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28.11.2006, 13:00 von SusanneProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Mieterhöhung
Hallo Zusammen,

folgenden fiktiver Fall liegt zugrunde:
Mieter X bekommt ein Einschreiben:
Mieterhöhung, sehr geehrter Mieter X, Ihre bisherige Kaltmiete beträgt x Euro. Hiermit erhöhen wir Ihre Kaltmiete ab dem 01.02. auf y Euro. (entspricht genau 20%). Dies entspricht bei der Fläche AB Ihrer Wohnung einem Quadratmeterpreis von x auf y Euro. Sollten noch Fragen offen sein, wenden Sie sich bitte an mich. MFG Vermieter
Edit: bei den VM handelt es sich um eine Erbengemeinschaft mit 2 Mitgliedern, Erhöhungsverlangen wurde nicht von beiden unterschrieben

1) Mieter x geht davon aus, dass dieses Schreiben nach BGB nichtig ist, also keine korrekte Erhöhung nach BGB, weil:
-keine Erhöhungsbegründung nach BGB
-nicht alle Vermieter haben unterschrieben
-kein Hinweis auf Sonderkündigungsrecht
-Zustimmung wird nicht verlangt
....richtig?
2) In 2004 gab es eine Mieterhöhung nach Modernisierung. Muss diese Mieterhöhung nicht von der Kaltmiete abgezogen werden, um die Miete nach Kappungsgrenze zu erhöhen?
3) In den letzten Jahren sind im Umfeld einige Veränderungen eingetreten, die den Wohnwert eher senken: Ausbau der nahen DB-Strecke für ICE, Haus gegenüber wurde aufgestockt, sodass Wohnung dunkler geworden ist. Falls der VM es schafft, eine korrekte Erhöhung zu schreiben, wären dies Argumente dagegen?
Alle 16 Antworten
01.12.2006, 10:10 von Susanne
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Naja, ich habe eine dreizeiligen (!!!) Mietvertrag, sodass der Rest über BGB geregelt ist....
Demnach werde ich ab nun davon Gebrauch machen, dass der Vermieter für die Schönheitsreparaturen zuständig ist.
Nicht nur die habe ich bis dato gemacht, auch war ich mit Mängeln bisher kulant und habe mich um viel selbst gekümmert. Das wüscht sich doch der VM von heute: Miete zahlen und ansonsten hört und sieht man nichts von seinem Mieter.
Wer Miete haben will, als hätte er eine richtige Wohnung vermietet der muss sich nun auch um den sonstigen Aufwand kümmern.
Erst mal werde ich abwarten und nicht reagieren.
30.11.2006, 19:21 von Sommer
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Zieh doch bitte nach Berlin um - schöne Stadt, schön Pleite, zumindest einen netten Vermieter mit schnuckligem Altbau...

Seufz (sagt Sommer, der grad ne schnucklige Dreizimmerwohnung zu vermieten versucht....)

S.
30.11.2006, 17:29 von ChristophL
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Da sollten sich doch eingie finden

Gruß Christoph
29.11.2006, 23:59 von Susanne
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Dank an die Vermietergemeinde-

ich hätte gern weniger blöde Vermieter- wer hätte gern Mieter, der regelmässige Zahlungen leistet im Raum Köln
29.11.2006, 20:14 von ChristophL
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Das sehe ich auch so!

Gruß Christoph
29.11.2006, 10:38 von PHILLIKAUF
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Wenn der Mieter das Bad bezahlt hat, gilt die Wohnung als ohne Bad vermietet.
29.11.2006, 10:34 von Susanne
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Danke für Deine Ausführung.
Mieter x wird sich erst einmal einen Mietspiegel besorgen.
Dazu eine weitere Frage:
Die Wohnung wurde u.a. ohne Bad gemietet, das wurde mit Zustimmung des VM (der war ja froh, dass er einen Doofen hatte, der was an der Wohnung tun wollte) eingebaut, ergo hat die Wohnung jetzt eine Bad.
Der Mieter geht davon aus, dass der vertragsgemässe Zustand ohne Bad ist und danach auch der Quadratmeterpreis nach Mietspiegel zu nehmen ist.
Ist das so richtig?
29.11.2006, 08:36 von Sommer
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Wenn am 1.1.2001 um 20% erhöht wurde darf der Vermieter zum 1.1.2004 eine erneutes Erhöhungsverlangen um 20% zustellen (bezogen auf die Ausgangsmiete). Fand zwischenzeitlich eine Modernisierungsmieterhöhung statt so wird diese nicht rausgerechtet.

