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24.10.2007, 15:26 von giselkindProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Milliardenchance für Mieter ?
Hallo zusammen,

die ständigen Rechtsprechungen, die dem Mieter im Grunde alle Türen öffnen, dem Vermieter aber kaum mehr Rechte lassen, sind ein Albtraum.

Wie bitte soll ich angesichts der erneuten Entscheidung des BGH, der inzwischen so ziemlich alle Formularklauseln in (vor allem älteren) Mietverträgen für unwirksam erklärt, überhaupt noch in der Lage sein, die Kosten einer fremdvermieteten Wohnung zu überschauen.

Meine Wohnung ist seit 8 Jahren an eine Familie vermietet. Vor deren Einzug habe ich die Wohnung (aufgrund vorher dort wohnender Mietnomaden, die gar keine Miete mehr bezahlt, dafür aber die Wohnung wie ein Schlachtfeld hinterlassen haben) komplett renovieren lassen. Kostenpunkt ca. 3000 Euro.

Meine Mieter teilen mir nun mit, dass sie ausziehen und nicht renovieren müssen, super ! Angesichts der gängigen Rechtsprechung kann ich hiergegen wohl nichts machen.

Das heißt im Klartext: Die Mieter sind Raucher, die Wohnung sieht katastrophal aus, ich muss wieder alles renovieren? Es kann doch nicht sein, dass Mieter in eine sanierte Wohnung ziehen, diese gründlich abwohnen und dann in eine wiederum sanierte neue Wohnung ziehen. Der Vermieter hingegen bleibt auf allen Renovierungsarbeiten sitzen. Da die Mieteinnahmen aus dieser Wohnung mit Ach und Krach die Kredite auffangen, bedeutet doch diese BGH-Regelung das "Aus" für uns Vermieter, die sich das einfach nicht leisten können ?

Oder stehe ich mit diesem Problem alleine da ?
Ich bin völlig ratlos. Bei 360 Euro Kaltmiete soll ich jetzt tausende von Euro für eine Renovierung ausgeben ? Unrenoviert lässt sie sich wohl kaum vermieten.

Hinzu kommt noch die Frage, ob nach dieser mieterfreundlichen Rechtsprechung überhaupt noch ein Mieter einen Mietvertrag unterschreibt, in den eine Renovierungsklausel eingebunden ist (nach neuem Recht). Wenn ich den Artikel richtig verstanden habe, können Mieter sogar ihre Renovierungskosten für die Vergangenheit zurückfordern ?

Was für eine Kostenlawine kommt da auf uns Vermieter zu ?

Alle 80 Antworten
25.10.2007, 15:27 von Augenroll
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@giselkind,

Was hat denn nun der Anwalt gesagt, den Sie heute in dieser Sache konsultieren wollten?

25.10.2007, 15:20 von giselkind
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Dann viel Glück euch allen !
Bin schon gespannt, auf den nächsten Thread in diesem Forum zu diesem Thema. Ihr habt ja echt alle Glück mit euren Mietern.
Beneidenswert.

Ciao
Giselkind
25.10.2007, 14:39 von Cora
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Ich denke wir sollten die Diskussion hier mal beenden, sie führt ins uferlose. Ich für meinen Teil denke, dass ich bis jetzt Glück hatte mit meinen Mietern und ich handhabe es so weiter, dass ich unrenoviert vermiete.
Ggf. schreite ich ein und lasse, falls es mal erforderlich sein sollte, die gröbsten Arbeiten machen.
25.10.2007, 14:33 von Sommer
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Also bei mir sind vermutlich sehr viele Schönheitsrep-Klauseln ungültig gemacht worden.
Aber da ich mit den Mietern weitgehend ein gutes Verhältnis habe und es sich um sehr langjährige Mietverhältnisse handelt, mache ich einfach gar nichts.

Ich erhöhe natürlich die Mieten damit sie irgendwann mal wenigstens den Mietpreisspiegelmittelwert erreichen und warte einfach nur ab. Manche Wohnungen will ich eh modernisieren wenn die Mieter raus sind; da brauche ich nicht aufs Streichen pochen. Und andere haben selber viel Geld investiert und gut gepflegte Wohnungen - wenn das Mietverhältnis stimmt, was soll ich da nun drauf rumreiten; selbst wenn die ohne Hand an zu legen ausziehen, werden die Wohnungen noch top sein.

Andere werden hoffentlich genauso fair ausziehen wie sie hier gewohnt haben und den Pinsel schwingen. Bei einigen aber wirklich nur wenigen werde ich wohl in den sauren Apfel beißen müssen und streichen lassen müssen - aber ich denke, das sind die wenigsten.

Daher tue ich einfach gar nichts weil alles was ich tun könnte, nur in Streit und Hader enden wird...kein Bock drauf; der beste Mieter ist der zahlende Mieter von dem man nichts hört...und so ähnlich denken die Mieter vom Vermieter wohl auch.

S.
25.10.2007, 14:17 von giselkind
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Zitat:
Man kann keinen MV einseitig ändern, und der Mieter wäre blöde wenn er es täte...


Genau so isses ... dasselbe habe ich auch vorher schon gesagt. Dennoch - wer das nicht versucht, bleibt auf sämtlichen Renovierungskosten sitzen, und zwar unabhängig davon, in welchem Zustand die Wohnung ist und wie lange der Mieter dort gewohnt hat. Soviel ist Fakt.

Rechnet euch selbst aus, was das kostet. Tapezieren (Raucher), Streichen, Heizkörper lackieren, Türen abschleifen, etc.

Der Mieter macht gar nichts und darf das auch !
Ggf. sollte man mit seinem Mieter sprechen, denn diese Regelung ohne Bestandshaftung ist unhaltbar für einen Otto-Normal-Vermieter.
25.10.2007, 13:19 von Melanie
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Zitat:
Daher kann ich an dieser Stelle nur raten, sich mal die eigenen Mietverträge mit euren Mietern anzusehen und diese ggf. zu ändern.

lustige Pointe

Man kann keinen MV einseitig ändern, und der Mieter wäre blöde wenn er es täte...
25.10.2007, 13:16 von giselkind
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Okay, dieser wurde mir auch vom Anwalt empfohlen, das reicht mir ja auch aus :-)

Aber was ist mit den anderen Vermieter ?
Ich habe gerade mit einem Fachanwalt für Mietrecht gesprochen.
Für die alten Mietverträge mit irgendeinem Passus (wie vorstehend gepostet) besteht lt. seiner Aussage keinerlei Chance, eine Schönheitsreparatur von Seiten der Mieter zu verlangen.

Das wäre dann schon mal geklärt und ich darf eine Wohnung, die ich bei Einzug der Mieter komplett saniert hatte, nun wiederum komplett sanieren, weil diese die Wohnung komplett heruntergewirtschaftet haben. Super, ich bin begeistert.

Daher kann ich an dieser Stelle nur raten, sich mal die eigenen Mietverträge mit euren Mietern anzusehen und diese ggf. zu ändern.
25.10.2007, 13:03 von Melanie
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Zitat:
@Melanie,

bist du so nett und teilst mir mal mit, wie alt dein Mietvertrag ist ? Die Klauseln würden mich interessieren.



Ne, so nett bin ich leider nicht, da ich mich nicht der Urheberverletzung strafbar machen möchte!
Du kannst Dir meinen verwendeten Mietvertrag aber gerne für 4,95€ bei Haus und Grund im Onlineshop runterladen.
Das Alter kann ich Dir aber verraten...der eine im Mai 2007 runtergeladen, der andere vor 2 Wochen!
25.10.2007, 12:43 von giselkind
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Zitat:
Also diese Diskussion wie auch die sog. "Rechtssprechung" führen immer wieder zu der von mir bereits vorgeschlagenen, perfekten Schönheitsrep.-Klausel:

"Mieter und Vermieter vereinbaren, daß in Abweichung zu der im BGB verankerten, gesetzlichen Regelung nicht der Vermieter, sondern der Mieter diese Aufgaben übernimmt wobei der Bedarf für Art und Umfang der Schönheitsreparaturen ausschlaggebend ist."


Klar, für neue Mietverträge ist das eine gute Idee, mich interessieren aber die alten. Es nützt mir ja jetzt nichts, da meine Mieter mir bei Auszug mitteilten, dass sie nicht renovieren werden. Die Wohnung sieht aus wie "Sau".

Mich interessiert, wie andere Betroffene damit umgehen, die solche Altverträge haben. Diese Mieter(prozess)welle kommt ja erst noch auf uns zu, da Mieter ja inzwischen auf während der Mietzeit eine Renovierung vom Vermieter verlangen können. Ich glaube kaum, dass hier im Forum ALLE Vermieter schon die neuesten Verträge haben.
25.10.2007, 12:27 von Sommer
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Also diese Diskussion wie auch die sog. "Rechtssprechung" führen immer wieder zu der von mir bereits vorgeschlagenen, perfekten Schönheitsrep.-Klausel:

"Mieter und Vermieter vereinbaren, daß in Abweichung zu der im BGB verankerten, gesetzlichen Regelung nicht der Vermieter, sondern der Mieter diese Aufgaben übernimmt wobei der Bedarf für Art und Umfang der Schönheitsreparaturen ausschlaggebend ist."

