> zur Übersicht Forum
10.04.2007, 16:40 von danikullerkeksProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Nachforderung aus BK Verschulden Dritter
Hallo Ihr Lieben,

hoffe Ihr habt ein schönes Osterfest gehabt.

Nun komme ich zu meiner Frage, darf der Vermieter aufgrund einer fehlerhaften BK-Abrechnung (Jahr 2005)noch Nachzahlungen im neuen Jahr (Jahr 2007) einfordern, wenn die Fehler durch die Abrechnungsfirma, also durch Dritte erfolgt sind???

Das ist sehr dringend, da einige Mieter die Nachzahlung nicht leisten wollen, obwohl das nicht unser Fehler ist, sondern die Abrechnungsfirma hat Ablesefehler gemacht und dadurch ist alles schief gegangen. Dies ist aber erst aufgefallen, als die Mieter auf Ihre Abrechnung geschaut haben und Ihre eigenen Werte mit denen auf der Abrechnung verglichen haben. Ich will damit sagen uns hätte es vorher gar nicht auffallen können.

Gibt es dafür gesetzl. Grundlagen???

Vielen Dank
LG Danikullerkeks
Alle 10 Antworten
12.04.2007, 08:49 von Augenroll
Profil ansehen
Zitat:
Der Fehler liegt definitiv bei der Abrechnungsfirma, aber warum kann ich vom Mieter nicht das Geld wiederholen, was er auch tatsächlich verbraucht hat, auch wenn Dritte das Verschulden treffen??

Meint Ihr ich haben generell keine Chance beim Mieter???

Ich finde Ihre Einstellung generell unmöglich, richtiggehend unmoralisch. Abseits der Rechtslage, die hier sowieso auf den Seiten der Mieter ist.

Aber an die Schwachen halten, ist ja am Einfachsten.

Ich hoffe, Sie können nachts gut schlafen.
11.04.2007, 15:36 von danikullerkeks
Profil ansehen
Halloooochen,

vielen Dank für eure Zahlreichen Antworten - das heißt nun im Klartext - keiner von euch würde die Kosten vom Mieter zurückverlangen sondern von der Abrechnungsfirma?

hier nochmal kurz erklärt worum es genau ging.
Bei der Ablesung für das Jahr 2004 wurde fälschlicher Weise der Stichtag vom 31.12.2003 notiert und nicht vom 31.12.2004 - Ursache war eine Ablesung im Dezember und nicht im Januar - unsere Geräte speichern Stichtagswerte. Zumindest wurde 2004 in der Abrechnung alles geschätzt bzw. irgendwelche Werte zu Grunde gelegt. Als die 2005 Abrechnung nur kam sind die Verbrauchswerte der Mieter extrem hoch gewesen, da einige Werte durch die Schätzung viel höher ausgefallen sind oder einige Werte, die nicht als Schätzwert ausgewiesen wurden - nicht mit dem Vorjahr verrechnet wurden. Also totaler Mist.

Beispiel
Mieter X - hat einen Zählerstand von 100 per 31.12.2005

Verbrauch 2003 30 m³
Verbrauch 2004 70 m³ (irgendein Wert, der nicht geschätzt wurde)
Verbrauch 2005 60 m³

ergibt einen Zählerstand von 160 m³ und nicht 100 m³, also 60 zuviel berechnet.
Bei tatsächlichen Schätzungen hat es sich verrechnet

Verbrauch 2003 30 m³
Verbrauch 2004 60 m³ (geschätzt)
Verbrauch 2005 2003-2004 - 10 m³

Also logisch verrechnet - jedenfalls ist durch die nicht geschätzten Werte die Berechnungsgrundlage viel zu Hoch und damit auch in allen Abrechnungen eine Änderung erfolgt.

Und aufgefallen ist dies nur, als einige Mieter sich zum Jahreswechsel mit dem Thema auseinandergesetzt haben und gemerkt haben, dass eine Summierung nicht funktioniert.

Der Fehler liegt definitiv bei der Abrechnungsfirma, aber warum kann ich vom Mieter nicht das Geld wiederholen, was er auch tatsächlich verbraucht hat, auch wenn Dritte das Verschulden treffen??

Meint Ihr ich haben generell keine Chance beim Mieter???

Vielen Dank
11.04.2007, 13:35 von Augenroll
Profil ansehen
Zitat:
Ich kenne mehrere Fälle bei denen die Heizkostenfirmen einem Rechtsstreit zuvorkamen in dem sie die Differenz ausgeglichen haben.

Deckt sich mit meiner Erfahrung.
10.04.2007, 20:52 von Fixfeier
Profil ansehen
Ja,

ich kann es nicht bestreiten: Vom reinen Rechtsgefühl her gefällt es mir ebensowenig. Bei dem zitierten Urteil handelte es sich dann auch um einen Fehler zwischen Flächenschlüssel und Miteigentumsanteile, nicht um die Ablesewerte bei den Heizkosten. Der hier beschriebene Fall ist so nach meinem Info-Stand noch nicht beim BGH gewesen.

