> zur Übersicht Forum
31.01.2007, 11:46 von 1974Profil ansehen
Vermieten & Verwalten|Nebenkostenabrechnung Zustellung
Hallo,

soweit mir bekannt ist, muß dem Mieter die Nebenkostenabrechnung (hier geht es um das Jahr 2005) bis Ende 2006 ZUGESTELLT worden sein.
Kann man dieses "umgehen" indem die NK Abrechnung mit "31.12.2006" datiert wird? Die Zustellung erfolgte erst in 2007, also muß man als Vermieter in den sauren Apfel beißen und bekommt gar nichts mehr bei einer Nachzahlung ???!!
Alle 33 Antworten
12.02.2007, 11:14 von Augenroll
Profil ansehen
Zitat:
Bleibt als Ausweg das Abrechnungsbüro in regress zu nehmen, gell?

Ja natürlich was sonst, der Mieter kann ja offensichtlich wirklich nichts dafür.

Ich suche die Lösung von Problemen immer beim Verursacher (eingeschlossen mich selbst), macht das etwa jemand anders?
12.02.2007, 11:07 von scientia
Profil ansehen
Abrechnung

Irgendwie bleibt die Diskussion unlogisch hier:

Man rechnet als Vermieter über die NK träuhänderisch ab.
Daher ist rasche Abrechnung notwendig. Sonst ist es unter eigener Desorganisation zu verbuchen.

Liegen Rechnungen nicht hat man genüged Zeit zu mahnen.

Wegen Unterbesetzung des eigenen Büros seine Mieter zu benachteiligen, halte ich für ein starkes Stück.
Solche Verhaltensweisen diskreditieren dann den Vermieter enorm.

Habe ich Dritte damit beauftragt, gibt es genügend Rechtsmittel, diese auf Trapp zu bringen.

Auch ich habe nach 7 Monaten den 5 Abrechunungsversuch der ISTA, die nicht in der Lage ist, den Verbrauch eines Zählers hälftig aufzuteilen.
Die Firma wurde unter Verzug gesetzt, meine ggf. entstehenden Abrechnungsprobleme werde ich denen dann anlasten.

gruesse scientia
11.02.2007, 20:22 von frischebrise
Profil ansehen
Hallo,
trotz aller Kritik wäre es durchaus sinnvoll, genau zu prüfen, ob nicht doch irgendeine Kostenart für die Verzögerung in Frage kam.
z.B. Neuer Grundsteuermeßbetrag, ende der Grundsteuerbefreiung usw.

Sonst unter asymetischer Gesetzgebung abbuchen.
11.02.2007, 17:01 von 1974
Profil ansehen
Ok,
also in diesem Fall ist klipp und klar beim MIETER nichts zu bekommen (womit er ja recht hat).
Bleibt als Ausweg das Abrechnungsbüro in regress zu nehmen, gell?
08.02.2007, 10:43 von Augenroll
Profil ansehen
Wenn BK-Abrechnungen nicht von vornherein formal fehlerhaft sind, können Sie die Nachbessern bzw. Berichtigen, wenn Sie einen Vorbehalt erklärt hatten. Die Nachforderungen sind wegen Fristversäumnis (nach 1 Jahr) aber eh nicht mehr von den Mietern zu bekommen.

Ich würde demjenigen, der die ganze Sache schuldhaft versiebt hat, in Regress nehmen.
07.02.2007, 17:56 von 1974
Profil ansehen
OK, alles soweit nachvollziehbar.

Was meint ihr zu B-Teil meines Problems?

"B)
Wie sich außerdem herausstellte:
Die oben genannte Situation könnte mit folgender Information "unwichtig" werden, weil die Abrechnung zu allem Überglück auch noch FALSCH war.
UND : Die Korrektur ist noch überhaupt nicht verschickt worden.

"
06.02.2007, 07:43 von Augenroll
Profil ansehen
Zitat:
Einfach die Werte des Vorjahres um zehn Prozent erhöhen und dementsprechende Abrechnung erstellen und losschicken.

Also wissentlich und vorsätzlich die BK-Abrechnung mit falschen (zu hohen!) Beträgen versehen und rausschicken?

Wieder ein wichtiger Grund mehr, dass der Mieter die BK-Abrechnung genauestens prüfen muss!!
05.02.2007, 22:27 von misterproblemo
Profil ansehen
. Tja mit dem Sauren Apfel das lässt sich nicht mehr drehen. Tip für nächste Jahr. Wenn alle Abrechnungen noch nicht vorliegen und wieder ein dilemma droht.
Einfach die Werte des Vorjahres um zehn Prozent erhöhen und dementsprechende Abrechnung erstellen und losschicken.Damit hast du den Termin eingehalten , und wenn er zuviel bezahlt hat , kannst du immer die erfreuliche mitteilung einer Rückvergütung an deinem Mieter Übermitteln .
Wenn er zuwenig gezahlt hat haste wenigsten einen teil der Kosten...