Das und nicht mehr.

Und zurückkommend auf die initiale Frage: Wenn die Sorge besteht, daß die Schönheitsrep.-Klausel
a) durch die "Rechtssprechung" nichtig geworden ist
und
b) von den Mietern auch dementsprechend wahrgenommen
wird, der hat ja nun die Möglichkeit, einen entsprechenden Mietaufschlag zu nehmen (gibts Urteile zu). Also einfach durchkalkulieren lassen von ein paar Firmen was die Renovierung kosten wird (gem. der Vorgaben der "Rechtssprechung" und keine Handbreit mehr); das auf die "üblichen Abwohnzeiten" umlegen und den Mietern diese Kalkulation mit der Wahlmöglichkeit vorlegen:
Entweder sie lassen sich auf eine Vereinbarung ein, daß sie nach Ende der Mietzeit diese Arbeiten selber machen werden oder aber sie zahlen diesen Aufschlag da der Mietpreis ja ohne diese Leistungen kalkuliert wurde.
Gibt natürlich Streit (meistens) aber den hätte es am Ende der Mietzeit eh gegeben - dann aber hat der Vermieter das Nachsehen; also durchaus offensiv vorgehen.

So ein Vorgehen braucht man natürlich nicht wenn man Mieter hat, die sich - "Rechtssprechung" hin oder her - fair an getroffene Vereinbarungen halten wollen und selber tätig werden - dann bin ich ebenso fair und sehe über so manche Macke und Unsauberkeit der Arbeit hinweg.

S.
25.10.2007, 12:25 von giselkind
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@Melanie,

bist du so nett und teilst mir mal mit, wie alt dein Mietvertrag ist ? Die Klauseln würden mich interessieren.

Natürlich auch die von anderen Vermietern.
Danke !
25.10.2007, 12:24 von Mortinghale
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Zitat:
über dieses Urteil gestolpert, das besagt das AR leider Recht hat


Allerdings hat der Mieter in dem Fall verloren.

Warten wir also mal einen Fall ab, in dem der Mieter gewinnt.

Wenn ein Mieter unbedingt auf Risiko spielen will, soll er es halt tun.

25.10.2007, 12:20 von Melanie
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Hi giselkind,
ist schon klar...meine Antwort war für Augenroll wegen der nebensächlichen Diskussion....hat nix mit Deiner Frage zu tun...
Und ja, wir haben die aktuellen gültigen Klauseln im Vertrag...
25.10.2007, 12:17 von giselkind
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@Melanie,

wie gesagt, wir haben ja bereits gelernt, dass der Mieter gar nicht mehr renovieren muss, es sei denn, ihr als Vermieter seid in der glücklichen Lage, einen nagelneuen Mietvertrag zu haben, in dem dieser Passus nach neuem Recht geregelt ist.

Ansonsten kann der Mieter die Renovierung grundsätzlich vom Vermieter verlangen.

Schaut doch mal in eure aktuellen Mietverträge und lest, was da unter "Schönheitsreparaturen" und "Beendigung des Mietverhältnisses" steht. Würde mich interessieren.
Zitat:
Und wenn die Rauhfaser nach einer Weile nicht mehr überstreichbar ist, hat der Mieter sehr wohl das Recht, eine andere Tapete zu verwenden.


glaube ich nicht, denn es würde den Ursprungszustand ändern und durch die Nichtüberstreichbarkeit die Mietsache verschlechtern!
Natürlich darf der Mieter Blümchentapeten wärend der Mietzeit anbringen, aber bei Mietende muß m.M. nach wieder Rauhfaser dran sein...
Rauhfasertapete wird nicht umsonst in vielen Exposes als Ausstattungsmerkmal angeführt....eben weil sie mehrfach streichbar ist und nicht jedesmal neu tapeziert werden muß...
Habe keine Quelle parat, aber das sagt mir der gesunde Menschenverstand!
25.10.2007, 12:01 von Augenroll
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Hallo giselkind,

Zitat:
sie können sich jede Zeile schenken.


Ich würde sagen Sie schenken sich eventuell einfach mal das Lesen.

Sie wollten doch heute einen Anwalt in dieser Sache konsultieren, was ist denn dabei herausgekommen?

Zitat:
1 Jahr später verkauft und vermietet die Amerikanische Armee in derselben Stadt hunderte von Armee-Wohnungen und Häuser.


Es war jedoch seit dem Ende des kalten Krieges, also bereits 1989, absehbar, dass die Siegermächte Ihre Truppenbestände in Deutschland verkleinern werden. Den Osten hat es noch viel härter getroffen, denn es waren ungefähr 5 000 000 Sowjetsoldaten in der SBZ!

Haben Sie denn das Haus schon vor 1989 gekauft? Danach hätten Sie das Überangebot bei kurzer Überlegung wissen sollen! Oder dachten Sie, die Amis nehmen Ihre Immobilien mit???

Und inwieweit wollen sie die Mieterschaft für dieses Überangebot verantwortlich machen?

Zitat:
Um so kulanter der Vermieter mit der Miete ist, um so kulanter bin ich in der Renovierung und in der Bereitschaft, Geld in meine Wohnung zu stecken, schließlich lebe ich da. Umgekehrt dachte ich genauso und habe meine Wohnung sehr günstig vermietet.



Bei diesem Aspekt machen Sie sich selbst was vor! Sie konnten die Miete gar nicht erhöhen, sonst wären Sie Ihre Mieter ruckzuck los. Und keine Mieter, gar keine Miete! Und jetzt stellen Sie sich ach so generös dar, wie lächerlich!

25.10.2007, 10:58 von giselkind
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Guten Morgen zusammen,

danke für eure Antworten. Ich bin mir bei diesem Wirrwarr von Gesetzen und Urteilen inzwischen nicht mehr sicher, was nun eigentlich korrekt ist, was Mieter dürfen und was nicht. Natürlich gehe ich davon aus, dass man als normaler Mieter in seiner Wohnung einigermaßen komfortabel leben möchte. Das heißt, dass ich meine Wohnung nicht vollkommen ruinieren und darin nichts machen würde. Um so kulanter der Vermieter mit der Miete ist, um so kulanter bin ich in der Renovierung und in der Bereitschaft, Geld in meine Wohnung zu stecken, schließlich lebe ich da. Umgekehrt dachte ich genauso und habe meine Wohnung sehr günstig vermietet.

Leider sind nicht alle Mieter so. Kommt sicher auf das Klientel des Einzugsgebiets, die Lage und vieles andere mehr an, dennoch, es gibt immer mehr Mieter, die in eine komplett sanierte Wohnung ziehen, diese dann völlig versauen, einfach ausziehen und die nächste frisch sanierte Wohnung beziehen. Ist ja auch einfach und praktisch so.

Natürlich habt ihr Recht mit eurer Aussage, dass eine Immobilie einen an den Rand des Ruins bringen kann. Ich würde mich wohl kaum darüber aufregen, wenn ich das alles locker aus der Portokasse bezahlen könnte. Bislang war diese Wohnung für mich ein Draufzahlgeschäft, entstanden durch ebensolche Mieter, entstanden durch heruntergegangene Mieten. Stellt euch mal diese Situation vor: Ihr kauft ein Objekt, welches ansich gut vermietet ist. 1 Jahr später verkauft und vermietet die Amerikanische Armee in derselben Stadt hunderte von Armee-Wohnungen und Häuser. Sie vermietet zu einem Preis von (damals in DM) 6 !!! pro Quadratmeter. Was ist die Folge ? Alle ziehen aus und in Scharen in diese Billig-Wohnungen, auch wenn sie selbst nur 8 DM /qm bezahlt haben. Die Folge war für die Eigentümer katastrophal. Keine Mieteinnahmen über lange Zeiträume aber die Kredite laufen natürlich weiter. Ich selbst habe inzwischen aus meinem Gehalt und mit dem Überziehen meines Kontos und durch das Leihen von Geld von Freunden/Eltern diese Situation verkraftet, aber wieviele Tausende von Euro ich zubuttern musste, kann ich nicht mehr sagen. Von wegen Reichtum, mich hat diese Situation fast bankrott gemacht. Das kann nur der nachvollziehen, der es selbst erlebt hat.

Diese blödsinnigen Kommentare von Trolls & Co. lese ich gar nicht mehr, sie können sich jede Zeile schenken.
25.10.2007, 10:03 von Augenroll
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Hallo Melanie,

Zitat:
Gottseidank denken nicht alle Mieter so...


