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19.07.2007, 15:06 von frufruProfil ansehen
Vermieten & Verwalten|Mieter gestorben-Erbe ausgeschlagen
Hallo habe folgende Frage:

Unser Mieter ist vor ca. 3 Wochen gestorben. Seine Schwester mit der ich in Verbindung stehe hat die Wohnung fristgemäß gekündigt. Sie hat auch beim ersten Gespräch gesagt daß sie a. die ausständige Miete vom Vormonat bezahlt und b. und selbstverständlich die 3 Monatsmieten sofern nicht vorher ein Mieter gefunden wird.
Bis heute ist noch kein Geld eingegangen, jetzt habe ich per zufall gehört das die Familie das Erbe ausschlagen möchte was heißt das den konkret für mich?
Bleibe ich auf den Mietschulden hocken?
Wer räumt die Wohnung ?
Habe ich eine Möglichkeit das Inventar zu veräußern ? Wer erbt das den(ich hab gehört der Staat aber der räumt mir ja sicher nicht Wohnung, oder ).
Die Schwester sagt immer sie hätten sich noch nicht entschieden, wie lange darf sie sich da Zeit lassen ?
Möchte die Wohnung ja schnellstmöglichst weitervermieten...

Wer hat so einen Fall schon mal erlebt wer kann mir einen Tipp geben, vielen Dank im Voraus

frufru
Alle 20 Antworten
20.07.2007, 14:38 von kittyhawk
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Sie sollten aktiv werden und die Einsetzung eines Nachlaßpflegers, beim zuständigen Amtsgericht beantragen.

Sie sollten aktiv werden, nicht abwarten bis das Amt genädigerweise sich bemüht mit dem VM kontakt aufzunehmen.

20.07.2007, 14:31 von frufru
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Hallo rrutz,

das ist ja interssant, ist es also möglich ich vom Nachlaßgericht gar nicht bescheid bekomme....?
Wundern würds mich nicht...oder doch?

Naja wenn das so schnell dann geht muß ich halt die Ärmel hochkrempeln und ausräumen...

Bin jetzt echt gespannt ob man mich benachrichtigt oder nicht.

Also die Familie wird mir wohl bescheid sagen müssen, oder...

Naja wie gesagt muß jetzt noch ein bißchen abwarten...
aber danke mal für deine Antwort...

frufru
20.07.2007, 13:18 von rrutz
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Zitat:
und wie lange mußtest du warten, bis du die Wohnung räumen konntest?


... im Grunde ging das sehr schnell, da das Jugendamt beteiligt war und mir der andere Sohn schriftlich gegeben hat, das er das Erbe ausschlagen wird und kein Interesse an Gegenständen aus der Wohnung hat, hat die Abwicklung keine zwei Wochen gedauert.

Es gab weder einen Nachlasspfleger noch hat sich das zuständige Amtsgericht jemals gemeldet.

rrutz
20.07.2007, 11:45 von frufru
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Hallo

Vielen lieben Dank ihr habt mir vorerst sehr geholfen...
Muß jetzt erst einmal noch abwarten, werde euch über den weiteren Verlauf in Kenntnis setzen.

frufru
20.07.2007, 10:36 von kein_Eigentum
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Zitat:

Hallo Kein_Eigentum,

was genau heißt Inbesitznahme?
Und wie kann man das machen, eigne mir das Inventar an..?

Weiß nicht genau was man da machen muß?

Danke für deine Antwort

frufru



Hallo,

Voraussetzung für eine Inbesitznahme ist, dass die Wohnung erkennbar nicht mehr bewohnt / genutzt wird. Das gilt natürlich nicht nur bei Verstorbenen, sondern auch für fristlos gekündigte Mieter die der Zwangsräumung entgehen wollen, ausgewiesene nichtdeutsche Staatsangehörige, Leute die einfach mal so ausziehen u.a.