Uwe
05.02.2007, 11:12 von Vermieterheini1
Profil ansehen
Nachdem die Moderatoren nicht gewillt sind User, wie Augenrolls, HaJos, usw. aus dem Forum zu schmeißen und all deren "Kotze" zu löschen müssen ALLE meine Beiträge unwiderbringlich gelöscht werden!
Ich kann diese Beiträge/Infos NICHT wieder herstellen/einstellen!

Solange Asoziale, wie Augenrolls, HaJos, usw. im Forum sind, kann es keine Beiträge von mir geben.
05.02.2007, 10:50 von Augenroll
Profil ansehen
Zitat:
Was passiert denn in Mieterforen?????

Da dort auch dauernd die Vermieter "nachschauen" und jeder das weiß, versucht man eine alle Seiten gerecht werdende Auffassung zu finden.

Nebenbei: Mieterforen sind oft von verzweifelten Hilferufen (absolute Ahnungslosigkeit beim Mietrecht) geprägt.
05.02.2007, 09:07 von ChristophL
Profil ansehen
Was passiert denn in Mieterforen?????

Gruß CHristoph
05.02.2007, 07:06 von Augenroll
Profil ansehen
Zitat:
Das ist ja ein Dauerzustand.

Ein Dauerzustand ist ja wohl ,dass hier immer wieder Fragen von Vermietern diskutiert werden, wie man ganz unverfroren die Mieter um Ihre Rechte bringen könnte(hier Briefe einfach rückdatieren).
04.02.2007, 18:53 von Wolf
Profil ansehen
@augenroll

Zitat:
Da bleibt mir doch glatt die Spucke weg!


Ich würde mal mehr trinken! Das ist ja ein Dauerzustand.
04.02.2007, 02:03 von MarieP
Profil ansehen
Hallo Cora

Für die Rechtzeitigkeit des Zugangs ist der Vermieter verantwortlich. Bei der Ausschlußpflicht kommt es auf den Zugang der Abrechnung an.

Zitat:
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen
03.02.2007, 23:53 von Cora
Profil ansehen
Hallo

nur zur Info: die NK hätte Gültigkeit wenn sie den Empfänger bis zum 02.01.2007 erreicht hat, d.h. in seinen Zustellbereich gelangt wäre (§ 193 BGB). 31.12. Sonntag, 1.1.Feiertag, 2.1. der 1. Werktag - also gültig.

Zustellung im Laufe der 1. Januar Woche natürlich nach dem 2.1. zu spät.

Gruß
03.02.2007, 23:11 von gilowyn
Profil ansehen
Zur fristgerechten Zustellung eignen sich nur Einwurf mit Zeugen, Einschreiben mit Rückschein und noch ein ähnliches Ding. Noch nicht einmal Einwurf-Einschreiben ist geeignet, da die Frist erst mit Herausholen aus dem Briefkasten anfängt.

03.02.2007, 11:28 von Rita
Profil ansehen
Also, ist durch das Datum 27.12.2006 ein "Beweis" gegeben, daß die Abrechnung 2006 noch zugestellt werden konnte ??
Durch ein selbst eingetragenes Datum ist ganz sicher keinerlei Beweis gegeben.
Der VM ist halt ggfs. für den rechtzeitig erfolgten Eingang beim Mieter beweispflichtig.

Für Antworten - zumindest um in Zukunft konsequent handeln zu können- wäre ich dankbar.
Worin liegt das Problem?
Einfach zukünftig die Abrechnung rechtzeitig vor Fristablauf fertigmachen und dem Mieter zustellen.
Will man sich aus Beweislastgründen absichern, dann halt per Boten oder gegen Empfangsquittung.
02.02.2007, 19:51 von 1974
Profil ansehen
Ergänzung:

Die NK Abrechnung wurde von der Sekretärin mit 27.12.2006 datiert. (das war ein Mittwoch)
Allerdings kam die Abrechnung wohl erst frühestens gegen Ende der 1. Januarwoche an.
Wie sieht die Lage hier aus?
Der genaue Postausgangtag wurde aber nicht festgehalten.
Könnte nämlich sein, daß der Brief mit anderen wegen Unterbesetzung des Büros erst noch im Postausgangskorb lag und tatsächlich erst "zum Jahresende" bei der Post abgegeben wurde. (Kein Witz!) Und da die Post über das Jahresende auch nicht schneller ist als in der übrigens Weihnachtszeit könnte der Mieter tatsächlich recht haben.
Also, ist durch das Datum 27.12.2006 ein "Beweis" gegeben, daß die Abrechnung 2006 noch zugestellt werden konnte ??