Die erwähnte gut haftende Blümchentapete ist ja auch nicht für solche vernünftigen umgänglichen Vermieter wie Sie gedacht.

Zitat:
Für sie war es ihre Aufgabe!!!


Wie schonmal erwähnt, ich tapeziere und streiche auch lieber selber, bin dafür aber nicht bereit, eine Endrenovierung durchzuführen.

Wenn Sie trotzdem rechtswirksam verlangt werden würde, erst dann gibt es Blümchentapete!

25.10.2007, 09:55 von Melanie
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Gottseidank denken nicht alle Mieter so...
In unserer ab 01.11. neu vermieteten Wohnung hatte der Vormieter ein Zimmer mit Rauhfaser tapeziert, und dabei die Ecken rund tapeziert und die Stöße überlappt, sah furchtbar aus.
Da wir eh noch Raufaser und Farbe überhaben haben wir beschlossen, das vor Einzug der Mieter noch schnell zu richten (obwohl sie es nicht beanstandet haben).
Als die Tapete in dem Zimmer unten war, hatte an dem Tag zufällig die künftige Mieterin angerufen, und ich hab nebenbei erwähnt das die Tapete unten ist und wir neu tapezieren.
Ihre Reaktion: Wie schön...aber wir müßten nun nicht noch unbedingt selbst tapezieren, das können sie doch ebenso übernehmen....
Wir müssen uns doch garnicht so ne Mühe geben, die Wohnung sei doch klasse!!!
Wir machens aber noch selbst....übrigens haben wir auch noch in das ZImmer nen größeren Heizkörper rein, da es jetzt Kinderzimmer wird....vorher war es Büro...
Der Heizkörper war zwar ausreichend, aber für ein Kinderzimmer meiner Meinung nach zu klein dimensioniert...
Haben wir auch freiwillig gemacht!!!
Die Mieterin war sehr überrascht das wir das Zimmer noch frisch tapezieren und streichen.
Für sie war es ihre Aufgabe!!!

25.10.2007, 09:24 von Augenroll
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Zitat:
Grund: Ne Rauhfaser ist mehrmach überstreichbar, ne normale Papiertapete nicht!


Na und, Blümchentapete soll man ja auch gar nicht überstreichen! In welchem Gesetz steht, dass die verwendete Tapete überstreichbar sein muss? Und wo steht, dass die Tapete wieder ablösbar sein muss?

Nicht überstreichbare (sehr fest haftende) Blümchentapete ist eine sehr übliche nicht extravagante Wandbekleidung!!!

Und wenn die Rauhfaser nach einer Weile nicht mehr überstreichbar ist, hat der Mieter sehr wohl das Recht, eine andere Tapete zu verwenden.

Denn die Tapete ist niemals Vermietereigentum. Und wenn doch, soll sich der Eigentümer um die Reparaturen seines Eigentums selbst kümmern.

Wer die Musik bestellt, bezahlt. Wenn der Mieter schon die Schönheitsreparaturen bezahlen soll, dann sollte er wohl auch seinen Spielraum bei der Auswahl der Materialien weitestgehend am Rande des rechtlich äußerst möglichen ausnutzen dürfen!!!
25.10.2007, 09:16 von Melanie
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Zitat:
Der Mieter konnte ja niemals rechtswirksam auf eine Ausführungsart verpflichtet werden (z.B. Rauhfaser, weiß gestrichen). Der Mieter hatte und hat immer das Recht auch eine normale Tapete mit dezentem Blümchenmuster anzukleben. Das ist erlaubt (weil allgemein üblich), gefällt aber niemandem. Dem ziehendem Mieter kann es herzlich egal sein.(und schön festen Leim verwenden!)



Wo hast Du das denn her?
Quatsch im Quadrat!
Recht hast Du lediglich mit weiß!
Ein helles cremefarben oder helles gelb ect. darf bleiben...aber statt vorher Rauhfaser nun dezentes Blümchenmuster sicher nicht!
Grund: Ne Rauhfaser ist mehrmach überstreichbar, ne normale Papiertapete nicht!
In dem Fall hätte der Mieter die Pflicht den Ursprungszustand herzustellen (überstreichbare Rauhfaser)
25.10.2007, 09:10 von hecke
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@ morti:

stimmt, hast recht, warum nicht gleich an die eltern;
danke fuer den hinweis

man(n) und frau darf meines erachtens auch nicht vergessen, wenn ein mieter (so wie der troll hier auch) von renovierung spricht, ist es sehr oft nur das rumgeschmiere mit irgendwelchen billigfarben; wir hatten vor jahren mal einen patienten der hat seinen flur kpl. mit schwarzer lackfarbe gestrichen, tuerzargen, waende und die decke...

25.10.2007, 09:07 von Augenroll
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Um die Problematik "Schönheitsreparaturen" besser verstehen zu können, schlage ich Ihnen einen Perspetivwechsel vor. Betrachten Sie doch mal alles aus Sicht eines Mieters:

Ein Teil der Mieter möchte gern selbst renovieren und alles nach seinen Vorstellungen gestalten. Im Gegenzug wäre die Miete etwas geringer.

Ein anderer Teil der Mieter möchte sich um nichts kümmern und bezahlt dafür im Gegenzug ja auch die Miete.

Aber Allen ist gemeinsam: Niemand möchte bei Auszug renovieren oder einen Anteil für nicht erfolgte Renovierungen zahlen. Das ist aber ganz verständlich: Man verlässt die Wohnung, zieht aus und soll sozusagen dann für fremde Leute kostenfrei renovieren. Und man hat aber schon die ganze Zeit Miete bezahlt.

Außerdem ist immer die Frage, gefällt dem Nachmieter oder dem Vermieter überhaupt die neue Tapete?

Der Mieter konnte ja niemals rechtswirksam auf eine Ausführungsart verpflichtet werden (z.B. Rauhfaser, weiß gestrichen). Der Mieter hatte und hat immer das Recht auch eine normale Tapete mit dezentem Blümchenmuster anzukleben. Das ist erlaubt (weil allgemein üblich), gefällt aber niemandem. Dem ziehendem Mieter kann es herzlich egal sein.(und schön festen Leim verwenden!)
25.10.2007, 08:33 von Augenroll
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Zitat:
That`s it! Irgendwann will keiner mehr Vermieter sein. Denn eine zu einseitige Vertragsbindung macht keinen Sinn. Dann ist der Vermieter der Sklave des Mieters und des Mietrechts und dann muss man wirklich nicht mehr Vermieter sein. Aber wenn es die Kleinen nicht mehr gibt, gibt es nur noch die Großen und das ist dann wie ein Konzern, der über alles bestimmen kann.


Es gibt jedoch genügend Kleinvermieter, die gut wirschaften können, sich bei Krediten nicht übernommen haben, ein faires Verhältnis mit ihren Mietern pflegen und auch eine ausreichende Rendite erwirtschaften. Doch diese (zufriedenen) Vermieter tauchen hier nicht auf. Warum auch? Genaugenommen habe ich auch noch keinen persönlich kennengelernt. Aber es soll sie ja geben.

Außerdem, wenn Kleinvermieter ihre Immobilien zum Kauf anbieten, werden auch viele Mieter kaufen und sich damit dem Mietmarkt entziehen. Die Gesamtzahl der Mieter wird somit nicht nur durch die demografische Entwicklung stetig kleiner. Gerade die vernünftigen solventen Mieter sind kaufwillig und kauffähig! Welche Menschen bleiben also auf lange Sicht Mieter? Die Wenigen die das bewusst wollen und hauptsächlich viele zahlungsunfähige kreditunwürdige Menschen. Die Verhältnisse werden aus Vermietersicht also nicht besser.

Der Immobilienbestand in Deutschland ist so riesig und auch teuer, dass es keinem Eigentümer gelingen wird, marktbeherrschend zu werden.

Und wenn doch, was passiert dann? Die Mieten würden steigen und weite Teile der Bevölkerung erlitten weitere Kaufkraftverluste. Das wird der Gesellschaft, der Konsumindustrie und großen Teilen der Wählerschaft nicht schmecken. Es wird also in irgendeiner Form dagegengesteuert werden.

Im Park wird auch keiner schlafen müssen, der das nicht unbedingt will. Es gibt da Instrumente, wie die Beschlagnahme von leerstehendem Wohnraum. Auch sehe ich (selbst in Berlin) derzeit relativ wenig Obdachlose.
25.10.2007, 08:31 von andreasM
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Zitat:
Komplett renovieren: was heißt das denn für dich?
Neue Tapete, alles streichen, komplett neue Bodenbeläge?
Also: Parkett raus, Parkett rein, Laminat raus und rein?
Teppichboden und Fliesen dto.?
Alle 5 Jahre ein neues Bad?


