> zur Übersicht Forum
12.05.2007, 23:17 von FM_24Profil ansehen
Vermieten & Verwalten|Mietfreiheit per Testament
Hallo liebe Forumsmitglieder,

ich habe da mal eine kniffelige Frage und bitte um Eure Meinung wie Ihr das seht.....

A erbt ein Mehrfamilien Haus. B (über 80 J.)ist die Mutter von A und bekommt per Testament "mietfreies Wohnen auf Lebenszeit" zugesichert.

Im Grundbuch ist nichts abgesichert.

B wird zum Pflegefall und ist per amtl. Beurteilung im Heim besser versorgt. Nun geht es um die Bewertung des "mietfreien Wohnen" und ob dieses kapitalisiert wird.

Ich sehe das als Dauerwohnrecht. Oder hat das nur Anwendung wenn alles in Wohneigentum per Teilungserklärung aufgeteilt ist??

Oder ist das Ganze als Nießbrauch anzusehen - wenn die Wohnung weiter vermietet wird?

Danke für Eure Antworten

LG

Jürgen
Alle 4 Antworten
13.05.2007, 09:40 von zaunkoenig
Profil ansehen
Hallo,

ein Recht (Wohnrecht, Nießbrauch) muss nicht zwingend im Grundbuch eingetragen sein.
Es macht zwar einige Dinge einfacher, es besteht aber zur rechtlichen Wirkung keine Zwangseintragungspflicht.

Nichtsdestotrotz sichert man solche Rechtsübertragungsvorgänge notariell ab, alleine damit Rechtsklarheit geschaffen ist und eine Dokumentation der Willenserklärungen (1. Du Darfst wohnen - 1. Ich nehme das an) vorhanden ist.

Ein Testament ist eine letzte Willenserklärung. Notariell beurkundet und/oder gerichtlich hinterlegt, wird diese Willenserklärung beim Ableben verlesen und umgesetzt. Das eingeräumte Recht aus einer letztwilligen Erklärung ist genauso zu beachten, wie ein grundverbrieftes oder notariell beurkundetes Recht.
Allerdings sind Testamente, die nicht notariell beurkundet sind, in gewisser Weise angreifbar. Meist aber nur dann, wenn das Testament die gesetzlichen Anforderungen nicht erfüllt (sowohl in formeller Form als auch in Form der Berücksichtigung der Erbberechtigten).

Zwischen einem eingeräumten Wohnrecht und einem Nießbrauch gibt es einen gewaltigen Unterschied. Im Sprachgebrauch werden beide Dinge schon einmal begrifflich zusammengeworfen.

Das Wohnrecht ist letztlich nichts anderes als das Recht zu wohnen. Ob unentgeltlich, ermäßigt oder vollentgeltlich, ergibt sich aus der Vereinbarung. Der Rechteinhaber hat also lediglich eine Zusicherung weiter wohnen zu dürfen.

Beim Nießbrauch ist das Recht der Nutzung jedoch weiter gefasst. Hier gilt auch die Fruchtziehung. Neben dem Recht zu wohnen hat der Rechteinhaber auch die Möglichkeit zu vermieten. Ihm stehen alle Möglichkeiten der rechtlichen Verwendung offen, mit Ausnahme der Vermögensübertragung (Verkauf, Nachlassregelung etc.), da er nicht rechtlicher Eigentümer sondern lediglich wirtschaftlicher Eigentümer ist.

Entsprechend ermitteln sich auch die Werte anders.

Für erbschaftsteuerliche Zwecke ergibt sich der Vermögenswert aus dem Vorteil der Nutzung.
Da hier eine unentgeltliche Nutzung überlassen wird, wird der Jahreswert der ortsüblichen Miete herangezogen. Alles weitere ergibt sich aus dem Bewertungsrecht und sprengt den Rahmen hier.

