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11.06.2007, 15:04 von Vermieter_eckiProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Nebenkosten und Anlage V
Hallo Vermieter!

Ich sitze das erste mal vor der Anlage V (EStErkl.) 2006. :-)

In Zeile 44-50 werden die Ausgaben für Nebenkosten (Betriebskosten) eingetragen.

Kann mir jemand erklären, was dabei...
'Ausgaben... wurden durch direkte Zuordnung ermittelt' und
'Ausgaben... wurden verhältnismäßig ermittelt'
bedeutet?

Vielen Dank!

Alle 21 Antworten
11.06.2007, 17:29 von villaporta
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Da hast Du leider Recht!

Das blüht mir dann für 2007, Neuerwerb mit 4 Bruttomietverträgen...

VIELE gRÜSSE

vILLAPORTA
11.06.2007, 17:25 von Mortinghale
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Das wird Dich jetzt nicht betreffen, aber wenn Du z.B. keine Nettokalt-Verträge hast, sondern Brutto- oder Teilinclusiv-, bekommst Du bei Deiner Methode schon Probleme.

11.06.2007, 17:19 von villaporta
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Hallo,

das Umstellen ist dank Excel ja kein Problem, dann würde das FA eben die komplette HG- bzw. BeKo-Abrg erhalten. Allerdings ist es dann nervig, wenn sie die Belege sehen wollen. Die gebe ich als Verwalter nur auf Anfrage als Kopie mit in die HG-Abrg.

Es wäre eben deutlich aufwändiger.

Viele Grüsse

Villaporta
11.06.2007, 17:11 von Mortinghale
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Alles, was von der Norm abweicht, ist letztlich riskant.
Sachbearbeiter können wechseln, und dann mußt Du uU alles wieder umstellen.

11.06.2007, 17:09 von villaporta
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Hallo Mortinghale,

da ich ja nur Kleinvermieter bin, habe ich es so mit meiner Sachbearbeiterin abgesprochen. Ich hatte bisher keine Ausfälle, wenn die vorfallen, würde ich mit der SB absprechen, wie am sinnvollsten vorgegangen werden kann.

Aber in einem von 2 Parteien bewohnten Haus wäre es doch der am wenigsten aufwändige Weg?

Viele Grüsse

Villaporta
11.06.2007, 17:04 von Mortinghale
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Ist offiziell aber nicht korrekt.

Schiebst Du NK-Ausfälle dann einzeln nach ?

11.06.2007, 16:54 von villaporta
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Hallo,

ich lasse die umlegbaren NK komplett weg und hatte damit (in Berlin, mehrere vermietete WE in einem Haus) keine Schwierigkeiten, das FA bekommt die Nettomiete und dann die nach verschiedenen Schlüsseln aufteilbaren nicht umlagefähigen Kosten (Herstellungskosten, Afa usw.)

Vielleicht hilft es?

Viele Grüsse

Villaporta
11.06.2007, 16:42 von maralena
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Zitat:
In letzter Zeit wurde auch der Einnahmenseite mehr Aufmerksamkeit gewidmet: Mieten und Wohnfläche pro Wohnung sind anzugeben, mittlerweile auch Einheitswert-Nr. des Objekts.



Keine schlechte Idee - ich werde meine Übersichten für 2006 jetzt mal dahingehend anpassen - habe noch nicht abgegegben.

Danke für den Tipp!

gruß
Mara
11.06.2007, 16:31 von Mortinghale
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In letzter Zeit wurde auch der Einnahmenseite mehr Aufmerksamkeit gewidmet: Mieten und Wohnfläche pro Wohnung sind anzugeben, mittlerweile auch Einheitswert-Nr. des Objekts.

All das muß dann natürlich auch aus "freien" Aufstellungen hervorgehen.

11.06.2007, 16:24 von maralena
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@ Mortinghale

Zitat:
Das hat mit ETW absolut nichts zu tun, sondern nur mit den Fällen der Eigennutzung und der verbilligten Überlassung.



Ahaaaaa.... ich gebe eben immer alles in detaillierter Übersicht ab und bei den Objekten mit Teileigentum eben pro Wohnung aufgeschlüsselt - das erschlägt dann in meinem Falle die Eigennutzung und verbilligte Überlassung immer gleich mit.

Bezüglich der Anlage V: man muss es auch nicht immer exakt genauso machen, wie es dort vorgegeben ist, sondern eben übersichtlich und plausibel. So auch bei anderen Themen (wie bspw. im Falle von Herstellungskosten) - i.d.R. stimmen die Finanzämter auch anderen Vorgehensweisen zu, solange eben deutlich und detailliert alle Einnahme-/Ausgabepositionen nachvollzogen werden können.

Ist jedenfalls bisher meine Erfahrung (vielleicht mache ich mir da aber auch einfach zu wenig Gedanken und irgendwann kommt mal ein FA-Beamter, der von mir jede Zeile der Anlage V tutto-kompletti ausgefüllt zurückhaben möchte )

Gruß
mara
11.06.2007, 16:16 von Vermieter_ecki
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Aha,
ok, verstanden!

Also wenn nicht direkt zur Mietwohnung zuzuordnen, immer prozentualer tatsächlicher Verbrauch aus Gesamtkosten.

DANKE!!!

Gruß
11.06.2007, 16:09 von Mortinghale
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Nein Ecki,

meine Annahme war leider falsch.

Dein Beispiel mit dem Müll wäre verhältnismäßige Zuordnung (70 : 30).

