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02.06.2007, 10:33 von heckeProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Mir sind die Hände gebunden
wir haben ein mietshaus gekauft.
mit 5 whg.
im vergangen jahr wurde eine wohnung im dg saniert.
dadurch kam es leider bei der unterliegneden wohnung zu einigen schäden (putz bröckelte von der decke etc).
wir boten dem mieter waehrend der sanierung an, diese schaeden durch unsere malerfirma beheben zu lassen.
dieses verneinte er, das er sowieso bald ausziehen wolle.
gut dachten wir das klappt ja super.
waehrend er endmontage des bades im dg, setzte der klempner 2! mal einige teile der unterliegenden whg. unter wasser.
dieses ist natuerlich sehr aergerlich fuer den mieter.
die klempnerfirma meldete dieses ihre versicherung.
soweit so gut.

jetzt gehts los.

-kein gutachter wurde in die wohnung gelassen.
-miete wir ohne ende gekürzt.
-er zahlt was er will
-haus und grund sieht keine chance auf eine kündigung
-er zahlt einen qm preis von 1,00 € !!!!!!!!! bei 130 qm absolute citylage.
- gutachter vommieterschutzbund hab ein ach so tolles guachten geschrieben (wenn alles so schlecht ist warum zieht er dann nicht aus)

er ist hartz 4 alleinerziehen und ausländer.
kann man ubers amt was machen?

ich will ihn nur noch los werden !!!!!!!!!!!!!
Alle 21 Antworten
05.06.2007, 23:10 von verzweifelter
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Hallo,

@cora
Zitat:
Aber logisch ist doch: der Mieter meldet einen Mangel und zwar zum Zweck der Beseitigung durch den Vermieter.

Stimmt eigentlich schon, aber nur eigentlich. Manche melden Mängel, egal ob berechtigte oder nicht berechtigte Mängel, nur mit dem Zweck, die Miete herabzusetzen. Solche Mieter sind eben nicht daran interessiert, dass der Mangel beseitigt wird.
Und eben gerade solchen Mieter und deren Anwälten muss man dann womöglich noch mit §§ und Urteilen kommen, damit sie verstehen, was man will.

Danke für Eure Beiträge,
verzweifelter
04.06.2007, 13:23 von Mortinghale
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Also, zur Quelle:

Der Gedankengang ist so zwingend logisch, daß exakte Rechtsprechung hierzu bisher wohl nicht nötig war.

Es können aber Analogien gezogen werden zu den Fällen, in denen der Mieter den Mangel selbst verursacht hat bzw. der Mangel aufgrund von vom Mieter veranlaßten Maßnahmen eingetreten ist.

ZMR 1996, 297, 302

OLG München vom 19.4.1996, 21 U 5982/95, ZMR 1996, 434

OLG Düsseldorf vom 5.12.1991, 10 U 10/91, ZMR 1992, 149

Der einzige Fall, in dem ein Mieter den Zutritt zur Mängelbeseitigung verweigern darf, ist, wenn der Mieter gerade selbst ein Beweissicherungsverfahren betreibt.

siehe auch in analoger Anwendung LG Berlin, WuM 1994, 464

04.06.2007, 10:27 von Rita
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Zitat:
- mein anwalt von haus und grund (uebrigens norddeutschland) sagt es wuerde nicht ausreichen wenn sich aufgrund von mietkuerzungen 2 fehlende monatsmieten angesammelt haetten


Entweder kann dieser Anwalt sein Fachwissen nicht richtig rüberbringen - oder er ist genauso 'ne Kappe wie der Anwalt der bei meinem H&G seine Zeit totschlägt ...
Ich würde es so ausdrücken:
Eine unberechtigte, aber nicht völlig abwegige Mietminderung stellt nicht unbedingt einen außerordentlichen Kündigungsgrund dar.