B)
Wie sich außerdem herausstellte:
Die oben genannte Situation könnte mit folgender Information "unwichtig" werden, weil die Abrechnung zu allem Überglück auch noch FALSCH war.
UND : Die Korrektur ist noch überhaupt nicht verschickt worden.

Wie ist die unglaubliche Situation überhaupt noch zu überbieten?? ;-)
Für Antworten - zumindest um in Zukunft konsequent handeln zu können- wäre ich dankbar.

01.02.2007, 23:40 von gilowyn
Profil ansehen
Es gibt sogar ein Urteil, dass besagt, Zustellung an Sylvester sei unzumutbar spät - mit 2007 wirst Du da keine Chance haben. Entweder früher abrechnen, oder NK-Nachzahlung vergessen. Hier finde ich das Gesetz aber auch völlig sinnvoll; als Mieter geht man Ende Dezember davon aus, dass keine Nachzahlung mehr kommt - da kann man nicht noch später abrechnen.
01.02.2007, 18:54 von ChristophL
Profil ansehen
Ich verstehe auch nicht warum man mit der Frist so Probleme hat. Es ist doch nicht schwer die Frist einzuhalten. Ich versuche meinen Mieter die Abrechnung schon im Januar zukommen zu lassen.

Gruß Christoph
01.02.2007, 18:44 von 1974
Profil ansehen
Ok, und wo kann man nachsehen für den einfachen Fall.
Abrechnung mit 31.12.2005 datiert, irgendwann in der ersten Januarwoche 2007 zugestellt, daß der Mieter nicht mehr zahlen muß?
BGB ?

01.02.2007, 07:41 von Augenroll
Profil ansehen
Zitat:
Wobei der 31.12. wohl auch als Zustellungstag für die Abrechnung von jedem Vermieter im eignen Interesse ausgeschlossen werden sollte.

Wer Fristen dermaßen knapp ausreizt, hat eventuell daraus entstehende Nachteile selbst zu verantworten.

Ein Beispiel: Es ist Silvester 31.12.(kein Feiertag!). Kommt der Postbote immer um 12 Uhr und nimmt der Mieter seine Post um 16 Uhr raus. Braucht er nicht mehr damit rechnen, am 31.12. noch Post zu bekommen! wirft der Vermieter dann um 18 Uhr die BK-Abr. ein, ist das trotzdem zu spät!

Vermieter hätte in diesem Fall beim Mieter klingeln müssen, wäre der dann nicht da, hätte er leider Pech gehabt.

@Stoermer:

Zur verspäteten Abrechnung:
Um an die Abrechnung und an sein Guthaben zu kommen, hat der Mieter ein Aufrechnungsrecht gegenüber den fortlaufenden BK-Vorauszahlungen. AZ:BGH VIII ZR 191/05 vom 29.3.2006

Beispiel:
BK-Abrechnung 2005 nicht bis zum 31.12.2006 da, Vermieter befindet sich also automatisch in Verzug. Nachzahlung ist vom Mieter nun sowieso nicht mehr zu leisten. Mieter kann jetzt ohne weitere Mahnung auf Erteilung der Abrechnung klagen (er muß ja nicht!). Und alle im Jahre 2005 geleisteten Vorauszahlungen von den Vorauszahlungen des Jahres 2007 entsprechend zurückbehalten. Dieses finanzielle Druckmittel hat der BGH dem Mieter ausdrücklich zugebilligt.

Wird die Abrechung dann im Laufe der Zeit erstellt, wird die zurückbehaltene Summe nachgezahlt(zinslos!). Das Geld packt der Mieter solange auf sein Tagesgeldkonto.

Hinsichtlich der BK-Abrechnung ist der Vermieter komplett beweispflichtig. Denn im BGB steht, dass der Vermieter eigentlich sämtliche Lasten des Objektes zu tragen hat.

