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25.03.2007, 19:09 von UlfProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Mietrückstand wegen erhöhter BK-Vorauszahlung?
Hallo,

vielleicht habe ich die Suchfunktion hier noch nicht richtig durchschaut. Bisher bekomme ich mit meinen Suchbegriffen entweder zig bis Hunderte Treffer (die alle durchzulesen, ich mir nicht antun will), oder keinen Treffer.

Falls meine Fragen hier schon behandelt sein sollte, wäre ich mit einem oder mehreren Links absolut zufrieden.

Das Thema ergibt sich aus dem Titel:
Nachzahlungen von Betriebskosten gelten AFAIK nicht als Mietrückstäde, die eine Kündigung nach § 543 (2) 3 BGB begründen können, da es keine laufenden Zahlungen sind.
Wirksam erhöhte BK-Vorauszahlungen sind dagegen laufende Zahlungsverpflichtungen. Zahlt der Mieter trotzdem nur den bisherigen Betrag, so rutscht er jeden Monat mit dem Erhöhungsbetrag weiter in den Rückstand.
Wenn sich auf diese Weise 2 Bruttomieten an Rückständen aufsummiert haben, müsste IMO eine Kündigung gem. § 543 (2) 3 BGB möglich sein.

Nun wird’s spannend:
Kann der Vermieter über diesen Weg einen Mieter loswerden, indem er die BK-Vorauszahung (z.B. wegen fehlerhafter Schätzungen / Berechnungen) so weit erhöht, dass der Mieter die erhöhte Bruttomiete nicht mehr in vollem Umfang zahlen kann?

Was wäre, wenn der deswegen gekündigte Mieter mit der BK-Abrechnung des Kündigungsjahres eine Rückzahlung von mehreren Tausend Euro erhält und dann geltend macht, bei realistischen BK-Vorauszahlungen wären gar keine Mietrückstände entstanden, und somit entfällt der Kündigungsgrund?

Kann eine Erhöhung der BK-Vorauszahlung gem. § 560 (4) BGB einseitig vom Vermieter festgelegt werden, oder ist für ihre "Rechtskraft" eine (ausdrückliche / stillschweigende?) Zustimmung des Mieters nötig?

Ist § 560 (4) BGB so zu verstehen, dass es sogar dem Mieter möglich ist, die BK-Vorauszahlung einseitig zu senken, z.B. sobald der Vermieter sie erhöht hat?

Danke für alle hilfreichen Antworten + Links

Gruß Ulf
Alle 11 Antworten
28.03.2007, 11:42 von Augenroll
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Ja und???

Der Mieter kann doch wohl immer noch auf Formfehler hoffen. Da braucht man meist nicht lange warten....

*looooooooollllllllllll*
Zitat:
...rechtfertigt dies die Kündigung.

Schon möglich, aber ob diese Kündigung dann auch im Zweifel Bestand hätte, ist eine andere Frage.

Eine Kündigung auszusprechen ist ja keine Kunst, eine wirksame Kündigung auszusprechen dagegen sehr.

Ps: Versuche sollen ja klug machen.
27.03.2007, 11:08 von KleinesArschloch
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MAHLZEIT.

Nein, keineswegs.

Einiges entscheide ich.

Wissen ist Macht, nicht wissen macht nichts.

Wenn der Mieter unberechtigt Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von insgesamt mehr als zwei Monatsmieten einbehalten hat rechtfertigt dies die Kündigung.
27.03.2007, 11:02 von Augenroll
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Zitat:
müsste IMO eine Kündigung gem. § 543 (2) 3 BGB möglich sein.


Zitat:
Ja, ich befürchte, eine Kündigung wäre begründet.


Nicht umsonst, drückt man sich hier vorsichtig aus.

Denn ob eine Kündigung berechtigt wäre, entscheiden womöglich Richter und wahrscheinlich nicht Forumuser.
27.03.2007, 10:58 von KleinesArschloch
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MAHLZEIT.
Zitat:
ist Ihr Anliegen auch etwas unverschämt.