Es kommt nämlich immer auf die Einzelfallumstände an, die zu derartigen Urteilen geführt haben, wie z.B.
LG Berlin (AZ: 65 S 201/93): Schätzt der Mieter die Minderungsquote zu hoch ein, so steht dem Vermieter deswegen kein Kündigungsrecht zu - oder
AG Schöneberg (AZ: 19 C 598/02) - http://www.bmgev.de/mietrecht/urteile/kuendigung/kuend-fristlose-307-19-C-598-02.html

Diesen Urteilen liegt nämlich zugrunde, dass der Mieter wegen eines Irrtums/nur leichter Fahrlässigkeit die Miete unberechtigt minderte.

Voraussetzung für eine fristlose Kündigung ist aber, dass der Mieter SCHULDHAFT seine Pflicht zur Mietzahlung verletzt hat.
z.B.
LG Braunschweig (AZ: 6 S 578/99-4/01) - fristlose Kündigung berechtigt, wenn der Teil der unberechtigt einbehalten wurde, mind. 2 Monatsmieten beträgt.

Wenn der Mieter die Beseitigung des Mangels verhindert, in dem er seiner Duldungspflicht nicht nachkommt - den Zutritt verweigert, kann aber von einer unberechtigten Mietminderung aufgrund eines Fehlers/Irrtums bzw. aufgrund leichter Fahrlässigkeit keineswegs die Rede sein! Der Mieter befindet sich vielmehr SCHULDHAFT bezüglich "Annahme der Mängelbeseitigung" in Annahmeverzug - und damit auch SCHULDHAFT in Zahlungsverzug!

Gerät der Mieter daraufhin mit der Beseitigung der von ihm behaupteten Mängel in Annahmeverzug, steht ihm ein Anspruch auf Mietminderung nicht mehr zu. Ein im Anschluss an den Annahmeverzug des Mieters aufgelaufener Mietrückstand von mehr als zwei Monatsmieten berechtigt den Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses. AG Charlottenburg, Urteil vom 09.11.2006 - 211 C 355/06
http://www.bmgev.de/mietrecht/urteile/mietminderung/2006-annahmeverzug-211C355-06-321.html
und
Wurden Mängel an der Mietsache gemeldet, hat der Vermieter das Recht, mit einem Handwerker den Mangel in Augenschein zu nehmen. (AG Hamburg, Az. 49 C 26/99, aus: WM 1999, S. 456)
Wurden dem Vermieter Mängel angezeigt und verweigert anschließend der Mieter den vom Vermieter beauftragten Handwerkern den Zutritt zur Wohnung, gerät der Mieter in Annahmeverzug und kann nicht die Mängel auf Kosten des Vermieters selbst beseitigen lassen. (LG Berlin, Az. 62 S 9/99, aus: GE 22/99, S. 1498)
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siehe auch BGB
http://dejure.org/gesetze/BGB/536.html - hier auszugsweise:
§ 536 c BGB: ... (2) Unterlässt der Mieter die Anzeige, so ist er dem Vermieter zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet. Soweit der Vermieter infolge der Unterlassung der Anzeige nicht Abhilfe schaffen konnte, ist der Mieter nicht berechtigt,
1. die in § 536 bestimmten Rechte geltend zu machen (Mietminderung), 2. nach § 536a Abs. 1 Schadensersatz zu verlangen oder ...
§ 554 BGB: (1) Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind. ...
§ 293 Annahmeverzug Der Gläubiger kommt in Verzug, wenn er die ihm angebotene Leistung nicht annimmt.
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Zitat:
fenster muessen in der tat erneuert werden

Diese Massnahme unbedingt von den Mängelbeseitigungsmaßnahmen trennen!
siehe
http://www.bmgev.de/mietrecht/urteile/maengel/2005-modernisierung-63S98-05-316.html
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Mietminderung zurückweisen
Cavalier's Musterschriebe sind ja schon ganz prima - ich würde (je nach tatsächlichem Sachverhalt) so ergänzen, dass darin klar zum Ausdruck kommt, dass der Vermieter bereits vergeblich versucht hat, die Mängelbeseitigung anzugehen - der Mieter dies bislang jedoch durch seine Zutrittsverweigerung verhindert hat.
Hallo

Quelle kenne ich nicht, wird dir vielleicht noch geschrieben.

Aber logisch ist doch: der Mieter meldet einen Mangel und zwar zum Zweck der Beseitigung durch den Vermieter.
Macht der Vermieter das nicht, mindert der Mieter die Miete.