Zeichen für eine Besitzaufgabe sind z.B. ein überquellender Briefkasten, entfernte Namensschilder, Miete wird nicht mehr gezahlt, die Nachbarn haben den Mieter seit Wochen oder Monaten nicht gesehen, Beschwerden über nicht durchgeführte Hausreinigungen häufen sich, Mieter reagiert nicht auf Schreiben oder Einladungen, Mieter hat seinen Wohnsitz umgemeldet usw.

Wenn also alles für eine Besitzaufgabe spricht, kann man eine Inbesitznahme durchführen. Dazu sollte man mindestens zu zweit die Wohnung betreten um einen Zeugen zu haben. Idealerweise sollte die zweite Person ein Behördenvertreter sein, weil bei eventuellen späteren rechtlichen Auseinandersetzungen das Wort eines Behördenvertreters immer etwas mehr Gewichtung hat als das Wort eines Vermietervertreters, was ja auch durchaus nachvollziehbar ist. Deshalb auch mein gestriger Verweis auf das Sozialamt. Das wird allerdings erfahrungsgemäß regional sehr unterschiedlich gehandhabt. Der Nachlassverwalter wurde ja hier auch schon genannt. Am besten einfach mal fragen.

Wenn man nun die Wohnung betritt, sollte man alles, aber auch wirklich alles fotografieren, denn Bilder sagen mehr als tausend Worte. Zusätzlich ein Protokoll erstellen in dem der gesamte Wohnungsinhalt aufgeführt wird und dessen Zustand. Das Protokoll lässt man sich von dem Zeugen bestätigen.

Was erkennbar keinen materiellen Wert mehr hat, lässt man, bis auf persönliche Unterlagen, im Anschluss entsorgen. „Wertvolle“ Gegenstände lagert man ein bis das Nachlassgericht einen Erben ermittelt hat oder mitteilt, dass es keine Erben gibt und die Erbenermittlung abgeschlossen ist. In allen anderen Fällen von Besitzaufgabe findet man regelmäßig eh keine verwertbaren Sachen mehr vor.

Kosten wird man also immer haben. Lediglich die Höhe variiert.

Mit freundlichen Grüßen

Kein_Eigentum
20.07.2007, 10:31 von chum
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Sie sollten das zuständige Amtsgericht anschreiben und bitten einen Nachlasspfleger einzusetzen, da Sie gehört haben, dass die Verwandtschaft das Erbe ausgeschlagen hat, hoffentlich hat der verstorbene irgendwo noch Geld auf dem Konto o.ä.., ansonsten bleiben Sie auf den Kosten sitzen.

Musterschreiben; hatte ich mal irgendwo hier gepostet wurde auch nochmal von einem anderen Forenteilnehmer nochmals veröffentlicht, habe aber leider nicht mehr auf dem Computer. (Evtl. über Suche-Funktion anwählbar)
20.07.2007, 09:15 von zaunkoenig
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Hallo,

Zitat:
Vermieterpfandrecht

Gesetzliches Pfandrecht, das der Sicherung der Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter dient.
Der Vermieter von Grundstücken und Räumen erwirbt gemäß § 562 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters.

Das Vermieterpfandrecht setzt immer einen gültigen Mietvertrag über Grundstücke und Räume voraus.
Es besteht:

* für alle bereits fälligen Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter aus dem Mietverhältnis einschließlich Entschädigungsforderungen (z. B. wegen Beschädigung der Mietsache oder Verletzung der Rückgabepflicht)
* für die im laufenden und dem folgenden Mietjahr fällig werdende Miete

Für spätere Mietforderungen und für künftige Entschädigungsforderungen ist das Pfandrecht dagegen ausgeschlossen.

Gepfändet werden können all die Sachen, die der Mieter zu einem nicht nur vorübergehenden Zweck in die Räume gebracht hat und die dem Mieter auch gehören. Darüber hinaus müssen die Sachen auch pfändbar sein.

Das Pfandrecht erlischt in der Regel, wenn die Sachen von dem Grundstück entfernt werden, sofern dies nicht ohne Wissen oder unter Widerspruch des Vermieters geschieht (§ 562a BGB).
Der Widerspruch ist jedoch ausgeschlossen, wenn die Entfernung in regelmäßigem Geschäftsbetrieb des Mieters erfolgt oder die zurückbleibenden Sachen zur Sicherung der Ansprüche des Vermieters offensichtlich ausreichen.