Es ist doch gut, dass die Rechtssprechung endlich erkannt hat, dass man VM seine Grenzen aufzeigen muss. Außerdem wo ist das Problem? Wenn VM ungültige Schikanen wissentlich im Mietvertrag einbaut, dann ist er doch selber Schuld! Und nun hat er eben Pech, wenn er dem Mieter alle Jahre die Whg neu renovieren muss. Allerdings ist ja der Mieter auch genötigt, dem VM einen sehr großen Teil seines Einkommens zwangsweise zu überlassen. Demzufolge halten sich die Verluste auf Seite des VM doch stark in Grenzen. Ich gehe eher davon aus, dass VM trotzdem noch eine fette Rendite "einfährt"!

AM
25.10.2007, 02:55 von Ruhrpoettin
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Ich will nur noch mal ergänzen was ich meine zu wissen. Es gelten nicht mehr die Regeln: Renovierung bei Auszug und auch nicht mehr die starren Fristenregeln, wie sie früher in den Verträgen standen. Bei neuen Verträgen gelten weichere Zeitregeln, die abhängig sind von der Abnutzung der Wohnung.

Es müssen schon noch die Mieter die Wohnung renovieren oder besser: sie dürfen sie nach ihrem Geschmack gestalten, um sich Zuhause zu fühlen. Nur die starren Fristenregelungen und Renovierung bei Einzug und Auszug sind hinfällig. Die starre Fristenregelung ist leider auch sinnloserweise von manchen Vermietern mißbraucht worden. Dann musste jemand nach 1 1/2 Jahren Wohnens bei Auszug alles neu machen, obwohl noch alles top war. Sind nicht alle so gestrickt wie du.

Keep cool!
25.10.2007, 02:24 von Ruhrpoettin
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Hallo Giselkind,

lassen sie sich nicht von augenroll und co beirren. Diese beiden mißbrauchen dieses forum und leider kann man sie wohl nicht löschen. Aber man kann sie ignorieren. Und das sollten sie tun!

Es ist leider wirklich so, dass Kleinvermieter bei unserer Gesetzgebung ruiniert werden. Die großen Wohnungsbaugesellschaften und Großvermieter trifft es nicht wirklich. Dabei sind die in der Regel die härtesten. Aber wer nur eine Wohnung hat oder ein kleines Mehrparteienhaus der ist ganz schön am Ende. Es sei denn, er hat ein völlig schuldenfreies Haus geerbt und kann alle Mieteinnahmen in Renovierungen stecken. Das mit den 3000 € finde ich aber auch noch enorm günstig. Da habe ich aber schon ganz anderes gezahlt, und zum Teil von meinem Arbeitseinkommen, also Geldern, die mit Haus oder Wohnung nichts zu tun hatten.

Die neuen Gesetze anerkennen alte Regelungen nicht mehr. Und eine Wohnung lässt sich heute nur noch renoviert vermieten. Aber die Regelung, dass ein Mieter die Wohnung in einem ungefähren Abstand von den früheren Vorgaben instand halten muss, die gelten meines wissens noch. Man darf nur nicht von einem Mieter, der z.B. nach 2 Jahren aus einer frisch renovierten Wohnung wieder auszieht, eine komplette Renovierung verlangen. Denn dann hat er normalerweise noch nicht die Notwendigkeit einer Renovierung erreicht.

That`s it! Irgendwann will keiner mehr Vermieter sein. Denn eine zu einseitige Vertragsbindung macht keinen Sinn. Dann ist der Vermieter der Sklave des Mieters und des Mietrechts und dann muss man wirklich nicht mehr Vermieter sein. Aber wenn es die Kleinen nicht mehr gibt, gibt es nur noch die Großen und das ist dann wie ein Konzern, der über alles bestimmen kann. Das sollten die beiden Provokateure mal bedenken.

Jetz lese ich mal weiter, was Andere so schreiben. Nicht ärgern über die 2 Spinner. Die wollen sich nur wichtig tun.

MfG
24.10.2007, 23:44 von mieterminator
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Hallo giselkind,

musst Du für Dich entscheiden, ob Du in Zukunft unrenoviert vermietest oder nicht.
Und Du kannst Dir ja überlegen, ob Du den nächsten Mietern halt die höchstmögliche Miete abverlangst. Würde ich so machen an Deiner Stelle. (Und es ist mir egal, was gewisse Augenroll, AndreasM und Co. jetzt dazu schreiben.) Ungerecht den neuen Mietern gegenüber, aber Mieter haben eh alle Rechte, während der Vermieter auf den Kosten sitzen bleibt.
Leider gibt es immer noch sehr viele Mieter (siehe Augenroll und AndreasM), welche meinen, dass der Vermieter die Mieteinnahmen zu 100% als Guthaben verbuchen kann. Dem ist jedoch nicht so. Die haben halt echt keine Ahnung, was eine Immobilie kostet, selbst dann, wenn sie abbezahlt ist.

mieterminator
24.10.2007, 23:15 von giselkind
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Sorry, dass ich hier so viel poste, ich habe mich nur schrecklich aufgeregt über diesen Sachverhalt. Ich könnte mich selbst ohrfeigen, bin sozusagen voll verarscht worden.

Ich habe 8 Jahre die Miete nie erhöht aus lauter Angst, die Mieter könnten ausziehen. Ich habe denen alles gemacht, auch kleine Reparaturen, etc.

Jetzt haben sie sich eine eigene Wohnung gekauft, die komplett saniert und renoviert ist und sagen mit sozusagen kackendreist, wir ziehen jetzt aus, Renovieren müssen wird nicht. Hatten wohl die Möglichkeit, so viel Geld zu sparen, weil sie mir immer erzählt haben, sie haben kein Geld und ich Depp bin sowas von darauf reingefallen. Oh Mann. Und jetzt stehe ich da mit einer völlig vergammelten Wohnung. Sorry, aber ich bin so wütend.
24.10.2007, 23:02 von giselkind
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Zitat:
Wenn man einen Mieter nicht dazu verpflichten kann die eigene Wohnung zu renovieren, kann man das auch nicht vom Vermieter verlangen und schon gar nicht eine Komplett-Renovierung alle 3-5 Jahre.



Stimmt leider nicht, da der Vermieter hierzu verpflichtet ist, sollte er nicht eine GÜLTIGE gegenteilige Klausel im Mietvertrag haben, was bei älteren Verträgen eher unwahrscheinlich ist oder habt ihr alle neue Mietverträge ausgestellt, nachdem diese Urteile erschienen sind ?
24.10.2007, 23:01 von giselkind
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Das kläre ich Morgen mal mit einem Anwalt, aber da diese Information von einem Anwalt ist, denke ich mal, dass jeder einigermaßen schlaue Mieter (der es sich auch ruhig mit seinem Vermieter verderben kann) auf diese neue Regelung reagieren könnte.

Was im Vertrag steht, ist leider nicht Gesetz. Im Gegenteil, was da steht, wurde ohne Bestandsschutz, rückwirkend geltend für abermillionen von Mietverträgen als "unwirksam" abgeurteilt.

Dass diese Regelung auch für einen Vermieter eine maßgebliche Härte bedeuten kann, wird dabei wohl übersehen.

Es gibt kaum Mietverträge, in denen nicht wenigstens eine der vorgenannten Klauseln zu "Schönheitsreparaturen" steht.
24.10.2007, 22:59 von Lilibeth
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Zitat:
Wenn man einen Mieter nicht dazu verpflichten kann die eigene Wohnung zu renovieren, kann man das auch nicht vom Vermieter verlangen und schon gar nicht eine Komplett-Renovierung alle 3-5 Jahre.




genauso sehe ich das auch !!!!

24.10.2007, 22:52 von Cora
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Zitat:
Das heißt für mich auch, dass jeder Mieter in regelmäßigen Abständen von jedem Vermieter die Renovierung seiner Mietwohnung verlangen kann !

Als Vermieter kann man sich demnach darauf einstellen, dass man für seine Mieter alle 3 bis 5 Jahre dessen Wohnung komplett renovieren muss. Die Vermietung einer unrenovierten Wohnung wäre damit vom Mieter nicht mehr hinzunehmen.


Für mich heißt es das nicht, ich interpretiere das anders.

Wenn man einen Mieter nicht dazu verpflichten kann die eigene Wohnung zu renovieren, kann man das auch nicht vom Vermieter verlangen und schon gar nicht eine Komplett-Renovierung alle 3-5 Jahre.

Komplett renovieren: was heißt das denn für dich?
Neue Tapete, alles streichen, komplett neue Bodenbeläge?
Also: Parkett raus, Parkett rein, Laminat raus und rein?
Teppichboden und Fliesen dto.?
Alle 5 Jahre ein neues Bad?

Soll Leute geben, die bringen es fertig ein neues Bad in ein paar Jahren vergammeln zu lassen.

Nee, nee - das interpretierst du falsch.

24.10.2007, 22:37 von Lilibeth
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Das heißt für mich, dass er zwar in eine unrenovierte Wohnung einziehen, jedoch sogleich die fällige Renovierung vom Vermieter einfordern kann.

was in meinem Vertrag steht und der Mieter unterschrieben hat, ist Gesetzt.