Erhebung von Betriebskosten sollte die Ausnahme bleiben ist dann aber zur Regel geworden, denn "pecunia non olet".
01.02.2007, 00:19 von MarieP
Profil ansehen
Hallo 1974

Zitat:
Kann man dieses "umgehen" indem die NK Abrechnung mit "31.12.2006" datiert wird? Die Zustellung erfolgte erst in 2007, also muß man als Vermieter in den sauren Apfel beißen und bekommt gar nichts mehr bei einer Nachzahlung ???


vollkommen korrekt. Wobei der 31.12. wohl auch als Zustellungstag für die Abrechnung von jedem Vermieter im eignen Interesse ausgeschlossen werden sollte.
01.02.2007, 00:14 von MarieP
Profil ansehen
Hallo

Zitat:
Kann der Mieter die Abrechnung noch verlangen?
Wenn der Vermieter eine Gutschrift schickt, muß er bezahlen?
Und wenn er eine Nachzahlung schickt, hat er gelitten???




Ja er hat ein Recht auf Abrechnungserstellung.

Wenn der Mieter eine Gutschrift aus der besagten Abrechnung hat, muss der VM diese auszahlen.

Wenn der VM die Ausschlussfrist zur Abrechnungserstellung und Zustellung beim Mieter verpennt. Ist es sein Verschulden.

[QUOTEAlso wird der Vermieter grundsätzlich bestraft!
]


Das kann ich jetzt nicht so erkennen.
So wie der Mieter z.B. verpflichtet ist seine Miete zu zahlen, hat der Vermieter auch Verpflichtungen gegenüber dem Mieter, denen er nach zukommen hat.
01.02.2007, 00:05 von StoermerS
Profil ansehen
Dazu habe ich auch mal eine Frage:

was ist denn, wenn der Vermieter bis heute keine Abrechnung (für 2005) geschickt hat, bei der wahrscheinlich für den Mieter eine Gutschrift drin ist?
Kann der Mieter die Abrechnung noch verlangen?
Wenn der Vermieter eine Gutschrift schickt, muß er bezahlen?
Und wenn er eine Nachzahlung schickt, hat er gelitten???

Also wird der Vermieter grundsätzlich bestraft!
31.01.2007, 15:17 von Jobo
Profil ansehen
@Ulrich,

ein Mieter muß die Abrechnung zeitnah bekommen, ich finde ein Jahr schon zu lange.
Der Verwalter unserer ETG hat mir gestern die Abrechnugnsunterlagen zur Prüfung gegeben. Das heißt, dass wir locker im März die Versammlung und bis spätestens April die Kosten kennen. Handelt es sich nicht um eine ETG sondern nur um einen VM, kann man schon von Ihm erwarten, dass er bis Mitte des Jahres die Abrechnung fertig hat, oder ?

Zu dem Thema man kann es ja mal probieren...
Wundert Euch nicht, dass auch die Mieter es dann mal probieren ...... !
Jobo
31.01.2007, 12:16 von Augenroll
Profil ansehen
Zitat:
Ganz d'accord.


Ich sehe, wir verstehen uns.
31.01.2007, 12:15 von Ulrich
Profil ansehen
Zitat:
Es soll sich aber dann niemand beschweren, wenn es ihm mal auf die Füße fällt.


Ganz d'accord.
31.01.2007, 12:08 von Augenroll
Profil ansehen
Zitat:
Nicht jeder Mieter schläft mit dem BGB unterm Kopfkissen.



Ich weiß, das ist das "kleine" Glück eines jeden Vermieters. Es soll sich aber dann niemand beschweren, wenn es ihm mal auf die Füße fällt.
31.01.2007, 12:01 von Ulrich
Profil ansehen
Zitat:
Kann man dieses "umgehen" indem die NK Abrechnung mit "31.12.2006" datiert wird?

Da bleibt mir doch glatt die Spucke weg!


Wieso? Der Versuch ist nicht strafbar. Nicht jeder Mieter schläft mit dem BGB unterm Kopfkissen.
31.01.2007, 11:51 von Augenroll
Profil ansehen
Zitat:
Kann man dieses "umgehen" indem die NK Abrechnung mit "31.12.2006" datiert wird?


Da bleibt mir doch glatt die Spucke weg!
31.01.2007, 11:49 von CMAX_65
Profil ansehen
Hallo,

Zitat:
Die Zustellung erfolgte erst in 2007, also muß man als Vermieter in den sauren Apfel beißen und bekommt gar nichts mehr bei einer Nachzahlung ???!!


Ist so (Gesetz), sehen Sie es positiv, diesen Fehler machen Sie bestimmt nicht mehr !

MFG
31.01.2007, 11:48 von pbsenn
Profil ansehen
So ist es (in den sauren Apfel beißen)... es sei denn, die Verspätung der Abrechnung ist in Tatsachen begründet, die der Vermieter nicht zu vertreten hat.

Gruß

Torsten
Wir freuen uns von Ihnen zu hören!
Haben Sie Fragen, Anregungen oder Kritik?
Schreiben Sie uns!
>weiter