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18.02.2006, 15:09 von KittyPollyProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Mietminderung
Bin total verzweifelt. Mieter hat zum 30.04.06 gekündigt (Gott sei Dank!)Mindert aber seit 01.02.06 die Miete um 15% weil er sagt, die Wohnung wäre zu kalt. Habe ihm Handwerker geschickt, der dem Mieter u. mir versicherte das die Heizung vollkommen O.K. ist, der Mieter aber die Wohnung bei einer Einstellung der Heizung von 2-3 nie warm bekommen wird (bei Aussenthemp. von -4Grad)!Wohnt seit 3 Jahren bei uns, es gab nie einen Streit o.ä. ! Jetzt mindert er nicht von der Kaltmiete, sondern von der Gesamtmiete (Miete+Nebenkosten) 15%. Darf er das ? Für einen Rechtstreit ist natürlich die Zeit zu knapp...
Im übrigen habe ich auch noch einen kapitalen Fehler gemacht, habe Nebenkosten 2004 - 620.-Euro erst am 08.01.2006 abgegeben und er hat mir "natürlich" keinen Cent bezahlt. Er sagte mir a haben sie leider Pech gehabt ich muß nicht mehr zahlen... Kann mir jemand sagen ob man von der Gesamtmiete mindern darf o. nur von der Kaltmiete ?
Alle 25 Antworten
20.02.2006, 23:12 von MarieP
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Hallo Kitty

Es ist doch vollkommen o.k., wenn der Mieter während der Zeit die er nicht in der Wohnung ist die Heizung drosselt.

Nur er kann dann auch nicht erwarten, dass die Wohnung wohlig warm ist, wenn er nach Hause kommt.
Je nach Thermostatventil müsste die Einstellung 2 = 18 Grad sein.
Sobald er in der Wohnung ist muss er die Heizkörper höher drehen, auch vollkommen normal.
Wie schon gesagt und wenn der Heizungsbauer auch bestätigt dass alles o.k. ist, lass dich nicht verschrecken.

Bei unseren neu eingebauten Tieftemperaturheizungen, wird am Heizkessel die Raumtemperatur eingestellt. Die Nutzer können ruhig auf 5 stellen mehr wie 24 Grad wird nicht gegeben und dies ist ausreichend.
20.02.2006, 22:55 von KittyPolly
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Hallo Vermieterheini1
unsere Heizanlage wurde vor 12 Jahren komplett erneuert u. von Öl auf Gas getauscht. Wurde vor 3 Tagen vom Fachmann gecheckt und für einwandfrei befunden. Die Überprüfung der Heizkörper in der Wohnung wurde auch gleich mitgemacht. Monteur drehte alle Heizkörper auf und legte Hand von Mieter auf einen Heizk., dieser mußte zugeben das die Heizung so heiß ist das er sich fast verbrannte...! Er weigert sich aber die Heizkörper während seiner Arbeitszeit höher als auf 2 zu drehen. Da kann man einfach nichts machen, der Mistkerl zieht am 30.04.(hoffe ich) aus steckt sich noch die drei mon. Mietminderung in die Tasche ! Könnte kotzen ! Er sagt früher konnte er "Berufsbedingt !?" auch am Tag höher drehen, aber jetzt wo er von 8-18h nicht zu Hause ist muß er Heizk. sparen. Wir wissen alle wie lange das hin u. her geht bis das alles bewiesen ist. Würde die Wohnung am liebsten leer stehen lassen !

Gruß
Megafrust
KittyPolly
20.02.2006, 13:15 von Vermieterheini1
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Nachdem die Forenbetreiber bzw. Moderatoren nicht gewillt sind Asoziale, wie Augenrolls, HaJos, usw. aus dem Forum zu schmeißen und all deren "Kotze" zu löschen müssen alle meine Beiträge unwiderbringlich gelöscht werden!
Ich kann diese Beiträge/Infos nicht wieder herstellen/einstellen!