Wenn ich bei einer Bank eine Hypothek unterzeichne mit 5,00 % verzinsung kann ich dann danach dagegen an gehen , weil ich der Meinung bin das der Zinssatz zu hoch ist ???

Klar, ich kann er versuchen . Ob ich Recht bekomme bezweifle ich . Denn mit meiner Unterschrift erklärte ich mich damal einverstanden !!!
24.10.2007, 22:35 von Cora
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nein, so einen passus habe ich in meinen Verträgen nicht.
Und wenn ein Mieter bei Einzug renoviert, muss er dies nicht beim Auszug. Hat man vernünftige Mieter tapezieren die eh alle paar Jahre weil sie es "schön und gepflegt" haben wollen.

Meine Mieter finden die Regelung bei Mietbeginn zu renovieren gut, können sie sich doch alles so machen wie sie es wollen.

Eine total vergammelte Wohnung hatte ich bisher noch nicht und sollte das mal der Fall sein würde ich diese natürlich vor Einzug so in Ordnung bringen, dass sie ok ist.

So pessimistisch wie du sehe ich die Sache nicht.
24.10.2007, 22:20 von giselkind
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Und dies ist die Information eines Rechtsanwalts zu vorgenannten Punkten:

Wenn eine Klausel mit starren Fristen unwirksam ist, fällt die Pflicht zu Schönheitsreparaturen und Renovierungsarbeiten an den Vermieter zurück. Das heißt nicht nur, dass die Mieter später aus ihren Mietwohnungen ausziehen können, ohne renovieren zu müssen, sie könnten sogar ihre Vermieter veranlassen, auch während des Mietverhältnisses die Wohnung renovieren zu lassen, wenn Schönheitsreparaturen zu diesem Zeitpunkt nötig sind!

Soviel zum Thema "meine Mieter renovieren bei Einzug", sie müssen gar nicht mehr renovieren, sofern es sich um einen Mietvertrag handelt, der eine der vorstehenden Regelungen zum Inhalt hat. Ich denke, dass ca. 90 % aller Mietverträge einen solchen Passus haben, vor allem die älteren.
24.10.2007, 22:11 von giselkind
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Das heißt für mich auch, dass jeder Mieter in regelmäßigen Abständen von jedem Vermieter die Renovierung seiner Mietwohnung verlangen kann !

Als Vermieter kann man sich demnach darauf einstellen, dass man für seine Mieter alle 3 bis 5 Jahre dessen Wohnung komplett renovieren muss. Die Vermietung einer unrenovierten Wohnung wäre damit vom Mieter nicht mehr hinzunehmen.
24.10.2007, 22:08 von giselkind
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Wenn ich aber nun diese Artikel von September 2007 lese, stellt sich mir die Frage, ob die Theorie mit dem "ich vermiete immer unrenoviert und das kann sich der Mieter dann selbst machen" überhaupt noch rechtens ist. Man beachte den Zusatz "....kann der Mieter bei Bedarf vom Vermieter eine Renovierung verlangen ...". Das heißt für mich, dass er zwar in eine unrenovierte Wohnung einziehen, jedoch sogleich die fällige Renovierung vom Vermieter einfordern kann.

Zahlreiche Schönheitsreparatur-Klauseln sind betroffen. Wenn im Mietvertrag eine der folgenden Klauseln steht, können die Mieter bei Bedarf vom Vermieter eine Renovierung verlangen und dürfen ausziehen, ohne den Pinsel zu schwingen.

* „Die Mieträume sind bei Auszug sauber ... (und ohne Rücksicht auf den Zeitablauf für die vereinbarten Schönheitsreparaturen; Anm. d. Red.) in fachmännisch renoviertem Zustand zurückzugeben“. Ergänzung: Der Mietvertrag enthielt eine doppelte Pflicht zur Renovierung: bei Auszug und zusätzlich nach Zeitplan während der Mietzeit. Diese Doppelbelastung benachteiligt Mieter unangemessen. (Aktenzeichen: VIII ZR 308/02)
* „Schönheitsreparaturen sind fachgerecht auszuführen. Der Mieter darf nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abweichen.“ (Aktenzeichen: VIII ZR 199/06)
* „Insbesondere hat der Mieter bei seinem Auszug die Räume zu reinigen, die von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Bodenbeläge sowie Wand- und Deckentapeten zu beseitigen ...“ (Aktenzeichen: VIII ZR 152/05)
* „Der Mieter ist insbesondere verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen (…) in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Zeitfolge fachgerecht auszuführen … Die Zeitfolge beträgt: bei Küche, Bad und Toiletten zwei Jahre, bei allen übrigen Räumen fünf Jahre“ (Aktenzeichen: VIII ZR 361/03)
* „Der Mieter ist verpflichtet, die Ausführung der Schönheitsreparaturen in ­Küchen, Baderäumen und Duschen in einem Zeitraum von drei Jahren, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten in einem solchen von fünf Jahren und in anderen Nebenräumen von sieben Jahren durchzuführen, soweit nicht nach dem Grad der Abnutzung eine frühere Ausführung erforderlich ist.“ (Aktenzeichen: VIII ZR 360/03)
* „Der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhältnisses notwendig werdenden Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß auszuführen. Auf die üblichen Fristen wird insoweit Bezug genommen (z. B. Küchen/Bäder: 3 Jahre, Wohn- und Schlafräume: 4–5 Jahre, Fenster/Türen/Heizkörper: 6 Jahre).“ Ergänzung: Solche und ähnliche Regelungen können wirksam sein, wenn der Vertragstext dem Mieter an anderer Stelle das Rechts einräumt, von diesen Fristen abzuweichen, wenn der Zustand der Wohnung es rechtfertigt. Wirksam sind meist auch Regelungen, nach denen der Mieter „in der Regel“ oder „unter normalen Umständen“ nach Ablauf einer bestimmten Frist zu renovieren hat. (Aktenzeichen: VIII ZR 106/05 und VIII ZR 152/05)
24.10.2007, 21:20 von dontpanic
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Zitat:
Das hört sich einfach an, ist es aber nicht, denn viele Mieter akzeptieren eine Mieterhöhung nicht und ziehen bei nächster Gelegenheit wieder aus. Dann beginnt der Ärger von vorne.
Klar, aber solche Mieter möchte ich ja auch nicht.

Zitat:
In einer Wohnung, in der augenscheinlich 8 Jahre nicht renoviert wurde und in der Raucher wohnten, kann ich nicht einfach ein bischen pinseln. Da muss neue Tapete ran, die Heizungen und Türen müssen abgeschliffen und neu gestrichen werden, etc. Leider ist der Aufwand und der Kostenpunkt absolut nicht zu verachten.
Aber teile doch mal die Renovierungskosten durch 8 Jahre, bzw. 96 Monate.

Insgesamt lässt sich wohl sagen, dass es keinen "Königsweg" gibt. Die Einen machen es so und die Andern so. Jeder hat Gründe für seinen Weg, alles hat Vor- und Nachteile.

Gruß,
dp
24.10.2007, 20:58 von giselkind
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Zitat:
Also wenn mir einer mit Renovierung kommt - Kein Problem, wird prompt erledigt. Einen Tag später kommt die Mieterhöhung.


Das hört sich einfach an, ist es aber nicht, denn viele Mieter akzeptieren eine Mieterhöhung nicht und ziehen bei nächster Gelegenheit wieder aus. Dann beginnt der Ärger von vorne.

Zitat:
Was ist schon dabei? 2 Pott Farbe und ein Tag Arbeit. Davon sterbe ich nicht. Und alle 10 Jahre mal einen neuen Teppich. Schöne robuste Schlinge, fertig. Das bringt mich wirklich nicht um.


Kann ich leider auch nicht so unterschreiben. In einer Wohnung, in der augenscheinlich 8 Jahre nicht renoviert wurde und in der Raucher wohnten, kann ich nicht einfach ein bischen pinseln. Da muss neue Tapete ran, die Heizungen und Türen müssen abgeschliffen und neu gestrichen werden, etc. Leider ist der Aufwand und der Kostenpunkt absolut nicht zu verachten. Der Fußboden ist schon okay, den würde ich sowieso nach 8 Jahren austauschen, aber die gesamte Renovierung?
24.10.2007, 19:57 von Mortinghale
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@Hecke

So do I.

Der Maßstab ist immer: Würde ich da auch selbst einziehen ?

Bei Studenten verfahre ich allerdings etwas anders.
Ehe ich vielleicht eines Tages Wert und Umfang einer Bürgschaft diskutieren muß, vermiete ich die Wohnung gleich an die Eltern.

24.10.2007, 19:48 von dontpanic
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Zitat:
das heißt, du renovierst z.B. eine Wohnung bei Mieterwechsel. Der Mieter wohnt dann 3 oder 4 Jahre darin, zieht wieder aus und du renovierst die Wohnung erneut ? Nach einiger Zeit auch mit komplett neuem Bodenbelag ?

