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22.11.2005, 14:01 von EikeProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Mieterhöhung nach Modernisierung
Hallo,
meine Schwiegereltern haben ein altes Häuschen, das sie vermieten. Jetzt wurde ein Vollwärmeschutz angebracht und die Miete soll darauf erhöht werden.
Eigentlich kein Problem, ABER:
Weil die Mieterin eigentlich eine gute Bekannte ist/war, wurde die Ankündigung und Einverständniserklärung zur Modernisierung nur mündlich abgemacht. Zusätzlich wurde die Modernisierung in Eigenarbeit vollbracht (Sind nur die Materialkosten anzurechnen?).

Da sich das Verhältnis zur Mieterin nun drastisch verschlechtert hat, soll alles auf rechtlich korrekteste Art und Weise ablaufen.

Besteht eine Chance, die Mieterhöhung ohne Rechtsstreit durchzubringen und wenn ja, wie?
reicht die mündliche Übereinkunft - stillschweigendes Einverständnis?
Wie formuliert man die schriftliche Ankündigung (Mieterhöhung)?
Wie genau errechnen sich die 11% max. Erhöhung auf die Jahresmiete? korrekte Angaben der Modernisierungskosten etc.


Schon mal vielen Dank für die Hilfe

Liebe Grüße Eike
Alle 10 Antworten
23.11.2005, 18:27 von volker
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Hallo JuliFlo,

trifft nachfoldendes bei dir zu?

Zitat:
§ 554 BGB Abs.2) Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums hat der Mieter zu dulden. Dies gilt nicht, wenn die Maßnahme für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist. Dabei sind insbesondere die vorzunehmenden Arbeiten, die baulichen Folgen, vorausgegangene Aufwendungen des Mieters und die zu erwartende Mieterhöhung zu berücksichtigen. Die zu erwartende Mieterhöhung ist nicht als Härte anzusehen, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wird, wie er allgemein üblich ist.


Falls zutreffend, dann auch Erhöhungsmöglichkeit nach § 559 BGB.

Falls jedoch instandhaltungsbedürftige Türen und Fenster vorher vorhanden waren, sind die voraussichtlichen Reparaturkosten von den Modernisierungskosten abzuziehen.

Mieterhöhung grundsätzlich möglich, bei Anwendung von § 559 BGB jedoch erst Zahlungspflicht mit Beginn des 9. Monats nach Zugang.
23.11.2005, 14:50 von JuliFlo
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Hallo Volker,

in meinem Fall haben wir vor einem Jahr Tueren und Fenster nach muendlicher Absprache mit dem Mieter einbauen lassen. Der Mieter wollte die neuen Tueren/Fenster sogar, wir haben dazu aber keinerlei schriftliche Vereinbarung.

Inzwischen zahlt der Mieter nicht mehr, wir haben ihm fristlos gekuendigt, rechnen aber damit, dass er diese Kuendigung noch durch Nachzahlung abwendet. In diesem Fall wuerde ich ihm aber dann eben gerne - wenn moeglich - in Zusammenhang mit der Renovierung die Miete erhoehen. Ist das grundsaetzlich denkbar?

Danke und Gruss, JuliFlo
23.11.2005, 12:06 von volker
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Hallo JuliFlo,

Zitat:
JuliFlo schrieb am 22.11.05 22:24 h
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Heisst das, dass ich meinem Mieter sechs Monate nach Einbau von z.B. neuen waermedaemmenden Fenstern und Tueren die Miete erhoehen kann, auch wenn ich ihn dazu nie um Zustimmung gebeten habe? Auch in einem befristeten Mietvertrag? Um wieviel kann ich die Miete erhoehen (11% von was?)?


Grundsätzlich sind die Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, Einsparung von Energie oder ... (siehe § 554 Abs. 2 BGB) nach § 554 Abs. 3 BGB dem Mieter spätestens 3 Monate vor Beginn der Maßnahmen ... in Textform mitzuteilen.

