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02.10.2005, 12:02 von JollyJumperProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Mieterhöhung
Hallo Forum,

bin seit Mitte 2002 Vermieter (durch Erbschaft) und seitdem eifriger Mitleser hier im Forum.
Die Themen wie Steuer, Betriebskostenabrechnung habe ich seitdem alle ganz gut in Griff gekriegt.
Vor Mietnomaden oder sonstigen Problemen bin ich zum Glück verschont geblieben ("schnell auf Holz klopfen..").

z.Zt stehe ich jedoch vor einer neuen Aufgabe einer Mieterhöhung.
Dies wurde in den vergangenen Jahren sehr stiefmütterlich bahandelt.
Die letzte Mieterhöhung liegt über 7 Jahre zurück.
Es existiert ein qualifizierter Mitspiegel (Berlin).
Aufgrund der jahrelange unveränderten Miete ist erheblicher Spielraum ur eine Mieterhöhug!

Dazu bräuchte ich dringend einige Infos.

1) wo gibt es gute Infos dazu, welche Literatur/Internetseite mit Beispielen könnt ihr ev. empfehlen
2) Welche Formulare sind zu empfehlen (Bezugsquelle)

Dazu ist generell zu sagen, dass es 6 Wohnungen mit Nettokaltmieten sind.
Wie ein ein Mieterhöhungschreiben dazu aussieht ist mir generell schon klar (schließlich war ich auch einige Jahre Mieter).

In einer weiteren Wohnung in einem separaten Nebengebäude ist jedoch eine Bruttokaltmiete (incl. kalten Betriebskosten) vereinbart!
wie ist dort zu verfahren.
Ist der Ablauf dann so:

I) Aus der bisherigen Bruttokaltmiete "Durchschnittliche kalte Betriebskosten" gem. Mietspiegel rausrechnen.
II) Mieteerhöhung vornehmen (max. 20%, Grenzen der Spanne des Mietspiegels beachten!
III) "Durchschnittliche kalte Betriebskosten" gem. Mietspiegel wieder einrechnen == neue Bruttokaltmiete!

3) Die jahrelange vernachlässigung von Mieterhöhungen würde theoretische eine Erhöhung um 20 % auf einen Schlag zulassen, so dass der Mittelwert gem. aktuellem Mietspiegel immer noch knapp unterschritten wird.
Dass ist natürlich schon relativ viel Geld.
Aus dem Gefühl heraus! Würdet ihr das auf einen Schlag machen!
Oder regt das zuviel Widerstand.
Immerhin haben die Mieter bisher lange schon sehr günstig gewohnt.
Wenn ich die Erhöhung niedriger ansetze ist die nächste Ja erst nach einem Jahr + 2 Monaten möglich!

Vielen Dank für eure Antworten

JollyJumper
Alle 8 Antworten
04.10.2005, 23:21 von Nachtfee
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Hallo Jolly Jumper,

die Probleme mit Erbengemeinschaft kenne ich. Habe selbst
eine und kenne diese Problematik. Wo sie endet kann ich dir
auch sagen: Teilungsversteigerung.
Auf Dauer hält so eine Zwangsehe nicht.
Grüße Nachtfee
04.10.2005, 19:47 von marie
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...ich hatte bisher mit den Mieterhöhungsverlangen keine Probleme und musste noch nicht zu Gericht gehen. Natürlich, kleine Rangleien mit dem Mieterverein, aber nur bei einer Mieterin, das kommt vor und macht sogar Freude, wenn man so wie ich an der juristischen Auseinandersetzung Gefallen findet und mit dem Wissen auf dem Laufenden ist. Ich vertrete die Auffassung, ein Mietwohngrundstück ist ein Wirtschaftsobjekt und sollte auch so gehandhabt werden. Den markt-und sachgerechten Preis zu verlangen, ist nichts verwerfliches. Vermieter sind weder Banken für zinslose Darlehen oder Schenkungen noch Caritasvereine.
04.10.2005, 17:31 von Cordan
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@ JollyJumper

Natürlich würde ich fürs wohnen auch gerne Nichts bezahlen, aber ich wohne nun mal selber zur Miete und zahle den fälligen Mietzins pünktlich per Dauerauftrag.

