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09.04.2007, 13:10 von KikkiProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Mietvertrag Garage (Gewohnheitsrecht?)
Hallo zusammen,

ich habe folgende Frage:

Wir vermieten seit 6 Jahren eine 4-Zimmer-Wohnung. Bei Beginn des Mietverhältnisses haben wir den Mietern die Nutzung einer Garage zugesagt, die aber nicht im Mietvertrag geregelt ist.
Problem war, dass die Garage in nicht einwandfreiem Zustand war (Dach z.B. undicht) und wir dafür kein Geld verlangen wollten (nach einem Gutachten hätten wir aber anscheinend 18 EUR/Monat als Stellplatz verlangen können).
Soweit sogut, nun ist die Garage von grund auf saniert und man hat uns geraten, einen separaten Garagenmietvertrag abzuschließen und eine angemessene Miete zu vereinbaren.
Nun meine Frage - sind Mieter verpflichtet diesen Vertrag zu unterschreiben wenn sie die neuwertige Garage weiter nutzen wollen oder können sie sich etwa auf ein Gewohnheitsrecht berufen, um diesen Raum weiterhin für lau zu nutzen?
Und fließt die erhobene Garagenmiete in die Mieterhöhungsvorschriften für Wohnraum ein? Dürfte ja durch einen separaten Vertrag nicht zur KM zählen - bin mir aber nicht sicher.

Wie gesagt - es geht uns nicht darum den Leuten die Garage zu nehmen, wir möchten nur eine rechtlich einwandfreie Situation. Lässt sich nunmal nicht immer alles mit Gutmütigkeit und mündl. Absprachen regeln.

Ich danke im Voraus schonmal für Tipps und Antworten.

Gruß
Kikki
Alle 9 Antworten
09.04.2007, 15:36 von Mortinghale
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Liebe Kikki,

das ist immer, je nach Stand des Verfahrens, eine zweischneidige Angelegenheit.
Auch bei separatem Vertrag über die Garage liegt hinsichtlich von Kündigungsmöglichkeiten ein einheitliches Mietverhältnis vor.
Im Moment stört Dich, daß für die Kappungsgrenze auch der Garagenmietwert mit einbezogen wird. Bei zukünftigen Mieterhöhungen wird das zum Vorteil: 20 % von Wohnung mit Garage ist mehr als nur von Wohnung.

Der im letzten Posting geschilderte frühere Fall hätte auch anders gelöst werden können. Auch bei einem einheitlichen Mietverhältnis ist es möglich, eine einverständliche Teilaufhebung hinsichtlich der Garage vorzunehmen. Aber das ist auch zweischneidig: Bei Garagennotstand verdient sich der untervermietende Hauptmieter eine goldene Nase, bei Garagenüberangebot trägt er das Leerstandsrisiko.

Mündliche Vereinbarungen sind grundsätzlich abzulehnen. Nach einiger Zeit erinnert sich jede Partei (und zwar auch ohne böse Absicht) nur noch an das, was ihr in den Kram paßt. Das liegt nun einmal in der menschlichen Natur.

09.04.2007, 14:20 von Kikki
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Oh das scheint ja dann egal wie man es macht immer etwas schwierig zu sein mit der Garage.

Wir hatten umgekehrt den Fall einer anderen Wohnung im Haus, dass der Mieter sein Auto abgeschafft hatte und er seine Garage nicht mehr brauchte. Da sie in diesem Fall Teil des MV war mussten wir uns so behelfen, dass die neuen Garagennutzer ihm sozusagen "Untermiete" bezahlt haben. Um bei sowas flexibler zu sein, schien uns die separate Vermietung attraktiver.
09.04.2007, 13:56 von frischebrise
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Hallo @ Torsten,

ja, dass ist richtig.
Nicht umsonst, hat H&G in den neueren Verträgen auch die Garage und deren Vermietung sehr klar abgegrenzt und die Möglichkeit der Mitvermietung zum Haus, als auch sehr klar als Einzelmietvertrag definiert.
Das heißt wenn die ortsübliche Miete für Garage mit überdachtem Stellplatz bereits fast 20% der KM ausmacht ist eine Mieterhöhung der KM für die nächsten 3 Jahre ausgeschlossen, da die Garage automatisch dazuzählt?

09.04.2007, 13:43 von frischebrise
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Hallo,

es gilt schon das BGB.
auch stillschweigende Verträge sind nach Treu und Glauben auszulegen.

Ein separater Garagenvertrag ist immer von Vorteil, weil auch im Mieterhöhungsbegehren, bei der Kündigung erleichterte Fristen gelten und bei Eigenbedarf kein Hick-Hack entsteht.

09.04.2007, 13:43 von pbsenn
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Das separate kündigen ist in dem Fall Wohnung zusammen mit Garage auf einem Grundstück mieten höchst umstritten und in aller Regel wird von einem einheitlichen MV ausgegangen.

Für die Beurteilung eines MVs ist in aller Regel vom tatsächlichen Umfang der Gebrauchsüberlassung bei Mietbeginn auszugehen.

Sämtliche Abweichungen, die in der Folgezeit zum Nachteil des Mieters sind, können sich mietmindern auswirken.

Gruß

Torsten
09.04.2007, 13:38 von Kikki
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Vom Haus- und Grundbesitzerverein wurde uns eben angeraten einen getrennten Vertrag abzuschließen, da man diesen auch separat kündigen kann im Bedarfsfall.
Wird eine Garage, die nirgends schriftlich festgehalten ist automatisch zum Wohnungs-MV mitgezählt?
09.04.2007, 13:19 von pbsenn
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Hallo Kikki,

da ihr die (kostenlose) Garagennutzung nicht per MV geregelt habt, sehe ich kaum Chancen, den Mieter zum Abschluss eines separaten Garagen-MVs zu drängen.

Die Garagennutzung würde vermutlich jeder Mietrichter im Zusammenhang mit dem Wohnungs-MV sehen.

Da bleibt eigentlich nur eine "normale" Mieterhöhung, in welcher die Garagennutzung entsprechend berücksichtigt wird.

Angesichts der Tatsache, dass die Rechtsprechung in aller Regel bei Garagen auf dem Grundstück von einem einheitlichen MV ausgeht, sehe ich auch keinen besonderen Vorteil in einem separaten MV.

Gruß

Torsten
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