> zur Übersicht Forum
21.10.2007, 12:07 von DocSnijderProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Nebenkostenabrechnung strittig (lang)
Hallo, noch recht neu hier habe ich mal direkt eine Frage.

(ich erwarte keine Rechtsberatung, die verboten wäre) aber vielleicht hilfreiche Tips, was ich wo nachschauen könnte.

Ein Mieter zahlt in 2004 und 2005 die Nebenkostenabrechnung ohne zögern.

Bei der NK-Abrechnung für 2006 werden nun fast alle Punkte der Abrechnung in Frage gestellt.

Abgerechnet wird seit eh und je wie folgt:
Heizkosten: anteilig (80/20%)
Grundsteuer: anteilig
Versicherung: anteilig
Müllbeseitugung: (per Einheit je 1 Tonne)
Wasser: nach Verbrauch

Im Wohnhaus sind 2 Einheiten Verteilung 80 / 20 Prozent der Fläche, auf dem Grundstück steht noch ein weiteres Gebäude, das aber nicht bewohnbar ist und für die Grundsteuer ? dementsprechend gehandhabt wird (Fläche 90 qm) Gesamtfläche 1106 qm (Garten / Hof / 2 Wohnungen 40 und 160 qm)

Auf einmal wird die anteilige Grundsteuer (20 % von ca. 230 EUR) beanstandet und von einer GRundsteuer von 20 EUR ausgegangen, von der nun 20% gezahlt werden sollen (Wie kommt ein mit 5 Semestern Jura vorbelasteter Mieter auf diese Grundlage ?)

Für die 2 WE stehen 2 Mülltonnen zur Verfügung (je 1 per WE) für 2004/2005 wurde diese ohne Zögern bezahlt, für 2006 soll nun der Nachweis gebracht werden, dass die Kosten für die Müllbeseitigung dem 5 fachen der Kosten für die Tonne entsprechen (er zahlt ja nur 20%). Eine Umlage der Kosten für die Mülltonne ist aber doch wohl auch per WE möglich oder ?

Der nächste Punkt ist die Abrechnung für das Niederschlagswasser, hier soll der Nachweis erbracht werden, dass die Berechnung nur für das bewohnbare Haus gilt und nicht für das unbewohbare mitgilt (obwohl hier 2 unterschiedliche Hausnummern 20 und 20a vorliegen und auch entsprechende Belege vorliegen, aber was gehen die den Miter an ?

Der Mieter erklärt hilfsweise die Aufrechnung der NK mit zuviel geleisteten Zahlungen aus 2005. (Hier liegt der Zeitpunkt der Zahlung aber schon über 13 Monate zurück)

Die Nebenkosten für 2006 stehen noch komplett offen, nicht strittige Punkte wurden bis dato nicht gezahlt, kann man hier den Miter in Verzug setzen ?

Im Netz habe ich zwar schon hilfreiches gefunden, aber manche Sachen erschließen sich mir nicht wirklich.

Vielen Dank

der DOC
Alle 18 Antworten
22.10.2007, 12:27 von polline
Profil ansehen
Hallo!

Zitat:
oder kann man ggfs. die ordentliche kündigung aussprechen, weil der mieter den vertrag nicht unterzeichnet ?


Nach 2 Jahren hingenommener Mietzeit in dem Wissen, dass der MV nicht unterschrieben wurde? Wohl kaum! Kann mir wirklich nicht vorstellen, dass ein Richter sowas anerkennt!
Da hätten Sie 2 Jahre eher reagieren müssen.

Gruß Polline
21.10.2007, 21:46 von DocSnijder
Profil ansehen
hiallo an alle,

theoretisch könnte der VM einzeihen, aber eigentlich sollte die 2. We weitervrmietet werden.

aberso wie ichs nachgelesen habe wäre es ratsam, wenn der vermieter erst selber einzeiht...

oder kann der VM den Mitetvetrag immer noch einfordern ? dennda stünde ja alles drin ...

oder kann man ggfs. die ordentliche kündigung aussprechen, weil der mieter den vertrag nicht unterzeichnet ?

danke frü eur hilfe

derDOC
21.10.2007, 21:30 von nass01
Profil ansehen
Zitat:
wäre also hilfreich zu wissen, ob man den mieter in verzug zr übergabe des mietvertrags setzen kann, da ja bei übergabe des MV zeugen zugegen waren.



Wissen die Zeugen auch das der Vertrag mündich nchverhandelt wurde?
Im Übrigen müssen Sie beweisen was im Mietvertrag gestanden hat und ohne Unterschrift kein Vertrag.

Würden sie sich im Streitfall an einen Vertrag halten den Sie nie unterschrieben haben?
21.10.2007, 20:47 von dunkelROOT
Profil ansehen
Lange Rede kurzer Sinn:
2 Familienhaus und Vermieter wohnt selber drinn?