Ist der Vermieter zum Widerspruch berechtigt, darf er:

* im Rahmen der Selbsthilfe die Entfernung der Sachen verhindern
* im Rahmen der Selbsthilfe bei Auszug des Mieters die Sachen in seinen Besitz nehmen
* die Zurückschaffung von weggebrachten Sachen verlangen, sofern diese noch nicht länger als einen Monat weg sind

Praxistipp:

Der Mieter kann jede Ausübung des Pfandrechts durch den Vermieter durch Sicherheitsleistung abwenden. Für die Befreiung einer Sache vom Pfandrecht ist Sicherheit in Höhe des Wertes der Sache zu leisten.


Quelle: rechtslexikon-online

20.07.2007, 09:09 von frufru
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Hallo frischebrise,

danke für deine Antwort, das werde ich wohl machen mit dem Vermieterpfandrecht, obwohl ich immer noch nicht konkret weiß wie das genau geht?

Wäre dankbar wenn mir jemand genau sagen könnte was es mit dem Vermieterpfandrecht auf sich hat und wie man da vorgehen muß, habe eine leise Ahnung wäre aber schön wenn man es ganz genau weiß, schützt vor bösen Überraschungen...

Das Nachlaßgericht müßte sich doch aber in der Regel erstmal bei mir melden, oder?...mach mir sorgen das die sich auch nicht melden...man weiß ja Ämter haben Zeit....

Naja, eventuell sind meine Sorgen ja unbegründet aber irgendwie sagt mir mein Bauchgefühl das es nicht so ist...

frufru

20.07.2007, 09:03 von frufru
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Hallo rrutz,
und wie lange mußtest du warten, bis du die Wohnung räumen konntest?
Ging das recht schnell dann?
Hast du ein schreiben vom Nachlaßgericht bekommen, oder hat dich die Familie informiert ?

Danke für deine Antwort

frufru
20.07.2007, 08:43 von frischebrise
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Hallo frufru,

erkläre für den Fall dass sich keine Erben finden, dem Nachlassverwalter, der sofort informiert werden muß, dass Sie am Nachlass des Verstorbenen das Vermieterpfandrecht ausüben werden.

Dann ist er informiert und kann - wenn der Staat erben sollte - sich nicht an verwertbarem aus dem Besitz des Verstorbenen bedienen.

Sonst laufen Sie Gefahr, dass der Nachlassverwalter - um die Kosten des Staates zu senken - verwertbares verwendet und Sie auf dem Sperrmüll zur Entsorgung sitzenbleiben.
20.07.2007, 08:37 von rrutz
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Zitat:
meine diesbezüglichen Erfahrungen sind, dass man als Vermieter weitesgehend allein gelassen wird mit seinen Problemen. Die Nachlassgerichte verstecken sich hinter dem Datenschutz, die Erben hinter ihrem Auschlagungsrecht und die Wohlfahrtsverbände zucken mit den Schultern.


... und genau so ist es dann auch.

Hatte den Fall im letzten Jahr - Mieter gestorben - Erwachsener Sohn schlägt das Erbe aus und kümmert sich um nichts - weiterer Sohn, 14 Jahre alt, vertreten vom Jugendamt schlägt ebenfalls, über das Jugendamt, das Erbe aus - bekomme die Schlüssel und stehe mit einer Wohnung voller Gerümpel, in der nichts wertvolles mehr war (... wer das wohl vor Schlüsselübergabe rausgeholt hat???) da, die ich dann mit großem Aufwand und erheblichen Kosten entrümpeln durfte.

Zu holen war bei niemandem etwas und meine Kosten durfte ich selber tragen - immerhin rund 1000.- Euro

rrutz
20.07.2007, 07:54 von frufru
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Hallo Kein_Eigentum,

was genau heißt Inbesitznahme?
Und wie kann man das machen, eigne mir das Inventar an..?