Solange Asoziale, wie Augenrolls, HaJos, usw. im Forum sind, kann es keine Beiträge von mir geben.
19.02.2006, 19:14 von KittyPolly
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Hallo Peter98

Vielen Dank für diese Info !
Gruß
KittyPolly
19.02.2006, 18:33 von peter98
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Hallo Kitty,

ich habe zwar keine Erfahrung wie schnell eine Urkundenklage bei Gericht bearbeitet wird (wird wohl auch von Gericht zu Gericht unterschiedlich sein), aber ein Gericht kann anhand der Vorlage des Mietvertrags nur dahingehend entscheiden, dass sie dir einen Titel zur Vollstreckung geben.
Mit diesem Titel kannst du einen Gerichtsvollzieher beauftragen und die entsprechende Forderung pfänden lassen.
Was glaubst du, wie da dein Mieter schauen wird.

Folgendes habe ich von einem Rechtsanwalt
Zitat:
Anwaltskanzlei Feinen, Rechtsanwalt Michael Feinen
Engelbertstr. 16-26, 50674 Köln
Telefon +49221/2336400 Fax +49221/2336401
www.rechtsanwalt-feinen.de
zum Thema Inkasso gefunden.

Zitat:
Scheck-, Wechsel-, oder Urkundenklage:
Bei diesen Verfahren handelt es sich um spezielle Klageverfahren, die es ermöglichen, sehr schnell, innerhalb von ca. 2 Wochen zu einem Vollstreckungstitel zu gelangen. Der Schuldner wird allein auf Grund der Urkunde, etwa eines Schuldanerkenntnisses, eines Schecks usw., verurteilt, und kann keine Einwendungen gegen die Berechtigung der Forderung erheben. Mit Behauptungen etwa von Mängeln, nicht rechtzeitiger Lieferung usw. ist er somit zunächst ausgeschlossen und wird hiermit auf das sog. "Nachverfahren" verwiesen, das er im Anschluss an das Urteil einleiten kann. Der Schuldner kann also zunächst nur Einwendungen gegen die Urkunde als solche erheben, etwa die Unterschrift sei gefälscht oder Formalien auf Scheck oder Wechsel seien nicht beachtet (z.B. Protest). Alle anderen Einwendungen, die die Forderung als solche betreffen, der Vertrag sei unwirksam, wirksam angefochten, der Anspruch sei aus Aufrechnung erloschen usw. sind ihm verwehrt.

Der Gläubiger gelangt somit schnell in den Besitz eines vorläufig vollstreckbaren Titels und muss sich zunächst nicht mit absurden Behauptungen des Schuldners auseinandersetzen. Nähere Einzelheiten hierzu erörtern wir gerne mit Ihnen.
19.02.2006, 15:59 von KittyPolly
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Hallo Peter,

klar habe ich Deinen Beitrag gelesen und fand ihn auch genial, vielen Dank dafür ! Mieter geht doch ,wie wir hoffen, am 30.04. ist da nicht die Zeit zu knapp ? Mir entgehen bis zu seinem Auszug (abgesehen von 620,- nicht bez. Nebenkosten..)300.- Euro, was ist wenn ich eine miesen Richter bekomme ? Sollte ich wirklich Montag den Anwalt einschalten ? Diese Kosten habe ich dann doch auch noch zu tragen. Bin in keinem Rechtschutz ! Stell´Dir vor der Mieter zieht seine Kündigung zurück !? Geht das ?

Danke
Gruß Kitty
19.02.2006, 15:49 von MarieP
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Hallo Kitty

Bevor überhaupt eine Heizanlage mit allen drum und dran eingebaut wird , erstellt der Heizungsbauer i.d.R. eine Wärmebedarfsberechnung. Bei älteren Häuser wurden die Kessel oft größer ausgelegt wie notwendig.
Diese Berechnung mit dem hierauf basierenden Einbau garantiert die Heizkraft.
Du hast als VM nur bereits beschriebenen Temparaturen zu gewährleisten, dui bist nicht dafür verantwortlich wenn dein Mieter die Wohnung nicht ordnungsgemäß beheizt.
Bedeutet ganz einfach fördert dein Heizungskessel mit den dazugehörigen Heizkörpern genügend Wärme, der Mieter nimmt diese aber nicht ab, liegt kein Mangel vor. Eine Minderung ist in dem Fall nicht gerechtfertigt.