Diese Vorgehensweise bevorzuge ich auch. Was ist schon dabei? 2 Pott Farbe und ein Tag Arbeit. Davon sterbe ich nicht. Und alle 10 Jahre mal einen neuen Teppich. Schöne robuste Schlinge, fertig. Das bringt mich wirklich nicht um.

Zum Thema "Mieter fordert Renovierung" betrifft muss ich sagen, dass ich eigentlich sehr moderate Mieten verlange. Ein Mieter, der immer pünktlich seine Miete zahlt und nicht wegen jedem Kleinkram angelaufen kommt ist Gold wert.
Außerdem habe ich eine größere Anzahl Bewerber und kann mir den Richtigen aussuchen. Die Bewerber sind auch "williger" die Selbstauskünfte auszufüllen und die Mietverhältnisse dauern länger. Da verzichte ich gerne auf Höchstmieten.
Und ich habe ein "Riesenpfund" in der Hinterhand, fühle ich mich vom Mieter verar.... bzw. ungerecht behandelt kann ich einfach die Miete auf den ortsüblichen Stand erhöhen.

Also wenn mir einer mit Renovierung kommt - Kein Problem, wird prompt erledigt. Einen Tag später kommt die Mieterhöhung.

Gruß,
dp
24.10.2007, 19:39 von hecke
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wir haben auch whg. die in einer wenig attraktiven lage liegen.

diese wurden durch schoene baeder, an hauptstrassen mit schallschutzfenstern nachgeruestet, man(n) und frau muss nur wissen was man will und die sache vom grundgedanken her einmal aus mietersicht sehen.
seit dieser umstellung in der wohnungsverwaltung/betreung bei uns vor fast 7 jahren läuft es wie geschmiert, klar aussnahmen haben auch wir, mein vorteil ist, das ich taeglich bei meinen problemleutchen auf der matte stehe, und dann gibt es ganz schnell kein problem mehr....zumindest nicht fuer mich
24.10.2007, 19:29 von giselkind
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Ja, scheint so, dass ich nicht so ein Glück mit meinen Mietern hatte. Das Klientel ist wohl eher nicht der Brüller. Am Anfang sieht immer alles toll aus, aber sehr schnell ändert sich dann die Sachlage.

Da es leider auch immer noch viele Leerstände gibt, können sich viele Mieter die Wohnung aussuchen. Da meine Wohnung leider nicht in München Schwabing liegt, kann ich ein Lied von leer stehenden Mietwohnungen singen.

Eins weiß ich jedoch sicher:
Ich würde nie, nie mehr in meinem ganzen Leben eine Wohnung kaufen, um diese zu vermieten. An dieser Lehre zahle ich jetzt zwar bis ins Rentenalter (denn auch verkaufen ist nur mit derben Verlusten möglich), aber ich kanns nicht mehr ändern.
Dass die Fallstricke jetzt aber schon von Gesetzes Wegen gelegt werden, macht die Sache für mich nicht besser.
24.10.2007, 19:18 von hecke
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hi,

ja so mache ich es allerdings ist bei diesem vorgehen folgendes zu beachten:

1. zimmer sind immer nur mit rauhfaser tapeziert.
2. boden fast ueberall fliesen oder echtholz.
3. baeder sind immer mit einbauten dh. es entstehen keine zusaetzlichen bohrlöcher.

wenn ich eine durschschnittliche whg. durchstreichen lasse, ist diese fuer den pinsler 1 tag arbeit max. 1,5 tage alles ist frisch und macht wieder einen guten eindruck.

in den baedern lasse ich jedes jahr das kpl. silikon austauschen bzw. ueberpruefen.

durch diese maßnahem ist natuerlich ein gewisser wohnwert vorhanden und dementsprechendes klientel wohnt bei uns........
24.10.2007, 19:17 von Musti1000
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Zitat:
Wer´s nicht sö möchte wie ich, der darf wieder gehen


Genau so ist es - noch entscheiden die Vermieter, wer die Wohnung bekommt.

...und wenn der Mieter mit der unrenovierten Wohnung - meist ist sie ja noch in einem ganz passablen Zustand vom Vormieter - nicht zufrieden ist, muss er es halt selber machen oder sich eine andere suchen.

Gerade im niedrigen Mietsegment erlebe ich es immer wieder, das Mieter in eine Wohnung neu einziehen, ohne diese zu renovieren und dann im Laufe der Zeit ein Zimmer nach dem anderen nach Ihren Vorstellungen renovieren.

24.10.2007, 19:12 von Lilibeth
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Zitat:
Da ich überhaupt nicht sicher bin, ob man nach den neuen Regelungen überhaupt eine Wohnung unrenoviert vermieten darf oder der Mieter auch dann Anspruch auf Renovierung durch den Vermieter hat, was ja angesichts der neuen Urteile nur logisch wäre


dann nimm ganz einfach den Mieter ,der die Wohnung im unrenovierten Zustand mieten möchte.

Ich suche mir meine Mieter immer selber aus.

Wer´s nicht sö möchte wie ich, der darf wieder gehen

Mieter die vor dem Mietvertrag sich schon bescheiden anstellen, werden es meistens weiter so treiben !!!

Besser mal auf eine Miete verzichten !!!
24.10.2007, 19:11 von MichaNRW
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Hi,

wäre nett wenn die Rechtsanwalts Antwort hier gepostet
werden könnte, würde mich dafür interessieren....
24.10.2007, 19:10 von giselkind
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hallo hecke,

das heißt, du renovierst z.B. eine Wohnung bei Mieterwechsel. Der Mieter wohnt dann 3 oder 4 Jahre darin, zieht wieder aus und du renovierst die Wohnung erneut ? Nach einiger Zeit auch mit komplett neuem Bodenbelag ?

Da musst du aber eine hohe Miete nehmen, dass du das so finanzieren kannst. Beneide dich !

Für mich undenkbar, bei den niedrigen Mieten, die ich nehmen kann, kann ich es mir einfach nicht leisten, alle paar Jahre die Wohnung neu zu renovieren.
24.10.2007, 19:08 von giselkind
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Hi,

danke für die Antworten. Ich werde Morgen einmal mit einem Anwalt sprechen. Da ich überhaupt nicht sicher bin, ob man nach den neuen Regelungen überhaupt eine Wohnung unrenoviert vermieten darf oder der Mieter auch dann Anspruch auf Renovierung durch den Vermieter hat, was ja angesichts der neuen Urteile nur logisch wäre.

Wenn dem so ist, müsste nämlich der Vermieter in jedem Fall die Wohnung für den Mieter renovieren und der Mieter könnte diesen Anspruch auch einfordern.

Dass das bis jetzt gut gegangen ist, sagt leider nichts, da diese Änderungen ja jetzt erst so richtig publik werden und damit die Mieter nach und nach erst ihre Ansprüche geltend machen werden.
24.10.2007, 19:06 von hecke
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hallo,

ich mache es ganz anders:

ich vermiete nur renoviert, ich einige mich mit den mietern ueber den farbton, dass hat den vorteil, das ich a) mitbestimmen kann wie die whg. aussieht, b) die mieterlein sind von dem vorschlag IMMER begeistert, c) die mieter schmieren mir nüx mit irgendwelchen billigfarben voll und zu guterletzt kann ich immer 3 mm kaution bei schlüsseluebergabe in bar verlangen, da ja keiner renovieren braucht!

alle baeder befinden sich in unseren objekten immer in einem 100% igen zustand, dass gewaehrleistet mir das ich in unseren objekten NUR gute mieterlein habe.

bei unseren studentenwohnungen wird genauso verfahren jedoch ist dort immer zusaetzlich eine gute kueche vorhanden, dass hat den vorteil ,dass man auch mal einen € mehr verlangen kann und papa dann auch gerne buergt.

so laesst sich unterm strich eine feine rendite erzielen, und das wichtigste keinen stress;

24.10.2007, 18:57 von MichaNRW
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Hallo,

schließe mich meinem Vorredner an.

Die Wohnungen werden unrenoviert vermietet, bis jetzt ist das immer gut gegangen. Ob Mieter die ausziehen eine akzeptable "Renovierung" hinterlassen bezweifel ich.

Wie gesagt, bis jetzt bin ich damit gut gefahren...
24.10.2007, 18:48 von johanni
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Hallo,

was mich an den Urteilen so ärgert- gelinde ausgedrückt!- ist der Umstand, dass ausschließlich im Mietrecht immer mit der Keule geschwungen wird!!

Warum fällen die Richter nicht Urteile mit Bestandschutz, d.h. Ausnahmeregelungen gelten für Altverträge?

