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24.03.2007, 09:21 von jluckProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Nebenkosten / Fristlose Kündigung
Erstmal guten Morgen,

soweit ich das bisher verstanden haben, kann ich eine fristlose Kündigung nach 2 ausstehenden Monatsmieten aussprechen. Wie schaut es aber mit ausstehenden Nebenkostennachzahlungen aus?

Folgende Situation:
- Mietrückstände 1 Monat (noch aus Mitte 2006)
- Offene Nachzahlung aus Abrechnung 2005: gut 400 Euro
- Offene Nachzahlung aus Abrechnung 2006: ca. 1000 Euro
- Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung ab 01.03.07 um 50 Euro wurde nicht gezahlt (obwohl selbst das nicht ausgereicht hätte. Bisherige Miete ink. NK-Vorauszahlung = 500 Euro).
- Mehrfach verspätete Zahlungen (diesmal Mitte des Monats)

Da das Gesamtmietverhältnis absolut zerrüttet ist, würde ich gerne wissen, ob ich hieraus eine Kündigung ableiten kann.

Den Rest der Never-Ending-Story spare ich mir erst mal. Ich hoffe, dass ich mit diesen klar nachweisbaren Fakten schon etwas anfangen kann. Und bevor jemand fragt: Ich habe auch keine Ahnung, was er mit dem Wasser anstellt.

Die Nachfrist zur Nachzahlung der 2006er Kosten läuft in Kürze ab. Habe angekündigt, dass ich bei Nichteinhaltung der Frist die Versorgungsleistungen (Wasser) einstellen werde. Ich bin einfach nicht bereit, weiterhin Geld an den Versorger abzuführen, das ich niemals wieder bekomme.

Freue mich über jeden Tipp!

jluck
Alle 16 Antworten
26.03.2007, 09:25 von Augenroll
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Zitat:
Du brauchst für eine Kündigung keinen Rückstand von 2 Nettomieten; ständig unpünktliche (also zu späte) Mietzahlung, die auch nach Abmahnung anhält, reicht aus.
BGH vom 11.1.2006 VIII ZR 364/04


Nichtsdestotrotz sind die Anforderungen an diesen K-Grund extrem hoch.
Hallo jluck,
Du brauchst für eine Kündigung keinen Rückstand von 2 Nettomieten; ständig unpünktliche (also zu späte) Mietzahlung, die auch nach Abmahnung anhält, reicht aus.
BGH vom 11.1.2006 VIII ZR 364/04
24.03.2007, 21:51 von jluck
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Stimmt schon, die Nebenkostenvorauszahlung war zu niedrig. Bei Einzug waren es 3 Personen, jetzt 5. Bei Einzug gab es einen Verdiener, jetzt nicht mehr. Der Vormieter kam gut mit den Nebenkosten aus, aber ich hätte bei steigender Personenzahl anpassen müssen. Schade, aber zumindest was gelernt.
Trotzdem, diesen Wasserverbrauch hätte ich nicht erahnen können und Strom und Gas sind in den Nebenkosten nicht enthalten (Direktverträge mit dem Versorgungsunternehmen).

Ich hoffe nur, dass ich das Thema dieses Jahr zu einem guten Ende kriege.

jluck
24.03.2007, 20:19 von CMAX_65
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Hallo,

dann wünsche ich viel Glück !

Und - das nächste mal unbedingt realistische Vorauszahlungen verlangen. Im nachhinein dem Geld hinterherlaufen ist immer die schlechteste Variante und der Ärger ist programmiert.

Ausserdem - mit dem Betriebskostenspiegel des Mieterbundes lässt sich super argumentieren - und eben realistische Vorauszahlungen anstreben !

MFG
24.03.2007, 18:11 von jluck
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hallo CMAX_65,

nein, die 1400 Euro sind die offene Nachzahlungen aus den Gesamtnebenkosten. Die Miete setzt sich zusammen aus 440 Grundmiete + 60 Euro Nebenkostenvorauszahlung. Nur ist der Wasserverbrauch(und damit natürlich auch die Abwassergebühr) der Anteil, der völlig aus dem Rahmen schlägt.

Daher auch die (viel zu späte und trotzdem nicht gezahlt) Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung um 50 Euro.

Aber die Idee mit der Einstellung meiner Vorauszahlungen ist ein guter Ansatz, zumindest werde ich mal das Gespräch suchen. Ein Versuch ist das sicher wert.

