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03.01.2007, 11:36 von SommerProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Mietshaus - warum nicht verkaufen?
Liebe Mitvermieter,
wenn man so durch ein Forum liest dann fragt man sich eigentlich warum man sich das alles als Privatperson antun sollte?

Während sich ein Vermietungsunternehmen qualifizierte Anwälte, Verwalter, Handwerker, Hausmeister & Co leisten kann, lohnt sich das für den "Kleinvermieter" mit einem oder zwei Mietshäusern der Aufwand kaum.

Auch die Suche nach qualifizierten Verwaltungen fällt schwer - zwar können so ev. komplizierte BK-Abrechnungen weitergereicht werden doch der wahre Aufwand wie rechtliche Auseinandersetzungen und das Finden geeigneter Mieter bleibt doch beim ambitionierten Hauseigentümer kleben da man diesen Einsatz ansonsten kaum bezahlen könnte.

Rechnet man diesen Aufwand in harte Valute um so stellt man fest: Viel kommt beim Vermieten nun wirklich nicht rum - Leben könnte kein Vermieter von seinem Objekt (es sei denn er hat mehrere oder was in absoluten Toplagen mit guter Ausstattung und etwas Glück mit verlässlichen Mietern) und wenn er die Fahrerei für Besichtigungen und Bauprojekten berücksichtigt, zahlt er quasi mit seiner Freizeit drauf.

Nun sagt man immer so schön, so ein Häusle sei etwas zur Alterssicherung - da man im Alter sicherlich noch weniger von dem Objekt leben kann da man den ganzen Einsatz einfach nicht mehr stemmen kann, muß man es dann irgendwann verkaufen...und das zu Marktkonditionen die dann keiner mehr kennt. Womöglich sind dann auch noch neue Finanzierungen erforderlich - zu womöglich heftig anderen Konditionen als heute.

Nun ist der Immobilienmarkt in Deutschland ja gerade in heftiger Aufruhr: Zumindest in den größeren Städten sind die "Heuschrecken" auf der Jagd...Fondsmanager, Immobilienmakler...alle sind sie auf der Suche nach Objekten und zahlen teilweise erstaunliche Preise.

Da fragt sich doch der Kleinvermieter ob man hier nicht auf einen Schlag aus diesem Vermieterstreß herauskäme und die Penunsen nicht lieber in einen Fonds, aufs Konto, in die Ausbildung des Nachwuches, ins Eigenheim oder andere Investitionen stecken sollte. Welche die weniger Arbeit machen und womöglich mehr bringen?

Wie sehen das denn andere "Kleinvermieter" hier im Forum? Nicht auch schon mal durch den Anruf eines Maklers in Verführung gebracht worden?

Euer Feedback zu diesen Gedanken interessiert mich doch sehr!

S.
Alle 16 Antworten
06.01.2007, 12:34 von Sommer
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@ prinzregent

Schau mal in Deine PNs...

@ alle
Also das mit der Streuung und dem "Stein zum Draufklopfen" sehe ich ja ähnlich. Aber dieser Mist mit den Mietnomaden, den Kabbeleien um Kleinigkeiten, dem Stress mit Handwerkern...das kann einem schon den letzten Nerv rauben. Da ist eben Papier geduldiger...

S.
04.01.2007, 10:39 von cavalier
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Hallo,

genauso wie Rita es schreibt, sehe ich es auch. Der Unterschied ist, dass wir einen 31-jährigen Sohn haben. Ob der sich später mal mit Mietern rumschlagen will, bezweifle ich allerdings.

Im Übrigen macht das Vermieten in der Regel ja auch Spaß.

Meine jetzt zum 13,10-fachen Mietwert verkaufte Immobile ist eine von meinen Immobilien.

Hierdurch wollte ich, wie Rita auch schreibt eine bessere Streuung meines Kapitals erreichen.
04.01.2007, 07:16 von prinzregent
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Zitat:
Ich bin der festen Überzeugung, dass wirklich schlechtere Zeiten erst noch kommen werden!


schreibt Rita. Und Rita nennt ein wichtiges Problem: Ich habe keine Kinder.

Meine Tochter ist gerade mal 2 Jahre alt geworden, 2027 werden ganze Dörfer leer stehen, Städte werden leer sein. Demographischer Wandel nennt sich das.

