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16.07.2007, 10:38 von zaunkoenigProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Nebenkostenabrechnung - Gewerbeobjekt
Hallo,

mal kurz nachgefragt.

Gelten die zeitlichen Fristen für die Geltendmachung der Nebenkosten (Betriebskosten) gleichermaßen für private wie auch gewerbliche Mietverhältnisse?

Falls es keinen Gewerbemietvertrag gibt, welche NK kann der Vermieter auf den Mieter umlegen?

Falls es einen Mietvertrag lediglich mit Vereinbarung einer Kostenpauschale ohne Erläuterung wofür gibt, welche NK kann der Vermieter umlegen?

Alle 9 Antworten
17.07.2007, 23:16 von MarieP
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Hallo Zaunkönig

Zitat:
Abrechnung muss innerhalb 12 Monate nach Abrechnungszeitraum erfolgen.
Bei Wohnraumvermietung verfällt der Anspruch nach Ablauf der Frist.
Bei Gewerbemietraum bleibt der Anspruch bestehen und würde nach Ablauf von 3 Jahren nach Ablauf des Jahres der Entstehung der Forderung verjähren (§ 195 BGB "regelmäßige Verjährung")


Soweit korrekt

Nur bei der Verjährung nicht ganz

Der Rückforderungsanspruch des Mieters verjährt bei einem fortlaufenden Mietverhältnis wegen überzahlter Nebenkosten nach 3 Jahren. Soweit o.k.

Aber: Die Verjährungsuhr beginnt erst dann zu ticken, wenn eine korrekte Abrechnung erteilt wurde. Ist der Vermieter dem Mieter die Abrechnung schuldig, kann sich auch nach 3 Jahren nicht auf die Verjährungsfrist berufen werden.

Zitat:
Abgerechnet werden können nur solche Betriebskosten, die vertraglich vereinbart sind. Regelung gilt gleichermaßen für Wohnraum- als auch Gewerbemietvertrag.
Ist lediglich eine Pauschale vereinbart, kann ohnehin kein weiterer Anspruch abgeleitet werden.
Wäre überhaupt nichts vereinbart, sondern nur die Miete, hätte der Vermieter Pech gehabt.




richtig!
17.07.2007, 07:58 von zaunkoenig
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Hallo,

@MarieP
jepp. So war es gemeint (Beispiel: Zweifamilienhaus; Erdgeschoss Handwerkerladen (Friseur, Gaststätte, Einzelhandel etc.) und Obergeschoss wohnt der Inhaber des Ladens aus dem EG).

Ich fasse mal zusammen, wie sich mir das im Augenblick ergibt.

Abrechnung muss innerhalb 12 Monate nach Abrechnungszeitraum erfolgen.
Bei Wohnraumvermietung verfällt der Anspruch nach Ablauf der Frist.
Bei Gewerbemietraum bleibt der Anspruch bestehen und würde nach Ablauf von 3 Jahren nach Ablauf des Jahres der Entstehung der Forderung verjähren (§ 195 BGB "regelmäßige Verjährung")

Abgerechnet werden können nur solche Betriebskosten, die vertraglich vereinbart sind. Regelung gilt gleichermaßen für Wohnraum- als auch Gewerbemietvertrag.
Ist lediglich eine Pauschale vereinbart, kann ohnehin kein weiterer Anspruch abgeleitet werden.
Wäre überhaupt nichts vereinbart, sondern nur die Miete, hätte der Vermieter Pech gehabt.

Richtig?

16.07.2007, 23:58 von MarieP
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Hallo Zaunkönig

Zitat:
Wenn hier zwischen Wohnimmobilie und Gewerbeimmobilie unterschieden wird, erfolgt die Unterscheidung dann auch noch bei einer gemischt genutzten Immobilie, soweit der Mieter identisch ist?



So ganz verstehe ich dich immer noch nicht.
Ein Mieter der gleichzeitig Gewerberäume u. Wohnräume im Objekt angemietet hat?
Korrekt so?

nein - der VM hat innerhalb 12 Monate nach Abrechnungsende die Betriebskostenabrechnung vorzulegen.
Für die 12 monatige Abrechnungsfrist bei Gewerberraum gab es bereits ich 1997 ein OLG -Urteil.
16.07.2007, 16:33 von zaunkoenig
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Hallo,

@MarieP
Das bezog sich auf die Nebenkostenabrechnungen.

Wenn hier zwischen Wohnimmobilie und Gewerbeimmobilie unterschieden wird, erfolgt die Unterscheidung dann auch noch bei einer gemischt genutzten Immobilie, soweit der Mieter identisch ist?

16.07.2007, 15:34 von Bilbo
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Die Gerichte wenden bei § 556 BGB aber nur die Abrechnungsfrist auf Gewerbemietverhältnisse an, nicht die Ausschlussfrist !

Konsequenz: wenn die Abrechnung bei gewerbl. Mietverhältnis länger als 1 Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums nicht da ist, kann der Mieter nur seine Vorauszahlungen einstellen - der Vermieter aber immer noch das Abrechnungsergebnis nachfordern. Im Wohnraummietverhältnis wäre die Nachzahlungsforderung des Vermieters weg.
16.07.2007, 14:11 von MarieP
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Hallo Ulrich

Zitat:
Die Antwort von MarieP ist in einem Punkt zu korrigieren:

§ 556 BGB mit der Abrechnungsfrist von 1 Jahr befindet sich im Abschnitt "Mietverhältnisse über Wohnraum" und ist für gewerbliche Mietverhältnisse nicht zwingend.




so gesehen korrekt
Allerdings haben hier die Gerichte auch schon Grenzen gesetzt.

@Zaunkönig
Zitat:
Wie ist es beim gemischt genutzten Grundstück (teils privat, teils gewerblich vermietet)?


wie ist was?
16.07.2007, 14:01 von zaunkoenig
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Hallo,

@MarieP
Danke für die Bestätigung meiner Überlegungen.

@Ulrich
Gibt es irgendetwas was hier Rechtssicherheit schafft?

Zusatzfrage:
Wie ist es beim gemischt genutzten Grundstück (teils privat, teils gewerblich vermietet)?

16.07.2007, 12:07 von Ulrich
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Die Antwort von MarieP ist in einem Punkt zu korrigieren:

§ 556 BGB mit der Abrechnungsfrist von 1 Jahr befindet sich im Abschnitt "Mietverhältnisse über Wohnraum" und ist für gewerbliche Mietverhältnisse nicht zwingend.
16.07.2007, 11:20 von MarieP
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Hallo Zaunkönig

Zitat:
Gelten die zeitlichen Fristen für die Geltendmachung der Nebenkosten (Betriebskosten) gleichermaßen für private wie auch gewerbliche Mietverhältnisse?



JA

Zitat:
Falls es keinen Gewerbemietvertrag gibt, welche NK kann der Vermieter auf den Mieter umlegen?



Wer nichts vereinbart geht auch bei Gewerbemiete leer aus.

Zitat:
Falls es einen Mietvertrag lediglich mit Vereinbarung einer Kostenpauschale ohne Erläuterung wofür gibt, welche NK kann der Vermieter umlegen?




Die Betriebskosten sind mit der Pauschale abgedeckt.

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