Besten Dank!
jluck
24.03.2007, 17:24 von CMAX_65
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Hallo,

eine Verständnisfrage:

Die offenenen Nachzahlungen, also insg. € 1.400,00, sind die denn zweifelsfrei nur auf Wasserkosten zurückzuführen ?

Was ist sonst die Grundmiete ?

Die Frage, die sich mir stellt, ist die Relation erheblich ???

Ein "Versorger" darf ja abstellen/abklemmen. Möglichwerweise können Sie als VM mit dem Versorger sprechen, dass sie ab sofort keinerlei Vorauszahlungen mehr leisten und der Versorger "gezwungen" ist abzustellen.

Ob dies realistisch ist, kann ich nicht sagen, aber ein Versuch wäre es m.A. nach wert ??? Nur so ne Idee.....

MFG
24.03.2007, 16:47 von jluck
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Na, das klappt ja richtig fix hier. Schönen Dank schon mal für eure Hilfe.
Stimmt, bei Gewerbetreibenden wäre man Ansatz mit dem Wasser abgesichert. Schade, dass es noch keine Urteile für den Privatbereich gibt. Werde dazu meinen Anwalt vorher noch mal befragen. Die Sache mit der längeren Reparatur ist sicher ein schöner Ansatz. Da ich die Einstellung der Wasserversorgung jedoch angekündigt habe, wäre das wohl nicht so gut

Naja, so wie ich das sehe, erlaubt mir die aktuelle Gesetzessprechnung nur dumm aus der Wäsche zu gucken. Es kann doch nicht sein, dass so eine Summe an nicht gezahlten Nebenkostennachzahlungen völlig unrelevant sind. Aber ich habe ja eh noch die Frist bis Ende des Monats, bevor ich mich entscheiden muss.

jluck
24.03.2007, 16:35 von peter98
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Hallo Jluck,

die Einstellung der Versorgungsleistungen bei Nichtzahlung der Nebenkosten bzw. ausstehender Abrechnungen ist so eine Sache.
Bei Gewerbemietverträgen sind die Gerichte mittlerweile soweit, dass sie dies zulassen, wenn durch eine rechtmäßige fristlose Kündigung praktisch kein Mietvertrag mehr besteht.
Ließ dir auch mal den nachstehenden Link dazu durch.
Bei Wohnraummietverträgen gibt es meines Wissens noch keine Urteile, die so etwas zugelassen haben.
http://www.avocado-law.com/Single-Seite.63+M51edbef2191.0.html


Vielleicht schaust Du hier mal rein

www.frageinenanwalt.de

Viel Glück
24.03.2007, 16:00 von jluck
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Und mir würde was drohen?
Eine Verfügung und für die Zwischenzeit eine saftige Mietkürzung?
Nun gut, shit happens.

Zur Durchsetzung einer Verfügung sollte man einen Anwalt haben, richtig? Ich würde gerne mal wissen, ob die sich untereinander über säumige Klienten austauschen (den letzten Anwalt hat er verloren, da er leider auch dort das Bezahlen vergessen hatte).

Aber mal schauen, mein Anwalt sprach von einem Urteil, nach dem dies sehr wohl machbar wäre, wenn man über einen längeren Zeitraum das vorgestreckte Geld z.B. für die Wasserversorgung nicht wieder bekommt und auch keine Aussichten mehr darauf hat (EV wurde bereits vom Mieter abgegeben).

Nebenkostenrückstand gleich Kündigungsgrund? Hier scheint meine böse Vorahnung richtig wesen zu sein, wie Tante Google bestätigt:
"Miete, so der Mieterbund, ist immer die Grundmiete zuzüglich Nebenkostenvorauszahlungen oder Nebenkostenpauschale. Dagegen zählen Nachforderungen aus Nebenkostenabrechnungen oder Ersatzansprüche des Vermieters nicht mit, wenn es um die Feststellung eines Mietrückstandes geht."
Quelle: http://www.pro-wohnen.de
24.03.2007, 15:47 von prinzregent
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Zitat:
Habe angekündigt, dass ich bei Nichteinhaltung der Frist die Versorgungsleistungen (Wasser) einstellen werde.


Leider haftet der Hausbesitzer für Wasser. Abstellen darfst du auf keinen Fall. Reparieren schon.