Also z.B.
1.1.2001 Miete um 20% auf 90 € Miete erhöht
1.1.2002 wegen Modernisierung um 10 € auf 100 € erhöht
1.1.2004 Mieterhöhungsverlangen um 20% auf 120 €

Alles im grünen Bereich und Rechtens - auch in Deinem Fall; da waren die drei Jahre der ersten Erhöhung ja eh schon abgelaufen als die Modernisierung kam...

S.
28.11.2006, 20:15 von Susanne
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Das meinte ich ja!

Muss zur Ermittlung der Kappungsgrenze von der derzeitigen Erhöhung nicht erst die Modernisierungserhöhung abgezogen werden, um die 20% Erhöhung zu ermitteln? DH: die Erhöhung von 20% wird von der Miete vor Modernisierung berechnet?

Zuzeit sieht es so aus:
2001 Mieterhöhung 20%
2004 Mieterhöhung Modernisierung
2006 Mieterhöhung 20 %
28.11.2006, 19:43 von Sommer
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Korrekter wäre

Miete + 20% alle drei Jahre + Modernisierungserhöhung(en) = max. mögliche Mieterhöhung (mit Kappungsgrenze werden im Allgemeinen die 20% gemeint)

S.
28.11.2006, 15:12 von woge
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Hmmm.... entweder liege ich falsch - oder ich verstehe Euch falsch:

Miete vor 3 Jahren + 20% + Modernisierungserhöhung = max. mögliche Mieterhöhung (Kappungsgrenze)

Begründung:
§ 558 BGB Abs. 3

28.11.2006, 14:41 von Sommer
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Zitat:
Um nochmal auf die letzte Mieterhöhung zurückzukommen. Die nach Modernisierung erhöhte Miete wurde ab 01.01.2004 bezahlt. Demnach müsste die damalige Erhöhung bis 01.01.2007 für eine erneute Erhöhung zur Berechnung der Kappungsgrenze abgezogen werden, für Erhöhungsverlangen nach Jan 2007 aber nicht mehr?



Nein. Der Vermieter kann auf Basis der Miete vom 1.1.2004 um 20% erhöhen. Diese Modernisierungsmieterhöhung wird nicht abgezogen. Die jetzt verlangten 20% (sorry, "erbetenen") mehr bedeuten, daß der Vermieter vom 1.1.2007 bis zum 1.1.2010 kein weiteres Mieterhöhungsverlangen stellen kann...nur bei Modernisierungen darf er entsprechend 11% der Kosten umlegen (als Modernisierungsmieterhöhung).

S.
28.11.2006, 13:35 von Hansjuergen
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ohhhhh, wußte ich nicht :

von Sommer: Zu 2) Nein - die Modernisierungsmieterhöhung ist unbefangen von den 20% Kappungsgrenze
28.11.2006, 13:28 von Susanne
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Mieter X ist etwas unentschlossen, da er einerseits keinen Ärger mit seinem Vermieter will, aber andererseits auch leid ist, dauernd Rechtsberatung zu leisten.

Mieter X würde daher erstmal bis Ende Januar warten und dann schriftlich mit o.g. Gründen auf das Schreiben eingehen.

Um nochmal auf die letzte Mieterhöhung zurückzukommen. Die nach Modernisierung erhöhte Miete wurde ab 01.01.2004 bezahlt. Demnach müsste die damalige Erhöhung bis 01.01.2007 für eine erneute Erhöhung zur Berechnung der Kappungsgrenze abgezogen werden, für Erhöhungsverlangen nach Jan 2007 aber nicht mehr?
28.11.2006, 13:19 von Sommer
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Zu 1) Die fehlende Begründung ist tatsächlich der Hauptgrund warum das Verlangen nichtig ist.
Zu 2) Nein - die Modernisierungsmieterhöhung ist unbefangen von den 20% Kappungsgrenze.
Zu 3) Kann man so oder so sehen - gibt es einen Mietpreisspiegel für die Gegend? Der ist dann sehr stichhaltig. Bei Vergleichswohnung wären solche Faktoren relevant...

S.
28.11.2006, 13:13 von Hansjuergen
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M.E. zu:

1.) nach BGB nichtig, da kein Grund (Vergleichswohnung, Modernisierung)

2.)m.E. Ja weil 20% in drei Jahren

3.)m.E. Verhandlungssache
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