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12.04.2007, 11:47 von taxpertProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Mieterhöhung
Hallo zusammen!
Eine, vielleicht dumme, Frage von einem "Neu-"Vermieter:

Die Mieter wohnen seit 9 Jahren in der Wohnung. In dieser Zeit wurde die Miete nicht angehoben und liegt daher deutlich unter der Vergleichsmiete. Einen offiziellen Mietspiegel gibt es nach Auskunft der Gemeinde nicht, das (Gesamt-)Mietniveau in der Gemeinde beträgt nach Auskunft aus dem Rathaus jedoch zwischen 5 €/qm (einfache Ausstattung, schlechte Lage) und 7 €/qm (gute Ausstattung, gute Lage). Die derzeitige Miete beträgt etwa 4,20 €/qm.
Nun mein Problem!

Die Mieterhöhung (Kappungsgrenze berücksichtigt) wurde mit der wohl zutreffenden Begründung abgelehnt, dass die Auskunft der Verwaltung einen offiziellen Mietspiegel nicht ersetzt und damit unbegründet ist.
Mir bleibt daher wohl nur der Weg über Vergleichsmieten oder Gutachter, oder?

Wie kommt man am besten an Vergleichsmieten heran? reine Vermietungsangebote aus der zeitung oder dem Internet werden wohl von Gerichten nicht anerkannt. Hat hier jemand Erfahrungen?

Hat jemand Erfahrungen mit Gutachtern gesammelt? Mit welchen kosten muß ich rechnen? Es muß wohl ein amtlich bestellter Gutachter sein, oder? Alle die ich im Internet gefunden habe waren "nur" Gutachter nach DIA (Deutsche Immobilien Akademie). Vielleicht kann mir ja sogar jemand einen Gutachter im Raum Augsburg/München empfehlen? Oder weis jemand wer solche Gutachter benennen kann (z.B IHK?)

Vielen Dank im Voraus!

taxpert
Alle 11 Antworten
12.04.2007, 18:56 von PHILLIKAUF
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Mietniveau anhand von 3 vergleichbaren (Fläche , Art, Ausstattung, Lage)Wohnungen konstruieren. Diese müssen aber genau spezifiziert werden. WEohnungen können im selben Haus liegen. Sie können aber nicht mehr Mietpreis verlangen, als die günstigste Vergleichwohnung.
GFruss PHILLIKAUF
12.04.2007, 18:38 von Mortinghale
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@Augenroll

Zitat:
Wenn die Mieter in der Zeit eine Lohnerhöhung bekommen haben sollten, würde ich das Begehren nach einer entsprechend proportionalen Mieterhöhung auch verstehen. Ansonsten aber eher (moralisch) ablehnen.


Ist der Umkehrschluß dann Mietsenkung bei eingetretener Arbeitslosigkeit ?

Komisch, ich bin weder bei Tankstellen noch sonstwo jemals nach der Höhe bzw. der Steigerung meines Einkommens gefragt worden.

Hört sich irgendwie nach den Besoldungsrichtlinien der israelischen Autobusgewerkschaft an :

Jeder soll nach der Kraft seiner Hände arbeiten und nach der Zahl seiner Kinder bezahlt werden.

Das wurde doch im Neuen Deutschland jahrzehntelang ausprobiert; und es hat nicht funktioniert.

Ich habe übrigens vor etlichen Jahren einen solchen Vorgang mal mitbekommen:

Der Vermieter eines ehemaligen Kollegen hatte für dessen Ausbildungszeit dessen Miete erheblich reduziert.
Natürlich hat der ehemalige Kollege dem Vermieter das Ende seiner Ausbildung nicht angezeigt.
Was meinst Du, wie groß das Hallo war, als der Vermieter nach einigen Jahren mal nach dem Stand der Dinge fragte ?

Originalzitat: Was hat der eigentlich mit meinem Gehalt zu tun ? Nur weil ich jetzt mehr verdiene, will der gleich die Miete erhöhen. Ich arbeite doch nicht für den.

12.04.2007, 16:39 von Mortinghale
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Hallo Taxpert,

Mieterhöhungen können auch nach § 558a BGB mit dem Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde oder nach § 558e BGB mit einer Mietdatenbank, z.B. der örtlichen Gemeinde, begründet werden.

Zitat:
Die Mieterhöhung (Kappungsgrenze berücksichtigt) wurde mit der wohl zutreffenden Begründung abgelehnt, dass die Auskunft der Verwaltung einen offiziellen Mietspiegel nicht ersetzt und damit unbegründet ist.


Wenn das noch nicht zulange her ist, würde ich aufgrund dieses Mieterhöhungsverlangens klagen, denn

§ 558b BGB

(3) Ist der Klage ein Erhöhungsverlangen vorausgegangen, das den Anforderungen des § 558a nicht entspricht, so kann es der Vermieter im Rechtsstreit nachholen oder die Mängel des Erhöhungsverlangens beheben. Dem Mieter steht auch in diesem Fall die Zustimmungsfrist nach Absatz 2 Satz 1 zu.