Rita wird das sicherlich noch erleben und ich hoffe, dass im Rhein Main Gebiet auch dann noch genug zu vermieten sein wird, denn, wie sagte Rita: Ich bin der festen Überzeugung, dass wirklich schlechtere Zeiten erst nach kommen werden.

Dem schliesse ich mich an. Jede Steuererhöhung ist Gift für die Wirtschaft und bei 1000 Euro bzw 500 Euro Durchschnittsrente rechnen sich keine Rentenbeiträge mehr, denn die Sozialhilfe ist genau so hoch. ( Wohnung, Krankenversicherung und Taschengeld )
04.01.2007, 00:16 von Rita
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Nüchtern durchgerechnet (Zeitaufwand <> Rendite) habe ich mit "normalen" Kapitalanlagen (trotz Kurseinbrüchen) in den letzten 20 Jahren tatsächlich einen erheblich besseren Schnitt gemacht als bei eigenen Immobilien (selbst neugebaut/umgebaut & bezahlt - nicht ererbt).

Ich halte Immobilienbesitz aber dennoch für sehr sinnvoll (zwecks Anlage-/Kapital-Streuung ), weil ich der festen Meinung bin, dass unsere verstaubten Systeme (insbesondere Sozialversicherungen) insgesamt so nicht mehr auf ewig weiterfunktionieren werden (und daher auch als Alterssicherung).

Ich finde es außerdem beruhigend, wenn ich den Gegenstand meiner Kapitalanlage auch sehen und fühlen kann - und nicht nur irgendwelche Papierchen dafür abheften, die bei einem totalen Kapitalmarkt-Crash vielleicht mal gar nichts mehr wert sind.

"Wohnen/Unterkunft" ist jedenfalls ein "Wirtschaftsgut", dass immer gebraucht wird - zumindest von den Leuten, die dann noch in der jeweiligen Region wohnen wollen und "Wohnen/Unterkunft" ist im Schnitt mind. 1/3 eines Haushaltseinkommens "wert" (egal wieviele Nullen auf einem Scheinchen draufstehen bzw. wenn's denn in Naturalien bezahlt werden würde, wär mir's in harten Zeiten wohl auch recht > Stichwort: Inflation).
Ich bin der festen Überzeugung, dass wirklich schlechtere Zeiten erst noch kommen werden!

Da ich den Lagevorteil "Rhein-Main-Gebiet" habe, hoffe ich auch (zumindest nicht schwerwiegend) nicht von Leerstand/Bevölkerungsabwanderung bedroht zu sein. Derzeit ist unsere Gegend "Zuwachsgebiet" - entgegen anderer Trends (zumindest bei Wohnraum).
M.E. ist die Lage/Region des Objekts schon jetzt sehr entscheidend.
Im "ehem. Osten" kriegst du z.B. in Rudolstadt/Umgebung Häuser ab 4.000 € nachgeschmissen, in Schleswig-Holstein (Küstennähe) frisch-renovierte EFH ab 40.000 € ...
Dort würde ich ganz gewiss nicht investieren wollen ... (offensichtlich auch sonst keiner)

@ Sommer:
Wenn du einfach eine Firma schickst und die mal machen lässt, dann wundert es mich nicht, dass du Ruck-Zuck 20.000 € am Bein hast ...
> ohne klare Vorgaben läuft bei mir niemals was - dazu arbeite ich vielleicht auch schon zu lange in einem Architekturbüro und habe auch schon zu oft selbst (um)gebaut
> das hat auch heute noch Gültigkeit:
Die Semmmelings - Einmal im Leben
(m.E. ein amüsantes Grundwerk, für jeden, der baut/umbaut/mit Handwerkern zu tun hat)

Dass die steuerlichen Vorteile = die AfA ausläuft werde ich (hoffentlich) noch erleben.
Deswegen haben mich die gerade festgestellten Auswirkungen der letzten Steuerreform/Änderungen der Rentenbesteuerung bei eigentlich ganz normalen Durchschnittsrentner sehr erschreckt.

