Bauamt dahingehend geändert, das als Waschraum ein Zimmer der damaligen 52qm Wohnung, festgeschrieben wurde, es jedoch bis heute nie zu einer Umsetzung gekommen ist, da offenichtlich keiner einen Waschküche braucht.

Laut Verwalter soll ich gegenüber dem Mieter "des Waschraums" + ca. 3-4qm Flurstück der Gemeinschaftsfläche als Vermieter auftreten. Wer kommt eigentlich für die Kosten des Rückbaus auf (Umsetzung der Wohnungtür, Änderung, der Stromzuorndung etc.)? entsprechende der Teilungserklärung?

Bei dem Gespräch am Samstag mit der Hausmeisterin, wurde mir Mitgeteilt, dass die Freundin eines Mieters in ein Zimmer nach seinem Tot eingezogen ist, der Vorverwalter den Mietvertrag abgeschlossen habe (Während der Zwangsverwaltung). Darf ich davon ausgehen, dass ein Hausverwalter einen anständigen Mietvertrag abschließt, wo alle Fragen geklärt sind, einschl. Stromkosten?
Jetzt habe ich zuerst schriftlich beim Verwalter um Aufklärung gebeeten.

Mein Plan sieht so aus: Habe beim Hausverwalter die Nebenkosten 1997 angefordert, die Grundlage der im Feb.1998 abgeschlossenen Vertrags eines Mieters galt. Ziehe dann die Nebenkosten von der bis heute gezahlten Miete ab, sodass ich die damalige Kaltmiete ermiettelt haben müsste. Setze die damaligen Kosten, den heutigen (2005) gegenüber u. Erkläre die Mieterhöhung zum 1.12.2006 entsprechend der gestiegenden. Ist diese Vorgehensweise rechtens? Für Infos schon mal recht herzlichen Dank.
21.10.2006, 10:54 von Rita
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ohne Mietverträge/schriftliche Mietpreisvereinbarung - fehlende Kalkulationsbasis
Wenn man ein Haus/eine Wohnung mit Mietern ohne Mietverträge kauft, dann hat man vorher gewusst, was auf einen zu kommt.
Das einfachste wäre, den Vorbesitzer zu fragen, wie es gehandhabt wird - welcher Mietpreis/Preisstruktur (mündlich) mit den Mietern vereinbart ist.
Diese Angaben lässt man sich am besten VOR Kaufvertragsabschluss schriftlich vom Verkäufer geben.
Auch nicht-schriftliche Vereinbarungen wären vermieterseits z.B. über Kontoauszüge/tatsächlich erfolgte Zahlungen zu beweisen -> z.B. auch evtl. erfolgte (Nach)Zahlungen neben der Miete auf Betriebskosten(abrechnungen).
Nach Übergang/Kaufpreiszahlung wird es m.E. allerdings schwierig eine entsprechende Mitarbeit des Vorbesitzers einzufordern.
Bei einer versteigerten Wohnung ist das ein ganz normales Problem ... dafür erwirbt man die Wohnung i.d.R. unter dem eigentlichen Wert.

Detailfrage Strom
Üblich ist i.d.R., dass jede Wohnung für den persönlichen Stromverbrauch mit einem eigenen Stromzähler des Versorgers ausgestattet ist und dann mit dem Stromversorger direkt abrechnet.
Dieser übliche Fall trifft hier wohl nicht zu > private Unterzähler, d.h. der Vermieter ist Vertragspartner des Stromversorgers.
Die allgemeine Lebenserfahrung deutet m.E. darauf hin, dass der persönliche Stromverbrauch der Mieter mittels der Unterzähler abgerechnet und neben der Miete gezahlt wird. Ob ein Richter diese Ansicht teilen würde, sagt meine Kristallkugel leider nicht.