Als Beispiel führe ich mal das BGH-Urteil wegen Lebensversicheurngen an: darin heißt es "... sinngemäß, dass die Rückansprüche für die Versicherungsnehmer bis zu einem bestimmten Vertragsabschlußdatum gelten!

Es ist leider so, dass wir mit dem Abschluß eines Mietvertrages, sei er auch noch so umsichtig gestaltet, immer im Schadensfall den Schlechtern darstellen.

Johanni
24.10.2007, 18:28 von Cora
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Hallo

ich hatte bis jetzt noch keine Mieter, die eine Wohnung total runtergewirtschaftet haben.

Im Übrigen mache ich es prinzipiell so, dass ich unrenoviert vermiete, der Mieter also bei Einzug renoviert (oft nur tapezieren nötig). Wird ein neuer Bodenbelag gewünscht und der vorhandene ist m.E. noch ok, beteilige ich mich mit 50% an den Kosten.

Mit dieser Regelung bin ich seit 5 Jahren gut gefahren und werde das auch in Zukunft so handhaben.

Mittlerweile frage ich mich, warum man Verträge von H & G nimmt, die nicht rechtssicher sind. Das könnte man doch zumindest verlangen.

Vielleicht kommt es eines Tages noch so, dass die Mieter die Miethöhe bestimmen mir reicht es langsam in diesem besch...Land.
24.10.2007, 18:03 von giselkind
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Zitat:
Der Anspruch entsteht doch erst mit den Urteilen dazu...also 2006 und damit 5 Jahre ab Entstehung


Nein, rückwirkend denke ich, kann man fälschlicherweise übernommene Renovierungskosten beim Vermieter geltend machen.

24.10.2007, 18:01 von giselkind
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Zusammengefasst stellt sich die Situation für mich so da:

Jeder Vermieter muss zunächst einmal prüfen, ob seine Mietverträge noch genau den aktuellen Urteilen des BGH entsprechen (was größtenteils zu verneinen ist).

Wenn dem nicht so ist, soll der Vermieter auf den Mieter zugehen und mit ihm über die geänderte Renovierungsklausel sprechen und den Mietvertrag so ändern, dass der Mieter die Renovierung entsprechend den neuen Bestimmungen wieder übernimmt.

Prima und jeder Mieter wird begeistert und sofort "hurra" schreien, weil er sicher nichts anderes will, als die Renovierung seiner Wohnung zu übernehmen, wo er doch gerade gelernt hat, dass er genau dies nicht tun muss, da die Vereinbarung unwirksam ist.

Wer mir jetzt erklären kann, wie man - wie in meinem Fall und wie in Millionen anderer Fälle auch - diese Kostenfalle für den Vermieter auffangen kann, dem danke ich herzlich im Voraus.
24.10.2007, 18:00 von Kiovar
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Der Anspruch entsteht doch erst mit den Urteilen dazu...also 2006 und damit 5 Jahre ab Entstehung... d.h. wer 2006 ausgezogen ist und renovieren musste bzw. hat... der kann zurückfordern...

Mal überraschen lassen...

Aber Du hast mich auf eine gute Idee gebracht, muss ich doch mal in meine alten Mietvertrag schauen ob mich mein alter VM gezwungen hat bei Auzug zu renovieren...

Kiovar
24.10.2007, 17:57 von giselkind
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Nein, die Ansprüche verjähren nach fünf Jahren. Soweit ich das gelesen (und verstanden) habe.

Man sollte einen Anwalt fragen, denn ich befürchte, genauso wie du, dass auch ohne ein 40 Jahre langes Mietverhältnis eines riesengroße Rückforderungswelle auf die Vermieter zukommen könnte. Ich jedenfalls lese diesen BGH Entscheid nicht anders.
24.10.2007, 17:54 von Kiovar
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Aber nach Deiner Auffassung könnten die Mieter aber ja rückwirkend den Aufwand für die Renovierungen vom VM zurück verlangen...

Das Passagen für abgeschlossene Verträge unwirksam sind auch rückwirkend, kann ich einsehen, das heißt aber erst mit Urteil ... hast Du vorher als M nach starren renoviert - musst du das mit Urteil nicht mehr tun, du kannst aber m.E.n. nicht vom VM die Kosten dafür zurückverlangen...

stelle Dir doch mal vor man hat 40 Jahre in einer Wohnung gelebt...aller 5 Jahre renoviert, dann macht das 8x renovieren zu je 1000,- € (im Schnitt) = 8.000,- € und verzinsen müßte man es ja auch noch..

also wenn ein M Deine Sicht der Dinge teilt, sehe ich eine Klagewelle auf die Gerichte zu eilen, und da bin ich mir nicht sicher ob die M-Seite gewinnen würde..

24.10.2007, 17:51 von giselkind
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http://www.test.de

und

http://www.test.de/themen/steuern-recht/meldung/-Sch%C3%B6nheitsreparaturen/1581493/1581493/

Jede Menge Urteile finden sich zum Thema Renovierungsklauseln
im Netz. Und die meisten als ungültig genannten entsprechen genau den Formulierungen in so ziemlich allen Mietverträgen.
24.10.2007, 17:47 von giselkind
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Ich fürchte, das ist nicht so. Das Urteil hebt ja rückwirkend sämtliche Renovierungsklauseln in den Mietverträgen auf bzw. definiert sie als unzulässig. Insofern ist es unerheblich, ob du als Mieter einen solchen Mietvertrag unterschreibst oder nicht. Denn der Passus ist ungültig.

Daher ist ja genau das Problem, dass millionen solcher Mietverträge nicht korrekt sind und im Grunde jeder Mieter heute dahergehen kann und sagen kann, dass die Renovierungsklausel im MV falsch ist.
24.10.2007, 17:45 von Kiovar
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Kannst Du mir mal bitte die Quelle dazu posten ?
24.10.2007, 17:44 von giselkind
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Wer ab dem Jahr 2002 aus einer Mietwohnung ausgezogen ist und dabei aufgrund einer unwirksamen Abgeltungsklausel anteilige Renovierungskosten gezahlt hat, kann sie vom Vermieter zurückfordern. Gleiches gilt, wenn der Vermieter dafür die Kaution oder Teile davon einbehalten hat.
24.10.2007, 17:44 von Kiovar
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Aber für die Jahre 2002 bis 2006 (da waren ja die ersten Prozesse, die dem Urteil des BGH im Septmer 2007 zur Grunde liegen) waren die Klauseln wirksam, d.h. aus m. S. das die Renovierungsarbeiten damals vertraglich vereinbart waren und so mit der Mieter keine Rückforderungsansprüche geltend machen kann..

Kiovar
24.10.2007, 17:39 von giselkind
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Nimmt ein Mieter in Unkenntnis der Unwirksamkeit einer Renovierungsklausel Arbeiten vor, kann er Ersatz seiner Aufwendungen nach der sog. Geschäftsführung ohne Auftrag verlangen. Der Mieter nimmt in diesem Fall ein fremdes Geschäft vor, was in den Rechts- und Interessenkreis des Vermieters fällt. Dementsprechend kann er von diesem auch Ersatz seiner Kosten verlangen.
24.10.2007, 17:32 von Jobo
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Hallo Giselkind,
ganz so ist es nicht. Du kannst das nichtrenoviertsein der Wohnung zum Vertragsgegenstand erheben! Und schon liegt kein Mangel mehr vor! Ich weiß das geht in vielen Gegenden der Republik nicht.
Ansosnten bleibt wirklich nur die laufenden Renovierungskosten in die Miete ein zu rechnen, wenn das der Markt nicht hergibt, heißt es verkaufen.
Im Endefekt zahlt der Mieter nun die Kosten für profesionelle Renovierung! Durch die Eigenleistung konnte er sparen. Das fällt nun weg.
Jobo

24.10.2007, 17:29 von Kiovar
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@ giselkind

wie kommst Du drauf, das ein Mieter doe Kosten bis 2002 rückwirkend verlangen darf ???

Also aus meiner Sicht, sagt das neue Urteil doch nur das ich den Mieter nich zu einer Endrenovierung bei Auszug zwingen kann, von Rückwirkung habe ich da nichts gelesen...

Kiovar

Und wenn Deine Mieter kommen und Geld haben wollen, weil Sie nach 5 Jahren renoviert haben, sagst Du "das war ja gar nicht notwendig - die sie Wohnung sicherlich nicht so abgewohnt war und eine Renovierung deshalb gar nicht notwendig war - deshalb war es das Luxusbefinden der Mieter, die deswegen renovierten wollten -

24.10.2007, 17:28 von giselkind
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@frischebrise

Im Mietvertrag steht der übliche passus mit inzwischen per Urteil als unzulässig genannten festen (starren) Zeitintervallen, also Bad/Küche = 3 Jahre, Wohnräume 5 Jahre, Diele etc. 7 Jahre. Dies ohne den Zusatz "im Allgemeinen" oder "in der Regel".

