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26.01.2007, 12:54 von JamieProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Mietminderung wegen Schimmel
Hallo ! Ich bin neu hier, aber ziemlich begeistert was man hier alles nachlesen kann. Unser Fall:
In einer Mietwohnung von uns muß lt. Sachverständiger eine Außenwand imprägniert werden und eine andere ist so nass, das eine horizontale Sperre eingebaut werden sollte. Mieter waren informiert, das im Früjahr die Wand imprägniert wird, waren auch damit einverstanden. Das war alles im Dezember, jetzt ist die Januar-Miete um 50 % gemindert worden und wir haben einen bitterbösen Brief vom Mieterschutzbund erhalten. Ich war dann beim Anwalt, der mir absolut keine Hoffnung gemacht hat, das wir diese Leute irgendwie aus der Wohnung bekommen. Dazu muß ich noch sagen, das die Mieterin selbst HartzIV bekommt und ein 7 Mon. altes Baby hat. Das Lüftungsverhalten ist absolut unzureichend, sie macht höchstens 10 min. die Terassentür auf Kipp, dann duschen abends drei Erwachsene und "entlüften" durch die offene Badezimmertür in die Wohnung. Hier meine Fragen:
1. hat jemand Erfahrung mit dem Entfeuchtungsgerät Hydrotronic ?
2. wie werden wir diese Mieter los ?
3. Wenn wir das Entfeuchtungsgerät einbauen, gibt es eine Garantie, das die Wohnung in 3 Jahren trochen ist, wie lange besteht der Minderungsanspruch ?
4. Welche Vorraussetzungen müssen bestehen, um 50 % zu mindern ?

Vielen Dank !!!!
Alle 21 Antworten
30.01.2007, 12:21 von Mieterliebe
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Augenroll - ich denke nicht, dass sich der Wunsch, dass die derzeitigen Mieter ausziehen sollen auf den Schimmel bezog, sondern auf die Schikane, die überhöhte Mietminderung und auf die mangelnde Kommunikationsbereitschaft der Mieter. Ich denke Jamie macht hier einen sehr tatkräftigen seriösen Eindruck.

Augenroll - Richtig ist, dass die meisten nur eine Pinselrenovierung vornehmen - leider. Da haben es die Vermieter es dann schwer gegen das Vorurteil zu kämpfen. Genau so gibt es tatsächtlich seriöse Maklerbüros.

Augenroll - ließt man deine Beiträge hier im Forum, so ist schnell festzustellen, dass Du keinen Wohnraum zur Vermietung zur Verfügung stellst. Auch Du solltest einmal zwischen den Zeilen lesen (selbstverständlich machst Du das - ich weiß: wessen Brot ich eß, dessen Lied ich sing´) und du wirst feststellen, dass die meisten privaten Vermieter daran interessiert sind, dass die Mietverhältnisse beidseitig störungsfrei laufen. Die Rechtslage, Du selbst bist Jurist, sieht in Mietangelegenheiten leider sehr unrecht aus. Sicher ist es nötig, den sozial Schwachen und den Unwissenden zu schützen. Aber die Rechtsprechung sollte nicht, wie es leider der Fall ist, "Schlagseite" haben.

Irm - Klasse - das mit dem Wohngeld habe ich auch noch gar nicht bedacht. Zum Glück habe ich keine Mieter, die die Miete mindern. Sollte das aber mal der Fall sein, werde ich darauf zurückkommen.
30.01.2007, 11:28 von Augenroll
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@Jamie:
Zitat:
Vielleicht sollten Sie einfach mal den Sachverhalt sich genauer durchlesen.

Das habe ich wohl.

Dabei ist mir folgendes Aufgefallen:
Zitat:
2. wie werden wir diese Mieter los ?

Das war also gleich mal Ihre 2. Frage. Alles wegen ein bißchen Schimmel???

Das finde ich ungeheuerlich!
30.01.2007, 11:18 von cavalier
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Hallo Jamie

Zitat:
Augenroll,
das sind absolut ungerheuerliche Unterstellungen !!

so ist er nun mal
30.01.2007, 11:14 von Jamie
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Augenroll,
das sind absolut ungerheuerliche Unterstellungen !! Wir werden die Sanierungsmaßnahmen durch eine Firma fachgerecht durchführen lassen, aber es ist wegen der WETTERLAGE nicht möglich. Vielleicht sollten Sie einfach mal den Sachverhalt sich genauer durchlesen.
SCHÖNEN TAG NOCH ...
29.01.2007, 08:19 von Augenroll
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Fazit:

Es gibt in Wohnungen Schimmel. Die Ursachen können unterschiedlich sein (Baumängel, falsches Lüftungsverhalten). Oft ziehen dann Mieter aus(Allergien, Schnauze voll). Der Vermieter macht nur eine Pinselsanierung (da eine ursachenbeseitigende Sanierung zu teuer ist) und sucht einen neuen Mieter.