Zylinderschloss-Austausch
Ein Schloss kann auch einfach mal kaputtgehen und muss dann eben ohne lange Ankündigung/Wartezeit ausgetauscht werden ...
Wenn du allen Mietern unverzüglich neue Schlüssel zukommen lässt, sehe ich da keine Probleme.
Wenn du dir über die Person der Mieter im unklaren bist, könnte ich mir da z.B. auch vorstellen > Schlüssel gegen Mietzahlungsnachweis (Kontoauszug) und Personalausweis.
Aber wenn du versuchst, das als Druckmittel zu benutzen (z.B. Schlüssel nur gegen Mietvertrag/Mieterhöhung), dann kann der Schuss ganz schnell nach hinten losgehen. Für eine gerichtl. Verfügung könnten die Mieter Ihren Anspruch auf die Nutzungsüberlassung z.B. auch durch entsprechende Zahlungsbelege nachweisen ...

Rein theoretisch ließe sich auch MIT den Mietern die Mietpreis-/Preisstrukturfrage mittels deren eigener Zahlungsbelege klären ... Aber selbst wenn sie dazu bereit wären - ob sie dir tatsächlich alle Zahlungen nennen, kannst du nicht wissen ...
20.10.2006, 18:06 von Pfaelzer
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Johanni, 153+81+81=315,-! = Mieten der einzelnen Zimmer! 157,18 = Betiebskosten Stand 31.12.2005!!! Was nicht verstehen?
20.10.2006, 18:03 von Pfaelzer
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Hallo Rita, natürlich kommt nur ein Einvernehmlicher Zylindertausch zu stande. Aber es ist mir nicht zu zumuten wochenlang mit dem Zylindertausch zu warten bis die diverse Mieter einfliegen. Wie schon mitgeteilt wird Dick auf der Tür der Hinweis stehen, wo der neue Schlüssel abzuholen ist.
Mein Ziel ist es für alle Mieter u. mich eine solide Kalulationsgrundlage zu finden. Was ohne Verträge schwierig ist. Daher meine Frage an die Profis:
Wenn ein Mietvertrag nichts über ein Stromkostenverbrauch steht, wer ist dann für die Stromkosten zuständig? Der Zähler war auf dem Vorvermieter angemeldet. Alle Zimmer scheinen ein Zwischenzähler montiert zu haben.
20.10.2006, 17:53 von johanni
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Hallo,

Zitat:
Köln Mitte, 40,15qm, jedes Zimmer hat ein Waschbecken, zusammen benutzen alle eine Badewanne, die optisch aus den 50iger Jahren stammt, sowie ein Toilettentopf gleichen alters. Mieteinkünfte Brutto, wenn alles eingeht 153,-+81+81= 315,-, Abzügl. umlagefähige Nebenkosten 157,- = 158,-Kaltmiete = 3,94pro qm, kann ich 79,-Cent pro qm erhöhen?
??

Zitat:
im Haus liegt der Kaltmietenschnitt zwischen 10,- bis 12,-/qm. 315,- ist der Geldeingang der 3 Mieter. 157,18 sind die umlagefähigen Betriebskosten. Wenn ich diese nun von den 315,- abziehe, bleiben 157,82, teile ich das durch die Wohnfläche von 40,15qm komme ich auf eine Nettomiete von 3,93/qm. Was kannst Du an dieser Berechnung nicht verstehen?
??
81 plus 81 sind nach Adam Riese 162,-- wieso dann 157,18?

LG Johanni
20.10.2006, 17:44 von Pfaelzer
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Hallo Johanni, im Haus liegt der Kaltmietenschnitt zwischen 10,- bis 12,-/qm. 315,- ist der Geldeingang der 3 Mieter. 157,18 sind die umlagefähigen Betriebskosten. Wenn ich diese nun von den 315,- abziehe, bleiben 157,82, teile ich das durch die Wohnfläche von 40,15qm komme ich auf eine Nettomiete von 3,93/qm. Was kannst Du an dieser Berechnung nicht verstehen?
20.10.2006, 17:34 von Pfaelzer
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Hallo Kasparkopf, danke für die Info!
20.10.2006, 11:47 von Rita
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Inzwischen hast du ja schon einiges gelernt

Ein Schlossaustausch mit Einverständnis der Mieter kann ggfs. sinnvoll/notwendig sein - ist aber keinesfalls ein Mittel, um eine Mieterhöhung oder einen neuen, schriftlichen Mietvertrag durchzusetzen.