Dennoch stellt im Grundsatz nun mal der Stricheverbrauch die vereinbarte bzw. gesetzliche Verrechnungsbasis dar, auch wenn diese jährlich wechselt. Und was die Beeinflussungsmöglichkeit des VM angeht, wird man sich leider vorhalten lassen müssen, dass die Ablesefirma als Erfüllungsgehilfe des VM zu gelten hat. Daher mein Hinweis auf § 278 BGB.

Aber ich wiederhole mich: Ich kenne mehrere Fälle bei denen die Heizkostenfirmen einem Rechtsstreit zuvorkamen in dem sie die Differenz ausgeglichen haben. Ich denke daher Dani wäre gut beraten, den Weg, vor einer Auseinandersetzung bei Gericht, wenigstens mit Nachdruck zu versuchen. Streiten kann man dann immer noch.

Gruß
10.04.2007, 20:27 von Mortinghale
Profil ansehen
@Fixfeier

Abgesehen davon, daß ich das hier nicht für einen fehlerhaften Umlageschlüssel im Zitatsinne halte, kann ein Vorwurf gegen den Vermieter doch nur greifen, wenn er von Anfang an den richtigen hätte verwenden können.
Hier handelt es sich doch um einen jährlich wechselnden Schlüssel, der sich immer erst aus den Ablesewerten der Mieter (die dem Vermieter garnicht bekannt sind) ergibt.
Soweit es hierbei zu fehlerhaften Ablesungen gekommen ist, wäre der Vermieter doch der Willkür der Mieter gnaden- wie chancenlos ausgeliefert: Die Mieter bemerken den Fehler vielleicht schon im Oktober oder November, beanstanden ihn aber erst im Januar des Folgejahres, mit der Folge, daß einige von ihnen Erstattungen bekommen und die anderen nicht nachzahlen müssen. Das kann nicht richtig sein.

Ich würde damit als Vermieter nötigenfalls vor Gericht gehen.

10.04.2007, 19:22 von Fixfeier
Profil ansehen
Hoppla @Mortinghale, jetzt hattest du mich aber so weit. Habe schnell nochmal nachgelesen:

Zitat:
... hat der BGH entschieden, dass die Richtigkeit des Umlageschlüssels nicht zu den formellen Voraussetzungen der Abrechnung gehört. Ist der Umlagemaßstab fehlerhaft, so kann der Mieter zwar das Abrechnungsergebnis nicht selbst berechnen; er kann aber eine Neuberechnung auf der Grundlage des vertraglich vereinbarten Maßstabs verlangen (BGH, Urteil v. 17.11.2004, VIII ZR 115/04, NZM 2005, 13 = WuM 2005, 61). Die Verwendung eines fehlerhaften Umlagemaßstabs bleibt allerdings nicht folgenlos. Führt die verbesserte (inhaltlich zutreffende) Abrechnung zu einem höheren Nachzahlungsanspruch, so kann der Vermieter nur die ursprüngliche Nachforderung geltend machen, wenn die verbesserte Abrechnung dem Mieter erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist zugeht.


Gruß
10.04.2007, 18:20 von Mortinghale
Profil ansehen
Liebe Dani,

Zitat:
...die Abrechnungsfirma hat Ablesefehler gemacht und dadurch ist alles schief gegangen. Dies ist aber erst aufgefallen, als die Mieter auf Ihre Abrechnung geschaut haben und Ihre eigenen Werte mit denen auf der Abrechnung verglichen haben


Das heißt doch, das es bereits eine ursprüngliche (fristgerechte) Abrechnung gab und 2007 (auf Betreiben der Mieter) lediglich eine Korrektur erfolgte ?

Also kein Fall der verfristeten Abrechnung; oder habe ich da etwas falsch verstanden ?

10.04.2007, 18:06 von Cora
Profil ansehen
Zitat:
Dies ist aber erst aufgefallen, als die Mieter auf Ihre Abrechnung geschaut haben und Ihre eigenen Werte mit denen auf der Abrechnung verglichen haben. Ich will damit sagen uns hätte es vorher gar nicht auffallen können.


Hallo

woher haben die Mieter denn eigene Werte und woher weiß du, dass diese stimmen und nicht die der Ablesefirma?

Gruß
10.04.2007, 17:50 von Fixfeier
Profil ansehen
Hallo Danikullerkeks,

seh ich auch so. Die Abrechnungsfirma ist Erfüllungsgehilfe. Bezug § 278 BGB.

In einem solchen Fall ist die Abrechnungsfirma heranzuziehen.

Nicht zu vertreten hat der Vermieter i.d.R. Verspätungen z.B. verursacht von Lieferanten (Wasser, Wärme) und Amtsträgern (Grundsteuer).

Gruß

10.04.2007, 16:52 von Augenroll
Profil ansehen
Sie sollten die Abrechnungsfirma in Regress nehmen, denn die haben offenbar den Fehler gemacht und nicht die Mieter.
Wir freuen uns von Ihnen zu hören!
Haben Sie Fragen, Anregungen oder Kritik?
Schreiben Sie uns!
>weiter