Also: der Vermieter muss doch erst einmal wissen, dass ein Mangel da ist und muss diesen zwangsläufig besichtigen, bevor er diesen beseitigen kann.

Lässt der Mieter den Vermieter jedoch nicht in die Wohnung, kann dieser den Mangel weder sehen noch beseitigen.

Ergo: würde ich davon ausgehen, es ist kein Mangel da - Mieter mindert zu Unrecht.

Gruß
03.06.2007, 21:45 von verzweifelter
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Hallo,

Zitat:
Nochmal: Ein Mieter, der die Beseitigung von Mängeln verhindert, hat kein Minderungsrecht.


Würde ich dem Gefühl nach auch so sehen. Aber ich bin noch VM-Neuling, daher schon wieder meine Frage nach einer Quelle dazu. Denn so kurz ich erst VM bin, kenne ich dies Problem bereits ...

verzweifelter
03.06.2007, 18:43 von cavalier
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Hallo,

1. Mietminderung zurückweisen

Zitat:
Sehr geehrter Mieter,

mit Schreiben vom 00.00.0000 teilten Sie mir mit, dass an der Schlafzimmeraußenwand ein Schimmelschaden aufgetreten ist. Aufgrund Ihrer Mängelanzeige möchte ich Ihre Wohnung besichtigen, um die Ursache und den Umfang des Schadens feststellen zu können. Ich schlage als Besichtigungstermine folgende Tage vor:

Montag, den 00.00.0000, zwischen 00.00 und 00.00 Uhr,

Dienstag, den 00.00.0000, zwischen 00.00 und 00.00 Uhr oder

Mittwoch, den 00.00.0000, zwischen 00.00 und 00.00 Uhr.

Die Besichtigung muss zur Tageszeit erfolgen, da ich den Handwerker/Sachverständigen Herrn Müller mitbringen werde. Die Teilnahme des Handwerkers/Sachverständigen ist notwendig, da ich nicht die nötige Qualifikation besitze, um die Schadensursache herauszufinden.

Bitte teilen Sie mir bis zum 00.00.0000 mit, welcher Termin wahrgenommen werden kann. Sollten Sie an allen genannten Terminen verhindert sein, bitte ich um Bekanntgabe eines zeitnahen Ersatztermins.

Mit freundlichen Grüßen

Vermieter


2. abmahnen

Zitat:
Sehr geehrter Mieter,

gemäß § 3 unseres Mietvertrags vom .........schulden Sie die Mietzahlung spätestens am dritten Werktag eines jeden Monats im Voraus.

Für die Monate März und April haben Sie die Mieten nur teilweise entrichtet. Sie schulden monatlich 0.000,00 Euro, gezahlt haben Sie jedoch lediglich 000 Euro und dies mit angeblichen Minderungsansprüchen Ihrerseits begründet.

Mit Schreiben vom ........ habe ich Ihnen bereits mitgeteilt, dass Ihre Minderungsansprüche unberechtigt sind, da ein Mangel an der Mietsache nicht vorliegt beziehungsweise der festgestellte Mangel – das Ablösen des Fliesenspiegels – von Ihnen zu vertreten ist.

Sie werden aufgefordert, die zu Unrecht einbehaltenen Zahlungen in Höhe von insgesamt 000 Euro bis spätestens ....... auf das Ihnen bekannte Vermieterkonto zu überweisen.

Sollten Sie auch in Zukunft Ihrer Verpflichtung, die Mieten pünktlich und in voller Höhe zu bezahlen, nicht nachkommen, müssen Sie mit dem Ausspruch einer ordentlichen gegebenenfalls einer fristlosen Kündigung rechnen. Des Weiteren behalte ich mir vor, den durch die Nichtzahlung der Miete entstandenen Zinsverlust geltend zu machen.

Mit freundlichen Grüßen

Vermieter

03.06.2007, 17:42 von Cora
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Hallo

da sehe ich aber auch so.
Es sei denn, die Mängel sind a) nur erfunden oder b) zahlt ansonsten das Amt nicht den vollen Mietpreis.