Wärmebedarfsberechnung schau hier nach. Dein Heizungsbauer müsste aber auch genau informiert sein.
http://home.arcor.de/bkuner/BauWissen/Heizung/heizungsBerechnung/berechnung.html

Ist hier alles im grünen Bereich, der Minderung widersprechen.
Evtl. Ansprüche per Urkundenklage geltend machen.
Hallo Kitty,

hast du eigentlich meinen Beitrag gelesen?

Du brauchst dir das nicht gefallen lassen.

Geh zu einem Rechtsanwalt und sprich mit ihm zum einen wegen der unbegründeten Mietminderung und wegen einer Urkundenklage. Dieses Verfahren ist dazu da, damit man schnell eine Entscheidung bei Gericht erhält.
19.02.2006, 14:24 von KittyPolly
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Hallo Tanja und Marie,

bloß keinen Stress, der Mieter zieht am 30.04. aus (Hoff´ich mal, gekündigt hat er auf jeden Fall..) Aber gerade deshalb kann er jetzt mit uns machen was er will. Die Zeit wäre für einen R.-Streit zu knapp. Fakt ist das man als Verm. meistens super-schlechte Karten hat sein Recht zu bekommen. Wie soll ich bis zum 30.04. noch zu meinem Recht kommen ? Er schreibt er wird während der Wintermon. die Miete um 15% senken u. hat es ab 01.02. auch getan komplett incl. Nebenkosten... und ich kann es nur noch hinnehmen :( Kann er evtl. seine Kündigung zurück ziehen ? Panik !!

Gruß Kitty
19.02.2006, 13:33 von MarieP
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Hallo Tanja

Zitat:
Sehr schön, glaube ich dir alles, trotzdem hat der Vermieter damit nichts zu tun wenn der Mieter über die volle Heizleistung selbst bestimmen kann, und die HZG natürlich auch volle Leistung abgeben kann. Der VM ist in diesem Fall außschließlich für die Funktionalität der HZG bzw. -Anlage zuständig.

Tanja


Und was steht von mir jetzt anders dort?

Man kann alles auch immer so lesen, wie es einem in den Kram passt.
18.02.2006, 19:42 von peter98
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Zitat:
sollte es zur Klage kommen hat der Vermieter doch zu 90% die schlechteren Karten ! Es müßte ein Gutachter kommen u.s.w.


bei einer Urkundenklage ist aber so, dass du anhand deines Mietvertrages deinen Anspruch bei Gericht geltend machen kannst. Da dein Mieter keine "Urkunde" vorlegen kann, die eine Minderung der Miete rechtfertigt, wird das Gericht also erst einmal dir Recht geben.

Zitat:
Ihren Anspruch müssen Sie im Prozess nur mit einer Urkunde nachweisen können


Dies bedeutet, dass dein Mieter - wenn er dann gegen das Urteil angehen will - auf seine Kosten einen Gutachter beauftragen müsste. Ich weiß nicht, ob er das so lustig finden würde, da er erst einmal mit den Kosten in Vorlage treten müsste. Das Risiko für dich wäre eigentlich nur, wenn ein Gutachter tatsächlich feststellen würde, dass die Heizung nicht ausreichen würde, was nach deiner Schilderung ja nicht zutrifft. Der Mieter wird sich deshalb gut überlegen, ob er diesen Schritt gehen wird.
18.02.2006, 19:24 von cavalier
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Hallo,

unter diesem Link kannst Du das Urteil lesen.

http://www.kanzlei-prof-schweizer.de/bibliothek/urteile_dienste/index.html?id=12793&suchworte=
18.02.2006, 19:05 von cavalier
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Hallo KittyPolly,

Zitat:
Verstehe nur nicht warum man von Miete+Nebenk. insg. mindern darf ??


