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09.08.2005, 17:41 von mcdanceProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Mieter ohne Mietvertrag?!?
Hallo Forum,

ich hab da mal ne frage, und entschuldigt bitte das ich nicht so die Ahnung habe.

Wir planen uns ein Zweifamilienhaus zu kaufen wobei eine Etage vermietet ist, scheinbar ist der Vertrag nur per Handschlag zustande gekommen nun meine Frage:

Wie gehe ich da vor mit Umlagen (Heizung, Müll etc) wenn Vertraglich nichts geregelt ist?

Was ist mit Kündigungszeiten? laut Auskunft des Mieters würde er seit 9 Jahren da wohnen.

Ist es Ratsam einen "neuen" Mietvertrag zu erstellen?

Gibt es etwas zu beachten was ich nicht erwähnt habe?

Vielen Dank für Eure Hilfe

Grüße

Michael
Alle 7 Antworten
09.08.2005, 21:32 von FOC
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Ohne Mietvertrag steht zu befürchten, dass Schönheitsreparaturen Sache des VERMIETERS sind!
09.08.2005, 21:20 von mcdance
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Hallo,

danke Euch beiden, Ihr habt mir auf jedenfall weiter geholfen.

Danke nochmals

Gruß

Micha
09.08.2005, 19:45 von volker
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Hallo Michael,

die von dir "gefundene" Kündigungsmöglichkeit mit drei Monaten gilt nur für die Mieter. Die (ordentlichen) Kündigungsfristen für den Vermieter sind im § 573 c BGB aufgeführt:

Zitat:
Fristen der ordentlichen Kündigung

[ § 573c Abs. 1 BGB ]
(1)Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.

Daneben gibt es noch die Möglichkeit, ohne berechtigtes Interesse des Eigenbedarfs nach § 573 a BGB zu kündigen:

Zitat:
Erleichterte Kündigung des Vermieters

[ § 573a Abs. 1 BGB ]
(1)Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf. Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate.

[ § 573a Abs. 2 BGB ]
(2)Absatz 1 gilt entsprechend für Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, sofern der Wohnraum nicht nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 vom Mieterschutz ausgenommen ist.

[ § 573a Abs. 3 BGB ]
(3)In dem Kündigungsschreiben ist anzugeben, dass die Kündigung auf die Voraussetzungen des Absatzes 1 oder 2 gestützt wird.

[ § 573a Abs. 4 BGB ]
(4)Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.


Bedeutet bei der bisherigen Mietzeit eine Kündigungsfrist von 9 Monaten oder ohne Begründung des berechtigten Interesses von 12 Monaten.

Eigenbedarf bedeutet jedoch, dass die Räume für einen bestimmten Personenkreis (§ 573 BGB) benötigt werden:

Zitat:
2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt


Hinsichtlich der von dir einzuhaltenden Fristen also keine Möglichkeit, vor Ablauf von 9 Monaten nach Eintragung im Grundbuch (!) die Wohnung leer zu bekommen. Es sei denn, du kannst dich mit dem Mieter einigen und dieser zieht (z.B. gegen Beteiligung an den Umzugskosten) freiwillig aus.

Ich wünsche dir viel Glück.
09.08.2005, 19:42 von Nachtfee
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Hallo mcdance,

dann viel Spass bei der Eigenbedarfskündigung ohne Mietvertrag. Wie du hier lesen kannst, sind Eigenbedarfskündigungen unter Umständen recht langwierig und
schwierig, zumal in deinem Fall kein Mietvertrag vorliegt.
Lasse dir von deinem zukünftigen Mieter die letzten Abbuchungen seiner Miete zeigen. Dein zukünftiger Mieter kann
dir alles mögliche erzählen über mündliche Vereinbarungen mit
dem verstorbenen Eigentümer.
Grüße Nachtfee
09.08.2005, 18:48 von mcdance
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Hallo Volker, hallo Nachtfee,

den Verkäufer ansprechen (Ursprungsvermieter) ist eine gute Idee, nur leider nicht praktikabel (verstorben).

Bezüglich der Kündigung habe ich unter anderem auch das gefunden: http://www.steuernetz.de/homepages/vv/pt/PT255.html
gilt das nur für Mieter oder auch für Vermieter???

Fakt ist das nach Kauf eine Kündigung auf Eigenbedarf ausgesprochen werden soll, da Familienmitglieder in diese Wohnung ziehen sollen.

Grüße

Michael
Hallo mcdance,

du übernimmst vorerst das, was der Mieter bezahlt auch ohne
Mietvertrag. Das ist ja wohl anhand von Überweisungen von
Seiten des Mieters nachzuweisen (Kaltmiete+Nk). Einen Mieter
ohne Mietvertrag zu haben ist nicht empfehlenswert. Kündigungszeiten sind per Gesetz für Mieter und Vermieter
geregelt, ist hier nachzulesen. Ich würde dir dringend vor
Kauf des Hauses empfehlen mit dem Mieter zu sprechen und
einen Mietvertrag zu regeln ab Übernahme, sprich Kauf des
Hauses. Dein Mieter auch ohne Mietvertrag kann sich auf das
Gewohnheitsrecht immer beziehen.
Grüße Nachtfee
09.08.2005, 17:50 von volker
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Hallo Michael,

unbedingt den Verkäufer auffordern, die Absprachen mit dem Mieter schriftlich festzuhalten. Erst wenn du die Daten kennst, kannst du beurteilen, ob der Kaufpreis angemessen ist und welche Nachteile bestehen. Ohne andersweitige Vereinbarung gehen die Betriebskosten und Schönheitsreparaturen zu Lasten des Vermieters.

Wenn der Mieter die Aufstellung des Verkäufers gegenzeichnet, hast du bereits einen Mietvertrag. Diesen kannst du nur ändern, wenn der Mieter mitspielt.
Wir freuen uns von Ihnen zu hören!
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