Problematisch wird die Sache in dem Fall, dass der Rechteinhaber sein Recht nicht mehr ausüben kann, wie dies hier der Fall ist.
Eine Untervermietung kommt nicht in Frage, da das Recht zur Wohnnutzung lediglich dem Rechteinhaber eingeräumt ist. Der Rechteinhaber ist aber aus tatsächlichen Gründen an einer Nutzung gehindert.

Was also tun?

Der Rechteinhaber wohnt nicht mehr aktiv in der Wohnung. Die Wohnung wird entsprechend herunterkommen und ist wirtschaftlich ein Totalausfall.

Dem Rechteinhaber könnte der kapitalisierte Wert des Wohnrechts angeboten werden; dafür wird auf das weitere Wohnrecht verzichtet.

Es wäre sogar denkbar, dass von Amts wegen auf diese Lösung gedrängt wird, da vermutlich das Privatvermögen nicht für die Betreuung in einer entsprechenden Einrichtung ausreicht und somit alle vorhandenen dinglichen Vermögenswerte soweit möglich veräußert werden.

Der Ansatz "Dauerwohnrecht" ist also völlig richtig. Eine einvernehmliche Lösung (Aufgabe Wohnrecht gegen Kapital) scheint mir die einzig sinnvolle Alternative.
Das mag zwar augenblicklich etwas kosten, dafür steht die Wohnung aber zur wirtschaftlichen Nutzung zur Verfügung und muss nicht auf ewig und 3 Tage jemandem zur Verfügung gestellt werden.

Kleine Anekdote:
eine Dame im zarten Alter von 78 Jahren wurde vom Bürgermeister eines Ortes angesprochen doch ihr Häuschen zu verkaufen und in eine andere Gegend zu ziehen, oder doch eine der modernen Betreuungswohnstätten zu nutzen. Sie bräuchte sich keine Sorgen zu machen, er, der Bürgermeister, wolle sie auf Lebzeiten finanziell versorgen und alle Kosten übernehmen.
Der Bürgermeister hatte neben eigenem Grund bereits den ganzen umliegenden Grund aufgekauft, weil sich die örtlichen Gegebenheiten hervorragend für einen Industrie- und Handelspark eigneten, an denen er sich selbst kräftig beteiligen wollte.
Die Dame willigte ein, jedoch unter der Bedingung auf Lebzeiten wohnen bleiben zu dürfen, da dies ihr Elternhaus und das Elternhaus der Eltern sei. Sie sei die letzte Nachfahrin ihrer Linie und so sollte mit ihrem Tod alles beendet sein.
Der Bürgermeister sah kein allzu großes Risiko, da ja auch die Dame schon etwas betagt war. Zudem baute man eine Versorgungsklausel für die Dame ein, falls sie doch ihre Meinung ändern sollte.

Nun, der Bürgermeister ist zu Lebzeiten nie in den Genuss gekommen. Der Gewerbepark steht bis heute nicht. Die Dame ist, medienweit bekannt geworden, als die älsteste Europäerin. Kurz nach ihrem 121en Geburtstag verschied sie, ca. 20 Jahre nach dem Bürgermeister.

13.05.2007, 07:00 von Senial
Profil ansehen
Dieses "Wohnrecht auf Lebzeiten", haben wir unserer Oma auch eingeräumt, allerdings ist dies im Notarvertrag verankert.

ggf. mal einen RA fragen.
12.05.2007, 23:47 von FM_24
Profil ansehen
Eben nur per Testament soll es gesichert sein......und Testament läuft ja über Gericht und Notar......also werden die Behörden das wohl auch in Betracht ziehen, dieses recht und kapitalen Wert bei der Unterhaltsberechnung mit einzubeziehen....
12.05.2007, 23:29 von verzweifelter
Profil ansehen
Hallo,

Zitat:
Im Grundbuch ist nichts abgesichert.


Ist das mietfreie Wohnen irgendwo schriftlich festgehalten?

verzweifelter
Wir freuen uns von Ihnen zu hören!
Haben Sie Fragen, Anregungen oder Kritik?
Schreiben Sie uns!
>weiter