Wie sieht denn der Mieter "der da ist", die Sache mit dem Schlossaustausch zur Vermeidung des Zutritts von Unbefugten?

Sind dir aktuelle Zustell-Anschriften/Aufenthaltsorte der abwesenden Mieter bekannt?

Zahlen alle (vermutlich) berechtigten Nutzer (egal ob anwesend/abwesend) ihre Miete regelmäßig auf dein Konto, das du ihnen im Rahmen des Eigentümerwechsels mitgeteilt hast?
19.10.2006, 17:55 von Kasperkopf
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Hallo Pfälzer,

ich verwalte auch Häuser, die als Einzelzimmer vermietet sind. Meistens wohnen Studenten dort und da ist es völlig normal, dass die mal für ein paar Monate ein Praktikum (oder was auch immer) im Ausland machen.

Ich kann Dir im Sinne eines vernünftigen Mietverhältnisses wirklich nur raten, vor jeder Maßnahme erstmal das Gespräch zu suchen. Es muss doch einen Voreigentümer geben. Triff Dich doch mal mit dem auf eine Tasse Kaffee oder ein Glas Bier/Wein.

Gruss Kasperkopf
19.10.2006, 17:36 von johanni
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Hallo Regenfee,

Zitat:
ich lerne halt noch, wie ich mit diesem forum als aktives mitglied umgehen muss


Finde ich klasse und Du wirst sehen, es wird Dir auch viel Freude machen.

pfälzer:
Zitat:
Köln Mitte, 40,15qm, jedes Zimmer hat ein Waschbecken, zusammen benutzen alle eine Badewanne, die optisch aus den 50iger Jahren stammt, sowie ein Toilettentopf gleichen alters. Mieteinkünfte Brutto, wenn alles eingeht 153,-+81+81= 315,-, Abzügl. umlagefähige Nebenkosten 157,- = 158,-Kaltmiete = 3,94pro qm, kann ich 79,-Cent pro qm erhöhen?


Vielleicht kann ich nicht lesen, aber deine Mietberechnung verstehe ich nicht.Unabhängig davon, halte ich eine Miete von 315,-- für so eine Wohnung aber schon im absoluten Höchtsbereich!!

Seit wann bist Du denn nun eingetragener Eigentümer?

LG Johanni

19.10.2006, 17:29 von Pfaelzer
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Köln Mitte, 40,15qm, jedes Zimmer hat ein Waschbecken, zusammen benutzen alle eine Badewanne, die optisch aus den 50iger Jahren stammt, sowie ein Toilettentopf gleichen alters. Mieteinkünfte Brutto, wenn alles eingeht 153,-+81+81= 315,-, Abzügl. umlagefähige Nebenkosten 157,- = 158,-Kaltmiete = 3,94pro qm, kann ich 79,-Cent pro qm erhöhen?
19.10.2006, 17:29 von Regenfee
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hi,

meine statement bezog sich auf deine eingangsfrage. allerdings sind etliche user richtig fix im antworten und bis mein text erscheint, sind schon etliche andere infos "gelaufen"..

ich lerne halt noch, wie ich mit diesem forum als aktives mitglied umgehen muss.
19.10.2006, 17:22 von Pfaelzer
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Liebe Regenfee, was hat das mit meinen Zugangssorgen zu tun?
19.10.2006, 17:21 von johanni
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Hallo,

und nicht vergessen, Du musst Deinen Mietern schriftlich den Nachweis geben, dass Du nun der neue Eigentümer bist.
Solange dieser Nachweis nicht vorliegt, müßten die Mieter auch nicht zahlen.

Wo liegt die Wohnung, wie groß, welche Ausstattung, welche Miethöhe?