Schaut Euch mal diese Infos an:
http://steuerreform.spd.de/servlet/PB/menu/1043398/index.html
> "Durchschnittsrentner männlich=1.000 € weiblich=500€
http://steuerreform.spd.de/servlet/PB/show/1039428/070904_fakten_zur_rentenbesteuerung.pdf
http://steuerreform.spd.de/servlet/PB/show/1043090/2004-05-03_AEG_neu.pdf

Zum Vergleich:
Meine aktuell durchgerechneten Beispielrentner haben insgesamt rund 16.000 Euro zu versteuerndes Gesamteinkommen [davon Einkünfte aus Rente 30.000 Euro (> Ansatz ab 2005: 50%!), aus 2 Mietwohnungen: 10.000 Euro, abzgl. Frei-/Entlastungsbeträgen-blabla] - liegen insgesamt total im Rahmen des Flugblattbeispiels: bei 40.000 Einkünften max. < 700 Euro Steuer-Mehrbelastung.
Meine Beispielrentner müssen aber ab 2005 über 2.000 Euro Steuern zahlen > zuvor bei gleichen Parametern Jahr 2004: null
Das ist nur der Anfang ... - bis zum Jahr 2025 steigt die Steuerbelastung auf Renten stetig bis auf 100% an!

Ich selbst habe zwar nur eine geringe gesetzl. Rente zu erwarten (daher auch Immobilien = inflationssichere Kapitalanlage).
Aber was sonst noch für Lasten auf Einkünfte aus Kapitalanlagen (Zinseinkünfte), Vermietung+Verpachtung dazukommen werden, kann heute noch niemand absehen > z.B. die erneut aufgeschobene Anrechnung für die Berechnung von Krankenversicherungsbeiträgen ...

Ich glaube ich würde es trotzdem wieder genauso machen - auch wenn ich vor inzwischen 15 Jahren gewusst hätte, was "Vermieter sein" tatsächlich bedeutet.
Man soll schließlich niemals nur auf "ein Pferd" setzen und ich sehe das Vermieter-Sein eben auch als Hobby an

Bielleicht werde ich ab 60 mal ans Verkaufen denken (ich habe keine Kinder) - oder an ganz neue Lösungen ... (z.B. ein junger, polnischer Haushaltshelfer/Pfleger, der sich in Erwartung einer schönen Erbschaft um mich kümmert - und für meinen Nicht-Ehegatten noch ein weibliches Pendant dazu )

Aber wer weiss, was bis dahin sein wird ...
Hallo

manchmal fragt man sich wirklich: warum tue ich mir das an?
Rechte hat man so gut wie keine, jeder hergelaufene meint mein Eigentum sei sein Eigentum, man wird vera..., für dumm verkauft und vor Gericht noch als Depp dargestellt.

Bin auch am überlegen, aber den 13-fachen Wert kriege ich hier bei uns (Nordhessen) zur Zeit bestimmt nicht und alles andere wäre dumm. Evtl. die Überlegung in ETW's zu ändern und nach und nach abzustossen.

Macht keinen Spaß mehr
03.01.2007, 21:14 von cavalier
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Hallo,

habe gerade eine meiner Immobilien aus Baujahr 2001 für den 13,10-fachen Mietwert verkauft. D.h. mit Verlust aber weg.
03.01.2007, 20:30 von prinzregent
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Ich habe mich entschlossen zu verkaufen, aber leider will mein Mietshaus in Berlin keiner haben. In der Strasse stehen inin jedem 2. Haus Wohnungen leer. Mein Haus wurde - auf anraten der Makler - total entmietet, und keiner kommt.

Mein Stress sind die hohen Nebenabgaben, so hat Berlin die höchsten Grundsteuern Deutschlands.

Schaue ich auf die Strasse, sehe ich ca. 40 bis 60 % Menschen ab 60 Jahren aufwärts. Ich will damit sagen, no future.

Wer will, kann sich zum absehbaren Niedergang das Video http://video.google.de/videoplay?docid=-1191510703364381833&q=melanie anschauen. Auch im Saarland gibt es überwiegend Alte. Und alte kaufen keine Immoblien.

Zur Alterssicherung ist eine deutsche Immoblie nur noch in BESTlagen geeignet. Wo wird in Deutschland 2020 beschrieben.

Negativ kommt hinzu, dass inzwischen die jungen AUSwandern, zur Zeit sind 150.000 für das Jahr 2005 belegt. Das ist sehr viel und lässt mich zur Methode : verkaufen ! greifen. Das ist für mich wie bei einer fallenden Aktie, solange es noch geht: weg damit.