Kündige einfach dem Mieter!
Falls Konstellation anders, leider Pech gehabt.

dR
21.10.2007, 20:22 von DocSnijder
Profil ansehen
kann man denn nach 2 jahren noch sagen, "ich hätte gerne den mietvertrag, den ich ihnen damals ausgehändigt habe unterschrieben zurück ?

man geht ja eigentlich bei einem banker mit gutem einkommen nicht davon aus, das er versucht solch "krumme toren" durchzuziehen.

wäre also hilfreich zu wissen, ob man den mieter in verzug zr übergabe des mietvertrags setzen kann, da ja bei übergabe des MV zeugen zugegen waren.

mfg

der doc
21.10.2007, 18:12 von Cora
Profil ansehen
Hallo

frage mich natürlich warum man einen Mieter ohne Vertrag einziehen lässt.

Was uns - als normale Menschen - Recht erscheint, ist es vor Gericht noch lange nicht und mit Logik kommt man vor Gericht auch nicht weiter - das ist meine leidvolle Erfahrung.

Deshalb auch mein Rat: RA aufsuchen und ausführlich beraten lassen, außerdem würde ich darauf drängen den MV zu erhalten, und zwar unterschrieben.
21.10.2007, 17:29 von CMAX_65
Profil ansehen
Hi shankOL,

Zitat:
Bei Verweigerung der Unterschrift des Mietvertrages gibt es kein Vertragsverhältnis in ASchriftlicher Form, welches im konkreten Falle rechtlich durchgesetzt werden kann


es liegt im Zweifel ein mündlicher Vertrag vor mit den bekannten Rechtsfolgen !

MFG
21.10.2007, 17:25 von CMAX_65
Profil ansehen
Hi,

Zitat:
Nein, der Mieter kann rückwirkend keine Änderung verlangen. Er hat durch Zahlung die Rechnungen und die Abrechnungsform anerkannt.


wenn sie keine Anspruchsgrundlage haben, bzw. dies nicht beweissen können, kann der M auch rückwirkend bis 3 Jahren nach aktuellen Verjährungsfristen "unberechtigte" Forderungen zurückfordern.

Jedenfalls ist das meine Einschätzung !

Ich würde mich an Ihrer Stelle von HUG (Haus und Grund) oder einem versierten Anwalt beraten lassen.

Die Gefahr dass sie mit Ihrer Position danebenliegen halte ich für sehr gross !

MFG
21.10.2007, 17:23 von ShankOL
Profil ansehen
"""Schriftlicher Mietvertrag liegt nicht vor, da er dem Mieter zur Unterschrift zwar ausgehändigt wurde, aber nicht unterschrieben zurückkam."""

Sollte es hier aufgrund der Unterschriftsverweigerung und der jetzigen Schwirigkeiten keinen Grund zur Kündigung geben? Bei Verweigerung der Unterschrift des Mietvertrages gibt es kein Vertragsverhältnis in ASchriftlicher Form, welches im konkreten Falle rechtlich durchgesetzt werden kann. Wenn schon mindestens 3 Jahre kein Mietvertrag, warum wohnt diese Mietpartei dann noch in der Wohnung? Das Verhältnis sollte ernsthaft gep0rüft werden.
freundliche Grüsse
ShankOL
21.10.2007, 17:08 von DocSnijder
Profil ansehen
hi auch,

wie verstehe ich dann dies ?

Frage:
Kann M nun auch die vorhergehenden Abrechnungen (wenn ja, wie
lange zurück) in Frage stellen und die Heizkosten dort
rückwirkend um 15% mindern?

Nein, der Mieter kann rückwirkend keine Änderung verlangen. Er hat durch Zahlung die Rechnungen und die Abrechnungsform anerkannt.

Hier ist zu unterscheiden zwischen den umlagefähigen Kosten und den nicht umlagefähigen Kosten.

Wer umlagefähige Kosten bezahlt, obwohl die Abrechnung falsch ist, kann sich später nicht auf die vertragliche Vereinbarung berufen, wenn er durch Entgegennahmne der Gutschrift oder durch Zahlung der Nachforderung die Abrechnung anerkannt hat.
21.10.2007, 17:04 von CMAX_65
Profil ansehen
Hi,

Zitat:
Fazit:
Es gilt im schlimmsten Fall BGB 535 (VM trägt alle NK/BK).

Allerdings gilt auch die Heizkostenverordnung, so dass wenigstens die Heizkosten umgelegt werden können, auf dem Rest der BK allerdings können sie im schlimmsten Fall sitzenbleiben.

Leider kein Scherz !


ich wiederhole mich leider, es liegt kein Vertrag vor dann gilt oben gesagtes.

Gerne wird Ihnen der/ein Richter ihre "Rechtsposition" erläutern, ich glaube allerdings nicht zu Ihrer Zufriedenheit !

Sorry ist halt so !!!

IM MIETRECHT SIND UNKLARHEITEN GRUNDSÄTZLICH DAS PROBLEM DES VM; BZW. WERDEN DIESEM ANGELASTET !

MFG
21.10.2007, 16:59 von DocSnijder
Profil ansehen
hallo auch,

der Mietvertrag urde ja gemacht und es wurde ja auch 2 Jahre anstandslos gezahlt. Also gilt das doch wohl als anerkannt.

