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08.11.2006, 16:07 von KopiProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Mieter ohne Mietvertrag
Hallo Leute,
habe eine Immobilie ersteigert. Der ehem. Eigentümer hat sich abgesetzt, Mieterunterlagen existieren nicht. Habe Mieter um Kopien Ihrer Verträge gebeten. Eine Mieterin behauptet, sie hätte nur 2 Blätter ihres MV. Es handelt sich um eine Whg. mit sehr niedrigem m²-Preis. Wie sie mir anfangs erzählte, aufgrund einer Einigung mit dem Vorvermieter, damit sie selber die Whg. instandsetze u. -halte. Jetzt wohnt sie mit ihrem Freund dort und seitdem kommen ständig Mietminderungsverlangen w/ diverser Mängel, d.h. sie möchte jetzt doppelt profitieren. Einerseits den billigen m²-Preis (3,50 € in Berlin-Friedrichshain) und andererseits die vollen Pflichten des Vermieters beanspruchen.Da der Passus mit den sonstigen Vereinbarungen ja nun nicht schrifl. bei mir vorliegt, kann ich hier irgendetwas machen? Wie siehts aus mit dem Anspruch, einen neuen MV aufzusetzen, der einen vernünftigen Preis nennt? Zu dem alten Preis auf ihrem MV gibt es ja auch keine Unterschriften, da wie erwähnt die letzten Seiten fehlen. Große Ratlosigkeit.
Alle 5 Antworten
09.11.2006, 01:02 von Rita
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Wenn tatsächlich eine Modernisierungsvereinbarung besteht, dann wäre diese Mieterpflicht auch einklagbar ... ebenso wie die entsprechende Gegenleistung/Vergünstigung = reduzierte Miete.
Allerdings wird womöglich die Mieterin den entsprechenden Wisch erst dem Gericht präsentieren, wenn du schon Anwalts-/Gerichtskosten verauslagt hast. Dann könnte sie ihre Ansprüche sichern - müsste natürlich aber auch ihre Verpflichtungen erfüllen, die du evtl. erst während der Verhandlung erfährst.

D.h. schon im Vorfeld wäre die Forderung/Klage entsprechend in alle eventuellen Richtungen abzufassen und zwecks Kosten auch der Mieterin formgerecht Gelegenheit zu geben, unnötige Auslagen zu vermeiden = ihre Argumente vor dem gerichtl. Entscheid durch entsprechende Beweisstücke/Dokumente zu untermauern.
-> DAS also nur über guten Rechtsanwalt, dem du alle (dir bekannten) Fakten offenlegst.

Zitat:
Wie siehts aus mit dem Anspruch, einen neuen MV aufzusetzen, der einen vernünftigen Preis nennt?

Einen Anspruch auf Vertragsänderung/Vertragsausfertigung kennt das Deutsche Recht nicht nur im Mietrecht GRUNDSÄTZLIICH NICHT (das ist auch ausnahmsweise ganz logisch).
Jeder Vertrag/jede Vertragsänderung kann nur einvernehmlich = mit Einverständnis der beteiligten Vertragsparteien vereinbart werden. Das sich keiner freiwillig schlechter stellt als nötig, ist ja verständlich.

Im Zweifel besteht das Mietverhältnis eben rein nach BGB-§§ - und das ist eben entsprechend ungünstig für den Vermieter - > d.h. VM ist neben allen "normalen" Instandhaltungen auch für Schönheitsreparaturen/Kleinreparaturen auf eigene Kosten zuständig > § 535 BGB - ebenso wie für Nebenkosten > § 556 ff BGB.
Die Richterwelt kennt allerdings eine Vertragsänderung/-vereinbarung per schlüssigem Verhalten.
Wenn also z.B. seit vielen Jahren Miete zzgl. Nebenkosten/Nebenkostenabrechnung anstandslos gezahlt wurde (und du das beweisen kannst), kein Problem.
Da der Voreigentümer nicht greifbar ist, erhältst du aber die Gegenbeweise ggfs. ebenfalls erst in der Gerichtsverhandlung ....

Mängel/Mietminderung Einzelne Punkte, die sich z.B. auf die behauptete "vereinbarte Modernisierung/Instandhaltung/Instandsetzung durch die Mieterin gegen Mietpreisnachlass" beziehen, würde die Mieterin ggfs. selbst durch ihre eigene Argumentation widerlegen ...

Ein großes Gesamtproblem ...

Ich glaube auch, eine Klärung/Bereinigung auf dem Umweg über ein formgerechtes Mieterhöhungsverlangen wäre dann evtl. doch die bessere & preisgünstigere Möglichkeit - so im Tenor:
Bislang haben Sie die von Ihnen behauptete Vereinbarung (Text) nicht nachgewiesen, fordern aber zugleich widersprüchlicherweise Mängelbeseitigung/Mietminderung für die gemäß Ihrer Behauptung selbst von Ihnen zu beseitigenden Mängel ein.
Ich muss daher davon ausgehen, dass es sich doch um ein ganz "normales" Mietverhältnis nach BGB handelt und erhöhe daher die Miete gem. BGB § 558 auf die entsprechende ortsübliche Vergleichsmiete (bitte BGB-Volltext im LINK = blau nachlesen) ......

Auch zum Mieterhöhungsverlangen scheint mir in deinem Fall allerdings rechtsanwaltliche Hilfe angebracht, denn ggfs. wird auch die Zustimmung erst vor Gericht eingeklagt werden müssen ... aber eben mit einem vorhersehbaren Streitwert (was der Vorteil ist).
Hallo kopi,

keine einfache Geschichte !

Das Problem, das ich mir vorstellen könnte, ist das die Mieterin im Streitfall behaupten könnte keinen schriftlichen Mietvertrag zu haben. Sie haben ja keinen vorliegen.

Falls dies so wäre, wären alle Nebenkosten mit der Miete abgegolten (nach Rechtsprechung und BGB, mündlicher Mietvertrag !).

Sie wären also doppelt angeschmiert: Niedrige Miete abzüglich aller NK/BK.

Ich würde mich an den örtlichen HuG Verein wenden, da es auf alle Details ankommt und allgemeine Antworten wenig hilfreich sind.

Leider! Viel Glück!

MFG

08.11.2006, 16:25 von Kopi
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Ist so ein typisches Berliner Mietshaus mit VH und SF. Insgesamt 22 Wohn- u. 2 Gewerbeeinheiten. Außer der in Rede stehenden Whg. ist aber keine in diesem unsanierten Zustand, u. alle andern haben auch entsprechend höhere Mieten. Insofern ist das, was die Mieterin mir seinerzeit mitteilte durchaus schlüssig. Ich habe nur keinen schrift. Beweis und seit sie mit ihrem Lebenspartner dort wohnt, gibts halt diese Schwierigkeiten.
08.11.2006, 16:15 von CMAX_65
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Hallo Kopi,

Haus oder ETW ?

Wieviele Mieter insgesamt?

MFG
08.11.2006, 16:14 von Sledge_Hammer
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Hallo,

mach doch mal ein nettes Gespräch mit der Mieterin, mit Mieterhöhungsschreiben auf ortsübliche Vergleichs-Mieten dabei.

Beiläufig noch laute langandauernde dreckverursachende Modernisierungen ankündigen. 11 % werden dann auch noch umgelegt usw.

Viel Glück...

Für Friedrichshain, sollte es ja noch Mietinteressenten geben...

Ein Ex Frhainer S. Hammer
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