Wer Miete mindert will ja damit erreichen, dass der Mangel beseitigt wird...
03.06.2007, 16:37 von Mortinghale
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Zitat:
mein anwalt vom haus und grund gab mir die auskunft, das bei maengeln in der wohnung diese 2 monatsregelung nicht in frage komme.


Nochmal: Ein Mieter, der die Beseitigung von Mängeln verhindert, hat kein Minderungsrecht.

03.06.2007, 16:36 von CMAX_65
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Hallo,

falls ich das ganze richtig verstanden habe, kürzt der Mieter die Miete, lässt abergleichzeitig niemand rein um eventuelle Schäden zu beseitigen.

Wie wäre es denn mit einer Urkundenklage, vielleicht bringt ja das den Stein ins rollen ??? Dann muss er u. U. seine Minderung begründen ???

MFG
03.06.2007, 16:26 von hecke
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danke fuer eure nachrichten.

mein anwalt vom haus und grund gab mir die auskunft, das bei maengeln in der wohnung diese 2 monatsregelung nicht in frage komme.
normalerweise zahlt er eine miete von 360 € km.
es ist ein alter vertrag den wir vom voreigentuemer uebernommen haben, selber haetten wir dieses klintel nicht ausgesucht.
ferne kommt auch noch hinzu, das wir auf sämtliche nebenkosten sitzen bleiben ( 700 € p.a.), da im mietvertrag nur steht: nebenkosten werden vom mieter getragen.
unser anwalt meinte, dieses muessten einzel aufgeschlüsselt werden, diese ansicht vertritt selbstverstaendlich auch der mieterschutzbund!

und nun ???

03.06.2007, 08:01 von verzweifelter
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Hallo,

@prinzregent
Zitat:
Wenn dein Mieter einen Mietvertrag hat, würde ich das nicht machen. Das geht ins StGB rein. Mach dich vorher bei einem Anwalt schlau, in diesem Fall einem Spezialisten für Strafrecht. Im Gefängnis gibts kein Internet und ich würde gern deine Beiträge auch in Zukunft noch lesen !

Ja, das mit dem Gefängnis hält mich davon ab. Eine Geldstrafe würde ich hingegen mit Freuden zahlen! Wäre sie doch sicher geringer als die derzeitigen Verluste.
Mal sehen, ob für mich auch etwas mit Grundsteuererlass drin ist.
Und danke für Dein Interesse an meinen bescheidenen Beiträgen.

verzweifelter
03.06.2007, 01:25 von prinzregent
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Zitat:
er ist hartz 4


kann es sein, du bekommst nix Miete und der Harz4 Mensch kassiert die volle Miete vom Amt ein ?

Zitat:
wenn alles so schlecht ist warum zieht er dann nicht aus


vielleicht bekommt er 444 Euro dafür ?

oder vielleicht würde die ARGE ihn zum umziehen auffordern, weil die Wohnung zu gross/ zu teuer ist. Aber auf Grund der Mietminderung darf er bleiben ? Der dumme ist der Vermieter. So spart sich der Staat Kosten. Mein Tipp: Mach einen Antrag auf Grundsteuerbefreiung.

und such dir bitte einen anderen Anwalt. Einen mit Erfahrung, am besten durch Bekannte. Wenn du keinen weist, ich geh dann wochenlang zum Gericht und schau mir als Zuschauer Verfahren an. Da lern ich immer nen guten Anwalt kennen.

Zitat:
kein gutachter wurde in die wohnung gelassen.
-miete wir ohne ende gekürzt
.

oh ja, das kenn ich doch ... Der Ärger fängt immer mit dem Satz an: Ich hab ein Mietshaus gek ... bei dem k lachen die Leute schon.

Mir ist auch das Lachen inzwischen vergangen. Bedenke, du kannst an dieser Sache auf Dauer pleite gehen.
Vielleicht einen Sozialarbeiter hin schicken um raus zu kriegen, was dein Mieter überhaupt will, welches Ziel er hat.

@verzweifelter

Zitat:
Ich bin nämlich langsam wirklich am überlegen, ob ich die derzeitige Abwesenheit meines Mieters nutze, um seine Möbel kurzerhand in die Garage oder sonstwohin zu räumen und selber einzuziehen.


