> zur Übersicht Forum
23.08.2007, 14:49 von SommerProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Mix aus Betriebskostenpauschale und Teilinklusiv?
Liebe Vermieters,
hatte mal drüber nachgedacht, zukünftig Betriebskostenpauschalen zu vereinbaren weil ich auf diesen Abrechnungsstress eigentlich keine Bock habe.

Allerdings wenn ich so nachlese ist das ja ein rechter Witz: Wenn sich Betriebskosten erhöhen, darf ich (bei entsprechender mietvertraglicher Vereinbarung) eine Erhöhung der Pauschale einfordern - allerdings muß ich auch senken wenn sich Betriebskosten erniedrigen und das bedeutet doch, daß die Pauschale eigentlich absurd ist...wenn ich also in einem Jahr jemand finde, der den Garten für weniger Geld pflegt, muß ich gleich senken und muß dann 2 Monate später, wenn der die Preise dann doch erhöht, ebenfalls sofort die Erhöhung der Pauschale ankündigen?

Also heisst diese Methode also: ständiges internes Abrechnen notwendig und zwingend...da kann man doch eigentlich gleich auf normale Nettokaltmieten umstellen; da hätte ich diesen Stress nur einmal im Jahr...oder eben bei der Bruttokaltmiete zu bleiben.

Besser wäre eigentlich folgendes:

Eine Betriebskostenpauschale für einzelne, eher konstante Betriebskostenarten zu vereinbaren (z.B. Kabelanschluß, Schornsteinfeger, Grundsteuer usw.) und alle anderen, eher variablen Betriebskostenarten ( z.B. Gartenpflege die hier je nach Bedarf stattfindet oder Wasser, dessen Verbrauch schwankt und nicht einzeln je WE erfasst werden kann) in einer Teilinklusivmiete zusammenzufassen.

Geht so eine Konstruktion? Oder heisst es da "Sekt oder Selters - Beides geht nicht"?

Wer weiß mehr?

Es dankt
S.
Alle 9 Antworten
23.08.2007, 21:19 von Mortinghale
Profil ansehen
Sorry, Sommer,

habe ich spontan (aus der Erinnerung heraus) verwechselt mit der Regelung, daß die bei Vertragsabschluß festgelegte Pauschale folgenfrei überhöht sein darf.

23.08.2007, 20:59 von Sommer
Profil ansehen
@ Mortinghale
Zitat:
Die nicht verbrauchten Anteile gelten als Grundmiete, der Mieter hat also keinen Anspruch auf Senkung.


Nein, leider nicht - BGB § 560 gibt Auskunft:

Zitat:
(3) Ermäßigen sich die Betriebskosten, so ist eine Betriebskostenpauschale vom Zeitpunkt der Ermäßigung an entsprechend herabzusetzen. Die Ermäßigung ist dem Mieter unverzüglich mitzuteilen.


Die Erhöhung ist übrigens auch kurzfristig und sogar rückwirkend durchsetzbar:

Zitat:
(1) Bei einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird.

(2) Der Mieter schuldet den auf ihn entfallenden Teil der Umlage mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats. Soweit die Erklärung darauf beruht, dass sich die Betriebskosten rückwirkend erhöht haben, wirkt sie auf den Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten, höchstens jedoch auf den Beginn des der Erklärung vorausgehenden Kalenderjahres zurück, sofern der Vermieter die Erklärung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis von der Erhöhung abgibt.


Also ich bleibe dabei daß ich diese Abrechnerei einfach nicht mag - sie liefert Angriffspunkte und zwar immer, sie kann irre belästigen wenn dann jeder Mieter Einsicht in die Unterlagen haben will und ich muß dann womöglich rechtfertigen, warum ich nicht jeden Biligheimer ans Haus gelassen habe, sondern womöglich an manchen Punkten mehr auf Qualität als auf den Preis geachtet habe.

Mir geht es darum, die "harten" Betriebskosten wie eben Grundsteuer, Stadtreinigung und so weiter glasklar und eben anpassbar zu gestalten. Ich mag aber eben nicht über jede Rechnung zum Rasenmähen diskutieren. Wenn ich die Miete erhöhen will, muß ich eh eine BK-Abrechnung für die betreffende WE erstellen und dann kann man die Zusammensetzung der verbleibenden Teilinklusivmiete ja sehen. So einen Fall habe ich aber dann nicht jedes Jahr, sondern eben nur alle Jubeljahre wenn es eben doch mal an eine Erhöhung geht.