Die Erhöhung beträgt 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten. Kosten, die vom Mieter oder für diesen von einem Dritten übernommen oder mit Zuschüssen aus öffentlichen Haushalten gedeckt sind, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten nach § 559 BGB. Ebenso ist die Zinsverbilligung mit dem Jahresbetrag zu berücksichtigen.

Der Mieter schuldet die erhöhte Miete nach Zugang der nach § 559 b BGB gefertigten Erklärung mit Beginn des 3. Monats nach dem Zugang der Erklärung. Diese Frist verlängert sich um 6 Monate, wenn die Mitteilung nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB nicht erfolgte oder die tatsächliche Mieterhöhung mehr als 10 % höher ist als die mitgeteilte.

Zustimmung zu einer Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahme ist nach § 554 BGB nicht notwendig, da der Mieter diese Maßnahmen zu dulden hat. Dieses gilt nur unter bestimmten im Gesetz aufgeführten Gründen nicht.
23.11.2005, 11:52 von Eike
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Gut! Vielen Dank für die schnelle Hilfe!
...bis zum nächsten Problem

P.S.: Wenn wir die Mieterhöhung nach Modernisierung doch noch "durchziehen" sollten, halt ich Euch natürlich auf dem Laufenden.
23.11.2005, 11:44 von volker
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Hallo Eike,

an dem Text hätte ich nichts auszusetzen.

Die Frist zur Zustimmung kann konkret vorgegeben werden.

Nach § 558 b Abs. 2 soll der Mieter bis zum Ablauf des 2. Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmen.

Die Klage auf Zustimmung muss der Vermieter innerhalb von 3 weiteren Monaten erhoben haben.

Der Mieter muss aus der Anlage (Mietspiegel) erkennen können, wo seine Wohnung einzuordnen ist.
23.11.2005, 01:42 von Eike
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@ Volker: Vielen Dank

Ok, neun Monate sind lang...werd erstmal auf die "normale" Mieterhöhung zurückgreifen - da sinds ja nur 3 Monate. Kann ja laut BGB zusätzlich noch die Miete nach Modernisierung erhöhen, oder?

Hab da mal was vorbereitet:

Frage:Muss ich die Paragraphen genauer angeben - wenn ja wie?
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Betreff: Mieterhöhung für Ihre Wohnung

Sehr geehrte(r) XXX,

für die von Ihnen angemietete Wohnung ist der Mietzins seit mehr als einem Jahr unverändert.
Die Nettomiete für Ihre Wohnräume beträgt derzeit monatlich ..........€ und dies entspricht bei ..........qm Wohnfläche einem Mietzins von ..........€ je qm.

Dieser monatliche Mietzins entspricht nicht mehr dem Entgelt, welches in der Gemeinde bzw. In vergleichbaren Orten für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Lage, Ausstattung und Beschaffenheit gezahlt wird (§ 558 BGB).

Die ortsübliche Vergleichsmiete für Ihre Wohnung beträgt derzeit ..........€ je qm.
Zur Begründung der geltend gemachten Vergleichsmiete berufe ich mich auf den neuesten Mietspiegel der Gemeinde XXX. Die Einordnung Ihrer Wohnung innerhalb des Mietspiegels entnehmen Sie bitte dem beigefügten Berechnungsschema bzw. Den nachfolgenden Angaben:

siehe Anlage

Gemäß § 558 BGB bitte ich um Ihre Zustimmung zur Erhöhung der Nettomiete auf ..........€, dies entspricht dann einem neuen Preis je Quadratmeter von ..........€.
Die bisherigen monatlichen Zahlungen für Garage/Stellplatz, Betriebskosten usw. Sind hierin nicht enthalten. Sie werden auch künftig in bisheriger Höhe erhoben.
Ihr neuer Gesamtmietzins errechnet sich demnach wie folgt:

Kaltmiete ..........€
Betriebskostenvorauszahlung ..........€
Garagen-/Stellplatzmiete ..........€

Gesamtsumme monatlicher Mietzins ..........€

Der neue Gesamtmietzins ist ab Beginn des 3. Kalendermonats, der auf den Zugang dieses Erhöhungsverlangens folgt, also ab ...................., zu zahlen (BGB § 559b Abs. 2).