Wenn dein Mieter einen Mietvertrag hat, würde ich das nicht machen. Das geht ins StGB rein. Mach dich vorher bei einem Anwalt schlau, in diesem Fall einem Spezialisten für Strafrecht. Im Gefängnis gibts kein Internet und ich würde gern deine Beiträge auch in Zukunft noch lesen !

02.06.2007, 22:05 von verzweifelter
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@dunkelROOT

Zitat:
Außerdem ist es billiger nach dem diese Typen raus sind einen Prozess zu verlieren, als einen ordentlichen Prozess gegen solche Mieter zu führen.


Wie sind Deine Erfahrungen diesbezüglich? Ich bin nämlich langsam wirklich am überlegen, ob ich die derzeitige Abwesenheit meines Mieters nutze, um seine Möbel kurzerhand in die Garage oder sonstwohin zu räumen und selber einzuziehen. Aber was, wenn er auf Räumung klagt oder das Gericht eine einstweilige Verfügung verhängt? Dann darf ich wieder ausziehen? Oder soll ich das ebenso cool aussitzen, wie viele nichtzahlende Mieter in diesem Land?

verzweifelter
02.06.2007, 21:59 von verzweifelter
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Hallo,

Zitat:
-kein gutachter wurde in die wohnung gelassen.
-miete wir ohne ende gekürzt.
-er zahlt was er will
-haus und grund sieht keine chance auf eine kündigung
-er zahlt einen qm preis von 1,00 € !!!!!!!!! bei 130 qm absolute citylage.
- gutachter vommieterschutzbund hab ein ach so tolles guachten geschrieben (wenn alles so schlecht ist warum zieht er dann nicht aus)

er ist hartz 4 alleinerziehen und ausländer.
kann man ubers amt was machen?


Kommt mir irgendwie bekannt vor.
Seid Ihr schon vor Gericht? RA sollte dann dort noch mal ein bisschen "Druck" machen, dass der Mieter den Gutachter reinlässt. Danach heisst es Druck machen, dass der Mieter reparieren lässt. Das ist verdammt schwer, ich weiss.
Und wenn der Mieter weder den Gutachter, noch den Handwerker einlässt (er wird schon wissen warum ...), dann müsste man die andere Schiene probieren, nämlich, dass er sein Minderungsrecht verwirkt hat. Bloss habe ich dazu bisher noch nichts konkretes gefunden (§§, Urteile ...).

Die von der ARGE sind u.U. schon daran interessiert, wo ein Wohngeldempfänger wohnt. Kann schon mal passieren, dass dann der Wohngeldempfänger einen netten Besuch bekommt, welcher wissen will, wie die 130 qm-Wohnung eines Arbeitslosen aussieht ...

verzweifelter
02.06.2007, 17:51 von Mortinghale
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Zitat:
-kein gutachter wurde in die wohnung gelassen.


Damit sind Minderungsrechte verwirkt. Alles beweissicher stellen und bei Rückstand von zwei Monatsmieten fristlos und fristgerecht kündigen.

Nach Ablauf der Kündigungsfrist schon mal mit dem Fensteraustausch beginnen.

Also, alte Fenster erstmal ausbauen (Wohnungstür am besten gleich auch); das weitere Procedere besprechen wir dann ausführlich.

02.06.2007, 17:08 von Cora
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Hallo

Zitat:
mein anwalt von haus und grund (uebrigens norddeutschland) sagt es wuerde nicht ausreichen wenn sich aufgrund von mietkuerzungen 2 fehlende monatsmieten angesammelt haetten



das kann ja wohl nicht stimmen. Ob 2 MM in Folge oder insgesamt, dieser Rückstand berechtigt immer zur fristlosen Kündigung.

Außerdem würde ich - notfalls per Gericht - den Zugang zur Wohnung erzwingen - ist es feucht, schimmelt es und der Schaden wird immer größer.

Ggf. würde ich mir einen neuen Anwalt suchen.

Das Amt würde ich insofern informieren, dass die 130 qm große Wohnung ....Euronen kostet und der Mieter nur aufgrund von angeblichen Mängeln mindert und daher so günstig wohnt.
Verstehe ich eh nicht so ganz, was muss er denn normalerweise zahlen?