Weiß nicht genau was man da machen muß?

Danke für deine Antwort

frufru
20.07.2007, 06:54 von frufru
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Hallo vielen Dank für die prompten Antworten...

also mit lange dauern hätte ich echt ein Problem, darf ich den dann die Wohnung räumen und das Inventar irgendwo verwahren - und die Wohnung dann weitervermieten - das müßte ja gehen.

Vermieterpfandrecht: Wie muß ich da gegebenfalls vorgehen? Habe schon davon gehört weiß aber nicht genau wie man das konkret macht.

Ist nicht so daß ich kein Verständnis für die Hinterbliebenen habe wir hatten in den letzten Jahren auch Trauerfälle und ich weiß was da alles auf einen zukommt. Mußten auch Wohnungen auflösen...usw. aber ich will nur wissen wie das weitergeht immerhin kann das wenn ich Pech habe ja lange dauern...

Werde mich wohl im Vorfeld beim Nachlaßgericht informieren wie es in so einem Fall weitergeht.
Frufru
19.07.2007, 18:06 von Kasperkopf
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Hallo Frufru,

meine diesbezüglichen Erfahrungen sind, dass man als Vermieter weitesgehend allein gelassen wird mit seinen Problemen. Die Nachlassgerichte verstecken sich hinter dem Datenschutz, die Erben hinter ihrem Auschlagungsrecht und die Wohlfahrtsverbände zucken mit den Schultern.

Hatte kürzlich einen ähnlichen Fall mit einer alten Mieterin, die ins Pflegeheim kam. Die vom Gericht bestellte Betreuerin ging in die Wohnung, entnahm die wertvollsten Sachen, verschenkte diese an "Hilfsbedürftige" und informierte es dann den Vermieter, den sie dann auf den offenen Mieten sowie der Räumung sitzen ließ. Der ließ die Rechtslage durch seinen Anwalt prüfen, doch offenbar ist da nicht viel zu machen. Wer will schon wissen, was die Betreuerin konkret an Wertgegenständen hat mitgehen lassen?

Wenn Du Deinen Schaden also in Grenzen halten willst, musst Du schnell handeln. Den Ratschlägen meiner Vorschreiber ist diesbezüglich nichts hinzuzufügen. Und lasse Dich nicht abwimmeln, notiere alle Namen von den Leuten, mit denen Du sprichst und werden notfalls auch mal laut. Anders wirst Du Dir kaum Gehör verschaffen können.

Gruss Kasperkopf
19.07.2007, 17:49 von zaunkoenig
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Hallo,

ein ganz heikles Thema.

1. Innerhalb einer Frist von 6 Wochen nachdem bekannt ist, wer als Erbe in Frage kommt (ohne Testament ab Todestag, mit Testament ab Testamentseröffnung), muss der vermeintliche Erbe die Ausschlagung gegenüber dem Nachlassgericht die Ausschlagung der Erbschaft bekannt geben.

Wird diese Frist versäumt, kann das Erbe nicht mehr ausgeschlagen werden.

Schlägt der Erbe die Erbschaft aus, hat jedoch bereits Handlungen am Vermögen des Erblassers vorgenommen (Entnahme Vermögenswerte, Veräußerung Vermögenswerte, Auszahlung von Leistungen auf sein Konto (Stichwort: Verfügungsmacht)), hat er das Erbe bereits angenommen.

Innerhalb der Frist von 6 Wochen darf der Erbe Unterlagen sichten und ist verpflchtet die Nachlassregelungen vorzunehmen.(Beerdigung, Kündigung von Verträgen, Information von Versicherung, Arbeitgeber, Rentenstelle etc. etc.). Soweit es nur organisatorische Abläufe sind, gilt das Erbe noch nicht als angenommen.

Schlägt der Erbe die Erbschaft aus, wird geprüft, ob es Ersatzerben bzw. Folgeerben gibt. Dies können Eltern, Geschwister und andere Verwandte sein, die nicht unmittelbar in erster Linie stehen.
Sind die nicht vorhanden bzw. lehnen die Erbschaft ebenfalls ab, fällt die Erbschaft an die Gemeinde bei der der Erbe zuletzt gemeldet war.

