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05.08.2007, 01:27 von TaximProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Mieter zahlt NK Nachzahlung nicht
Hallo zusammen!

Ich habe folgendes Problem: Mieter A hat von mir pünktlich die Nebenkostenabrechnung bekommen und muß rund 500 Euro nachzahlen. Er hat daraufhin schriftlich erklärt, er wolle nicht zahlen, weil die Abrechnung nicht korrekt wäre. Was an der Abrechnung nicht korrekt sei, wollte er mir weder mündlich noch schriftlich erläutern. Ich habe ihm angeboten, die Originalbelege bei mir einzusehen und ihm sogar Belegkopien gegeben. Zu den Kopien meinte er nur, die wären nicht vollständig und von seinem Recht die Belege bei mir einzusehen, hat er bis heute nicht Gebrauch gemacht.

Seitdem sind rund 8 Wochen vergangen und Mieter A hat weder bezahlt, noch mir irgendwelche Gründe für die Ablehnung der Rechung genannt.

Wie konkret müssen vom Mieter Einwendungen gegen eine NK Abrechnung formuliert werden? Reicht eine pauschale Ablehnung oder müssen einzelne Posten konkret bemängelt werden? Hat ein Mieter nur das Recht oder auch die Pflicht, Originalbelege einzusehen, um Einwendungen überhaupt geltend zu machen?

Ich wäre sehr dankbar für ein paar Ratschläge, wie ich jetzt am besten vorgehe.

Ich danke Euch!
Alle 23 Antworten
07.08.2007, 01:31 von Taxim
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Ein riesengroßes Dankeschön an alle Beitragsschreiber/innen für die vielen konkreten Tipps und Erfahrungswerte, die mir wirklich weitergeholfen haben. Klasse Forum, vielen Dank!
06.08.2007, 14:16 von Jutetuetchen
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Zitat:
Wenn ein Zahlungsempfänger eine Rechnung pauschal moniert, ohne näher beschreiben zu wollen, was er an einer Abrechnung in Frage stellt, liegt der Verdacht einer Zeitverzögerungstaktik nahe.


Der Gedanke liegt natürlich auch sehr Nahe und den habe ich auch im Kopf wenn ich sowas wie hier von Taxim geschrieben lese.

Warum begründet der Mieter sonst seine Zweifel nicht ?

LG
06.08.2007, 12:53 von vollprofi
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Wenn ein Zahlungsempfänger eine Rechnung pauschal moniert, ohne näher beschreiben zu wollen, was er an einer Abrechnung in Frage stellt, liegt der Verdacht einer Zeitverzögerungstaktik nahe.

Eine Beweislastumkehr ist vorerst noch nicht gegeben, da Sie ja nicht wissen, was Sie beweisen bzw. welchen Posten der Rechnung Sie rechtfertigen sollen.

Wenn Sie sich also sicher sind, dass Ihre Abrechnung richtig ist, liegt einem MB nichts im Wege.
Sicherlich wird er diesem widersprechen und Sie haben dann seinen Widerspruch mit ca. 30,- € vorerst zu bezahlen.
Sollten Sie vor Gericht Recht erhalten, muss er alles bezahlen (Ihre Abrechnung, Ihren Anwalt u. die Gerichtskosten).

Allerdings (!!!):
Der Schritt zum Mahnbescheid (Folge: Rechtsstreit, Anwälte, Gericht) ist nur ratsam, wenn Sie wissen, dass Ihr Mieter auch Geld hat.
Sie sollten deshalb vor der Beauftragung eines MBs klären, ob Ihr Mieter überhaupt zahlungsfähig (liquide) ist u. seine Bonität in Erfahrung bringen (ist er berufstätig o. ä.?).
Ist er ein Arbeitsamt-Kunde, bleiben Sie meist auf einem Teil Ihrer Kosten sitzen (z. B. Anwaltshonorar, sofern kein Rechtsschutz).

Eine preiswertere Alternative ist das Geldeintreiben über ein Inkassobüro. Die verlangen nur schnäppchenhafte 30,- €. Bei der ersten Mahnung weist man lediglich darauf hin, dass für die Forderung nach Ablauf der Zahlungsfrist ein Inkassobüro beauftragt wird.
06.08.2007, 11:33 von Jutetuetchen
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Hallo Taxim,

wenn Du die Abrechnungsposten in Deiner Abrechnung mit den Belegen "belegen" kannst die der Abrechnung zu Grunde lagen und Du diese alle dem Mieter bereits zugeschickt hast - was soll daran unvollständig sein - verstehe den Mieter nicht.