Dann könnte ich ja im gegenzug vor dem Richter behaupten der gute Miter hätte eh nur einen Zeitvertrag über 3 Jahre abgeschlossen.

Die Argumentation finde ich nun irgendwie nicht schlüssig. Es gibt für die Übergabe des Mietvertrags an den Mieter Zeugen, der Mieter hat jedoch keines der beiden Exemplare unterzeichent zurückgegeben.

Es wird ja auch nicht um die kompletten Nebenkosten gestritten. Lediglich manche Positionen werden auf einmal beanstandet.

derDOC

21.10.2007, 16:56 von CMAX_65
Profil ansehen
Hi,

Zitat:
das der Mietvertrag in Schriftform nicht vorliegt liegt ja am Mieter. (kann man diesen nach mehr als 2 Jahren in Verzug setzen den Mietvertrag unterschrieben zurückzugeben?)


....kann schon sein, Fakt ist aber, dass kein schriftlicher MV vorliegt.

Zitat:
Weitestgehend wird ja auch alles gem. BGB abgerechnet, aber die Anderen Punkte wurden ja seinerzeit mündlich vereinbart.


Problem Beweisbarkeit, mündliche Vereinbarungen kann man vergessen.....

Zitat:
Sollten also trotzdem als Ergänzug zum Mietvertrag gelten, nur will der Mieter sich an derartige Absprachen nicht mehr erinnern.


eben nicht aus obigen Gründen/mangelnde Beweisbarkeit !

Zitat:
Der Mieter hat ja auch die Abrechnungsform über 2 Jahre anerkannt, ohne dem zu widersprechen.


reicht nicht aus, da gibt es mehrere Gerichtsurteile (mal googeln, BK + Vertragsänderung), die dies verneinen. Ein reines Unterlassen (d.h. widerspruchsloses zahlen) für 2 Jahre lässt noch nicht darauf schliessen, dass der Mieter damit (mit den NK/BK) einverstanden ist !

Nur wenn eine echte Vertragsänderung zustandekommt, dann würden die Nebenkosten fällig sein.

Dies kann man aus dem geschilderten Sachverhalt aber nicht entnehmen.

Fazit:
Es gilt im schlimmsten Fall BGB 535 (VM trägt alle NK/BK).

Allerdings gilt auch die Heizkostenverordnung, so dass wenigstens die Heizkosten umgelegt werden können, auf dem Rest der BK allerdings können sie im schlimmsten Fall sitzenbleiben.

Leider kein Scherz !

MFG
21.10.2007, 16:21 von nass01
Profil ansehen
Der Mieter schaut dem Richter mit schönen Augen an und behauptet der Mietvertrag wurde nicht unterschrieben weil ausversehen die Nebenkosten extra berechnet werden sollten, dabei waren diese doch schon in der Miete enthalten.
Und aus diesem Grunde möchten deine Mieter die Nebenkosten auch zurück haben.
Und soll ich dir was sagen, deine Mieter werden damit durchkommen.

Lehrgeld.

Man ich lasse doch keinen Mieter ohne Vertrag und Kaution einziehen.
21.10.2007, 13:35 von DocSnijder
Profil ansehen
Hallo,

das der Mietvertrag in Schriftform nicht vorliegt liegt ja am Mieter. (kann man diesen nach mehr als 2 Jahren in Verzug setzen den Mietvertrag unterschrieben zurückzugeben?)

Weitestgehend wird ja auch alles gem. BGB abgerechnet, aber die Anderen Punkte wurden ja seinerzeit mündlich vereinbart.

Sollten also trotzdem als Ergänzug zum Mietvertrag gelten, nur will der Mieter sich an derartige Absprachen nicht mehr erinnern.

Der Mieter hat ja auch die Abrechnungsform über 2 Jahre anerkannt, ohne dem zu widersprechen.

derDOC

21.10.2007, 13:21 von Gipsy
Profil ansehen
Zitat:
Schriftlicher Mietvertrag liegt nicht vor


Mahlzeit!!! Dann gilt BGB!

Setzt dich mal mit §556 ff. auseinander.

Gipsy
Hallo,

die Verteilung 80/20 ergibt sich durch die Wohnungsgröße

Wohnunhg 1 (Haupthaus 160 qm)
+ Wohnung 2 (ELW 40 qm)
= 200 qm Gesamtwohnfläche

40 qm von 200 qm = 20%

Ebenso kommt der Mieter Zusagen bezügl. der Gartenpflege nicht nach, die mündlich erteilt wurden.

Schriftlicher Mietvertrag liegt nicht vor, da er dem Mieter zur Unterschrift zwar ausgehändigt wurde, aber nicht unterschrieben zurückkam.

MfG
DOC
21.10.2007, 12:17 von Cora
Profil ansehen
Hallo

mir erschließt sich die Verteilung 80/20 nicht so richtig.
Heißt das anhand der Wohnungsgrößen oder wie?
Wenn für jede Wohnung 1 Mülltonne vorhanden und auch genutzt wird, ist diese auch voll zu zahlen.

Wir freuen uns von Ihnen zu hören!
Haben Sie Fragen, Anregungen oder Kritik?
Schreiben Sie uns!
>weiter