LG Johanni
19.10.2006, 17:20 von Pfaelzer
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Nochmal zur Klarstellung, die Mieter sind nicht Mieter der Wohnung sonder eines Zimmers in der Wohnung. Habe die Vermutung, dass noch mehr Leute Zugang zu der Wohnung haben, als vertraglich geregelt. Die auf Kosten der Allgemeinheit das Bad mitbenutzen. Da es keine Zähler in den Wohnungen gibt u. noch mehr Räume (Spitzboden, offizielle Waschküche, Maschienenraum)hinter der Wohung gibt, habe jetzt erstmal mit dem Verwalter gesprochen, der mir keine Aussage machen konnte, ob diese Tür mit dem Schlüssel der Haustür zu öffnen ist, womit meine sorge ja umso höher wäre, da somit jeder Mieter des Hauses Zugang zu meiner Wohnung hätte. Was sicherlich nicht in Ordnung wäre.
19.10.2006, 17:12 von Regenfee
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hi,

ich habe in meiner Ausbildung zur Kauffrau der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft gelernt:

Kauf bricht nicht Miete

Also bleibt für die Mieter vorerst alles beim alten, bis auf die Kontoverbindung.....
19.10.2006, 17:08 von Pfaelzer
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Danke für die Info, dass Mietverträge nicht schriftlich festgehalten werden brauchen. Wenn also eine Miete z.B. 8Jahre lang gezahlt wird, kein Mietvertrag besteht, gilt folgende Rechnung; Eingezahlte Miete - Nebenkosten = Nettokaltmiete u. davon darf ich dann 20% erhöhen oder von der Bruttomiete? Und wie lange muss ich auf eine Mieterantwort warten, zwecks Aufklärung des Mietverhältnisses?
19.10.2006, 17:00 von johanni
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Hallo,

Du hast kein Recht, den Wohnungszylinder auszuwechseln, es sei denn mit Zustimmung der Mieter.

Wenn Du ein Neuling in Sachen Vermietung bist, lese Dich mal in das Mietrecht ein.

Und auch dieses Forum kann Dir bestimmt nützlich sein.

LG Johanni
19.10.2006, 16:58 von Pfaelzer
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Zur Klarstellung, ein Mieter ist immer da u. mit Ihm habe ich keine Kontaktschwirigkeiten, die beiden anderen sich jedoch schon Monatelang nicht gesehen worden u. laut Aussage des Mitbewohners nur ein paar mal im Jahr vor Ort. WErde gleich allen Mietern ein Ankündigungsschreiben unter der Tür schieben (durch Boten) mit Terminankündigung. Möchte mich doch gar nicht streiten sondern nur den Zylinder der Haupttür tauschen, um sicher zu gehen, das nur die einen Schlüssel haben, die Ihn auch zu recht haben. Da ich nicht weit wohne, sehe ich da kein großes Problem, oder?
19.10.2006, 15:34 von johanni
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Hallo,

kann Kasperkopf nur dem Zusatz in den Kaffee rechtgeben.

Zitat:
Habe eine Wohnung ersteigert, wo 3 Mieter jeweils ein Zimmer angemietet haben u. alle zusammen Diele u. Bad nutzen.


Durch Deine eigene Aussage ist Dir bekannt gewesen, dass die Wohnung vermietet ist. Offenbar haben aber die "Dollarzeichen" deinen Blick wesentlich getrübt.

In diesem Falle kann ich nur sagen, ein großes Lob auf die Rechtssprechung zu Gunsten der Mieter.

LG Johanni
19.10.2006, 15:30 von Kasperkopf
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Hallo Pfaelzer,

Zitat:
Was haltet Ihr von der vorgehensweise?

Hat Dir irgendjemand irgendetwas heute Morgen in den Kaffee gemacht ?? Wie um alles in der Welt kommst Du denn auf solche Ideen ????? Du irrst, wenn Du glaubst, dass Mietverträge zwangsläufig schriftlich fixiert werden müssen. Auch mündliche Mietverträge haben Gültigkeit. Bevor Du also mit Kanonen auf Spatzen schießt, suche doch erstmal das Gespräch mit Deinen Mietern oder auch mit dem Voreigentümer.

Derartige Vorgehensweise bringen die gesamte Zunft der Vermieter völlig unnötig in Verruf

Gruss KAsperkopf
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