So und wenn er Einwände hat dann soll er bitte auch sagen welche es sind - ganz einfach, wer bemängelt muss auch begründen warum.

Das Schreiben was Rita hier hineingestzt hat finde ich sehr gut und ich würde es auch so in der Form dem Mieter zukommen lassen.

Wenn dann immer noch keine Zahlung oder eben die konkreten Gründe was an der Abrechnung seines Erachtens nach nicht in Ordnung ist erfolgt dann das ganze Programm durchziehen - spätestens wenn die Angelegenheit vor Gericht geht muss er ja sagen was Sache ist und was ihm nicht passt an der Abrechnung.

LG
06.08.2007, 11:28 von dunkelROOT
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Zitat:
Wenn die Zusammenhänge und Berechnungen offensichtlich nicht vom Mieter verstanden werden


da hat @maralena völlig recht, die wenigsten Mieter kommen damit klar und verstehen die Belege. Dies kann man auch hier ganz gut sehen, was für einen Blödsinn der dummTroll ständig von sich gibt. Der hat in der Schule nichts verstanden und die Häfte davon vergessen!

dROOT
06.08.2007, 11:13 von Augenroll
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Zitat:
So, so. Wenn der Vermieter Kopien mitschickt, dann um das klärende Gespräch mit den Mietern zu meiden.
Wenn er aber keine Kopien mitschickt, dann um die NK-Abrechnung zu verschleiern....?


Vielleicht, vielleicht auch nicht. Wer weiß das schon so genau, denn man kann den Leuten nur vor den Kopf gucken...
06.08.2007, 11:04 von Augenroll
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Zitat:
Ja kann passieren - in der Regel dann, wenn die Abrechnung von einem Dritten erstellt wurde (häufig bei WEGs) - in dem Falle sollte man natürlich auch die Einsichtnahme in die Belege nur bei Gegenwart desjenigen Dritten vornehmen.


Das empfehle ich dringend, denn was ich bei Einsichtnahmen alles schon erleben musste... Könnte ich viel drüber schreiben...
06.08.2007, 11:02 von Dernie
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@Wichtigtuer:

Zitat:
Deswegen schicken Vermieter eben den Mietern gern freiwillig und unaufgefordert Kopien, um das klärende Gespräch mit den Mietern zu meiden.


So, so. Wenn der Vermieter Kopien mitschickt, dann um das klärende Gespräch mit den Mietern zu meiden.
Wenn er aber keine Kopien mitschickt, dann um die NK-Abrechnung zu verschleiern....?

Wohl zu heiß gebadet am WE???????
06.08.2007, 11:02 von maralena
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Zitat:
Aus Erfahrung weiß ich jedoch, dass die meisten Vermieter ihre eigenen Abrechnungen selbst nicht verstehen und dann regelmässig bei den Einsichtnahmen ins Schleudern kommen.



Ja kann passieren - in der Regel dann, wenn die Abrechnung von einem Dritten erstellt wurde (häufig bei WEGs) - in dem Falle sollte man natürlich auch die Einsichtnahme in die Belege nur bei Gegenwart desjenigen Dritten vornehmen.

Gruß
M.
06.08.2007, 10:56 von Augenroll
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Zitat:
Wenn die Zusammenhänge und Berechnungen offensichtlich nicht vom Mieter verstanden werden,

Aus Erfahrung weiß ich jedoch, dass die meisten Vermieter ihre eigenen Abrechnungen selbst nicht verstehen und dann regelmässig bei den Einsichtnahmen ins Schleudern kommen.

Deswegen schicken Vermieter eben den Mietern gern freiwillig und unaufgefordert Kopien, um das klärende Gespräch mit den Mietern zu meiden.
06.08.2007, 10:50 von maralena
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Zitat:
Also ich würde so einem Mieter noch nicht einmal die Belege freiwillig aushändigen, denn im Gesetzt steht ganz klar, dass diese beim VM einzusehen sind. Und wenn Mieter keinen Termin erbittet?