Gruß
02.06.2007, 14:15 von hecke
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hallo,

vielen dank fuer eure antworten

ich habe auch schon folgendes versucht:

- arge interessiert es ueberhaupt nicht wie groß die whg. ist, denen kommt es nur auf die gesamtkosten an.

- fenster muessen in der tat erneuert werden, habe deshalb auch schon die whg besichtigt, er freut sich nur wenn was neues installiert wird, wegen der baumaßnahmen darf ich ihm dann noch ein hotelzimmer bezahlen

- mein anwalt von haus und grund (uebrigens norddeutschland) sagt es wuerde nicht ausreichen wenn sich aufgrund von mietkuerzungen 2 fehlende monatsmieten angesammelt haetten

- in der tat wuerden wir es lieber leerstehn lassen!!!!

und nun ?????
02.06.2007, 12:41 von Uzzi
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Die Behörden werden bei einem so niedrigen QM-Preis wohl gar nichts unternehmen.

Daher sofort schriftlich jeglicher Mietminderung, Schreiben von Mieterbund....usw. schriftlich (Beweissicher zugestellt, am besten auf Anschreiben "Per Briefkasten einwurf am tt.mm.jj" in den Mieterbriefkasten werfen) wiedersprechen.
Im Schreiben entsprechende Gründe anführen, an Ihrer Stelle würde ich als VM selbst mal die Wohnung besichtigen unter einem Vorwand, bei dem der Mieter Sie in die Wohnung lassen muss, z.B. das Sie neue Fenster einbauen lassen wollen und alle Wohnungen nach und nach durchsehen; es gibt doch bestimmt auch andere Gründe weshalb der Mieter niemanden in die Wohnung lässt.

Den Mieter im gleichen Schreiben in Zahlungsverzug und Konsequenzen aufzeigen.

Erlich gesagt, wenn jemand solch eine geringe Miete zahlt, würde ich die Wohnung lieber leer stehen lassen und abwarten bis ein vernünftiger Mieter sich findet.

Ihnen sollte keine Hände gebunden sein, es ist Ihr Eigentum.
02.06.2007, 12:18 von CMAX_65
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Hallo,

harz`ler und 130m ² Wohnfläche ???

Gehen sie aufs Amt und schildern sie den Fall, m.E. kommt dann Bewegung in den Fall !!!

MFG
02.06.2007, 11:26 von ADele
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hallo hecke,
sofort kündigen wenn der Mieter mit zwei Monatsmieten im Rückstand ist. Such Dir einen neuen Anwalt, die Beratungen vom Haus und Grundbesitzerverein sind leider Gottes manchmal zum vergessen (süddeutsche Großstadt?).

Ich bin Vermieter, wohne aber selbst zur Miete. Über uns wurde auch das Dach ausgebaut, Wassereinbruch ohne Ende, Küche und Vorzimmer lagen ein Jahr im dunklen.
Nach Beendigung der Dachausbauten kam eine Malerfirma und hat die Schäden beseitigt, getrocknet wurde schon vorher.

Wenn die Mieter niemand in die Wohnung lassen ist das ihr Problem, Du hast Deinen guten Willen gezeigt.
Laß Dich nicht zum Dackel machen, zeig die Zähne!!

Viele Grüße Adele
02.06.2007, 10:51 von dunkelROOT
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Hm nicht so einfach!
Also ich sehe zwei Möglichkeiten, drücke dem Typen einen Schein in die Hand in der Hoffnung, dass er dann auszieht. Oder nimm den Schein und suche mal nach Entmietung. So oder so, es wird Geld kosten. Aber ich regele das eigentlich immer so, auch wenn es hart an der Grenze ist. Aber bei unseren Gesetzen geht es nicht mehr anders. Außerdem ist es billiger nach dem diese Typen raus sind einen Prozess zu verlieren, als einen ordentlichen Prozess gegen solche Mieter zu führen.

dunkelROOT
Wir freuen uns von Ihnen zu hören!
Haben Sie Fragen, Anregungen oder Kritik?
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