Vorab ein, teures, Sachverständigengutachten einzuholen, ist müßig, da es vor Gericht ohnehin als Parteigutachten abgelehnt wird.

Also, direkt klagen und das Gericht den Gutachter bestimmen lassen.

12.04.2007, 16:30 von Jobo
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Hallo taxpert,
in diesen neuen Jahren gabe es sehr wohl eine Inflation und deshalb ist eine Mieterhöhung moralisch auf jeden Fall zu rechtfertigen.
Was die Miete mit dem Verdienst eines Mieters zu tun hat, außer der Tatsache, dass davon die Miete bezahlt wird, ist mir sehr schleierhaft.
Solche Leute die
Zitat:
der Trockner über den Stromzähler des Vorbesitzers ...
anderer Leute laufen lassen, würde ich als Diebe bezeichnen. Ein Trockner verbraucht eine Menge Strom, aber bei manchen kommt er eben aus der Steckdose.
Ansonsten Zeitung studieren, ähnlichen Wohnungstyp raussuchen und als Vergleichsmiete hernehmen. Oder Leute die eine Wohnung vermieten wollen einfach mal ansprechen.
Haus und Grund kann vielleicht auch noch etwas dazu sagen.
Jobo
12.04.2007, 16:12 von taxpert
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Hab noch was vergessen Augenroll

Wenn die ortsübliche Miete noch ein bißchen steigt, habe ich auch noch ein steuerrechtliches Problem! Die tatsächliche ortsübliche Miete dürfte bezogen auf Lage, Bj. und Ausstattung bei gut 6 €/qm liegen. Mit derzeit 4,20 €/qm liege ich nur noch unbedeutend über der 75% grenze, so dass ich schlimmstenfalls auch noch eine Kürzung meinersteuerlichen Verluste hinnehmen müßte.
12.04.2007, 16:05 von taxpert
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@ Augenroll

Sicherlich, an einer einvernehmlichen Lösung wäre ich auch interessiert. Wie wohl jeder andere auch! Leider sind unsere Mieter nicht gut auf uns zu sprechen. Wir waren so unfreundlich darauf hinzuweisen, dass
1. zwei Kelleräume und ein Stellplatz genutzt wurden, die nicht mitvermietet waren, die wir nun selber benötigen.

2. während der gesamten Mietzeit (also 9 Jahre) eine Tiefkühltruhe, ein großer Kühlschrank, die Waschmaschine und natürlich auch der Trockner über den Stromzähler des Vorbesitzers liefen.

nachdem wir bösen Neu-Eigentümer nun auch noch die NK-VZ erhöht haben, da wiedermal eine Nachzahlung von fast 1.000 € (für eine 3-Zi-Whg!) aufgelaufen war, ist eine gütliche Einigung kaum möglich!

taxpert
12.04.2007, 15:46 von Melanie
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Zitat:
Wenn die Mieter in der Zeit eine Lohnerhöhung bekommen haben sollten, würde ich das Begehren nach einer entsprechend proportionalen Mieterhöhung auch verstehen. Ansonsten aber eher (moralisch) ablehnen.


Sehr geehreter Mieter X,
ich fordere Sie hiermit auf mir künftige Lohnerhöhungen durch Ihren Arbeitgeber umgehend mitzuteilen, damit ich beurteilen kann ob eine MIeterhöhung moralisch gerechtfertigt ist.
Mit freundlichen Grüßen
Ihr Märchenonkel *äh* Vermieter
12.04.2007, 15:10 von Augenroll
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Wenn die Mieter in der Zeit eine Lohnerhöhung bekommen haben sollten, würde ich das Begehren nach einer entsprechend proportionalen Mieterhöhung auch verstehen. Ansonsten aber eher (moralisch) ablehnen.

Eine Mieterhöhung könnte ja auch einvernehmlich vereinbart werden, so ganz ohne Gutachter usw..
12.04.2007, 14:47 von taxpert
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Das Haus ist Bj. 1996, die Mieter Wohnen seit 1998 in der Wohnung. Eine Modernisierung o.ä. war und ist derzeit nicht notwendig. Eine Erhöhung über Modernisierungskosten daher nicht möglich.
12.04.2007, 13:10 von Augenroll
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Zitat:
Die Mieter wohnen seit 9 Jahren in der Wohnung. In dieser Zeit wurde die Miete nicht angehoben

Was wurde denn so in den letzten 9 Jahren am Haus oder der Wohnung gemacht?
12.04.2007, 11:58 von CMAX_65
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Hallo,

habe mal gehört, dass ein Gutachten bis zu € 1.000,00 kosten kann. Und selbst wenns nur die Hälfte wäre, würde ich es mit Vergleichsmieten versuchen.

Möglicherweise haben Sie einen Draht zu einem Makler oder einer Verwaltungs/Wohnbaugesellschaft. Die hat sicherlich die Möglichkeit Vergleichsmieten Ihnen zur Verfügung zu stellen !

MFG
Wir freuen uns von Ihnen zu hören!
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