Dann passiert folgendes: Alles geht von vorne los!

Sicherlich hat der Vermieter dem neuen Mieter nicht auf die Nase gebunden, dass die Wohnung Schimmelgefährdet ist.
Der Ärger des neuen Mieters und seine Kosten sind sicherlich höher zu bewerten als mal 50% Mietminderung.

Das ist Betrug!

Denn der Vermieter verschweigt hier vorsätzlich Wohnungsmängel.

Mein Rat für Mieter auf Wohnungssuche:

Glauben Sie dem Makler bzw. Vermieter nicht alles was er sagt (bzw. nicht sagt), denn er vertritt hautsächlich Eigeninteressen. Obendrein sind diese "Verkäufer" oft psychologisch auf "Kunden"gespräche geschult.
Versuchen Sie sich mit Nachbarn zu unterhalten und was über das Haus und den zukünftigen Vermieter herauszufinden. Scheuen Sie sich nicht!
Nichts ist ärgerlicher, als dass man irgendwo einzieht und dann feststellt, dass man geleimt wurde.
27.01.2007, 19:50 von CMAX_65
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Hallo,

irm hat einen sehr guten Ansatz, das mit Harz IV habe ich leider übersehen.

Falls Ihre Mieterin die 50 % für Januar "eigesackt" hat und nicht der Arge gemeldet hat, hat ihre Mieterin ein ziemliches Problem.

DAS IST BETRUG !

- ich würde mit Ihr Klartext reden, sie darauf hinweisen, da wird auch der Mieterverein wenig ausrichten können

dann gibt`s 2 Möglichkeiten:

sie hat es gemeldet, halte ich für unwahrscheinlich aber dennoch möglich, dann weiss sie, dass Sie nicht "mit sich spielen lassen" auch für zukünftige Vorfälle

sie hat es nicht gemeldet, dann würde ich Ihr erstmal den Betrugsparagraphen §§ 263 ff StGB unter die Nase halten, mal sehen ob sie dann nicht klein bei gibt und ihre Schikanen einstellt. Bei Betrug versteht auch die ARGE kein Spass, es ist ja "ihre" Kohle !

Konsequent bleiben kann ich nur empfehlen !

MFG
27.01.2007, 19:45 von ChristophL
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Bekannte von mir die zur Miete wohnen haben ein ähnliches Problem. Die Dämmung ist mangelhaft usw., die Wohnung fängt jetzt an zu Schimmeln. Mitlerweile sind 30 % der Wer Wandfläche verschimmelt, sie haben mich mal als Vermieter gefragt was man machen kann.

Prompt kam auch einer raus, und meinte dass das alles neu gemacht werden müsste.

Zusätzlich wollen Sie auch etwas von der Miete einbehalten, aber an 50% haben Sie nie gedacht.

Gruß Christoph
27.01.2007, 18:03 von Irm
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Ich nehme mal an, dass die Mieterin die Miete vom Amt bekommt,
und zwar die volle Miete ohne Minderung.
Wer streicht denn die geminderten 50% ein ?
Oder ist die Mietminderung der Arge gemeldet?
Irm
27.01.2007, 13:51 von cavalier
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Haloo prinzregent

Zitat:
In Kanada kriegst du deinen Mieter auch nicht raus und zahlst sogar noch die Warmmiete

Bei uns in Deutschalnd auch.

Zitat:
Grundsatzurteil des Bundesgerichtshofs
In der Rechtsprechung war bisher umstritten, ob sich eine Mietminderung nur auf die Kaltmiete oder auf die gesamte Bruttomiete mit Nebenkosten bezieht. Der Bundesgerichtshof bestimmte nun die Bruttomiete inklusive der Nebenkosten als Bemessungsgrundlage. Der zuständige XII. Zivilsenat begründete seine Auffassung unter anderem damit, dass bei einem völligen Wegfall der Miete wegen vollständiger Nutzungsbeeinträchtigung der Räume überhaupt keine Miete bezahlt werden müsse.
27.01.2007, 13:22 von prinzregent
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1. hat jemand Erfahrung mit dem Entfeuchtungsgerät Hydrotronic ?
2. wie werden wir diese Mieter los ?
3. Wenn wir das Entfeuchtungsgerät einbauen, gibt es eine Garantie, das die Wohnung in 3 Jahren trochen ist, wie lange besteht der Minderungsanspruch ?
4. Welche Vorraussetzungen müssen bestehen, um 50 % zu mindern ?

