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21.11.2005, 07:58 von fritziProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Mietvertrag
hallo,

meine Frage: zusammen mit meiner Mutter bin ich in einer Erbengemeinschaft. (ich 1/4, meine Mutter zu 3/4). zusammen besitzen wir ein Einfamilienhaus, welches vermietet ist.
Im vorigen Jahr habe ich mit den Mietern einen Mietvertrag geschlossen, auf dem ich allein als Vermieter eingetragen bin und unterschrieben habe nur ich und natürlich die Mieter. Meine Mutter weiß aber von diesem Mietvertrag.

Nun habe ich zwei unterschiedliche Aussagen von Anwälten: der eine meint, der Mietvertrag wäre ungültig, der andere Anwalt meint aber, er sei sehr wohl gültig und die Miete stünde auch mir zu.

wer kann mir helfen ? Danke

Alle 10 Antworten
22.11.2005, 11:45 von volker
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Hallo fritzi,

marie empfiehlt die Aufhebung der Gemeinschaft. Darunter ist zum einen die freiwillige Vereinbarung in Form des Kaufvertrages zu verstehen.

Eine zweite Möglichkeit ist die Zwangsversteigerung zur Aufhabung der Gemeinschaft. Diese ist dann sinnvoll, wenn die Gemeinschaft zerstritten ist.

Bedeutet, dass ein Miteigentümer beim Amtsgericht den Antrag auf Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft stellt. Das Amtsgericht wickelt das ganze dann so ab wie bei einer Zwangsversteigerung durch eine Bank. Im Versteigerungstermin hast du und jeder andere die Möglichkeit, Gebote abzugeben. Der Meistbietende erhält dann den Zuschlag. Nachteil ist, dass du deinen Anteil mit ersteigern musst. Vorteil ist, das die anderen Miteigentümer den Zuschlag und damit den Preis nur bedingt beeinflussen können. Sie müssen dann schon mitbieten mit der "Gefahr", dass sie Meistbietender bleiben und das Haus selbst übernehmen müssen.

Unabhängig davon hast du als Miteigentümer einen Anspruch auf Erstattung der für das Haus aufgewendeten Gelder in Höhe von 75 %. Wenn nicht freiwillig gezahlt wird, bleibt auch in diesem Fall nur Mahnverfahren und ggf. Klage.
22.11.2005, 11:29 von fritzi
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hallo,

ja ich weiß, ich will es ja auch kaufen, und werde ihr nochmals ein Angebot machen.
22.11.2005, 10:51 von marie
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hier wäre mE die Aufhebung der Gemeinschaft sinnvoll, so dass du allein Eingentümer wirst. Ansonsten sollte erst mal das innerfamiliäre Verhältnis zu deiner Mutter geklärt werden, weil dies das vordringlichste Problem ist.
22.11.2005, 10:33 von fritzi
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Hallo Volker

meine Mutter, wußte seit 09.2004, das ich einen neuen Mietvertrag abgeschlossenhabe. Mein Anwalt meint, dass Sie es stillschweigend akzeptiert hat, denn Sie hätte auch dagegen vorgehen können.

bzgl. der Kosten: bisher habe ich immer alles gezahlt (Grundsteuer / Vers. / Essenkehrer) an meine Mutter habe ich auch nachweislich bisher mehr gezahlt, als ihr zusteht (3/4).
Deshalb habe ich eh einen berechtigten Anspruch gegen sie.

Meine Mutter will wohl an die Mieter verkaufen, weil sie denkt, dass sie da schneller und an mehr Geld kommt als bei mir. Außerdem gönnt sie mir es wohl das Elternhaus nicht. "Ich könne mir selbst was aufbauen"

also alles etwas verzwickt !

Ich bin halt unsicher hinsichtlich meiner Rechte.

Falls die Mieter mich verpflichten z.B: eine Große Reperatur durchzuführen, kann ich doch aber den 3/4 Anteil der Kosten von meiner Mutter zurückverlangen, oder ?
21.11.2005, 20:50 von volker
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Hallo fritzi,

hat deine Mutter Gründe dafür, dass sie an den Mieter verkaufen will und nicht an dich? Dann kann es auch sein, dass sie bei einem Gerichtsverfahren sich nicht mehr an die Zustimmung zum Mietvertrag erinnern kann. Ich will ja nicht schwarz malen ...

Du solltest in jedem Fall versuchen, innerfamiliären Streit aus dem Streit mit dem Mieter heraus zu halten.

Wenn der Mieter Mängel an der Mietwohnung behoben haben will, kann er sich nur an den Vermieter halten. Und der bist nach dem Mietvertrag du und nicht die Erbengemeinschaft.

Wenn du dann nichts machst, wird der Mieter berechtigt die Miete kürzen.