............aber interessant.

Zitat:
Wirksam erhöhte BK-Vorauszahlungen sind dagegen laufende Zahlungsverpflichtungen. Zahlt der Mieter trotzdem nur den bisherigen Betrag, so rutscht er jeden Monat mit dem Erhöhungsbetrag weiter in den Rückstand.
Wenn sich auf diese Weise 2 Bruttomieten an Rückständen aufsummiert haben, müsste IMO eine Kündigung gem. § 543 (2) 3 BGB möglich sein.


Ja, ich befürchte, eine Kündigung wäre begründet.
27.03.2007, 10:30 von Augenroll
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@Ulf:

Sorry, dass ich mich etwas unwirsch ausgedrückt habe, aber wie Sie ja an den anderen Antworten gesehen haben, ist Ihr Anliegen auch etwas unverschämt.
27.03.2007, 10:25 von Rita
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siehe § 560 Abs. (4) BGB:
(4) Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.

z.B.
Die Definition „angemessene Höhe“ setzt voraus, dass sich aus der Betriebskostenabrechnung über die vorausgegangene Abrechnungsperiode ein Nachzahlungsbetrag ergibt, so dass eine Anpassung der geleisteten Vorauszahlung infolge dieser Nachzahlung notwendig wird, da die Vorauszahlung nicht mehr den tatsächlich anfallenden Betriebskosten entspricht.
Quelle:
http://www.hausundgrundddf.de/fileadmin/Dokumentenablage/Download/Merkblaetter/Abrechnung-Betriebskosten.pdf

Bei zu erwartenden oder bereits bekannten Teuerungen für zukünfte Abrechnungszeiträume darf die Vorauszahlung auch um einen angemessenen Teuerungszuschlag erhöht werden.

spannend? - nun ja, ein Ausgang ist ja klar vorhersehbar:
Würde der Vermieter eine unangemessene Erhöhung verlangen, würde er vor Gericht mit Pauken und Trompeten untergehen.
Moin Ulf,

Zitat:
Eine zu hohe BK-Vorauszahlung könnte z.B. auch auf einem schwer nachvollziehbaren Rechenfehler des Vermieters (ohne Betrugsabsicht) beruhen . . .


ich zitiere mal http://www.internetratgeber-recht.de

"Sind die Betriebskosten (unter Wahrung des Gebotes der Wirtschaftlichkeit durch den Vermieter) gestiegen, so darf der Vermieter nach dem 01. September 2001 durch einseitige Erklärung nach einer Abrechnung eine Anpassung der Vorauszahlung auf eine angemessene Höhe vornehmen. Die Zustimmung des Mieters ist nicht erforderlich." (Das Fette stammt von mir).

Mit allem Anderen begiebst Du Dich nach meiner Einschätzung auf seeehr dünnes Eis.
26.03.2007, 19:40 von Ulf
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Zitat:
Was Sie vorhaben ist Rechtsbeugung mit einem gehörigen Anteil Betrugsabsicht.


Da ist wohl etwas falsch rübergekommen: Ich habe nichts derartiges vor.
Es wäre nur interessant, ob solch ein Fall z.B. schon einmal vor Gericht verhandelt wurde - oder wenn nicht, wie so etwas vom Forum hier gesehen würde.

Eine zu hohe BK-Vorauszahlung könnte z.B. auch auf einem schwer nachvollziehbaren Rechenfehler des Vermieters (ohne Betrugsabsicht) beruhen . . .

Gruß Ulf
26.03.2007, 09:13 von Augenroll
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Sie können doch nicht einfach Gesetze al gusto auslegen, denken Sie etwa Ihr Vertragspartner (Mieter!) wird sich das einfach so gefallen lassen???

Was Sie vorhaben ist Rechtsbeugung mit einem gehörigen Anteil Betrugsabsicht.
Wir freuen uns von Ihnen zu hören!
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