1. nein. Vielleicht bekommt die HarzIV Frau vom Amt die Heizung gekürzt und KANN gar nicht richtig heizen, weil zuwenig Geld für Heizung und Warmwasser da ist.Vielleicht raucht die Frau, dann ist der Regelsatz von 345 Euro schnell verbraucht ...
2.schreib doch lieber der Frau einen netten Brief, dass ein Bauschaden vorliegt der in absehbarer Zeit nicht zu behindern sei. Im Interesse ihres Babys sollte die Frau dringend ausziehen. ( Hinweis auf Jugendamt ) Biete ihr gleich im Brief Ersatzwohnungen an ( findest du hier www.immonet.de ) Und dann hoffen, dass die auszieht. Meinen tipp vorher mit dem Anwalt absprechen !!!
3. Nein. Wenn von unten Wasser hochzieht must du ( ich bin Laie) die Wand durchschneiden lassen und Kunststoff horizontal reinschlagen. So was machen nur gute erfahrene Fachfirmen. Nach einem Jahr dann wieder schauen, ob die Aussenwand überhaupt noch gemacht werden muss, m.E. nicht mehr.
4. Die Minderung ist gerechtfertigt, weil 1. Bauschaden und 2. ist der Vermieter (fast) immer schuld. Bei dem Vermieter ist was zu verdienen, bei der HarzIV Frau ist nichts zu verdienen. Alle ( Gericht, Sachverständiger, Rechtsanwalt, Mieterschutzbund etc.) wollen nur dein BESTES, dein Geld. Wer in Deutschland was hat ... dem wirds gern weggenommen. Ich nenne das versteckte Enteignung. Klassisch heist das: Vermögen verpflichtet. In Kanada kriegst du deinen Mieter auch nicht raus und zahlst sogar noch die Warmmiete.

Nachsatz, prozessieren und streiten wird dich mehr kosten als ne gute Sanierung.

27.01.2007, 13:12 von Jamie
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Hallo Rita, erstmal vielen Dank für die tollen Infos !!!
Lt. Sachverständiger ist die Wärmedämmung der Wand nicht mehr ausreichend. Dazu muß die Wand mit einer hydrophobierende Imprägnierung z.B. Funcosiel von der Fa. Remmers "gestrichen" werden. Wir werden das alles auch schnellstens im Februar durchführen lassen. Jetzt meine Frage noch: Wenn es dann gemacht wurde, haben wir dann im März Anspruch auf die volle Miete ? Zusätzlich werden wir noch einen Hygrometer in der Wohnung anbringen. Vielen, lieben Dank schonmal !! Es hat schon sehr geholfen.
27.01.2007, 12:46 von Rita
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Der Mieter hat im im Rahmen seiner mietvertraglichen Nebenpflichten (Obhutspflicht) die Mietsache angemessen und sachgerecht zu Lüften und zu Heizen.
Falsches oder mangelndes Lüften/Heizen kann zu einem Feuchtigkeits-/Schimmelproblem führen, selbst wenn keine baulichen Mängel bestehen.
Ein vom Mieter selbst verursachtes Feuchte-/Schimmelproblem schliesst eine Mietminderung aus - er macht sich dadurch ggfs. sogar schadensersatzpflichtig - soweit du ihm sein (alleiniges) Verschulden beweisen kannst.

Einen Schrieb an die Mieterin kannst du zwar jetzt schon loslassen, aber wenn bauliche Mängel bestehen und festgestellt wurden, nutzt das ganze Tamtam mit dem Beweisen von "mangelndes Lüften/Heizen" m.E. nichts,
Du würdest im Fall eines Rechtstreits immer mind. eine Teilschuld bekommen - und es kommt darauf an, dass du ggfs. dem Mieter alleiniges Verschulden nachweisen kannst.
Verwende deine Energie zunächst besser darauf, schnellstens die baulichen Mängel zu beseitigen.

Mangelnde horizontale Abdichtung - klar, da muss etwas gemacht werden.
Aber: "Außenwand imprägnieren" - weisst du, was da genau gemacht werden soll?
Unter "Imprägnierung" versteht man i.d.R. eine Feuchtigkeitsbremse/-sperre. Ein Wandaufbau muss aber von innen nach außen immer dampfdiffusionsfähiger (dampfdurchlässiger) aufgebaut sein, denn i.A. geht es darum, die Feuchtigkeit, die ganz normal beim Bewohnen entsteht erst gar nicht in die Wände rein- bzw. bestmöglichst rauszulassen.
Durch nichtsachgerechte Sanierung könnte sich dein Problem eher vergrößeren!
was nicht okay ist und was wir machen können.
Schön und gut - aber ganz entscheidend für dein mietrechliches Problem:
<b>Was hat der Sachverständige denn explizit zu den Ursachen des "zuviel an Feuchtigkeit" festgestellt?