Habe nach 6 Stunden "googeln" defintiv herausgefunden, dass diese Klausel (ebenso wie diejenige einer Kostenbeteiligung, sofern die o.g. Laufzeit seit letzter Renovierung noch nicht verstrichen ist) unzulässig ist.

Da meine Mieter in 8 Jahren überhaupt nicht renoviert haben und jetzt fein raus sind, kann sich jeder vorstellen, wie die Wohnung aussieht. Übrigens, der laxe Hinweis, man solle als Vermieter seine Mietverträge ändern, um nicht auf allen Kosten sitzen zu bleiben, scheint nicht realistisch. Welcher Mieter lässt sich darauf ein, wenn er doch sieht, dass er GAR NICHTS machen muss. Dabei spielt die Mietzeit und der Zustand der Wohnung übrigens überhaupt keine Rolle.
24.10.2007, 17:22 von giselkind
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Es ist also in jedem Fall als kritisch zu betrachten, eine Wohnung unrenoviert an den Mieter zu übergeben. Das letzte Urteil des BGH von September 2007 (!) stellt den Mieter jetzt so, dass er die Renovierung seiner Wohnung verlangen kann.

Ein schlauer Mieter kann demnach die Kosten für die Renovierung seiner Wohnung rückwirkend (bis 2002) von dir zurückfordern, sofern die Klausel im Mietvertrag unzulässig war oder ist.
24.10.2007, 17:19 von giselkind
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@musti1000

Gut getroffen, das ist auch bei mir der Punkt. Der Markt gibt keine hohen Mieten her, das heißt, das du die Wohnung nicht vermieten kannst bzw. deine Mieter ausziehen, sobald sie eine günstigere Wohnung gefunden haben.

Sind denn deine Mieter einverstanden, in eine unrenovierte Wohnung zu ziehen ? Nach neuesten Rechtsprechungen können anscheinend auch Mieter eine Renovierung von Seiten des Vermieters erwarten (auch innerhalb der Vertragslaufzeit).Lies mal das ..... Wenn also der Mietvertrag nach neuester Rechtsprechung nicht hieb-und stichfest ist, musst du grundsätzlich deine Wohnung als Vermieter renovieren und deine Mieter können dies auch rückwirkend von dir einfordern.

In fast allen Mietverträgen ist geregelt: Renovieren muss der Mieter. Doch die Klauseln in Millionen von Verträgen sind unwirksam. Serienweise kassierte der Bundesgerichtshof für Mieter nachteilige Regelungen. Die Folge: Statt selbst zu streichen können betroffene Mieter jeden Renovierungsbedarf beim Vermieter anmelden. Insgesamt gehts um Milliarden von Euro. Mieter können nicht nur Renovierungen verweigern, sondern auch kassieren, wenn sie trotz nichtiger Klausel bereits Geld und Zeit investiert haben.
24.10.2007, 17:13 von frischebrise
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Hallo,

Prüfen Sie doch einmal genau, den Inhalt des Mietvertrages in Bezug auf die Schönheitsreparaturen, besser noch sie stellen den genauen Text hier ein.

Bin sicher, dass hier im Forum auch noch qualifizierte Antworten zu erwarten sind.
24.10.2007, 17:07 von Melanie
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Zitat:
Daher bin ich bereits seit Jahren dazu übergegangen, das die Mieter unrenovierte Wohnungen übernehmen - dann aber auch beim Auszug nicht renovieren müssen.

Schäden in der Wohnung (zB. zerkratzte Tapeten von katzen...) müssen jedoch trotzdem in einen ordnungsgemäßen Zustand gebracht werden.



dito!
24.10.2007, 17:06 von dontpanic
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Hallo Musti,

Zitat:
Ja, das ist natürlich erst mal richtig - aber was ist, wenn der Markt diese Miete nicht hergibt?
Dann investiere ich anders. Börse, Festgeld, Tulpenzwiebeln, ...
Es ist halt freie Marktwirtschaft. Angebot und Nachfrage...

Zitat:
Daher bin ich bereits seit Jahren dazu übergegangen, das die Mieter unrenovierte Wohnungen übernehmen - dann aber auch beim Auszug nicht renovieren müssen.
Gute Idee, aber eine frisch renovierte Wohnung lässt sich besser und teuer vermieten.

Gruß,
dp
24.10.2007, 17:00 von Musti1000
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Zitat:
Ich kalkuliere die Kaltmiete so, dass ich meine Renditeziele erreiche.


Ja, das ist natürlich erst mal richtig - aber was ist, wenn der Markt diese Miete nicht hergibt?

Dann bin ich gezwungen,knapper zu kalkulieren - wobei dann solche Urteile die Rendite schnell ins negative rutschen lassen können.

Daher bin ich bereits seit Jahren dazu übergegangen, das die Mieter unrenovierte Wohnungen übernehmen - dann aber auch beim Auszug nicht renovieren müssen.

Schäden in der Wohnung (zB. zerkratzte Tapeten von katzen...) müssen jedoch trotzdem in einen ordnungsgemäßen Zustand gebracht werden.
24.10.2007, 16:52 von Otto_hans
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Hallo,

ich denke, wenn das Vermieten immer mehr Probleme bringt,
wird das Angebot für Mieter immer kleiner.
D.h. viele Vermieter werden sich von ihrer Immobilie trennen oder lassen sie verfallen!
Die grossen Immo-gesellschaften schaffen immer weniger Wohnraum. Die Nachfrage wird steigen und das macht das Mieten teurer!
Und die Mieter, welche sich das nicht leisten können, müssen im Wald übernachten!
Dort ist es kalt und dann werden sie sich nicht mehr so vermehren und das Gleichgewicht wird wieder passen!

Scheiss Mieter
24.10.2007, 16:51 von dontpanic
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Hallo,

also um mal beim Thema zu bleiben.

Zitat:
Decken Sie diese Kosten aus der Grundmiete!


Unglaublich, dass ich AR zustimmen muss..!

Es natürlich genau so, vermieten muss rentabel sein. Wenn es das nicht ist, dann würde kein Mensch mehr vermieten.

Im Endeffekt trägt der Mieter doch wieder die Kosten.
Sei es die Renovierungsklausel, Feuermelder, Energiepass oder alle anderen zusätzlichen Belastungen, die sich der Gesetzgeber immer wieder ausdenkt.

Ich kalkuliere die Kaltmiete so, dass ich meine Renditeziele erreiche. Mir tun nur die Mieter Leid, denen von der Bundesregierung und teilweise auch von den Medien vorgegaukelt wird, dass sich ihre Lage verbessert. Es sieht im ersten Moment allerdings nur so aus. Erst gelacht, dann nachgedacht.

Gruß,
dp
24.10.2007, 15:58 von giselkind
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Wer lesen kann ist klar im Vorteil:
Da steht eindeutig, dass die Mieteinnahmen mit Ach und Krach die Kredite für den Kauf dieser Wohnung decken. Mit Ach und Krach heißt, dass diese Wohnung eher ein Verlustgeschäft für mich war und ist.

Anscheinend schreiben in dieses Forum nur irgendwelche verkappte Mieter die darauf aus sind, sich möglichst unbeschadet irgendwo hin zu setzen. Solche Mieter gibt es leider zur Genüge.

Vielleicht ist es für Sie nicht nachvollziehbar, dass es Menschen gibt, die keine reichen Vermieter sind, die auf anständige Mieter angewiesen sind und die es anerkennen, dass man ihnen 8 Jahre die Miete nicht erhöht. Sie selbst scheinen jedenfalls nicht zu der Sorte zu gehören und das ist sehr schade.

Da es sich hier um ein Vermieternetz-Forum handelt, erwarte ich auch sachliche Antworten von Vermietern. Da - wie ich gelesen habe - millionen von Verträgen betroffen sind, möchte ich gerne wissen, wie andere mit dieser Situation umgehen. Auf Sprüche wie "Großeinkommen" oder "Bereichern" kann ich gerne verzichten, denn sie entbehren jeglicher Grundlage.
24.10.2007, 15:53 von Mortinghale
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Zitat:
komplett renovieren lassen. Kostenpunkt ca. 3000 Euro.


3.000 Euro ?

Glückspilz.

24.10.2007, 15:33 von Augenroll
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Dass der Vermieter für die Schönheitsreparaturen aufkommen muss, ist schon lange unmissverständlich im BGB geregelt. Wenn Sie ungültige Klauseln in Ihre MVe schreiben, sind die halt ungültig! Decken Sie diese Kosten aus der Grundmiete!

Wenn Ihre Kredite zu hoch sind, können die Mieter nichts dafür, denn die Mieter sind nicht Vertragspartner der Banken.

Wer hat überhaupt jemals behauptet, dass Vermieten gewinnbringend sein muss? Verklagen Sie diesen Jemand auf Schadensersatz!
Wir freuen uns von Ihnen zu hören!
Haben Sie Fragen, Anregungen oder Kritik?
Schreiben Sie uns!
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