Ich ziehe auch immer Termine zur Einsichtnahme anstatt die bloße Zusendung von Kopien vor und zwar aus folgendem guten Grund:

Wenn die Zusammenhänge und Berechnungen offensichtlich nicht vom Mieter verstanden werden, dann werden sie auch mit Beleg-Kopien nicht verstanden - denn diese belegen nichts anderes, als dass die Gesamtrechnungsbeträge stimmen.

Deshalb kann ein persönlicher Termin in dem nochmal die einzelnen Positionen mit Berechnungsschlüsseln und Ermittlung von Zählerständen erklärt werden, helfen - nicht ein Wust an Belegen.

Die Belege tragen ohne Erläuterung in diesen Fällen oft nicht das Geringste zur Klärung der Fragen bei, da oftmals Mieter sich nicht die Mühe macht, die einzelnen Positionen nachzuvollziehen und nur schaut

"Nachzahlung = schlecht - verstehe die Abrechnung nicht"

"Gutschrift = toll - Abrechnung interessiert mich nicht"

Gruß
Mara
06.08.2007, 10:34 von Augenroll
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Zitat:
Also ich würde so einem Mieter noch nicht einmal die Belege freiwillig aushändigen,

Allerdings war es hier Wunsch des Vermieters, die Belege als Kopien zuzusenden.

Zitat:
würde ich das nur noch bei solchen Mietern über die Anwälte erledigen lassen.

Je nach Vermieter dauern Einsichtnahmen bei mir schonmal 8-10 Stunden. Zeuge, E ssen und Trinken immer dabei! Das mache ich übrigens gerne.


Ich bzw. der Mieter sind nicht verpflichtet, den Zeitaufwand des Anwaltes zu zahlen.

Viel Spaß noch beim Träumen!
06.08.2007, 08:33 von dunkelROOT
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Also nee -wenn man hier so ließt könnte man meinen, das VM dem Mieter sein Untertan ist?

Also ich würde so einem Mieter noch nicht einmal die Belege freiwillig aushändigen, denn im Gesetzt steht ganz klar, dass diese beim VM einzusehen sind. Und wenn Mieter keinen Termin erbittet? Also Mahnbescheid raus bzw. zum Rechtsanwalt damit. Natürlich sollte die Abrechnung vorher von Haus & Grund geprüft werden.

Aber selbst wenn die Abrechnung nicht zu 100% stimmen würde, würde ich das nur noch bei solchen Mietern über die Anwälte erledigen lassen. Auch ein nettes Schreiben an den Mieter wäre bei mir schon lange raus, er kann sich ja eine bessere Wohnung für sich suchen, nur mal so als Beispiel.

dR
06.08.2007, 08:20 von Augenroll
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hallo taxim,

Sie sind hinsichtlich der BK voll beweispflichtig.

Wenn Sie Unterlagen lückenhaft vorlegen und nicht erschöpfend erläutern, ist der Mieter nicht verpflichtet, die Abrechnung anzuerkennen. Der Mieter braucht Ihnen deswegen auch nicht zeitaufwändig hinterherzurennen.

Der Vermieter hat alles hinsichtlich BK- und HK- Abrechnungen zu erläutern, zu beweisen und vorzulegen. Punkt. Ohne Diskussion.
06.08.2007, 00:47 von Rita
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Zitat:
Form und Inhalt der Einwendungen

Eine besondere Form ist für die Geltendmachung der Einwendungen nicht geregelt, es reicht daher ein einfaches Schreiben, die Einwendungen könnten sogar mündlichen vorgebracht werden.

Der Mieter muss seine Einwendungen konkretisieren, nicht ausreichend ist ein pauschaler „Widerspruch" oder „Einspruch" (z. B. Beuermann/ Blümmel, Kommentar zu § 556 S. 170; Lützenkirchen, Rdnr. 149). Gegebenenfalls muss der Mieter Kontrollrechte geltend machen (Einsicht in die Originalbelege oder Abforderung von Kopien Zug um Zug gegen Kostenerstattung), um die Einwendungen substantiiert vortragen zu können. Dies folgt aus dem Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung, die eine zeitnahe abschließende Klärung über die Akzeptanz der Abrechnung zwischen beiden Parteien herbeiführen will.