Grundsätzlich müssen aus der Vermögensmasse alle Verbindlichkeiten getilgt werden. Reicht die Masse nicht aus, dann haben alle Pech gehabt.

Jetzt gilt es zu überlegen, ob der Zeitraum von 6 Wochen bereits vorbei ist. Sofort beim Nachlassgericht melden (durchfragen) und seine Ansprüche geltend machen. Klären wie weiter vorzugehen ist, denn das Gericht muss einen Nachlassverwalter bestellen. Dessen Aufgabe ist nun die Abwicklung.

Im übrigen besteht die Möglichkeit rückständige Mieten mit der Kaution aufzurechnen. Besteht die Kaution in einer Bürgschaft, so kann der Bürge in Anspruch genommen werden. Hier darf ausnahmsweise so verfahren werden.

19.07.2007, 17:11 von kein_Eigentum
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Hallo,

nachdem ich nun schon seit geraumer Zeit im Forum still mitlese, werde ich nun auch ab und an mal am Forum teilnehmen und hoffe, dem ein oder anderen helfen zu können.

zum Thema:

Innerhalb von 6 Wochen nach Kenntnisnahme muss man -sofern man das möchte- ein Erbe ausschlagen. Das geht formlos am Nachlassgericht beim Rechtspfleger. Der "Erbe" ist somit raus aus der Sache und muss sich um nichts mehr kümmern. Dazu gehört auch, dass er weder Miete zahlen muss (auch keine noch ausstehende), keine Wohnung beräumen muss und auch nicht für die Wohnungsübergabe verantwortlich ist. Er müsste noch nichtmal die Schlüssel übergeben. Er darf sie allerdings auch nicht mehr betreten und auch keine Gegenstände aus der Wohnung entfernen wie z.B. die wertvolle Münzsammlung. Als Vermieter sollte man sich schriftlich geben lassen, dass nichts mitgenommen wurde. Wenn jemand nur das private Fotoalbum o.ä. mitnimmt, hat denke ich auch keiner was gegen.

Das Nachlassgericht führt dann eine Erbenermittlung durch. Und das kann laaaange dauern. Durchaus auch mal ein Jahr. Den aktuellen Sachstand erfährt man auf Anfrage, wenn man ein berechtigtes Interesse nachweisen kann.

Das kann man aussitzen und den Mietausfall wachsen lassen oder eine Inbesitznahme durchführen, wobei eine Inbesitznahme nicht ganz unumstritten ist und einige Regeln beachtet werden sollten. In einigen Kommunen arbeitet dabei auch das Sozialamt mit. Das ist meines Wissens nach aber eher die Ausnahme.

Mit freundlichen Grüßen

kein_Eigentum
19.07.2007, 16:54 von avocado
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Du solltest Kontakt aufnehmen mit dem Rechtspfleger (= Nachlasspfleger). Falls schon jetzt klar ist, dass die finanzielle Hinterlassenschaft des Verstorbenen keine ordnungsgemäße Wohnungsauflösung zulässt (inklusive der Mietzahlung bis zur ordentlichen Kündigung), ist es sinnvoll 1. Vermieterpfandrecht auszuüben und 2. eine sofortige Beendigung des Mietverhältnisses zu vereinbaren. Sobald der Rechtspfleger sich einen Überblick verschafft hat, kann er Dir das sagen und gegebenenfalls die Mietvertragsauflösung vereinbaren (falls der Wert des Wohnungsinventars deine Forderungen nicht wesentlich übersteigt).
In jedem Fall entstehen dir hier Kosten für die Wohnungauflösung, Renovierung etc. Der Vorteil ist aber, dass Du nicht auch noch Zeit verlierst. Nur wenn der Verstorbene ein Vermögen hinterläßt, das alle finanzielle Forderungen abdeckt oder übersteigt, lohnt es sich zu warten. Kosten für Beeerdigung und Rechtspflege stehen ja auch noch an.
19.07.2007, 15:44 von Gipsy
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Ich kenne das so:

- Die Miete muss noch 3 Monate gezahlt werden. Da beim Tod eines Mieters das Mietverhältnis nicht automatisch endet, sondern der Erbe tritt (bzw. die Erben treten) als Rechtsnachfolger in das Mietverhältnis ein. Sie müssen also die Wohnung ggf. mit gesetzlicher Frist - drei Monate - kündigen und räumen.