Hallo,

Zitat:
Sollten viele Vermieter so denken würde vielleicht mal ein Umdenken in der Politik erfolgen


Solange in weiten Teilen von Deutschland (Ausnahme. Ballungsräume: Stuttgart, Frankfurt, München........) immer noch gebaut wird, auch dort wo ganz sicher nur noch eine geringe Nachfrage herrscht, gibt es ein Überangebot an Wohnraum. Ergo schleppende Nachfrage, niedriger Mietzins.

Ich kenne hier im lokalen Markt, ländliche Gegend, mehrere Bauträger, da stehen zum Teil ganze Neubauten leer, die bauen immer noch. Kein Mensch weiss warum und woher der Zaster kommt. Ganze Neubauten werden mangels Verkauf, vermietet.

Darüberhinaus ist auf dem lokalen Markt ein riesiges Angebot aus den 50er und 60er Jahren / Sozialer Wohnungsbau, hier steht einiges leer. Zur Info: Wir sind im Westen nicht im Osten. (Baden-Württemberg!)

Langfristig wird der Wohnungsbestand entweder saniert oder abgerissen. D.H. es wird, da muss man realistisch sein noch lange Zeit ein Käufermarkt vorherrschen.

Deswegen hat auch die Politik eine Menge Zeit, weshalb sollte ein reicher, böser, gieriger Vermieter geschützT werden.

Völlig unnötig !


Es bleibt also nur sich mit dem niedrigem Niveau zu arrangieren oder zu verkaufen (zu welchem Preis???).

Ist leider so !
03.01.2007, 19:43 von ChristophL
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Ich kann aber nicht behaupten, dass ich letztes Jahr ein schleschtes Jahr hatte.

O.K. die Wohnung stand für 1,5 Monate leer aber das hat man auch mal.

Aber 6 ha Land habe ich nicht.

Gruß Christoph
03.01.2007, 19:23 von dontpanic
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Ich erkenne bei mir erstaunliche Parallelen zu ChristophL...
03.01.2007, 19:15 von Karin
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Hallo Sommer,

ich denke, daß es bei jedem Vermieter verschiedene Gründe gibt, warum man sich eigentlich den ganzen Stress antut. Bei mir ist es so, daß ich quasi durch meine Eltern in die Vermieterei hereingewachsen bin. Für mich war es eigentlich immer klar, daß ich ihr Lebenswerk fortsetze.

Gewiss, die Zeit wo meine Eltern gebaut haben, die sechziger Jahre waren wohl besser für Vermieter. Heute wird es mit den Mieterrechten schlicht und einfach übertrieben und allein die Hilfe, die sogar Nichtzahler vor Gericht erfahren, kann einem schlicht und einfach auf die Palme bringen.

Kurz und gut: Ich als solches habe nun 20 Jahre viel in das Mietshaus investiert, meine Kraft und Nerven gebraucht. Aber verkaufen ?

Wie schon erwähnt hatte ich mit der Vermietung im letzten Jahr wirklich ein sehr schlechtes Jahr. Auf der anderen Seite hatte ich wieder viel Glück, denn mein 6 ha großer Acker wird von der Stadt als Bauland benötigt. Ich konnte ihn daher sehr gut verkaufen.

Nun stehe ich vor der Wahl: Dieses Geld gut anlegen oder sich noch neue Wohnungen zukaufen. Letzteres scheidet für mich in der jetzigen Zeit ganz einfach aus, da ich das Vermieten als solches mittlerweile als ein größeres Risiko betrachte als das Geld auf die Bank zu packen. Also ein klares Nein!!

Sollten viele Vermieter so denken würde vielleicht mal ein Umdenken in der Politik erfolgen.

Gruß Karin
03.01.2007, 13:22 von ChristophL
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Das wollen wir mal nicht hoffen, noch kann ich davon ausgehen das ich noch lange Gesund bleibe.

Wenn es einmal soweit ist, werde ich es evtl. an meine Kinder abgeben. Dann können Sie die Immobilien verwalten.