Da die Leute die Heizung eh selbst zahlen geht es letztlich nur um Wasser und dafür braucht es im Hause Investionen da Wasseruhren fast überall fehlen - da habe ich momentan auch keinen Nerv für weil einfach zu viel anderes und dringlicheres zu tun.

Mir ging es nur um die Frage ob dieser Mix möglich ist und es ist erfreulich daß das offenbar grundsätzlich geht. Ich grübele darüber noch mal im stillen Kämmerlein...

Danke für die Meinungen!

S.
23.08.2007, 18:29 von villaporta
Profil ansehen
Hi Sommer,

ich würde langsam umstellen auf Abrechnung nach gesetzl. Massgabe, ganz einfach, weil es für alle Beteiligten die gerechteste Variante ist und Du besser kalkulieren kannst.

Aufwand ist es eigentlich nur einmal mit der Anlage einer Tabelle bzw. dem Einpflegen von Daten. In den kommenden Jahren muss Du dann ja nur noch die aktuellen Kostendaten nachtragen. Du bleibst nur noch auf den Leerstandskosten sitzen.

Aufwand pro Jahr ca. 3 - 4 Std. bei ca. 15 WE inkl. Ausdruck.

Viele Grüsse

Villaporta
23.08.2007, 17:28 von Mortinghale
Profil ansehen
Hallo Sommer,

Zitat:
allerdings muß ich auch senken wenn sich Betriebskosten erniedrigen


Das kenne ich anders. Die nicht verbrauchten Anteile gelten als Grundmiete, der Mieter hat also keinen Anspruch auf Senkung.

Rechtlich gesehen, ist die von Dir angedachte Kombination zwar zulässig, stellt aber wegen der ständigen Prüfrechnerei keine wirkliche Arbeitsvereinfachung dar. Außerdem verlierst Du Geld, da Du mit der Erhöhung der Pauschale immer mindestens 1 Jahr hinterherhinkst.

Desweiteren, wie soll das in der Praxis aussehen ?
Bei Neuverträgen machst Du diese Kombination und brauchst dann vielleicht Jahrzehnte, bis Du das Haus komplett umgestellt hast. In der Zwischenzeit hast Du durch notwendige Doppelabrechnungen wesentlich mehr Arbeit und ein erhöhtes Fehlerrisiko.

Also nicht anzuraten. Ich bin froh über jeden Altmieter, mit abweichender Regelung im Vertrag, der das Mietverhältnis verläßt.

23.08.2007, 17:14 von pbsenn
Profil ansehen
... abgesehen davon, wenn man vorhat so oder so die variableren Betriebskosten abzurechnen... wo ist dann der Sinn die konstanten rauszuhalten? Sofern eine Abrechnung selbständig über Excel passiert hat man doch mit den konstanten Werten innerhalb der Abrechnung die wenigsten Probleme?!

Gruß

Torsten

23.08.2007, 15:14 von Sledge_Hammer
Profil ansehen
@ Sommer,

das kann nach hinten losgehen, sobald eine Pauschale gezahlt wird, möchte der Mieter möglichst viel für sein Geld (Blos nicht draufzahlen) lieber die Fenster auf, das Wasser laufen lassen usw.

Lieber eine ausreichende BK Vorauszahlung verlangen das am Ende Guthaben rauskommen.

So ein Hit ist eine Abrechnung auch nicht, einmal ein Excel Sheet gebastelt und dann jährlich nur die Daten eintippen.

Gruß S. Hammer
23.08.2007, 14:55 von Sommer
Profil ansehen
Zitat:
Ihre angestrebten Betrügereien gegenüber den Mietern sind verboten und werden zwangsläufig zu Anzeige gegen Sie führen!


Leider keine qualifizierte Antwort, 6, sitzenbleiben.
Betrug unterstellt böse Absicht und genau deshalb frage ich hier brav nach ob man das darf.

S.

P.S. Übrigens darf man ganz legal Bruttokaltmieten vereinbaren...das ist vielleicht betrügerisch, da weiß der Mieter gar nicht nwie sich die Betriebskosten eines Hauses zusammensetzen...
23.08.2007, 14:54 von JollyJumper
Profil ansehen
Ja Andi erzähl uns mehr von Deiner schweren Kindkeit. Das befreit einen!
23.08.2007, 14:51 von andreasM
Profil ansehen
Ihre angestrebten Betrügereien gegenüber den Mietern sind verboten und werden zwangsläufig zu Anzeige gegen Sie führen!

AM
Wir freuen uns von Ihnen zu hören!
Haben Sie Fragen, Anregungen oder Kritik?
Schreiben Sie uns!
>weiter