Hier schonmal ein paar Links:
für Mieter z.B.
http://www.bmvbs.de/Anlage/original_15425/Gesund-Wohnen-durch-richtiges-Lueften-und-Heizen.pdf
mehr Hintergrundwissen:
http://www.isarbautenschutz.com/schriften/index.html
http://www.konrad-fischer-info.de/7wsvoant.htm
http://www.arch-geiger.de/html/schimmel.html
und (Schimmelpilz-Leitfaden, Schimmelpilz-Sanierungsleitfaden)
http://www.umweltbundesamt.de/cgi-bin/query-d.pl?swishindex=%2Fusr%2Flocal%2Fbin%2Fswish-e-indizes%2Fuba-allg.swish&detail=yes&keywords=schimmel&goButton=%3E%3E

Das ist auch das Gerät was ich verwende!

Gruß Christoph
Ich würde erst einmal einen Datenlogger bei den Mietern aufbauen. Dann kann man genau sehen, zu welchen Zeiten es Feucht ist und wann nicht. Darauf kann man auch das Lüftungsverhalten schließen.

Zusätzlich würde ich Deinen Mietern ein Flyer zum Richtigen Heizen und Lüften geben.

Gruß Christoph
26.01.2007, 13:49 von Jamie
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Hallo Cavalier,
der Sachverständige war Mitte Dezember in der Wohnung und hat es mit mir auch nur mündlich besprochen. Zu diesem Zeitpunkt war uns wichtig, zu wissen was nicht okay ist und was wir machen können. Dann haben wir das ja auch mit den Mietern besprochen und es war in Ordnung, das wir die Reparaturen im Frühjahr vornehmen. Dann kam ein Brief vom Mieterschutzbund, der teilweise Behauptungen enthielt, die eine glatte Lüge sind(z.B. ist im Kinderzimmer eine Außenwand mit Paneele verkleidet, dort wird mutmaßlich ein Schaden vermutet, diese Holzverkleidung ist aber schon seit 20 Jahren dort unhd nicht erst vor Einzug der Mieter montiert). Mittlerweile werden wir auch schikaniert, Autos zugeparkt, unsere Werkstattür ist zugestellt etc.
26.01.2007, 13:38 von cavalier
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Hallo. Jamie,

Zitat:
Aber wie kann ich das beweisen ???

Das ist das Problem.

Ich würde es als erstes mit einem Hygrometer -das die Daten Luftfeuchtigkeit, Temperatur, Datum & Uhrzeit etc. speichert- aufzeichnet versuchen. Hier kannst Du auch gleich das Heizverhalten ablesen. Das Gerät ist nicht teuer, gibt es im Elektronikhandel.

Denn noch einmal mit den Mietern darüber reden. Wird ein Fehlverhalten der Mieter durch das Messen schon sichtbar, sind diese u.U. auch einsichtig.

Warum hast Du denn den Sachverständigen den Umstand in der Wohnung nicht gleich mit feststellen lassen?
26.01.2007, 13:26 von Jamie
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Aber wie kann ich das beweisen ???
26.01.2007, 13:24 von cavalier
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Hallo Jamie

Zitat:
Der Sachverständige hat ganz klar gesagt, der Schaden ist zwar da, wäre aber nicht so in dem Ausmass, wenn vernünftig gelüftet wird.

Was zu beweisen wäre.
26.01.2007, 13:09 von Jamie
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Seit einem halben Jahr haben wir die Mieter mehrfach gebeten, die Fenster regelmäßig zu öffnen. Es werden 3 bis 4 mal in einer Woche die kompletten Aussenjalousien um 15.30 Uhr heruntergelassen. Der Sachverständige hat ganz klar gesagt, der Schaden ist zwar da, wäre aber nicht so in dem Ausmass, wenn vernünftig gelüftet wird.
26.01.2007, 13:00 von Augenroll
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Zitat:
2. wie werden wir diese Mieter los ?

Also dafür ist es bestimmt noch zu früh, Sie sollten erst mal versuchen, andere Dinge auszuschöpfen, z.B. die Mängel beseitigen oder die Mieter zu einm korrekten Lüftungsverhalten anhalten.

Zitat:
Ich war dann beim Anwalt, der mir absolut keine Hoffnung gemacht...

Das sollte Ihnen zu Denken geben, vielleicht hat er ja zumindest teilweise Recht.

Wir freuen uns von Ihnen zu hören!
Haben Sie Fragen, Anregungen oder Kritik?
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