Gruß Christoph
03.01.2007, 13:13 von johanni
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Hallo Christoph,

wünsche Dir, dass Du mit 70 auch noch so viel Elan besitzt.
Nur was machst Du, wenn Krankheit dieses nicht mehr zulässt. Dann bist Du auf Hilfe angewiesen. Im Glücksfall hast Du eine funktionierende Verwaltung. Bei Vermietung einen zuverlässigen Makler ( denn diese gibt es auch!!)

Meine Erfahrungen sind jedoch anders. In " jugendlichen Jahren"
ist der Elan vorhanden. Aber mit den Jahren nimmt es ab. Gerade, wenn viel selbst und gut gearbeitet wurde, ist es schwer, diesen Standard einem anderen zu übertragen.

Mit den Jahren verändern sich auch die Interessen und die Zeitspannen des "Ausruhens" nehmen zu.

Ein Immobilienstand ab einer entsprechenden Größenordnung mit einem finanziellen Rückenkissen, läßt Dich im Alter nur absichern.Kleinanleger jedoch nicht. Leider.Die Risiken hierbei sind weit höher, als die Versprechungen,die Auslöser des Kaufes waren.

Auch dieses Forum gibt immer wieder zu erkennen, wie teilweise "blauäugig" dieses ist nicht anmassend gemeint, Geldanelegr zu Vermieter wurden. Besonders die Eigentumswohnungen werden mehr und mehr zu Streitobjekten.

Aber Lösungen, habe ich leider auch nicht, kann nur jedem empfehlen, wenn seine Immobilie zu einer Belastung wird /ist, diese rechtzeitig zu verkaufen.

LG Johanni
03.01.2007, 12:12 von ChristophL
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Ich hoffe auch noch mit 70 Jahren, sämtliche Sanierungsarbeiten selber machen zu können.

Wer soviel für eine Sanierung zahlt ist selber Schuld!! Man sollte vorher immer einen Preis ausmachen, wenn der Preis einen zu Hoch vorkommt dann eine anderes angebot anfordern.

Da meine Wohnungen alle in meinem Einzugsgebiet liegen ist die Fahrerrei auch akzeptabel, momentan kann ich noch zu Fuß gehen.

Gruß Christoph
03.01.2007, 11:54 von Sommer
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Also ich meine z.B. den Einsatz bei Bauprojekten (Wohnungsrenovierungen) und Vermietungsgeschäften. Also mich ärgert es die Krätze wenn ich da irgendeine Firma hinschicke, die mir dann überteuerte Grohe-Armaturen einbaut und das alles schick in Brillux-Farben saniert und mir dann Rechnungen von über 20.000 € für eine Wohnungssanierung präsentiert.

Also suche ich mir Dienstleister über ne Internet-Auktion, fahre mit denen zum Baumarkt, wir kaufen da zusammen ein und die machen mir einen sauberen Gewerk-Preis für die Wohnung. Ab und an mal draufgeschaut, mal auch was nachgekauft und umgetauscht - zack, die Wohnung ist fertig, sieht auch gut aus und hat nur 5000 € gekostet (zzgl. viel Zeit und Nerven die ich persönlich investiert habe).

Oder beim Vermieten: Immer wieder hindüsen, Interessenten die nicht kommen, die zu spät kommen, nicht absagen obwohl sie dagen sie würden sich melden, die klare Absprachen nicht einhalten, usw.

Ob ich das noch mit jenseits der 67 stemmen werde?

Steuersparen stimmt wohl, einige der wenigen Pluspunkte - aber leben kann man von der Steuerersparnis (die im Alter ja noch bescheidener sein wird) acuh nicht. Das einzig Gute ist das Gefühl eben auf Stein und nicht auf Papier zu klopfen...

S.
03.01.2007, 11:42 von ChristophL
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Ich sehe das einwenig anders. Ich sehe meine Immobilien absolut als Alterssicherung an. Wiso sollte ich im Alter schlechter von der Immobilie leben können? Oder welchen Einsatz könnte ich dann nicht mehr bringen?

Momentan arbeite ich auch quasi für nichts an der Immobilie, weil ich diese finanziert habe. Aber in 25 Jahren ist die Immobilie komplett finanziert!

Und zum Steuern sparen eignen sich Immobilien auch bedingt.

Gruß Christoph
Wir freuen uns von Ihnen zu hören!
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