Wir vermieten sechs Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus. Unsere bisherige Erfahrung hat gezeigt, dass das Durchsetzen einer Mieterhöhung, sei sie auch noch so gerechtfertigt, heutzutage nahezu unmöglich ist, sprich nicht ohne Gerichtsverfahren etc.
Meist endet dies dann mit einer Kündigung durch den Mieter, da dieser sich durch das Mieterhöhungsverlangen persönlich angegriffen fühlt... (Die meisten Mieter unterliegen leider immer noch dem Irrglauben, die Mieteinnahmen fließen dem Vermieter netto in die Tasche, von daher ist eigentlich jede Miete viel zu hoch..)
Mittlerweile handhaben wir das so: Haben wir einen Mieter, der pünktlich zahlt etc. kann der auch gerne für einen günstigeren Mietzins wohnen bleiben; die Miete wird nur bei entsprechender Gegenleistung (z. B. Modernisierung) entsprechend angehoben. Ansonsten nutzen wir die Chance beim Auszug eines Mieters, um die Miete auf das gewünschte Niveau anzuheben.
04.10.2005, 15:59 von JollyJumper
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Hallo Cordan,

vielen Dank für den Hinweis...
Es gibt aber ein Instrument, dass dafür sorgt dass Mieter sozialverträgliche Mieten haben und die Miethöhe/Mieterhöhung begrenzt ist -> den Mietspiegel.
Die derzeitiegen Mieten liegen am unteren Ende der Spanne des geltentenden Mietspiegels.
Die angedachte Mieterhöhung würde zu einer Miete am Mittelwert der zulässigen Spanne führen!
Dass dies den einen oder anderer Mieter "verärgert" kann ich mir durchaus vorstellen, hat aber nichts mit "...Hals nicht voll genug..." kriegen zu tun.
Jede Ding hat nun mal seinen Preis und so lange dieser angemessen ist hat jeder die Möglichkeit zu entscheiden ob er ihn dafür bezahlen möchte.

Die Mieter hatten bisher einfach Glückk eine s e h r günstige Miete zu haben, da dieses Thema bisher nicht unter wirschaftlichen Gesichtspunkten verfolgt wurde.

Die Lage und die Ausstattung der Wohnungen (Danke für den Hinweis @Marie) geben nun mal die vorgesehene Mieterhöhung her!

Aber wie dieses Forum hier zeigt gibt es ja genug Leute deren Anspruchsdenken so hoch ist, dass Sie es vorziehen gar keine Miete zu zahlen.

Zu welchen gehören Sie denn?.

Gruß JollyJumper
03.10.2005, 12:32 von marie
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bei einer Inklusivmiete kannst du nur diese um 20 % erhöhen,
Erhöhung um 20 % ist möglich alle 3 Jahre,
auf jeden Fall würd ich das machen, wenn die Wohnungen gut vermietbar sind (Lage, Ausstattung etc)
03.10.2005, 11:48 von Cordan
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Der Spatz in der Hand....
Sie haben Mieter, die pünktlich die Miete zahlen? Warum diese dann mit einer Mieterhöhung verärgern und eventuell zum Auszug zu bewegen? Gerade bei der momentanen Marktlage kann man sich froh und glücklich schätzen, wenn man Mieter hat, die zwar ein paar Euro weniger, dafür aber pünktlich und regelmäßig zahlen.
Aber wenn man den Hals nicht voll genug kriegen kann....
03.10.2005, 11:28 von JollyJumper
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Hallo Nachttfee,

danke für die Antwort....kleiner Tippfehler!
Ich meinte natürlich "...12 + 3 Monate..." und dementsprechend
natürlich Ankündigung auch 3 Monate vorher!

Leider ist es so, dass bei der kleinen Immobilie auch noch eine
Erbengemeinschaft (3 Personen) besteht!

1)Einer davon möchte soviel Geld wie möglich sehen!

2)Der andere hat ein ausgeprägtes soziales Gewissen und Angst
davor die Mieterhöhung einklagen zu müssen
(".....die armen Leute, jetzt wo alles so teuer geworden ist,
besonders das Heizöl, dann auch noch eine Erhöhung von 20 %
bis zur Kappungsgrenze....","....wer weiß ob Die Mieter
dann nicht die Erhöhung verweigern und wir klagen mÜssen..."

3)Und der dritte (ich) sieht das zwar wie 1) wohnt aber
unglücklicherweise selbst in der Immobilie und sitzt daher
immer direkt im Geschehen ("...können Sie sich mal meinen
Wasserhahn ansehen, der mach Geräuche...") und ist sich daher
nicht ganz sicher.

Es sind also auch fast mehr die eingenen Probleme der Vermieter die erst geklärt werden müssen!

Gruß Jolly Jumper

02.10.2005, 23:54 von Nachtfee
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Hallo Jolly Jumper,

ich halte nichts von minimalen Erhöhungen. Wenn ich die Miete
erhöhe, dann um 20% Prozent (Kappungsgrenze). Danach darf
die Miete jedoch 3 Jahre nicht mehr erhöht werden.
Ich nehme die Nettomieten (Kaltmieten) und erhöhe dann um
20%. Bitte auch nicht die Einwilligungserklärung vergessen.
Mieterhöhungen müssen übrigens 3 Monate vorher angekündigt
werden (z.B. Erhöhung ab 1.2.06, Anschreiben im Oktober)
Grüße Nachtfee
Wir freuen uns von Ihnen zu hören!
Haben Sie Fragen, Anregungen oder Kritik?
Schreiben Sie uns!
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