Quelle: http://www.leipziger-institut.de/BK_einwfrist.htm

Dort auch nochmal nachschauen ob die Abrechnung Form- und Inhalts-Erfordernisse erfüllt.

Ich würde dann noch ein Schreiben beweisbar zustellen:

Ich bedauere es sehr, dass Sie mein Angebot vom ... auf Einsicht in die Belege und Erklärung der Abrechnung bislang nicht wahrgenommen haben. Sie können dazu nach wie vor gerne einen Termin mit mir vereinbaren.

Weitere Verzögerungen Ihrerseits bin ich jedoch nicht mehr bereit hinzunehmen. Daher gebe Ihnen nun noch eine allerletzte Frist zur Begleichung des Nachzahlungsbetrags in Höhe von ... *1) oder zur zur Konkretisierung Ihrer bislang nur pauschal vorgebrachte Einwendung die Abrechnung sei "nicht korrekt" und "nicht nachvollziehbar" bis spätestens ....

Nach erfolgloser Fristverstreichung zwingen sich mich leider dazu, die gesetzlich vorgesehenen gerichtliche Schritte gegen Sie einzuleiten.

*1) ggfs. zzgl. Mahngebühren, gesetzl. Verzugszinsen

Allerdings könnte man auch zunächst mal den Ablauf der gesetzlichen Einwendungsfrist (12 Monate nach Zugang der Abrechnung) abwarten, um weiteren Diskussionen/Zerpflücken der Abrechnung vorzubeugen ... und dann erst weitere Schritte einleiten.

Zitat:
Er ist verpflichtet, dir genau zu sagen was er bemängelt, damit es der VM ggf. korrigieren kann.



ich denke als VM hat man das Recht zu erfahren welcher Mangel /Mängel in der Abrechnung ggf. sind.

Sonst sehe ich nur eine Verzögerungstaktik des Mieters um sich vor einer Nachzahlung zu drücken. 500 € sind ne Menge Geld
05.08.2007, 15:10 von Cora
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Hallo

der Mieter kann nicht sagen, die Abrechnung sei unschlüssig oder nicht korrekt oder was weiß ich.
Er ist verpflichtet, dir genau zu sagen was er bemängelt, damit es der VM ggf. korrigieren kann.

Wenn du 100% sicher bist, dass die Abrechnung in Ordnung ist, würde ich - wie schon gesagt - dem Mieter mitteilen, dass sein Einspruch nicht der Form genügt, ihn auffordern, dir explizit mitzuteilen welche Posten er bemängelt, da du ansonsten einen MB schickst.
Gibt dazu auch entsprechende Urteile, googel mal nach Einspruch NK oder ähnlich.
Solltest du Mitglied bei H & G sein, lass dort noch mal prüfen.

Und lass dich nicht ins Bockhorn jagen.
So geht das jedenfalls nicht, einfach sagen zahl ich nicht weil nicht in Ordnung - wo sind wir denn?

Gruß
05.08.2007, 12:31 von Taxim
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Hallo zusammen,

Ich habe dem Mieter immer wieder angeboten die Originalbelege bei mir einzusehen und Fragen zu klären. Weil er in dieser Hinsicht nicht aktiv geworden ist, habe ich ihm die Kopien gegeben. Nur was soll ich machen, wenn einfach behauptet wird, die Kopien seien unvollständig?! Ich habe eben nichts zu verstecken, aber ich kann den Mieter ja auch nicht zur Einsichtnahme oder Kooperation zwingen, wenn er stur alles ablehnt.

Der Status ist so: Dem Mieter lag die Abrechnung 30 Tage lang vor. In dieser Zeit habe ich oben genanntes x-mal angeboten. Es kam als Antwort immer nur: Die Rechnung ist "unschlüssig", ich zahle nicht. Nach den 30 Tagen habe ich noch einmal eine Frist von 14 Tagen gesetzt, die Originalbelege einzusehen und Einwendungen zu nennen.

Die 14 Tage sind inzwischen um und ich habe den Nachzahlungsbetrag angemahnt. Daraufhin bekam ich sinngemäß die Antwort: Die Mahnung ist unwirksam, weil die Abrechnung nicht "nachvollziehbar" ist.

