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09.03.2006, 01:18 von waldfeeProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Nebenkostenabrechnung
Hallo,

folgende Situation:
2-Familienhaus, 1 Wohnung vermietet, 1 Wohnung selbst bewohnt. Das Mietverhältnis begann 09/04 und wurde 08/05 fristgerecht zum Ende des Jahres gekündigt. Bei der mündlichen Kündigungsmitteilung schlug mein Mann vor die für den nächsten Monat fällige Nebenkostenabrechnung dann zum Übergabetermin am 31.12. d. J. zu erstellen.
Das ist auch so geschehen. Bei der Begutachtung der Räume bekamen wir allerdings einen Schreck.
Der Keller ist während des ges. Mietverhältnisses wohl nie gelüftet worden. Das Mauerwerk roch modrig, Stockflecken sind an der Wand. Der Mieterin war das schon peinlich. Schließlich hatten wir noch nie Stock oder Schimmel im Haus. Sie versprach auch eine sachgerechte Beseitigung der Schäden. Der den Umzug durchführende Unternehmer sollte mal eben überstreichen! Zum Glück habe ich mir auf dem Übergabeprotokoll diese Mängel und auch die Absicht der Schadensbeseitigung quittieren lassen.
Die Nebenkostenabrechnung wurde umgehend erstellt und samt sämtl. Kopien postalisch zugesandt.Umlagen die möglich wären wie Pflege der Außenanlagen und Reinigung der Gemeinschaftsräume haben wir nicht in Rechnung gestellt.
Ich muß betonen das wir immer ein gutes Verhältnis hatten. Auch einer Nutzung der Wohnung als Schule haben wir stillschweigend geduldet.
Nun bekommen wir Post vom Mieterbund: kurz zusammengefasst, Nebenkostenabrechnungen sind innerhalb eines Jahres zu erstellen. Rechnungen über den Wasserverbrauch werden nochmals angefordert. Dazu: für die Mietwohnung ist ein Zwischenzähler eingebaut der beim Einzug und Auszug der Mieterin in Ihrem Beisein abgelesen wurde.
Ich habe immer angenommen mich völlig korrekt verhalten zu haben.
Soll ich jetzt das gerichtl. Mahnverfahren einleiten?
Alle 5 Antworten
09.03.2006, 16:42 von waldfee
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Danke für Eure Antworten, wär wohl am sinnvollsten Mietraum nur noch als Ferienwohnung (min. Möbeliar) anzubieten. Zumindest hätte man bei Neu-Vermietung das Risiko Miet-Touristen ausgebremst.
09.03.2006, 13:02 von Vermieterheini1
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Nachdem die Forenbetreiber bzw. Moderatoren nicht gewillt sind Asoziale, wie Augenrolls, HaJos, usw. aus dem Forum zu schmeißen und all deren "Kotze" zu löschen müssen alle meine Beiträge unwiderbringlich gelöscht werden!
Ich kann diese Beiträge/Infos nicht wieder herstellen/einstellen!

Solange Asoziale, wie Augenrolls, HaJos, usw. im Forum sind, kann es keine Beiträge von mir geben.
09.03.2006, 13:00 von volker
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Hallo Waldfee,

die bisherige BK-Abrechnung ist fehlerhaft (siehe Beitrag von RMHV). Damit ist der Mieter bisher zu keiner Zahlung verpflichtet.

Um eine formell richtige Abrechnung zu erstellen, darf diese nur über einen Zeitraum von 12 Monaten gehen.

Wie der Mietzeitraum Sept. 2004 bis Dezember 2005 aufgeteilt wird, liegt an dir. Dabei ist letztlich nur zu beachten, dass die Abrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes beim Mieter eingegangen sein muss.

Bis Ende März 2006 müsste also die Abrechnung für einen Abrechnungszeitraum April 2004 bis März 2005 beim Mieter vorliegen. Wenn der Abrechnungszeitraum Juli bis Juni gewählt wird, müsste die Abrechnung spätestens im Juni dem Mieter zugehen.