Wenn du den guten Mann rausmobben willst, such dir eine Firma, die zuerst mal die Wasseruhr ausbaut ( dann hat er kein Wasser ) und diese Uhr ausgiebig prüft. Kann ja ein paar Tage dauern, weil ( Handwerker wurde leider krank ) Dann lässt du ne neue einbauen. Is nur ne Idee.

Ein Mietrechtsanwalt wird für die Zeit "kein Wasser" sicherlich mit einer Mietminderung kommen. Ich habe 100% Mietminderung im Kopf. Sicherlich wird dir wer sonst was dazu schreiben.
24.03.2007, 15:29 von jluck
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Hallo und danke für eure Antworten.

Für sein Zahlungsverhalten habe ich den Mieter bereits abgemahnt und eine Nachfrist bis Ende diesen Monats gesetzt, mit Ankündigung der fristlosen Kündigung. Die zusätzliche fristgerechte Kündigung und den Ausschluß der stillschweigenden Verlängerung werde ich beachten, hatte mein Anwalt auch schon erwähnt. So weit, so gut. 3 Fragen bleiben für mich offen:

a) ich kann aus den angeführten Paragraphen nichts erkennen (es wird dort immer nur die Miete erwähnt), was eine Kündigung durch die Nichtzahlung der Nebenkostennachzahlung erkennen läßt. Lt meinem RA kann ich auch die eintreffende Miete nicht als Zahlungsraten für die Nebenkostennachzahlungen verbuchen, da im Betreff das Wort Miete steht. Ich sehe also nach wie vor keine gesetzliche Grundlage. Bei der Miete fehlt ja "nur" ein Monat.

b) warum kann ich das Wasser nicht abdrehen? Es ist recht eindeutig, dass mein Mieter nicht gewillt ist, seinen enormen Wasserverbauch zu bezahlen oder zu reduzieren. Das ist jetzt über 2 Jahre nachweisbar. Der Ankündigung wurde im übrigen nicht widersprochen?!? Hier würde mich mal die gesetzliche Grundlage interessieren, der mich zur Aufrechterhaltung dieser Verosrgungsleistung aus eigener Tasche zwingt.

c) Was droht mir schlimmsten Falles, falls ihr Recht habt. Eine einstweilige Verfügung mit kräftigen Kosten (abschätzbar?) sicher. Aber die Sache ist so vergiftet, dass es mir nicht mehr ums Geld geht. Ich will eigentlich nur noch meine Nerven wieder unter Kontrolle bringen und das Haus anschließend verkaufen, meinetwegen auch mit Verlust. Kosten müssen zwar nicht unnötig sein, sind aber (schon länger) nicht mehr das hauptkriterium.

Bin mal gespannt, was ihr noch an Infos habt.
24.03.2007, 14:24 von Veilchen
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Im Kündigungsschreiben solltest Du noch der stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses widersprechen, dann kann bei Nichträumung zum Mietende sofort Räumungsklage eingereicht werden. Hat mein Rechtsanwalt so gehändelt.

Setzt der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, so verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, sofern nicht eine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen innerhalb von zwei Wochen dem anderen Teil erklärt (§ 545 BGB).

Liebe Grüße

Veilchen

24.03.2007, 11:39 von peter98
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Hallo Jluck,

nach deiner Aufstellung sollte es ohne weiteres reichen eine fristlose Kündigung auszusprechen. Siehe hierzu auch den anliegenden Paragraphen.
Kündige aber auf alle Fälle gleichzeitig auch fristgerecht, da ansonsten der Mieter die fristlose Kündigung durch Zahlung aufheben kann.

Das Wasser kannst du aber nicht abstellen. Du kannst höchstens einmal mit dem Wasserlieferanten sprechen, ob er eine Möglichkeit sieht die Versorgung einzustellen.

Zitat:
§ 543
Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn

1. dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,
2. der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder
3. der Mieter
)a für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.

(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn

1. eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
2. die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
3. der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.
24.03.2007, 10:33 von Veilchen
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Guten Morgen zurück,

erstmal mußt Du mit Fristsetzung (per Einschreiben)Mieter anmahnen und fristlose Kündigung bei Nichtzahlung androhen.

Liebe Grüße

das Veilchen
Wir freuen uns von Ihnen zu hören!
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