Meine Abrechnungen wurden schon mal vom Mieterbund geprüft und es wurde auch einmal ein Posten bemängelt, da habe ich kein Problem mit. Aber die Form an sich wurde noch nie in Frage gestellt. Davon abgesehen haben fünf andere Mietparteien formell die gleiche Abrechnung erhalten und es gab nie Probleme im Hinblick auf die Nachvollziehbarkeit im Sinne der Logik.

Ich denke, einem Mahnbescheid wird der Mieter widersprechen und die Sache wird vor Gericht landen. Wie schätzt Ihr das ein, hätte der Mieter mir nicht konkret die Möglichkeit geben müssen, die Abrechnung (falls tatsächlich fehlerhaft) zu korrigieren? Und hätte er nicht die Abrechnung anhand der Originalbelege prüfen MÜSSEN?

Vielen Dank an Alle & einen schönen Sonntag!
05.08.2007, 11:38 von Cora
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Hallo

der Mieter kann nicht einfach sagen, ich erkenne die Abrechnung nicht an, er muss schon Ross und Reiter nennen, damit der VM weiß um welche Posten es geht.

Zitat:
warum so umständlich ???

wenn ich doch nichts zu verbergen habe , kann ich doch am besten gleich alles der Ordnungshalber beifügen ??



ganz einfach deshalb, weil dies eines der wenigen Rechte des VM ist, dass er nichts mehr schicken muss und in diesen Sachen bin ich z.B. pingelig, denn die Mieter machen ja auch von jedem ihrer Rechte Gebrauch

Sollte also deine Abrechnung in Ordnung sein, würde ich den Betrag anmahnen und dann einen Mahnbescheid zusenden.

Gruß
05.08.2007, 10:09 von frischebrise
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Hallo,

als VM. würde ich prüfen, ob meine BK- Abrechnung der neuen Form entspricht.

-- sind alle Gesamtkosten aufgelistet
-- sind die Umlageschlüssel ersichtlich und aufgeschlüsselt
-- sind die Gesamtkosten auf jeden M. verständlich anhand der
-- Umlageschlüssel und transparent dargestellt.
-- entsprechen die Umlageschlüssel der Vereinbarung

Der M. hat selbstredend im Falle eines Einspruches - substantiiert - darzulegen, wo und an welcher Stelle etwas nicht stimmt.

Dem M. die Möglichkeit geben - die Originalbelege - einzusehen. ( Terminsetzung erforderlich ) um ihn nach Verstreichung in Verzug setzen zu können.

Bis zur Einsichtnahme und Prüfung durch M. ist die Forderung erst einmal gehemmt.
05.08.2007, 07:51 von Lilibeth
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Zitat:
Belege muss man nicht schicken, man muss sie nur auf Wunsch zur Einsicht in den eigenen Räumen bereitstellen. Der Mieter muss also zum Vermieter kommen, nicht umgekehrt.




warum so umständlich ???

wenn ich doch nichts zu verbergen habe , kann ich doch am besten gleich alles der Ordnungshalber beifügen ??

erspart meistens Missverständnisse und Ärger !!
05.08.2007, 07:44 von hase
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Wenn der Mieter das möchte, müssen alle Posten der Nebenkosten einzeln aufgeführt werden, wie z.B auch die Müllabfuhr oder der Grundsteueranteil (alles eben). Vielleicht meint er das mit "unvollständig".
Wenn ich mich nicht irre, gibt es für NK-Abrechnungen auch Vordrucke. Bin mir allerdings nicht sicher. Vielleicht weiß hier ja jemand mehr darüber.
Belege muss man nicht schicken, man muss sie nur auf Wunsch zur Einsicht in den eigenen Räumen bereitstellen. Der Mieter muss also zum Vermieter kommen, nicht umgekehrt.

Gruß
Hase
05.08.2007, 04:44 von Lilibeth
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Hallo

ich würde dem Mieter nochmals alle Beläge , aber wirklich auch alle ,in Kopie zukommen lassen.

Ist das ein Einzelmieter oder sind da mehrere Mietparteien??
Wir freuen uns von Ihnen zu hören!
Haben Sie Fragen, Anregungen oder Kritik?
Schreiben Sie uns!
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