Bundesgerichtshof
Mietminderung bezieht sich auch auf Nebenkosten

Eine Mietminderung wegen erheblicher Wohnungmängel schließt auch eine Kürzung der Betriebskosten ein. Der Bundesgerichtshof entschied in einem Grundsatzurteil , dass als Bemessungsgrundlage für eine Mietminderung die komplette Bruttomiete zugrunde gelegt werden muss. Ob die Nebenkosten als Pauschale oder als Vorauszahlung geleistet werden, spiele dabei keine Rolle. Die Richter begründeten ihre Entscheidung u.a. damit, dass bei einem vollständigen Wegfall der Miete bei einer grundlegenden Nutzungsbeeinträchtigung der Räume überhaupt keine Miete gezahlt werden müsse.

Im vorliegenden Fall hatten Mieter von Büroräumen Mängel wegen Schimmelbildung geltend gemacht. Auf Grund dieser und anderer Beeinträchtigungen sprachen ihnen das Landgericht Berlin und das Kammergericht eine Mietminderung von 20 Prozent auf die komplette Miete zu.
Bislang war es in der Rechtssprechung umstritten, ob sich eine Mietminderung lediglich auf die Kaltmiete oder auf die gesamte Miete einschließlich Nebenkosten bezieht.

Aktenzeichen:
XII ZR 225/03 (Urteil vom 30. Mai 2005)

zuletzt aktualisiert: 20. Oktober 2005 | 16:00

18.02.2006, 18:11 von KittyPolly
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Hallo Peter 98 ! Habe keinen Verm.-Rechtschutz(meine Fam. verm. seit 45 Jahren, daß haben wir noch nie gebraucht, waren alle immer O.K.!), sollte es zur Klage kommen hat der Vermieter doch zu 90% die schlechteren Karten ! Es müßte ein Gutachter kommen u.s.w. aber am 30.04.06 zieht der Mieter aus. Dann lacht der sich noch kaputt wenn ich auch noch den Rechtstreit zahlen muß. Verstehe nur nicht warum man von Miete+Nebenk. insg. mindern darf ??
18.02.2006, 17:35 von Tanja
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Hallo MarieP,

1. Du hast Thermostatventile an deinen Vermietereigentum sprich hier Heizkörpern, anzubringen.
2. Bist du als VM trotz Thermostatventilen verpflichtet das in jeden Raum beim Beheizen die Mindestanforderungen erfüllt werden.
3. Hat dies nichts damit zu tun , dass der Mieterselbst regulieren kann. Wie schon geschrieben Mindestanforderungen = also bei voller Heizleistung die Temperaturen. Nicht mehr und nicht weniger steht dort.

Sehr schön, glaube ich dir alles, trotzdem hat der Vermieter damit nichts zu tun wenn der Mieter über die volle Heizleistung selbst bestimmen kann, und die HZG natürlich auch volle Leistung abgeben kann. Der VM ist in diesem Fall außschließlich für die Funktionalität der HZG bzw. -Anlage zuständig.

Tanja
18.02.2006, 17:23 von MarieP
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Hallo Tanja

Zitat:
Hallo MarieP,

Während der Heizperiode musst du als VM bestimmte Mindesttemperaturen gewährleisten.

Nein!!! Muß man nicht, wenn der Mieter das selbst in seiner WHG regulieren kann.



1. Du hast Thermostatventile an deinen Vermietereigentum sprich hier Heizkörpern, anzubringen.
2. Bist du als VM trotz Thermostatventilen verpflichtet das in jeden Raum beim Beheizen die Mindestanforderungen erfüllt werden.
3. Hat dies nichts damit zu tun , dass der Mieterselbst regulieren kann. Wie schon geschrieben Mindestanforderungen = also bei voller Heizleistung die Temperaturen. Nicht mehr und nicht weniger steht dort.
18.02.2006, 17:11 von peter98
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zum Thema Urkundenklage