Du kannst dem Mieter bei Schäden nicht entgegenhalten, dass du nicht Alleineigentümer bist. Im Innenverhältnis zu deiner Mutter ist eine Ausgleichspflicht gegeben. Aber auch der Anspruch deiner Mutter auf den entsprechenden Anteil an der Miete.

Im Außenverhältnis bist du auch als Miteigentümer zur Zahlung verpflichtet, wenn entsprechende Zahlungsverpflichtungen vorliegen. Der Schornsteinfeger oder die Gemeinde werden sich den zahlungsfähigen Miteigentümer aussuchen. Ob dieser das Geld dann vom Miteigentümer anteilig zurück erhält, ist denen gleich.
21.11.2005, 15:27 von fritzi
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hallo Rita,

danke für die tolle Antwort !

eine weitere Frage: kann der Mieter, wenn Reperaturen am Haus sind die Eigentümergemeinschaft verklagen, die reperaturen auszuführen ?

wenn z.B: meine Mutter als Miteigentümerin aber kein Geld dazu hat, kann ich darauf verklagt werden, z.B: das Dach zu reparieren und ich bleib auf den kosten sitzen ?
21.11.2005, 15:12 von fritzi
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hallo Volker,

danke für die Antwort.

es ist so, dass meine Mutter den Mietvertrag stillschweigend akzeptiert hat. Sie wußte ja davon. evtl. will ich meine Mieter fristlos kündigen (haben 2 mal keine Miete gezahlt)
wenn der Mietvertrag rechtmäßig ist, dürfte es doch vor Gericht deshalb keine Probleme geben, oder ?

Hintergrund: meine Mutter will gern alles an die Mieter verkaufen und nicht an mich. Es ist aber mein Elternhaus und ich möchte gern mal wieder einziehen) it etwas verzwickt !
21.11.2005, 10:43 von volker
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Hallo fritzi,

bei einem Gerichtsverfahren kann es passieren, dass der Mieter bestreitet, dass du überhaupt berechtigt bist, als Vermieter zu klagen. Er wird dann verlangen, dass die Berechtigung durch Grundbuchauszug nachgewiesen ist.

Deshalb entweder dem Mieter eine Vertragsergänzung anbieten oder im Falle der Klage ggf. zusätzlich den Mietvertrag zwischen Erbengemeinschaft und dir als Mieter (siehe RMHV) vorlegen.

In diesem Sinne noch einmal mit dem Anwalt besprechen, der meint, der Mietvertrag ist ungültig.

Die steuerliche Seite könnte auch noch von Belang sein.
21.11.2005, 10:41 von Rita
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Der geschlossene Vertrag zwischen Vermieter und Mieter ist gültig, denn der Mieter ist i.d.R. nicht verpflichtet zu überprüfen, ob derjenige, der sich als zur Vermietung berechtigt ausgibt, dies auch tatsächlich ist.
Wie der Vermieter den ggfs. erfüllt (Whng zur Verfügung) stellt, wenn er eben nicht dazu befugt war - wenn also sein Miteigentümer z.B. nicht mit der Vermietung einverstanden ist, kann allerdings zum Riesenproblem werden ...

Innerhalb der Erbengemeinschaft dürfte ein Anspruch der Miteigentümerin (Mutter) > gemäß Schilderung/Eigentumsanteil auf 3/4 der Mieteinnahmen bestehen - ebenso sind natürlich alle anfallenden Kosten 1/4 - 3/4 zu tragen, soweit da innergemeinschaftlich keine anderslautende Vereinbarung erfolgte - z.B. "Fritzi" stehen entgegen seiner Beteiligungsquote von 25% die Einnahmen (nach Abzug aller Kosten) zu xx % zu. Eine abweichende Gewinnverteilung ist z.B. bei abweichender Kosten-/Arbeitsverteilung durchaus üblich.

Sicherer - innergemeinschaftlich wie auch nach außen/gegenüber dem Mieter - stehst du auf alle Fälle da, wenn du dir die Bevollmächtigung von deiner Mutter bestätigen läßt.
21.11.2005, 09:48 von RMHV
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Vermieter ist derjenige, der sich durch Abschluss eines Vertrags zur Überlassung der Mietsache verpflichtet hat. Dies muss nicht notwendigerweise der Eigentümer der Mietsache sein.

Vermutlich hat jeder schon mal davon gehört, dass gelegentlich eine Untervermietung erfolgt. Dies ist ein weit verbreitetes Beispiel für ein Mietverhältnis, bei dem der Vermiter keineswegs Eigentümer ist. Bisher ist aber noch niemand auf die abenteuerliche Idee gekommen, ein Untermietvertrag könnte deswegen ungültig sein.

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