Die zweite Abrechnung muss einen Abrechnungszeitraum beinhalten, der mit dem der ersten Abrechnung identisch ist. Also kann die zweite Abrechnung derzeit noch nicht erstellt werden, da ansonsten der Zugang der ersten Abrechnung nicht mehr innerhalb der Frist nach BGB erfolgen kann.

Der Abrechnungszeitraum kann also vom Nutzungszeitraum abweichen. Bei der Variante April bis März wäre der Nutzungszeitraum September 2004 bis März 2005. Die zweite Abrechnung umfasst den Nutzungszeitraum April 2005 bis Dezember 2005 und kann erst nach Ende des letzten Monats des Abrechnungszeitraumes April 2005 bis März 2006 erstellt werden. Sofern für diesen Zeitraum bereits sämtliche Rechnungen vorliegen bzw. eine Hochrechnung möglich ist, wäre also die Abrechnung frühestens im April 2006 zu erstellen.

Deinen Arbeitsaufwand kannst du nicht gesondert geltend machen.

Da bereits Belege übersandt worden sind, würde ich mich weigern, diese nochmals zu übersenden. Dazu auch der Hinweis auf das BGH-Urteil von gestern.

Unabhängig von der BK-Abrechnung darauf achten, dass die Schadenersatzansprüche wegen der Mängel bis spätestens Juni 2006 geltend gemacht werden müssen.
09.03.2006, 12:16 von waldfee
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Hallo,

also 2 Rechnungen. Soll ich die sofort mit gleicher Post an den Mieter senden?
Soll ich auf das Schreiben des Mieterbundes eingehen und aus Kulanz noch einmal eine Kopie anfertigen lassen? Wie gesagt - unser Mieter hat alle Unterlagen in Kopie mit der Nebenkostenabrechnung zugesandt bekommen. Eine Kaution haben wir bei Abschluss des Mietvertrages auch nicht verlangt. Da Strom- und Heizkosten ohnehin vom Mieter selbst zu tragen waren, handelt es sich wohl vornehmlich um den Wasserverbrauch.
Kann ich meinen zusätzlich Arbeitsaufwand irgendwie geltend machen? Immerhin sind wir ja in Vorleistung gegangen und haben jetzt auch noch den Ärger.
09.03.2006, 08:29 von RMHV
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Man sollte sich grundsätzlich nicht auf Zusagen von Mietern verlassen. Betriebsksotenabrechnungen haben jährlich zu erfolgen. Es wurde aber offensichtlich ein längerer Zeitraum abgerechnet. Die Abrechnung ist damit fehlerhaft. Sinnvollerweise sollte eine neue Abrechnung erstellt werden für den Zeitraum 09/04 bis 08/05. Die Abrechnungsfrist für diesen Zeitraum ist noch nicht abgelaufen. An den Mieter geht ausschließlich die Betriebskostenabrechnung. Belegkopien werden nicht übergeben. Belege können eingesehen werden. Einen Anspruch auf Kopien hat der Mieter nach einer brandneuen BGH-Entscheidung vom 08.03.2006 nicht.
Falls eine Kaution vorhanden sein sollte, wird ein Teil einbehalten wegen der ausstehenden Abrechnung ab 09/05 bis zum Ende des Mietverhältnisses. Die Höhe des Einbehalts sollte sich am Abrechnungsergebnis orientieren. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Zeitraum 09/05 bis 12/05 zu einem Anfall von Heizkosten führt, der über dem Jahresdurchschnitt liegen muss. M.a.W.: es ist mit einer relativ hohen Kostenbelastung zu rechnen.
Die Zeit bis zum Ende des Mietverhältnisses wird dann nach Ablauf der Abrechnungsperiode, als nach 08/06 abgerechnet.
Wir freuen uns von Ihnen zu hören!
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