Zitat:
Jetzt ein klares Wort vom Bundesgerichtshof zur Urkundenklage bei Zahlungsansprüchen im Wohnraum-Mietverhältnis: Mietrückstände und andere Geldansprüche aus dem Mietverhältnis dürfen Sie ab sofort auch im Urkundenprozess geltend machen - auch wenn Sie Wohnungsvermieter sind (BGH, Urteil v. 1.7.2005 - VIII ZR 216/04).
Ein Vermieter aus Jever erstritt dieses Urteil für Sie. Sein Mieter zog ihm einfach 490,20 Euro von der Miete ab. Angeblich wegen Mängeln. Mit dem Mietvertrag in der Hand reichte der Vermieter daraufhin Zahlungsklage im Wege eines Urkundenprozesses ein - und bekam den Differenzbetrag zugesprochen!
Der Vermieter-Tipp:
Die Urkundenklage ist eine besondere Prozessart, mit der Sie normalerweise schneller zu einem Zahlungstitel kommen. Ihren Anspruch müssen Sie im Prozess nur mit einer Urkunde nachweisen können
Ohnehin können Sie nur einen Geldanspruch per Urkundenklage geltend machen. Das ist also die richtige Prozessart, wenn Sie beispielsweise eine rückständige Miete, eine Kautionsrate oder eine Betriebskosten-Nachzahlung einklagen wollen.
Ihr Mietvertrag ist beispielsweise eine Urkunde, mit der Sie Ihren Mietzahlungsanspruch vor Gericht belegen können. Wichtig: Es muss schon die Originalurkunde sein!
18.02.2006, 17:03 von peter98
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Zitat:
Hier gibt es mM nach nur eins. Mietminderung widersprechen, Abmahnen und schnellstmöglich Mahnbescheid mit allen ausstehenden Forderungen rausgeben.


oder gleich eine Urkundenklage. Geh mit deinem Mietvertrag (= Urkunde) zu Gericht und verklage den Mieter auf volle Zahlung der Miete. Dann drehst du nämlich den Spieß um. Dann muss der Mieter bei Gericht seine Mietminderung einklagen - was ihm nur schwerlich gelingen wird, nach deinen Schilderungen.
18.02.2006, 16:39 von Wolf
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Zitat:
Die volle Leistung der Heizung ist 5. Mieter sagt er möchte Heizkosten, während er auf der Arbeit ist, sparen und heizt über Tag nur mit "2"... Der Handwerker sagte dem Mieter das man bei einer solchen art zu heizen, die Wohnung nie warm bekommt. Das ist ihm egal, er mindert lustig die letzten 3 Mon. die er noch bei und wohnt...


Nun ja, daß der Mieter Heizkosten sparen möchte ist ja seine Sache. Trotzdem muß er auseichend heizenund lüften um z.B. Schimmelbildung zu vermeiden.

Daß er dann auch noch Kosten durch Mietminderung einspaen möchte ist nun ganz gewiß nicht deine Sache. Aber eine Minderung kann er allerhöchstens dann durchsetzen, wenn er auch bei voll aufgedrehten Heizkörpern (und zwar nicht nur kurzfristig) die geforderte Mindesttemperatur erreichen kann. Und das macht er offensichtlich nicht!

Hier gibt es mM nach nur eins. Mietminderung widersprechen, Abmahnen und schnellstmöglich Mahnbescheid mit allen ausstehenden Forderungen rausgeben. Übrigens, nicht immer ist für den Mahnbescheid das Amtsgericht zuständig. Für BW gibt es eine zentrale Stelle in Stuttgart.
18.02.2006, 16:26 von Tanja
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Hallo MarieP,

Während der Heizperiode musst du als VM bestimmte Mindesttemperaturen gewährleisten.

Nein!!! Muß man nicht, wenn der Mieter das selbst in seiner WHG regulieren kann.

Tanja
18.02.2006, 15:59 von KittyPolly
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Die volle Leistung der Heizung ist 5. Mieter sagt er möchte Heizkosten, während er auf der Arbeit ist, sparen und heizt über Tag nur mit "2"... Der Handwerker sagte dem Mieter das man bei einer solchen art zu heizen, die Wohnung nie warm bekommt. Das ist ihm egal, er mindert lustig die letzten 3 Mon. die er noch bei und wohnt...
18.02.2006, 15:51 von KittyPolly
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Habe nur Bankbürgschaft...
Die Mietminderung hat er mir in Form eines Schreibens vom Mieterschutz angekündigt !
18.02.2006, 15:40 von MarieP
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Hallo Kitty

Welche Temperaturen werden denn erreicht. Hat der Mieter hierzu etwas angegeben?
Wenn nicht fordere ihn hierzu schriftlich auf.