Gleichzeitig möchte ich bemerken, dass Sie unter Umständen Anspruch auf Wohngeld haben, eventuelle Anträge sind an das zuständige Amt für Wohnungswesen zu richten.

Ich möchte Sie bitten, der Erhöhung des benannten Gesamtmietzinses durch Rückgabe des unterzeichneten Doppels dieses Briefes, bis spätestens zum .................... zuzustimmen.
Sollte Ihre Zustimmung nicht innerhalb dieser Frist erfolgen, so würde ich mich zu meinem Bedauern gezwungen sehen, bis zum Ablauf von weiteren 2 Monaten Klage auf Zustimmung gegen Sie zu erheben. Ich hoffe jedoch, dass dieser Schritt nicht notwendig sein wird und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

(Vermieter)

Zustimmung zur Mietzinserhöhung
Hiermit erkläre(n) ich (wir) die Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses

.......... ............................
Ort, Datum Unterschrift(en) Mieter
22.11.2005, 22:24 von JuliFlo
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Heisst das, dass ich meinem Mieter sechs Monate nach Einbau von z.B. neuen waermedaemmenden Fenstern und Tueren die Miete erhoehen kann, auch wenn ich ihn dazu nie um Zustimmung gebeten habe? Auch in einem befristeten Mietvertrag? Um wieviel kann ich die Miete erhoehen (11% von was?)?

JuliFlo
22.11.2005, 17:23 von volker
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Hallo Eike,

nach § 554 Abs. 3 BGB ist die Maßnahmen zur Einsparung von Energie ... dem Mieter ... in Textform mitzuteilen.

Daran fehlt es in deinem Fall. Bedeutet, dass sich der Zeitpunkt nach § 559 b BGB um sechs Monate nach Zugang der Erklärung nach hinten verschiebt.

Der Mieter schuldet die erhöhte Miete also mit Beginn des 9. Monats nach Zugang der Erklärung.

Für die Abrechnung der Arbeiten kann ein Stundensatz von bis zu 12,78 € bei Eigenleistung zugrunde gelegt werden. Wenn die besondere Fachkunde für diese Arbeiten vorhanden ist, würde ich den Preis eines Unternehmers für die Arbeiten ansetzen, jedoch ohne Mehrwertsteuer. Der Preis von 12,78 € stammt noch aus Gerichtsentscheidungen zu Betriebskosten aus DM-Zeiten. Die Gerichte hielten damals die Obergrenze von 25,00 DM für zulässig.

22.11.2005, 14:42 von Eike
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Danke @ Kasperkopf

BGB § 559b Geltendmachung der Erhöhung, Wirkung der Erhöhungserklärung:
(1) ...
(2) Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung. Die Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn der Vermieter dem Mieter die zu erwartende Erhöhung der Miete nicht nach § 554 Abs. 3 Satz 1 mitgeteilt hat oder wenn die tatsächliche Mieterhöhung mehr als 10 vom Hundert höher ist als die mitgeteilte.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

heisst: im schlimmsten Fall ist die ganze Erhöhung ungültig oder es verlängert sich nur die Frist um 6 Monate, weil die Modernisierung und die folgende Mieterhöhung nur mündlich vereinbart wurden ??
22.11.2005, 14:21 von Kasperkopf
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Hallo Eike,

grundsätzlich kann eine Vereinbarung auch mündlich getroffen werden. Allerdings ist es dann immer sinnvoll, wenn man Zeugen für die Vereinbarung vorweisen kann.

Für Arbeiten, die in Eigenleistung erbracht werden, können meines Wissens 12,50 Euro je Stunde in Ansatz gebracht werden.

Wegen dem Schreiben, schaue ich mal, ob ich was in meinen Dateien finde.

Gruss Kasperkopf
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