Direkte Zuordnung betrifft nur Kosten, die der vermieteten Wohnung direkt zuzuordnen sind (also im Regelfall Reparaturen in der Wohnung).

11.06.2007, 16:04 von Vermieter_ecki
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Mortinghale,

richtig!
Ich nutze von dem 2 Familienhaus 60% Wohnfläche, 40 % sind fremdvermietet!

Ein Beispiel:
Kosten für Müllabfuhr -> Zeile 44 Anlage V.
Gesamtbetrag in 2006 = 100€.
Die Verteilung erfolgt in der Nebenkostenabrechnung personenbezogen.
D.h. auf die Mietwohnung entfallen 70 €, mein Anteil 30 €.
Abzugsfähige Werbungskosten wären dann ja wohl 70€, oder?
Ist das dann 'direkte Zuordnung'?

Gruß
11.06.2007, 15:56 von Mortinghale
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Also Ecki,

ich unterstelle jetzt einfach mal, daß Du eine fremdvermietete Eigentumswohnung hast.

Damit sind alle Kosten (aus 2006 natürlich) als direkt zuordnungsfähig abzusetzen.

11.06.2007, 15:53 von Vermieter_ecki
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Hi!

Ich kann nur die Ausgaben die in 2006 getätigt wurden ansetzen und zur Mietwohnung zuordnen.

Meine Frage wäre aber insoweit beantwortet, dass hier die 'direkt zugeordneten' Ausgaben (also z.B. Ablesung bei Strom) und/oder die 'verhältnismäßig ermittelten' (Zuordnung über Wohnflächenanteil [60%/40%]) aufgeschlüsselt und eingetragen werden. Richtig?

In der Betriebskostenabrechnung 2006 sind u.U. Ausgaben enthalten, die erst 2007 aufgekommen sind. Ist bei mir der Fall. Heizkostenausgaben im Mai 2007 -> Abrechnung Mai 2006 bis Mai 2007.

Gruß
11.06.2007, 15:45 von Mortinghale
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Liebe Maralena,

damit liegst Du leider völlig daneben.

Das hat mit ETW absolut nichts zu tun, sondern nur mit den Fällen der Eigennutzung und der verbilligten Überlassung.

Die das Haus als solche betreffenden Kosten sind dann nur nach verhältnismäßiger Zuordnung absetzbar.

Also, bei Eigennutzung der darauf entfallende Anteil garnicht.

Kosten, die direkt zugeordnet werden können (und zwar den normal vermieteten Wohnungen) sind voll abzugsfähig.



11.06.2007, 15:38 von maralena
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@Mortinghale
Zitat:
'Ausgaben... wurden durch direkte Zuordnung ermittelt' und
'Ausgaben... wurden verhältnismäßig ermittelt'



Das muss doch nur bei Eigentumswohnungen detailliert aufgeschlüsselt werden (oder wenn man einen Teil selbst bewohnt) und dort geschieht es auch wie ich gesagt habe pro Wohnung (entweder m2-Schlüssel oder sonstiger Schlüssel --> "verhältnismäßig ermittelt", direkte Verbrauchserfassung --> durch direkte Zuordnung ermittelt).

Bisher hat mein FA noch nie eine Aufschlüsselung für Objekte verlangt, die kein Teileigentum beinhalten. Wenn man hier unbedingt die Betriebskosten aufschlüsseln will (oder muss, weil zum Teil selbst bewohnt), kann man ja die Betriebskostenübersicht dazu legen.

Gruß
Mara
11.06.2007, 15:33 von Vermieter_ecki
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Hui, das geht ja fix hier im Forum!

Ich bewohne das Objekt auch selber (2 Fam. Haus).
60% Wohnfläche selbst genutzt, 40% vermietet.

Ich muß also die Gesamtkosten je Zeile in der AnlV
nach Wohnflächenanteil und tatsächlich angefallenen Kosten (z.B. Wasser nach Verbrauch) trennen? Geht ja wohl nur über die Nebenkostenabrechnung.

Danke für den Tipp mit dem Extrablatt!

Gruß
11.06.2007, 15:30 von Mortinghale
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Liebe Maralena,

die Frage

Zitat:
'Ausgaben... wurden durch direkte Zuordnung ermittelt' und
'Ausgaben... wurden verhältnismäßig ermittelt'


muß auch bei Deiner Methode beantwortet werden.

11.06.2007, 15:16 von maralena
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Mein Tip: ich fülle die Anlage V praktisch nicht aus, sondern gebe nur Objekt und Summe Einnahmen/Ausgaben an.

Detaillierte Übersicht inkl. aller Einnahme-/Ausgabepositionen inkl. Abschreibungen auf einem gesonderten Übersichtsblatt in Anlage. Falls Eigentumswohnungen hier pro Wohnung aufschlüsseln und zuordnen.

Belege entsprechend sortiert hinter das Übersichtsblatt und fertig. So ist das für den FA-Beamten übersichtlicher und detaillierter als der Eintrag jeder einzelnen Position in die Anlage V.

Für jedes Objekt eine einzelne Anlage V und auf der letzten Anlage V die Überschüsse/Verluste aus den anderen Anlagen V übertragen.

Mein FA akzeptiert das jedenfalls bisher so.

Gruß
Mara
11.06.2007, 15:06 von Mortinghale
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Wohnst Du selbst in dem betreffenden Haus oder ist alles fremdvermietet ?

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