Während der Heizperiode musst du als VM bestimmte Mindesttemperaturen gewährleisten.

Natürlich müssen diese Mindesttemperaturen nicht 24 Stunden am Tag aufrechterhalten werden. Es gelten folgende Werte und Zeiten, die regelmäßig ausreichen:

von 6 bis 23 Uhr: 20 bis 22 Grad Celsius (hierzu z.B.AG Köln, WM 1982, S. 2),

von 23 bis 6 Uhr: 18 Grad Celsius nach der Nachtabsenkung
( hierzu z.B.LG Berlin, NZM 1999, S. 1039).

Die Senatsverwaltung für Gesundheit und Umweltschutz in Berlin empfiehlt tagsüber, also zwischen 6 und 23 Uhr, folgende Temperaturen:

Wohnzimmer: 21 Grad Celsius
Ess- und Kinderzimmer: 20 Grad Celsius
Küche und Schlafzimmer: 18 Grad Celsius
Badezimmer: 23 Grad Celsius
Diele: 15 Grad Celsius

18.02.2006, 15:38 von Wolf
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Hallo KittyPolly,

Schön, wenn ein unliebsamer Mieter sich vom Acker macht.
Was bedeutet "wird nicht richtig warm"? Welche Räume haben welche Temperatur? Ist 2-3 die volle Heizkörperleistung? Wenn der Handwerker die richtige Funktion der Heizung und Heizkörper bestätigt liegt offensichtlich kein Mangel vor. Also sofort der Minderung wiedersprechen und den Mieter mit einem Mahnbescheid in Verzug setzen.

Selbst wenn die Mietminderung korrekt sein sollte, sie gilt nur für die Kaltmiete. Vorausgesetzt die Nebenkosten (Heizungs- und Betriebskosten) werden als Vorauszahlung geleistet. Dann gibt es eine entsprechende Abrechnung.
18.02.2006, 15:31 von Sommer
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Hallo,
hoffe, Du hast eine Kaution und zwar eine satte damit das kein Thema ist. Außerdem muß die Mietminderung angekündigt werden mit Fristsetzung zur Behebung des Problems; plötzliches Mindern ist m.E. nicht zulässig!

Ausgangsmiete ist strittig, ich zitiere:

"Die Mietminderung erfolgt auf der Grundlage der tatsächlich gezahlten Miete.
a) Einige Gerichte orientieren sich an der Kaltmiete zuzüglich der Nebenkosten- plus Heizungskostenvorauszahlung,
b) andere Gerichte berücksichtigen nur die Kaltmiete zuzüglich der Vorauszahlungen der Nebenkosten ohne die Heizkosten,
c) wieder andere Gerichte orientieren sich an der Kaltmiete und berücksichtigen die Neben- und Heizkosten nicht.

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Quelle: a) Oberlandesgericht Düsseldorf Wohnungswirtschaft und Mietrecht 1997, S. 324
b) Landgericht HamburgWohnungswirtschaft und Mietrecht 1993, S. 90
c) Landgericht Freiburg Wohnungswirtschaft und Mietrecht 1998, S. 212 "

Ich würde eine angedrohte Minderung grundsätzlich nur auf Basis der Nettokaltmiete akzeptieren, da die Betriebskosten ja durch solche Mängel nicht beeinträchtigt werden - sie fallen in unveränderter Höhe an und sind nach meiner Rechtsauffassung nicht minderbar. Aber wie Du siehst: Gibts alles!

Würde das auf einen Mahnbescheid zusammenführen sofern abzusehen ist,daß die Kaution nicht langt. Wenn sie langt, dann würde ich am Ende davon einbehalten und zuvor deutlich erklären, daß Du mit der Minderung nicht einverstanden bist aus den gegebenen Gründen. Besser ist es immer, wenn die andere Seite zuerst klagt und nicht Du den Stress damit hast.

Hört bloß mit diesen Nettokaltmieten auf; das ist echt nur Stress...es lebe die Inklusivmiete!

S.
Wir freuen uns von Ihnen zu hören!
Haben Sie Fragen, Anregungen oder Kritik?
Schreiben Sie uns!
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