- In dieser Zeit können die Erben (Kinder, Enkel, oder wer auch immer) die Wohnung räumen und sie ordnungsgemäss dem Vermieter übergeben.

- Kündigen kann man nur gegenüber Erben oder ggf. einem Nachlasspfleger. Wer ausschlägt, ist nicht Erbe.

- Die Erben sind für die Räumung zuständig.

- Auskünfte zu Ausschlagungen oder eventuell bekannten Erben gibt das Nachlassgericht.

Gipsy
19.07.2007, 15:26 von Heiko0512
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Hallo,

also stehen momentan bei einem Gewerblichen Mieter vor dem gleichen Problem.

Meinen Recherchen nach, erbt der Staat und versucht aus dem Vermögen noch die Schulden zu begleichen. Ansonsten, wenn der Nachlass nicht ausreicht, gibt es wohl die Möglichkeit einer Nachlassinsolvenz.

Falls das Erbe ausgeschlagen wird, halte ich Euch hier auf dem laufenden wie wir vorgegangen sind und mit welchem Erfolg.

Ein Erbe muss man glaube ich innerhalb von 4 Wochen annehmen oder ausschlagen, bessere Auskunft kann da das zuständige Gericht geben. Auch ob angenommen oder ausgeschlagen...

Viele Grüße

Heiko
19.07.2007, 15:25 von maralena
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Hallo FRUFRU,

meine ganz persönliche Meinung dazu:

weitervermieten kannst Du die Wohnung doch ungeachtet dessen. Lass Dir Besichtigungstermine geben oder einfach den Schlüssel und vermiete die Wohnung zum schnellst möglichen Termin.

Wer dann am Ende (ob Staat oder Familie) die ausstehenden Mieten bezahlt ist ja letztendlich zweitrangig.

Ich muss ganz ehrlich sagen, dass ich mich grundsätzlich auch nicht für die privaten Probleme meiner Mieter verantwortlich fühle - wenn sich bspw. Leute trennen oder aus beruflichen Gründen umziehen, dann sollen sie ihre vertraglichen Pflichten auch einhalten. Diese Dinge hat schließlich jeder und das ist auch zu bewältigen.

Wenn jemand plötzlich todkrank wird oder gar stirbt, würde ich mich äussert schwer tun, hier noch auf fristgerechte Kündigung zu pochen. Man lässt so manch einen Arsch früher raus, nur weil man froh ist, dass er weg ist - und in dem Falle würde ich da wohl auch sagen "schnuppe - schlimm genug..."

Frag die Schwester, was mit den Möblen und persönlichen Dingen geschieht und sag, dass Du die Wohnung wieder vermietest ab Datum X.

Erkundige Dich parallel bei der Stadt oder auch Haus & Grund, was normalerweise passiert, wenn keine Angehörigen da sind, die sich kümmern können.

Und hier wird dann auch noch der ein oder andere User einen ähnlichen Fall gehabt haben und wissen, wie das funktioniert in Sachen "Räumung der Wohnung" und "Verbleib des Inventars".

Ich würde zusehen, dass ich nicht auf den Kosten für die Räumung sitzen bleibe und dass die Stadt oder wer auch immer das organisiert oder übernimmt (Wohlfahrtsverbände kümmern sich auch um sowas) und die Mieten würde ich in dem Falle "in den Wind schreiben".

Natürlich hast Du vertraglich das Recht, auch auf die Mietzahlungen zu pochen, falls Deinen persönliche Situation ein "in den Wind schreiben" nicht zulässt.

Gruß
Mara
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